第四章 案例分析 收益法
第四章收益法
200 8.5%
1
1
1
8.5%6
1
5000
8.5%6
3975.44元 / 平方米
预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元 和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房 地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。
t
a i Vt
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V
55
200 220 250 280 300 .…..
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012345
46.5（50-3.5）
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3429.76万元
有收益 有潜在收益的房地产
诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影 剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出 租）、农地等。 它不限于估价对象本身现在是否收益，只要估价对象所属的这 类不动产有获取收益的能力即可。
三、理论依据
预期原理
收益还原法的计算公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
本章内容
❖第一节 收益法的基本原理 ❖第二节 收益法的估价步骤 ❖第三节 收益法实例
第一节 收益法的基本原理
一、概念
收益法是将待估不动产未来每年的预期客观净收益（纯收 益）以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价时点 现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格，通常称 为收益价格。
第四节收益法评估案例
被评估企业资本性支出预测
项目
2016
资本性支出 660
2017 1485
2018 585
2019 514
(8)营运资金增加额的预测
• 本案例，对营运资金增加额通过以下公式进行计算： • 营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金 • 其中： • 营运资金=经营性现金+存货+应收款项-应付款项 • 经营性现金=年付现成本总额÷现金周转率 • 年付现成本总额=营业成本总额+期间费用总额-非付现成本总额
• (2)主营业务成本的预测。被评估企业2013—2015年主营业务成本占主 营业务收入之比分别为73.19％、60.53％、61.23％，2013年主营业务 成本占主营业务收入的比例较高，主要原因是当年规模还比较小，生 产线开工不足，固定成本高企。最近两年企业的主营业务成本占主营 业务收入的比例趋于稳定，预测期预计被评估企业主营业务成本占主 营业务收入的比例在2015年度的基础上略有上升。
• 2．收益期的确定
• 由于评估基准日被评估企业经营正常，没有对影响企业继 续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营 期限、投资者所有权期限等进行限定，或者上述限定可以 解除，并可以通过延续方式永续使用，因此，假设被评估 企业评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。根 据对被评估企业近年来经营状况、财务状况以及投资计划 的分析，被评估企业尚处于成长期，为进一步发展和巩固 市场占有率，除为维持现有生产能力而进行更新改造的资 本性支出以外，被评估企业还将进一步追加投资。经综合 考虑，将2016—2019年划分为预测期，2020年及以后年度 为永续期
• 被评估企业为一般纳税人，企业所得税税率为25％。被评 估企业2013—2015年的收入及利润情况如表3—8所示。
收益法评估房地产案例
收益法评估房地产案例收益法评估房地产案例一、案例背景某地有一处商业用地，业主想要出售该地块，但对其价值并不确定。
为了确定该地块的市场价值，业主选择了收益法评估房地产。
二、收益法评估房地产的基本原理收益法是评估商业用地和物业的主要方法之一。
它基于资本资产定价模型（CAPM），将未来现金流折现到当前时点，以确定物业的现值。
该方法适用于商业用途的物业，因为这些物业通常具有稳定且可预测的现金流。
三、数据收集和分析1.租金收入：通过市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年可以获得100万元的租金收入。
2.支出：支出包括物业管理费、维护费、税费等。
根据市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年需要支付30万元支出。
3.剩余价值：剩余价值是指在未来某个时间点，物业卖出后剩余可获得的资产净额。
根据市场调查和竞争对手分析，我们得知在5年后，该商业用地的剩余价值为1000万元。
4.折现率：折现率是指未来现金流的贴现率。
根据市场利率和风险溢价，我们得出该商业用地的折现率为8%。
四、收益法评估房地产计算1.年净收益：年净收益=租金收入-支出=100-30=70万元。
2.未来净现值：未来净现值=剩余价值/(1+折现率)^n，n为未来时间点。
在这个案例中，n为5年，所以未来净现值=1000/(1+0.08)^5=680.58万元。
3.物业总价值：物业总价值=年净收益/折现率+未来净现值/折现率。
在这个案例中，物业总价值=(70/0.08)+(680.58/0.08)= 10956.25万元。
五、结论通过收益法评估房地产计算，我们得出该商业用地的市场价值为10956.25万元。
如果业主想要出售该物业，他们可以参考这个价格作为市场定价。
当然，在实际交易中还需要考虑其他因素，如市场需求和竞争情况等。
收益法评估案例
收益法评估案例某公司计划投资一项新的生产项目，利用现有的设备和技术，预计将在未来五年内实现一定的销售收入。
公司需要对该项目进行收益法评估，以便判断是否值得进行投资。
首先，我们需要确定该项目的初始投资额。
该项目需要购买一些新设备，以及进行一些改进。
据估计，初始投资额为100万元。
接下来，我们需要预测该项目未来五年内的销售收入。
据市场调研，该产品的市场需求量稳定，且在未来五年内有望保持稳定增长。
预计第一年的销售收入为30万元，第二年为35万元，第三年为40万元，第四年为45万元，第五年为50万元。
接着，我们需要计算该项目的运营成本。
预计每年的运营成本为10万元。
在进行收益法评估时，我们需要考虑时间价值的因素。
假设折现率为10%。
根据这个折现率，我们可以将未来五年内的收入和成本进行折现，得出现值。
首先，我们将销售收入和运营成本进行折现。
以第一年为例，现值为30万/（1+10%）+ 10万/（1+10%）^2 + 10万/（1+10%）^3 + 10万/（1+10%）^4 +10万/（1+10%）^5 = 63.17万元。
接下来，我们计算总现值。
每年的现值相加，得到总现值：63.17万元 + 73.23万元 + 73.23万元 + 73.23万元 + 73.23万元= 356.09万元。
最后，我们计算净现值。
净现值等于总现值减去初始投资额：356.09万元 - 100万元 = 256.09万元。
根据净现值的计算结果，可以得出该项目的净现值为256.09万元。
根据收益法评估的原则，如果净现值为正，则该项目应该被接受。
因此，根据该评估结果，该公司应该进行该投资项目。
需要注意的是，收益法评估只是一种评估方法之一，还需要结合其他因素进行综合评估。
而且，市场环境和经济状况的变化也会对评估结果产生影响。
因此，在做出最终决策之前，公司还需要进行进一步分析和研究。
收益法下高新技术企业价值评估案例分析
收益法下高新技术企业价值评估案例分析收益法是企业价值评估中常用的一种方法，特别适用于高新技术企业的价值评估。
本文将通过一个高新技术企业的案例分析，详细介绍收益法在高新技术企业价值评估中的应用。
案例背景：某高新技术企业，成立于2008年，主要从事新型材料的研发和生产。
公司拥有一支优秀的研发团队和先进的生产设备，已经取得了多项专利和技术成果。
公司在国内外市场都有一定的客户资源，产品销售稳定增长。
收益法的理论基础：收益法是通过企业未来的经济收益来评估其价值，主要包括现值法和相对现值法两种方法。
在高新技术企业的价值评估中，由于其独特的技术优势和成长潜力，相对现值法更为适用。
具体分析：1. 确定预测期需要确定预测期。
对于高新技术企业来说，由于其所处行业的不确定性较大，预测期一般选取3-5年。
在这个案例中，我们选择了3年的预测期。
2. 制定收益预测需要制定未来的经济收益预测。
在高新技术企业中，由于其技术创新和产品更新速度快，市场变化较快，需要充分考虑行业发展趋势、市场需求变化等因素，合理预测企业未来的收益。
在本案例中，我们通过对市场调研和行业趋势分析，确定了下一3年的销售收入和净利润增长率，并制定了相应的收益预测表。
3. 计算折现率接下来，需要计算折现率。
在高新技术企业的价值评估中，折现率通常会选择相对较高的值，以反映其技术风险和市场风险。
在本案例中，我们通过对企业的技术水平、市场前景、竞争环境等因素进行分析，计算得出了相对较高的折现率。
4. 计算企业价值通过将未来的经济收益按折现率进行折现，得到未来经济收益的现值，并将其累加得到企业的总价值。
在本案例中，我们根据前述的收益预测和折现率，计算得出了企业的总价值，并进行了敏感性分析，以应对不同的市场情况和经济变化。
结论：通过收益法进行的价值评估，我们得出了该高新技术企业的合理价值范围，并提供了相应的风险提示和建议。
收益法在高新技术企业的价值评估中具有一定的优势，但也需要充分考虑其风险因素和市场变化，以保证评估结果的准确性和可靠性。
收益法评估案例
收益法评估案例在企业并购、股权转让、资产评估等交易中，收益法是一种常用的评估方法。
本文将通过一个实际案例，介绍收益法在评估中的应用和具体步骤。
案例背景：某公司拟收购一家制造业企业，希望通过评估确定目标公司的合理收购价格。
在这种情况下，收益法是一种常用的评估方法。
该公司委托评估机构对目标公司进行评估，以确定其合理的市场价值。
具体步骤：1. 确定评估对象。
首先，评估机构需要确定评估的对象，即目标公司的资产和业务。
在这个案例中，评估的对象包括目标公司的生产设备、库存、知识产权、员工、客户资源等。
2. 收集相关信息。
评估机构需要收集目标公司的财务报表、营业收入、成本支出、利润情况等相关信息。
同时，还需要了解行业发展趋势、市场竞争情况、宏观经济环境等因素。
3. 进行财务分析。
评估机构通过对目标公司的财务数据进行分析，计算其未来的现金流量。
这包括对营业收入、成本支出、税收、折旧摊销等进行合理预测，以确定未来的盈利能力。
4. 确定折现率。
在收益法评估中，折现率是一个重要的参数。
评估机构需要根据目标公司的风险情况、行业平均水平、市场利率等因素，确定合适的折现率。
5. 计算企业价值。
通过对未来现金流量进行折现，评估机构可以得出目标公司的现值。
这一数值即为目标公司的企业价值，也是收购价格的重要参考。
6. 编制评估报告。
最后，评估机构需要将评估结果整理成报告，向委托方进行汇报。
报告中应当包括评估方法、数据来源、假设条件、风险分析等内容，以便委托方了解评估的过程和结论。
结论：通过收益法评估，评估机构可以确定目标公司的合理市场价值，为企业并购、股权转让等交易提供重要参考。
在实际操作中，评估机构需要充分了解目标公司的业务和财务情况，合理选择折现率，并对未来现金流量进行准确预测，以确保评估结果的准确性和可靠性。
通过本案例的介绍，相信读者对收益法评估有了更深入的了解，希望能对相关领域的从业人员有所帮助。
收益法评估房地产案例
房地产案例：某商业地产项目的收益法评估1. 案例背景某城市A位于中国东部沿海地区，是一座经济发达、人口密集的城市。
随着城市经济的快速发展，商业地产市场呈现出旺盛的需求和潜在的投资机会。
在这样的背景下，某开发商计划在城市A的中心商务区开发一处综合性商业地产项目，该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域。
开发商希望通过收益法评估来确定该项目的投资回报率和可行性。
2. 过程描述2.1 确定评估目标首先，评估团队与开发商进行了深入沟通，明确了评估目标和需求。
根据开发商提供的信息和市场调研数据，确定了以下评估目标：•评估项目的总体投资回报率（IRR）•评估项目每个功能区域的租金收入情况•分析市场竞争情况，并预测未来几年内租金水平和市场需求变化趋势2.2 数据收集与分析评估团队收集了大量的数据，包括市场调研数据、土地成本、建设成本、租金水平等。
通过对这些数据的分析，得出了以下结论：•城市A的商业地产市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。
•项目选址优越，靠近交通枢纽和人流密集区域，有望吸引大量潜在租户。
•项目规模较大，需要考虑投资回收周期和风险。
2.3 收益法评估模型建立基于以上分析结果，评估团队建立了一个收益法评估模型，以预测项目未来几年的租金收入和投资回报率。
该模型考虑了以下因素：•功能区域的租金水平和出租率•市场需求变化趋势•建设成本和运营成本•投资回收周期2.4 模型应用与结果分析通过模型应用，评估团队得出了以下结果：•项目总体投资回报率为12%，高于预期的10%。
•不同功能区域的租金水平差异较大，购物中心预计每年可获得2000万元租金收入，写字楼预计每年可获得1500万元租金收入，酒店预计每年可获得800万元租金收入。
•项目建设周期为3年，投资回收周期为10年。
3. 结果分析与建议基于以上评估结果，评估团队向开发商提出了以下建议：•项目总体投资回报率较高，说明该项目具有一定的投资价值和可行性。
收益法下高新技术企业价值评估案例分析
收益法下高新技术企业价值评估案例分析【摘要】本文主要围绕收益法在高新技术企业价值评估中的应用进行案例分析。
首先介绍了高新技术企业的特点，然后解释了收益法的概念和原理。
接着探讨了收益法在高新技术企业价值评估中的具体应用，并通过案例分析进行实证研究。
最后总结了收益法在高新技术企业价值评估中的有效性，并提出对未来发展的启示。
通过本文的研究可以为高新技术企业的价值评估提供参考，同时也为相关研究提供了新的视角和思路。
【关键词】高新技术企业、价值评估、收益法、案例分析、有效性、未来发展、研究背景、研究意义、特点、概念和原理、应用、启示。
1. 引言1.1 研究背景研究收益法在高新技术企业价值评估中的应用，可以帮助我们更好地理解高新技术企业的价值形成机制和评估方法，为投资者、管理者和政府部门提供科学决策依据。
本文将通过对高新技术企业的特点、收益法的概念和原理、以及收益法在高新技术企业价值评估中的具体应用进行深入分析，结合实际案例展开探讨，旨在探讨收益法在高新技术企业价值评估中的有效性，并为未来高新技术企业的发展提供启示。
1.2 研究意义通过深入研究收益法在高新技术企业价值评估中的应用，可以更好地掌握其原理和方法，提高价值评估的准确性和科学性。
通过案例分析分析不同高新技术企业的价值评估过程和结果，可以更好地了解收益法在实际中的应用效果和局限性，为投资者、管理者和研究人员提供有益的借鉴和参考。
本文旨在通过对收益法在高新技术企业价值评估中的应用进行深入研究和分析，探讨其有效性和局限性，为相关领域的研究和实践提供理论支持和经验借鉴，促进高新技术企业的健康发展和创新发展。
2. 正文2.1 高新技术企业的特点1. 创新性强：高新技术企业通常致力于技术创新和研发，不断推出新产品或新技术，不断提高自身核心竞争力。
2. 高风险性：由于高新技术的不确定性和市场对于新技术的不确定性，高新技术企业在发展过程中面临较高的风险。
3. 高投入：高新技术企业通常需要大量资金进行研发和创新，投入资金较多，周期较长。
收益法评估案例
第14讲 收益法评估案例第四节 收益法评估案例 一、评估案例基本情况 相关财务数据如下： 表3－10 被评估企业2013～2015年利润表 单位：万元项目2013年2014年2015年一、营业收入5114.00 8944.00 10384.00减：营业成本3743.00 5414.00 6358.00税金及附加20.00 36.00 42.00营业费用627.00 1627.00 1861.00管理费用248.00 644.00 731.00财务费用36.00 63.00 72.00资产减值损失— — —加：公允价值变动损益— — —投资收益— — —二、营业利润440.00 1160.00 1320.00加：营业外收入— — —减：营业外支出— — —三、利润总额440.00 1160.00 1320.00减：所得税110.00 290.00 330.00四、净利润330.00 870.00 990.00评估基准日，被评估企业账面总资产11685万元，负债总额4285万元（其中短期借款2000万元），净资产为7400万元。
二、评估过程和结果 （一）评估计算及分析过程 1.将2016～2019年划分为预测期，2020年及以后年度为永续期。
表3－11 被评估企业债务资本及利息支出预测表 单位：万元项目2016年2017年2018年2019年期末债务资本2500 2800 2200 2200 利息费用（税前）150 168 132 132 【注】贷款利率为6%。
表3－12 被评估企业折旧和摊销预测表 单位：万元项目2016年2017年2018年2019年折旧和摊销金额470 480 490 500 表3－13 被评估企业资本性支出预测表 单位：万元项目2016年2017年2018年2019年资本性支出660 1485 585 514 表3－14 被评估企业营运资金预测表 单位：万元项目2016年2017年2018年2019年营运资金增加额140 15 235 19初中级会计注会注税资产评估师，添加微信（QQ）852433795关注后续更新，倒卖不包售后 表3－15 企业自由现金流量预测表 单位：万元项目2016年2017年2018年2019年一、营业收入12329.00 12545.00 15926.00 16176.00减：营业成本7582.00 7715.00 9874.00 10029.00 税金及附加49.00 50.00 64.00 65.00 营业费用2200.00 2216.00 2792.00 2835.00 管理费用869.00 877.00 1096.00 1122.00 财务费用150.00 168.00 132.00 132.00 资产减值损失— — — —加：公允价值变动损益— — — —投资收益— — — —二、营业利润1479.00 1519.00 1968.00 1993.00加：营业外收入— — — —减：营业外支出— — — —三、利润总额1479.00 1519.00 1968.00 1993.00减：所得税369.75 379.75 492.00 498.25四、净利润1109.25 1139.25 1476.00 1494.75加：税后利息费用112.50 126.00 99.00 99.00 折旧和摊销470.00 480.00 490.00 500.00 减：资本性支出660.00 1485.00 585.00 514.00 营运资金增加额140.00 15.00 235.00 19.00五、企业自由现金流量891.75 245.25 1245.00 1560.75 2.假定永续期的长期增长率按2%计算。
第四章 案例分析 收益法
③计算纯收益： 纯收益＝总收益一总费用＝912．33－ 381．53＝530．8(万元) ④计算收益价格： 不动产收益价格＝不动产纯收益÷综合还原 率×[1一1/(1+综合还原率)50] =530．8/8%×[1—1/（1+8%）50] ＝6493．53(万元) (7)估价结果：确定不动产总收益价格为 6493．53(万元)。
注意：1．该物业为自营物业，总费用中需扣 除经营者利润； 2．总费用中扣除房屋年折旧的计算，由 于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经 济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿 命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月 30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6 月30止，共39年。
例题(3)
（１）估价对象简介：某酒店拥有的房地产占地面 积为10000㎡，土地使用权通过有偿出让方式取得， 土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭 店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。 据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月 50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率 为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长 60％。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土 地还原率r1＝6％，该饭店的建筑还原率取r2＝8％。 (2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。 (3)估价期日：2005年8月 (4)估价方法：采用收益还原测算房价。
例题(2)
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用 地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7 月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块 上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为 15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建 筑物当时重置价值为1300元／平方米。现该物业由 业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万 元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、 财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加 为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％， 若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元／ 平方米，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％， 不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日 价值。
收益法下高新技术企业价值评估案例分析
收益法下高新技术企业价值评估案例分析收益法是企业价值评估中常用的一种方法，它通过分析企业未来的收益情况来确定企业的价值。
在高新技术企业的价值评估中，收益法也是一种常用的方法。
本文将通过一个案例来分析如何利用收益法评估高新技术企业的价值。
案例背景假设某公司是一家从事人工智能技术研发和应用的高新技术企业，已经在市场上有一定的知名度和一定的客户群体。
公司的管理层希望对公司进行价值评估，以便为未来的发展提供参考。
我们需要了解一些基本情况：1. 公司的过去几年的财务状况和经营情况2. 公司的行业发展情况和未来发展趋势3. 公司的竞争情况和市场份额4. 公司的产品和技术优势5. 公司的盈利能力和未来预期收益基于以上情况，我们可以开始进行收益法下的高新技术企业价值评估分析。
步骤一：确定未来预期收益对于高新技术企业来说，未来的盈利能力是企业价值评估的关键。
我们需要对公司的未来盈利进行合理的预测。
通过以上分析，我们可以得出公司未来的预期收益情况，并将其作为企业价值评估的重要依据。
步骤二：确定折现率在使用收益法进行企业价值评估时，需要确定一个合理的折现率。
折现率是用来对未来的收益进行折现，以反映未来收益的现值。
对于高新技术企业来说，折现率的确定比较复杂，需要考虑到行业风险、市场风险、技术风险等因素。
在确定折现率时，可以采用以下方法：1. 分析公司的资本结构和资金成本，计算公司的加权平均资本成本（WACC）。
2. 对公司的行业风险和市场风险进行分析，考虑到行业的特殊性和未来的不确定性。
3. 分析公司的技术风险和盈利风险，考虑到公司的技术创新和盈利能力的可持续性。
步骤三：计算企业价值在确定了未来的预期收益和折现率之后，我们就可以进行企业的价值计算了。
通过收益法，企业的价值可以用未来的预期收益折现的现值来表示。
企业价值的计算公式如下：企业价值 = 未来的预期收益 / (1 + 折现率)^nn为未来收益的年数。
通过以上公式，我们可以计算出公司的价值，并得出一个合理的企业价值。
收益法下高新技术企业价值评估案例分析
收益法下高新技术企业价值评估案例分析随着科技的不断进步和社会的快速发展，高新技术企业逐渐成为了经济发展的新动力。
而对于这类企业的价值评估，由于其行业的特殊性和复杂性，评估方法也需要考虑到诸多因素。
本文将以收益法为基础，结合实际案例，探讨高新技术企业价值评估的方法与步骤。
一、高新技术企业的特征及评估难点高新技术企业具有技术创新、产业链条长、投资风险高等特征，其特殊性和复杂性也给企业的价值评估带来了一定的难度。
常见的评估难点包括：1.未来收益的不确定性：对于高新技术企业而言，未来的发展以及市场份额占比的变化是难以预测的。
2.技术风险：高新技术企业在创新方面投资巨大，但是技术上的成功与否难以预计，因此评价这类企业的创新能力和技术优势可能存在主观性。
3.市场风险：高新技术企业所处的市场竞争激烈，行业发展可能会受到市场变化的影响。
4.信息不完备：高新技术企业经常涉及先进技术和专业知识，信息的不完备性可能会导致评估结果偏差。
二、收益法在高新技术企业中的应用收益法是企业价值评估常用的方法之一，其核心思想在于通过预测未来的收益来推算出企业现值。
收益法包含多种方法，其中最常见的是贴现现值法（Discounted Cash Flow，简称DCF）。
而要使用DCF评估高新技术企业的价值，需要从以下几点来着手：1.确定未来现金流：对于刚创立不久的企业而言，未来现金流的预测可能就显得比较难以得到。
为此，我们可以从行业市场的总体规模、同行业的竞争情况、公司的营销策略、经营管理水平、研发投入等因素考虑来对未来现金流进行分析。
2.确定贴现率：DCF的核心思想就是将未来现金流贴现至当前，所需的是一个合理的贴现率。
对于高新技术企业来说，考虑到其所处的行业、技术、市场等因素，确立一个合理的贴现率是非常重要的。
3.确定持续期：DCF中所需要预测的现金流期限需要进行限定，并依据预测的持续期进行现值计算。
对于高新技术企业而言，考虑到其技术和市场发展的不确定性，持续期的长度需要认真评估，避免出现偏差。
企业价值评估的收益法及其应用案例
企业价值评估的收益法及其应用案例收益法是企业价值评估的一种方法，其核心思想是通过预测企业未来的经济收益来评估企业的价值。
这种方法主要应用于评估上市公司、投资决策和并购交易等场景。
以下是一些收益法的应用案例：1.上市公司价值评估：投资者可以使用收益法评估上市公司的价值。
首先，他们会预测公司未来的收入增长率和利润水平，然后根据这些预测计算出相应的现金流量。
接下来，投资者会将这些现金流量贴现到现值，采用合适的贴现率。
最后，将贴现后的现金流量相加，即可得到公司的估值。
2.投资决策评估：收益法可以帮助投资者评估不同投资机会的价值，以便做出明智的决策。
投资者可以通过比较不同投资项目的未来现金流量来评估它们的潜在收益。
利用收益法，投资者可以选择具有最高回报率和最有前景的投资项目。
3.并购交易估值：并购交易中，收益法通常用于评估被收购企业的价值。
收购方会预测被收购企业未来的收入和利润，并计算出相应的现金流量。
然后，收购方会计算收购企业的贴现现金流量，以确定合理的收购价格。
通过收益法进行估值，收购方可以更好地理解被收购企业的潜在价值以及收购对自己的财务情况的影响。
4.项目评估和投资吸引：收益法还可以用于评估新项目和吸引投资。
企业可以通过预测项目未来的现金流量和收益来展示项目的价值，以便吸引投资者的关注。
通过对项目进行收益法评估，企业可以更好地了解项目的盈利能力和回报潜力，并与潜在投资者进行交流。
总之，收益法是一种常用的企业价值评估方法，可以在不同场景中应用。
通过预测未来的现金流量和利润，企业可以更好地了解其价值，并做出相应的决策。
无论是上市公司价值评估、投资决策评估、并购交易估值还是项目评估和投资吸引，收益法都是一种可靠的工具，能够提供有关企业价值的关键信息。
企业价值评估的收益法及其应用案例
式中：P为评估值 A为未来预期稳定的收益额 r为折现率 收益资本化法通常适用于企业的经营进入稳定时期， 企业的当期收益等于年金。该方法较为简单，但采 用该方法时必须满足其使用条件。
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（3）企业价值评估中收益法的几种常见模型
分段永续模型
A p t (1 r ) r (1 r ) n t 1
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n
Ft
有限期分段增长模型
Ft (1 g ) t Pn 1 p t t m (1 r ) t m (1 r ) (1 r ) (1 r ) n t 1
m
Ft
n
式中：P为评估值 Ft为未来第t个收益期的预期收益额 Pn为终值 r为折现率 g为预期收益增长率 t为收益预测年期 m为明确的收益预测期限 n为总收益预测期限
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3.企业价值评估方法的选择原则 注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评 估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析 收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适 用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 （《企业价值评估指导意见(试行)》第四章,评估方法, 第二十三条） 注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的 长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、 未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性。 （《企业价值评估指导意见(试行)》第四章,评估方法, 第二十五条）
5．对有关财务数据的调整
《企业价值评估指导意见》第十六条： 注册资产评估师应 当根据评估对象、所选择的价值类型和评估 方法等相关条 件，在与委托方和相关当事方协商并获得有关信息的基础上， 采用适当的方法，对被评估企业和参考企业的财 务报表中 对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析 调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。
收益法下高新技术企业价值评估案例分析
收益法下高新技术企业价值评估案例分析收益法是企业价值评估中常用的一种方法，它通过预测企业未来的现金流入来确定企业的价值。
而高新技术企业作为具有较高成长性和创新性的企业，其价值评估更为复杂和关键。
本文将以某高新技术企业为例，通过收益法进行价值评估的案例分析，深入探讨高新技术企业价值评估的方法和要点。
一、企业背景介绍某高新技术企业成立于2005年，主营业务为软件开发和互联网应用。
在过去几年中，该企业取得了稳健的业绩增长，拥有一批优秀的技术团队和核心技术。
它还在国内外取得了一定的市场份额，拥有稳定的客户群体和良好的品牌影响力。
二、收益法下的企业价值评估1. 确定未来现金流入在进行收益法下的价值评估时，首先需要确定企业未来的现金流入。
对于高新技术企业来说，由于其具有较强的技术创新性和市场变动性，预测未来的现金流入将面临更大的挑战。
在确定未来现金流入时，需要充分考虑市场变化、技术发展和竞争情况等因素。
针对该高新技术企业，我们可以通过对其历史财务数据的分析和对行业趋势的研究，结合专业人士的意见和市场调研数据，综合预测未来3-5年的现金流入情况。
我们还可以通过制定不同的预测方案，考虑不同的市场环境和企业发展策略，从而确定一个较为合理的未来现金流入预测值。
2. 确定贴现率确定贴现率是收益法下价值评估的关键步骤之一。
合理的贴现率能够充分体现企业的风险和成长性，对于高新技术企业来说尤为重要。
由于高新技术企业的风险性较高，其贴现率通常会较高，反映了投资者对其未来现金流的风险认知。
针对该高新技术企业，我们可以通过分析其行业风险、市场竞争、技术创新和企业经营状况等因素，结合市场利率和风险溢价等数据，确定一个相对合理的贴现率。
我们还可以根据企业的成长性和预期风险，制定不同的贴现率方案，对贴现率进行敏感性分析，从而确定较为合理的贴现率范围。
3. 计算企业价值在确定未来现金流入和贴现率之后，我们就可以通过收益法进行企业价值的计算。
收益法评估案例
收益法评估案例在商业和金融领域，收益法评估是一种常用的估值方法，用于确定一项资产或企业的价值。
该方法基于资产或企业未来的现金流量，并考虑了风险和时间价值的因素。
本文将介绍一个实际的收益法评估案例，以帮助读者更好地理解这种估值方法的应用和原理。
案例背景。
假设我们有一个名为ABC公司的企业，该公司是一家中型制造业企业，主要生产家具产品。
ABC公司在过去几年里一直保持稳定的盈利能力，并且有望在未来几年里实现一定的增长。
现在，ABC 公司的所有者希望出售这家企业，并且他们需要确定一个合理的销售价格。
为了确定ABC公司的价值，所有者决定使用收益法评估方法。
他们聘请了一家专业的估值机构来进行评估，并且提供了相关的财务数据和业务信息。
评估机构的任务是通过收益法评估方法确定ABC公司的公允价值，并且给出一个合理的销售建议。
评估过程。
评估机构首先收集了ABC公司的财务数据，包括过去几年的利润表、资产负债表和现金流量表。
他们还对公司的市场地位、行业前景、竞争情况和管理团队进行了调查和分析。
通过对这些信息的综合分析，评估机构得出了ABC公司未来几年的预期现金流量。
接下来，评估机构对ABC公司的风险进行了评估。
他们考虑了行业风险、市场风险、经营风险和财务风险等因素，并且确定了一个合理的风险溢价率。
评估机构还考虑了时间价值的因素，使用适当的折现率对未来的现金流量进行了折现。
最后，评估机构使用净现值（NPV）方法对ABC公司的未来现金流量进行了估值。
他们将未来几年的现金流量折现到现在，并且加上一个终值，以确定ABC公司的公允价值。
在这个过程中，评估机构还进行了一些敏感性分析，以考虑不同的假设和情景对估值结果的影响。
评估结果。
通过收益法评估方法，评估机构确定了ABC公司的公允价值为X万元。
这个估值结果是基于对公司未来现金流量的合理预期，并且考虑了风险和时间价值的因素。
评估机构向ABC公司的所有者提出了一个合理的销售建议，同时也提供了一些关于估值结果的解释和讨论。
案例分析收益法
❖ (4)计算房屋年纯收益
❖ 房屋年纯收益：房屋现值×房屋还原率
❖
原率
=(房屋重置价－年折旧费×已使用年限) ×房屋还
❖
=(1500×450－13775.5×3)×6％=38020.4(元)
❖ (5)计算土地纯收益
❖ 土地纯收益=总收益—总费用—房屋纯收益
❖
=162000—53150.5—38020.4
❖ 解：1．年经营收人＝6000万元 ❖ 2．年须扣除总费用： ❖ (1)销售成本及经营成本=4000万元 ❖ (2)管理费、财务费用=6000×6％=360万元 ❖ (3)商品销售税金及附加=6000×8．5％＝510万元 ❖ (4)房屋年折旧 ❖ 折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 ❖ 房屋重置价＝1500×15000＝2250万元 ❖ 年折旧额＝2250／39＝57．69万元 ❖ 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年 ❖ (5)经营利润＝6000×10％＝600万元 ❖ 年须扣除总费用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69万元
❖ 注意：1．该物业为自营物业，总费用中需扣 除经营者利润；
❖ 2．总费用中扣除房屋年折旧的计算，由 于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经 济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿 命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月 30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6 月30止，共39年。
(一)审题
❖ (1)将题目浏览一遍，构思解题方法。 ❖ (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，
还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 ❖ (3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还
收益法资产评估报告案例
收益法资产评估报告案例收益法资产评估报告案例一、引言资产评估是指根据特定的评估方法和评估原则，对特定的资产进行评估价值的测定。
而收益法则是一种常见的资产评估方法，通过对资产预期未来收益进行评估，来确定资产的价值。
本文将以某公司的房地产资产评估为案例分析，展示收益法在资产评估中的应用和评估报告的撰写。
二、公司介绍某公司是一家拥有多项房地产资产的企业，其中包括商业楼宇、写字楼和住宅楼盘。
为了了解这些资产的价值，公司决定进行资产评估，并选择了收益法作为评估方法。
三、收益法评估过程1. 数据收集首先，评估师们需要收集和准备大量的数据，包括房地产的位置、规模、建筑面积、租金收入、管理费用等信息。
他们通过公司的财务报表，租赁合同以及市场数据等渠道获取这些数据。
2. 数据分析接下来，评估师们对收集到的数据进行分析。
他们会仔细研究市场发展趋势、租金市场、物业管理费用等指标，以确保评估结果的准确性。
3. 预测未来现金流在收益法中，最核心的是预测资产未来的现金流。
评估师们会根据当前的租金收入以及各种消耗和费用，预测未来几年的现金流。
这需要对市场情况、租金调整和成本增长等因素有较深入的了解。
4. 估计资本化率资产的价值等于未来现金流的现值。
所以，评估师们需要根据市场情况和其他因素，估计一个合理的资本化率。
这个资本化率表征了投资者对于该资产预期收益的要求。
5. 估值计算最后，在确定了现金流和资本化率后，评估师们可以运用收益法公式计算资产的估值。
资产价值=未来现金流/资本化率。
从而得出该资产的评估价值。
四、评估报告撰写在评估过程完成后，评估师们需要撰写一份正式的评估报告。
这份报告将详细列出资产的评估价值以及评估师们的研究和分析过程。
报告通常包括以下内容：1. 资产基本信息：介绍资产的位置、规模、建筑面积等基本信息。
2. 收益法的应用：说明选择收益法进行评估的原因，并简要介绍收益法的原理和计算过程。
3. 数据收集和分析结果：列出评估师们收集和分析的数据，并分析对资产价值的影响。
收益法评估梨树市场价值的案例
收益法评估梨树市场价值的案例以收益法评估梨树市场价值的案例为题，我们将介绍梨树市场价值评估的基本原理和方法，并列举一些相关案例。
1. 梨树市场价值评估的背景和意义梨树是一种重要的果树，其市场价值评估对于果农、投资者和农业政策制定者具有重要意义。
通过评估梨树的市场价值，可以确定种植梨树的投资回报率，指导果农的决策，同时也可以帮助投资者进行农业资产的评估和投资决策，以及为政府农业政策提供科学依据。
2. 收益法评估梨树市场价值的原理收益法是一种常用的资产评估方法，通过预测未来的收益来确定资产的市场价值。
在梨树市场价值评估中，收益法可以通过估计梨树的未来产量和价格，以及相关的经营成本和市场风险，来计算梨树的市场价值。
3. 梨树市场价值评估的基本步骤（1）确定评估目标和范围：确定评估的具体目标和评估的范围，包括评估的时间范围、地理范围等。
（2）收集数据和信息：收集梨树种植的相关数据和信息，包括历史产量和价格数据、经营成本数据、市场需求和供应情况等。
（3）制定评估模型：根据收集的数据和信息，制定梨树市场价值评估的模型，包括产量预测模型、价格预测模型、收益模型等。
（4）进行评估计算：根据评估模型，进行梨树市场价值的计算，包括未来收益的估计、现值的计算等。
（5）分析评估结果：根据评估计算的结果，分析梨树的市场价值情况，评估梨树的投资回报率、风险和可行性等。
（6）编制评估报告：根据评估分析的结果，编制梨树市场价值评估报告，对评估的过程和结果进行描述和解释。
4. 梨树市场价值评估案例案例1：某地区的梨树种植基地占地100亩，历史年均产量为5000吨，历史年均销售价格为每吨3000元，经营成本为每亩5000元。
根据市场需求和供应情况，预测未来5年梨树的产量和价格分别为：第一年5500吨，第二年6000吨，第三年6500吨，第四年7000吨，第五年7500吨；价格分别为每吨3200元，3300元，3400元，3500元，3600元。
收益法评估案例
收益法评估案例对于任何一项投资，收益法评估都是评估其投资价值和风险的重要方法。
以下是一个关于一家公司的收益法评估案例：某公司是一家制造和销售高端厨房用具的公司。
针对该公司进行的收益法评估包括以下步骤：1. 确定未来现金流量：首先，需要以当前的经营活动为基础，预测未来五年的现金流入和流出。
这可以通过评估公司过去的财务表现、市场的增长趋势、产品需求趋势等来进行估算。
假设公司未来五年的现金流如下：2. 选择贴现率：贴现率是考虑时间价值的一种方法，这意味着相同金额的资金在未来的价值比现在低。
因此，贴现率在现金流的估算中非常重要。
选择合适的贴现率需要考虑公司的资本结构和风险。
在本例中，我们选择贴现率为10%。
3. 贴现现金流：将未来现金流乘以贴现率，得出每年的现值。
如下：4. 计算净现值：净现值是指当前投资所产生的收益与成本之间的差异，即净现值为投资的现值减去投资成本。
在本例中，假设该公司的投资成本为500,000美元，则净现值如下：根据计算结果，净现值为220,730美元，说明该公司的投资具有投资价值。
5.计算内部收益率(IRR)内部收益率是收益法评估中的另一个重要指标。
它表示将项目的现值等于零时所需的折扣率。
如果一个项目的IRR高于内部成本资本（公司通常使用IRR来衡量项目的投资回报和风险），那么这个项目可能是一个优秀的投资。
IRR的计算方式如下：IRR=-500000+229700/(1+10%)+ 23000/(1+10%)^2 + 24280/(1+10%)^3 +26012/(1+10%)^4 + 27862.4/(1+10%)^5 = 31.4%根据计算结果，该公司的内部收益率为31.4%。
这说明该公司的投资回报高于公司的内部成本资本（通常为20%左右），因此可以考虑将其作为投资项目。
总之，使用收益法进行评估可以帮助投资者了解某个项目的现值、净现值和内部收益率等重要指标，以便更好地评估其投资价值和风险，并做出明智的投资决策。
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(一)审题
(1)将题目浏览一遍，构思解题方法。 (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步， 还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还 原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出 让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等， 最好将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单 位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位 建筑面积租金、还是可出租面积租金。
第四章 收益还原法
案例分析
例题(1) (1998年试题)
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500 平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建 成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部 出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建 筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建 筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％， 年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的 0．3％。目前该建筑物重置价为1500元／平方米， 残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。 试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元
例题(5)
(1)估价对象不动产简介 不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地 面积及各层建筑面积如下： 土地面积：8400㎡。建筑物部份：1楼：3800㎡；2～5楼： 2800㎡；合计：15000㎡
例 题(4)
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公 司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并 投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、 乙双方合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积 归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲 方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其 转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的 权益。
解：1．年经营收人＝6000万元 2．年须扣除总费用： (1)销售成本及经营成本=4000万元 (2)管理费、财务费用=6000×6％=360万元 (3)商品销售税金及附加=6000×8．5％＝510万元 (4)房屋年折旧 折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价＝1500×15000＝2250万元 年折旧额＝2250／39＝57．69万元 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年 (5)经营利润＝6000×10％＝600万元 年须扣除总费用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69万元
作业
1．估价对象概况 某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50 年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物 B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限 为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元， 残值率为10％，A地块面积450㎡，建筑面积为400 ㎡，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000 元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每 平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％， 每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米 20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％， 年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的 0．2％。 2．估价要求 试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使 用权价格。
3．房地产年纯收益＝6000－5527．69＝472．31万元 4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率 ＝(2250－57．69×4)×8％＝161．54万元 5．土地年纯收益＝472．31－161．54＝310．77万元 6．求该地块于2005年7月1日价值 土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35 年 土地使用权价格＝a/r1×[1－1/（1+ r1）n]＝ 310．77/6%×[1－1/（1+6%）35] ＝4505．62万元 土地单价＝9011元／平方米
③计算纯收益： 纯收益＝总收益一总费用＝912．33－ 381．53＝530．8(万元) ④计算收益价格： 不动产收益价格＝不动产纯收益÷综合还原 率×[1一1/(1+综合还原率)50] =530．8/8%×[1—1/（1+8%）50] ＝6493．53(万元) (7)估价结果：确定不动产总收益价格为 6493．53(万元)。
例题(2)
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用 地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7 月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块 上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为 15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建 筑物当时重置价值为1300元／平方米。现该物业由 业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万 元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、 财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加 为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％， 若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元／ 平方米，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％， 不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日 价值。
(5)计算土地纯收益 土地纯收益=总收益—总费用—房屋纯收益 =162000—53150.5—38020.4 =70829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格 土地总价：n=50-4=46；r=5％ P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/ （1+5%）46]=1266429 (元) 单位地价： 单位地价=1266429÷500=2532.86(元 ／平方米)
例题(3)
（１）估价对象简介：某酒店拥有的房地产占地面 积为10000㎡，土地使用权通过有偿出让方式取得， 土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭 店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。 据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月 50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率 为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长 60％。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土 地还原率r1＝6％，该饭店的建筑还原率取r2＝8％。 (2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。 (3)估价期日：2005年8月 (4)估价方法：采用收益还原测算房价。
(四)难点与常见错误分析
本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益 年限。 计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地 使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起 计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐 用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时， 应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂 根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成 开始计算，计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。 题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年 11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。 常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年； 或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成 丢分。
(二)解题思路与方法选择
从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。 基本思路： 1.先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收 益； 2.再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原 率求得房屋纯收益； 3.将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收 Байду номын сангаас； 4.用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土 地价格。
(5)估价过程：
①计算房地产年总纯收益： 房地年纯收益＝15万元／月×12月＝180万元／年 ②计算土地价格： 土地总地价＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60 ％)(容积率修正)＝2200万元 ③计算土地年纯收益： 土地年纯收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝ 139．58万元／年 ④计算房屋年纯收益： 房屋年纯收益＝房地产年总纯收益－土地年纯收益 ＝180—139．58＝40．42万元／年 ⑤计算房屋价格： 房价= 房屋年纯收益/r×[1—1/（1+r）50] =40．42/8%×[1—1/（1+8%）50] ＝494．48(万元)
(3)计算出租总费用 年税金：20×450=9000(元) 年管理费：30×450×12×5％=8100(元) 年维修费：1500×450×3％=20250(元) 年保险金：1500×450×0.3％=2025(元) 年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元) 年总费用：9000十8100+20250十 2025+13775.5=53150.5(元) (4)计算房屋年纯收益 房屋年纯收益：房屋现值×房屋还原率 =(房屋重置价－年折旧费×已使用年限) ×房屋还 原率 =(1500×450－13775.5×3)×6％=38020.4(元)
其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所 占比例为65％，设备所占比例为35％，建筑物的耐 用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0； 不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7％； 不动产租税为54．65万元；保险费为0．48万元； 管理费为建筑物造价的2％。 （2)估价目的：作为购买土地及地上建筑物50年使 用权的参考值，综合还原率取8％。 (3)估价期日：2005年9月30日。 (4)估价日期：2005年9月1日至10月30日。 (5)估价方法：采用收益还原法等方法估价。