长沙北辰三角洲商业市场调研报告(71页)-精选文档

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五一广场为长沙最成熟的市级商圈，涵盖项目最多， 且未来还将有大量的商业项目入市，竞争将愈加激 烈； 目前华远金外滩项目尚未动工，只有作为棚户区改 造的1号地奠基了，但其整体体量在80万平米，计 划开发6-7年，恒隆广场所在的东牌楼地块尚未完 成拆迁，因此这两个项目预计其商业的开业时间要 晚于本项目，暂不会对本项目造成影响； 开福万达广场已经在8月18号动工，预计将在2019 年开业，将会在本项目之前入市，但其拥有固定的 商户组合，因此对本项目招商方面影响较小； 目前五一广场周边黄兴北路部分路段正在进行地铁 施工，阻断了人流车流，加之五一广场原有的停车 难、过于拥挤等因素，正在流失，为其他商圈的兴 起带来了契机，但从现在情况来看，这里依然是购 物的首选。
长沙人均可支配稳居中部省会第一，社会零售品总额居全国省会城市第6，中 部省会城市第二。


长株潭一体化经济圈以及武广高铁的发展都将拉近与周边其他城市的关系； 城市整体规划 过江隧道与地铁的大规模开工建设，也将使得城市内部的更加便捷，为商业发 展提供更多的机会。

依托于整体宏观经济的支持，人们的消费愈加旺盛，娱乐之都的特点将更加凸 发展前景 显； 在庞大的消费支撑下，新的商业中心将逐步兴起，并形成新的商业格局。

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宏观经济状况分析
城市概况
中西部龙头城市 长株潭核心城市
消费之都、娱乐之都

长沙市总面积1.18万平方公里，其中长沙市区面积954.6平方公里; 长沙市总人口664.2万人;


综合实力跻身全国城市第16位，城市化率达到中等发达国家水平;
社会消费品零售总额跻身全国省会城市第6位，中部省会城市第2位; 城乡居民人均可支配收入居中部省会城市第1位; 长沙成为中部地区充满活力的适宜人居的文化生态型山水城市。

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商业整体市场分析
五一广场商圈
10 7 编号 1 2 3 4 3 4 1 2 5 6 主要项目名称 平和堂五一广场店 新世界百货 春天百货 王府井百货 万达广场（五一广场店） 黄兴路步行街 编号 7 8 9 10 11 主要项目名称 东方百联 ID MALL（原青和城购物中心） 华远金外滩 长沙开福万达商业广场 恒隆广场

1号线一期工程：2019年开工，2019年完成 2号线一期工程：2009年开工，2019年完成
本项目
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宏观经济状况分析
过江隧道规划
三汊矶大桥

过江隧道的规划使得湘江东西两岸的 连接更加便利、紧密；
根据长沙市规划管理局的规划，未来 15年内，长沙将修建4条过湘江通道， 包括： 营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧 道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘 江隧道。
3类
3类 3类 3类 3类 4类 4类 4类
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7 9 15
1类：市级 商圈 2类：成熟的 区域级商圈 3类：未来可 能发展的商圈 本项目 4类：发展受 局限的商圈
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商业整体市场分析
商圈分布解析

目前长沙市商业布局相对比较分散，多个商圈正在崛起过程中，但按照一般的商圈界定标准 （3个以上的商业项目同时体量在150,000平米以上，或者总体量在300,000平米以上），目 前除了四大成熟商圈外，其他不能称之为成熟的商圈，但是在未来的逐步发展中，有可能成 为长沙新的商圈； 长沙多商业中心的格局势必使得消费者的消费场所进一步分散，从而弱化成熟商圈包括市级 商圈的市场地位，加之目前地铁的开工建设，建设周期相对较长，也将加剧这一过程；但是 在地铁施工期间，如果除了五一商圈之外的商圈难以崛起，则在地铁通车以后，由于换乘站 设置在五一广场，会进一步强化该商圈的吸引力； 在实际调研中我们发现，长沙最近两年有众多的商业项目规划中或在建，且多为知名发展商， 拥有相对雄厚的实力和一定的资源，其入市时间集中在2019年以后，集中的供应势必造成激 烈的市场竞争，且在这之前的招商中也将互相抢夺有限的商户资源，使得商户有更多的资本 能够观望，并有利于其后期商务条款的谈判；

银盆岭大桥
营盘路过江隧道 橘子洲大桥
人民路过江隧道 劳动西路过江隧道
南湖路过江隧道

其中营盘路过江隧道预计2019年完成 通车，将来营盘路等过江隧道建成， 将加强项目与河西的连通能力，使河 西到达项目更加便利。
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猴子石大桥
宏观经济状况分析
小结

长沙整体经济稳步发展，从2019年到2009 经济情况 年按照每年12%以上的速度递增；


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宏观经济状况分析
长株潭一体化
长沙作为长株潭城市群的 核心，将进一步扩大对周 边城市的辐射力，吸引大 量周边城市人流，从而促 进长沙商业市场的发展。

长株潭一体化经济圈加快步伐，长沙作为核心城市， 经济、人口、消费将大幅度发展，城市竞争力加强。 长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的 距离为50公里 。随着长株潭轨道交通建设的完善，湘 潭、株洲将为长沙带来大量的流动人口。 预计2019年，每年将有1,800万人流从两地前往长沙， 而到2020年，则提高到2,500万。
-“两次”指河西新城和星马新城；
-“四组团”分别为为暮云、捞霞、高星、含浦组 团。

到2020年，长沙的城市居住人口1000万
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宏观经济状况分析
城市轨道交通规划

城市轨道交通的规划将使得长沙各 个区域的联系更为紧密，具备地铁 优势大型商业项目的辐射力也将得 到加强。 1号线一期工程取消了伍家岭站与黑 石铺路站，新增了新河三角洲站、 人民路站、南湖路站、时代阳光大 道站和披塘路站。增加了新河三角 洲站后，使本项目商业部分可通过 辅道与地铁对接，利于本项目扩大 辐射力。
27853.0
33711.0
45765.0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
人均国内生产总值（元）
增长率（%）
在长沙市经济发展速度高速增长的同时，人均GDP也在稳步攀升。自2019年以来，人均国内生产 总值（GDP）从15506元增长到56620元人民币，6年来GDP始终保持着12％以上的高速增长，6 年内翻了近两番。



从现有的商业模式看，长沙商业项目多集中在百货、超市、配套商业、小商品市场等，除东 方百联外，没有真正的综合性购物中心，且唯一的东方百联一直经营状况欠佳。而未来即将 入市的项目多规划为综合性的购物中心，这些项目的集中入市也将推进整个长沙商业市场的 成熟达到一个新的阶段；
我司会在未来项目中将商圈和未来项目相结合，更能看出未来商圈有可能的发展趋势；

0% 20%
20,217 18,282 16,153 15,020 13,924 12,434 11,021 9,933 8,330 9,032 9,660 10,680 12,288 12,960
8% 12% 16%
4%
人均消费性支出（元） 支出增长率（%）
受金融危机影响2009年长沙城市居民人均收入增长率略有下降，而在2019年-2019年均保持 着10%-16%的高速增长。人均可支配收入增速快，且具有较大增长潜力； 人均消费性支出呈逐年上升趋势，且增速越来越快； 消费性支出的八大项七升一降，增幅分别为：食品消费增长4.9%；衣着消费增长15.6%；设 备用品及服务消费增长45.9%；医疗保健消费减少3.4%；交通和通讯消费增长56.7%；居住 消费增长19.4%；教育文化娱乐服务消费增长26.8%；杂项商品和服务消费增长3.1%。

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宏观经济状况分析
社会消费品零售总额
2003年 -2009 年长沙社会消费品零售总额
1600 1400 1200 1000 22.8% 800 16.2% 600 400 12.7% 16.4% 19.8% 19.2% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 41.6% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0%
2-13 14-47 48-67 68-77 78-81
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宏观经济状况分析
宏观经济状况分析
长沙市GDP发展水平
3500 37.1% 3000 2500 2000 1500 14.2% 1000
1109.0 1520.0 1791.0 2190.0 3001.0
40% 37.0% 32% 24% 14.5% 16% 8% 0%


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宏观经济状况分析
长沙城市总体规划
随着长沙主城区的扩大，城市人口的快速 增长，将为长沙商业的发展注入更强消费 力。

根据《长沙市城市总体规划（2019— 2020）》，长沙发展目标定位为我国中部地区 重要的区域性现代化中心城市。 长沙将形成“一主两次四组团”的城市布局：

-“一主”指中心城区；
长沙新河三角洲项目 市场调研报告
2019/9/24
目录
一. 宏观经济状况分析 二. 商业整体市场分析 三. 商业专项市场分析 四. 商业项目竞争分析 五. 客群消费特点分析
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商业整体市场分析
商业整体市场分析
商圈分布
编号 1 名称 五一广场源自文库圈 名称 1类
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3 4
东塘商圈
火车站商圈 袁家岭-松桂圆 商圈 伍家岭商圈 观沙岭商圈 红星商圈
2类
2类 2类 3类 3类 3类
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5
11 5 6
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13 1 2 3
10 8
7
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黎托商圈
大托商圈 高桥 星沙商圈 荣湾镇 马坡岭商圈 望城坡商圈 省府商圈
绝对增长额达2362亿元
22.3% 19.5% 17.8%
500 0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
国内生产总值（亿元）
增长率（%）
长沙市经济发展速度近几年高速增长，经济发展势头强劲。自2019年以来，地区国内生产总值 （GDP）从938亿元增长到3300亿元人民币，6年来GDP始终保持着14％以上的高速增长，6年内 翻了一番多。 2009年长沙GDP总值虽然受金融危机影响，增长速度略有下降，但依然稳中有升。
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宏观经济状况分析
武广高铁发展规划
武广高铁的开通，使得长沙成为中国中部最 核心的城市之一，湖南将真正融入泛珠三角 区域经济圈。 长沙将吸引更多的投资、置业、消费、旅游 人群。

武广高铁进一步缩短了长沙到周边城市的距离， 长沙的城市辐射力与吸引力加强，利于长沙城市 群的产业升级，促进经济发展。 伴随着高铁的规划，长沙制定了“武广新城”战 略规划，计划总投资295.5亿元，规划居住人口 约40万。“武广新城”规划开发340公顷左右， 主要开发建设商业地产、住宅、旅游及文化娱乐 设施。 武广高铁的开通，使长沙到广州的时间缩短为2 小时，到武汉的时间缩短为1小时。
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3300.0
938.0
宏观经济状况分析
长沙市人均GDP发展水平
60000 35.9% 50000 40000 24% 30000 16.2% 20000 10000 0 12.8% 13.8% 21.0% 13.7% 16% 8% 0% 35.8% 32% 40%
15506.0
17638.0
23968.0
预计2019年长沙GDP超过4450亿元，增速为14%
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56620.0
宏观经济状况分析
人均可支配收入和消费性支出
22,000 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 人均可支配收入（元） 收入增长率（%）
1037
1274
0
1517
200
452
525
743
866
5.0% 0.0%
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
增长率
2008年
2009年
社会消费品零售总额（亿元）

长沙社会消费品零售总额从2019年的452亿元增长至2009年的1,517亿元，2009年增 速稍有减慢，但是在经济形势较为严峻的一年依然能保持近20%的增长率，表现较为 理想。 社会消费品零售总额的提高反应出居民生活、消费品购买能力有了明显的提高。