20150120_武汉_武汉写字楼现状与销售规律总结_刘逸涵,李缝,张程

写字楼整 体容量 高等 中等 低等
2001
1237
2002-2005
1488-2299
2006
2747
2003-2005 3435-4854 87 40%
2006 5837 180 107%
11.0
--
23.2
111%
37.6
62%
阶段年均 面积增幅
面积单位：万平米
武汉未来六年第三产业产值与写字楼市场容量预期发展情况 武汉市第三产业产值发展状况
产品档次
建设期
市场特点：
快速发展期
市场特点： 甲级写字楼逐步取代乙级 武汉保利文化广场 写字楼，超甲级写字楼开始 出现。 民生银行大厦 产品特点： 企业中心5号
稳定繁荣期
市场特点： 人信汇武胜路项目 甲级、超甲级写字楼全面占 恒隆广场 领市场。 太和环贸中心 产品特点： 产品满足客户物质、精神双
广发银行大 厦
玻璃幕墙 9.8米/700㎡ 221米 蒂森克虏伯 6m/s 14部
IFC国际金融 中心
干挂石材+玻 璃幕墙 7米/800㎡ 210米 三菱6m/s
凤凰国际
玻璃幕墙
1818中心
汉街总部国际
普提金
LOW-E玻璃 10米/200㎡ 265米 OTIS3.5m/s
联发国际大厦
LOW-E玻璃 10米/800㎡ 183米 蒂森克虏伯 3.5m/s 12部(不含3部 商业摆渡梯)
2021以后
6
武汉写字楼产品演进过程
武汉写字楼市场特征 武汉写字楼市场目前正处于快速发展期，主要表现在以下方面：
硬件档次提升
租金平稳上涨
高端项目出现 软性服务提升
7
武汉写字楼市场特征 硬件档次提升>>配置、用材、商务配套水平不断提升
指标
外立面 大堂高度/ 面积 楼高 电梯品牌及 速度 电梯部数

近年武汉GDP总量平稳上升，产业结构相对稳
定，且在调整中不断优化，目前发展阶段与深圳 02-05年类似；

未来在经济收入增加，内需不断拉大的情况下，
第三产业发展空间依然巨大，与之相对应办公市
场需求同样会呈上升态势。
写字楼市场发展历程 从产业层面来，第三产业的快速发展将会使武汉未来写
字楼容量出现较大程度增幅
9
武汉写字楼市场特征
租赁市场表现
建设大道商务圈及汉口滨江商务区写字楼租金水平领跑全市，其中以高品质 硬件水平及高物业附加服务著称的企业中心5号租金独占鳌头
片区 项目 2014年各片区写字楼租金统计 标准层面积 物业费 楼层 （㎡） （元/㎡·月） 地上55层地下2层 2300 28 2121 1383 1993 28 12 25 租金 （元/㎡·月） 100-140 100-150 120-130 100-120
1
2 3 4 5 6 7 8 9 10
泛海国际SOHO城
武汉中央文化区 福星惠誉水岸国际 福星国际城 绿地国际金融城 东湖广场宽堂 湖北省科技创业大厦 浙商国际大厦 武汉保利文化广场 融众国际
CBD
中北路 徐东 徐东 滨江商务区 光谷 水果湖 江岸 中南路 光谷
37765
31148 27064 22408 16946 15731 7947 4113 3692 3493
客户特点： 客户对于高端办公产品逐 渐认可，但对于过度超前产 品仍存在接受障碍。
重需求，并给客户带来尊崇感、
荣耀感； 硬件、设计全方面以人为本 并追求独特、个性。 客户特点： 客户对于高端办公产品价值 认知成熟，并乐于接受。
乙级
入市时间
1996-2000年
2001-2016年
2017-2020年
中等容量 高等容量 主要阶段 2015-2020 第三产业产值 5712-11489
2014
4967
按照年增幅15％的保守增速预估未来六年武汉的三产产值，根据写字楼发展水 5 平评估模型，推测武汉写字楼容量自2015年起将从中等容量上升到高等容量
5
写字楼市场发展历程
武汉写字楼市场目前正处于快速发展期，高端写字楼为主流发展 方向，产品及市场需求呈现多元化趋势
石材+玻璃幕墙 LOW-E玻璃 石材+LOW-E 玻璃幕墙 11米/1100㎡ 181.8米 蒂森克虏伯 6m/s 10米/900㎡ 120米 三菱3.5m/s
6.8米/200㎡ 90米 OTIS2.5m/s
10部
层10部 甲级写字楼标准梯面比 1：24 4500-5000 10部 14部 40层12部
武汉写字楼现状与销售规律总结
2015年1月
世联行
1
[目录]
[1] 武汉写字楼市场演变特征 [2] 武昌写字楼市场格局 [3] 武汉写字楼营销经验2Part 1
武汉写字楼市场演变特征
发展历程、供应表现、去化特征
3
写字楼市场发展历程

写字楼市场表现与第三产业发展高度相关，武汉 写字楼市场仍处于上升通道
超甲级
以乙级写字楼为主。 产品特点： 产品商务感、纯粹性 较薄弱；
硬件仅能支撑基本的
甲级
办公需求。 客户特点： 客户对于办公产品认 瑞通广场 知处于初级水平，常由 世贸大厦 于单纯的价格因素对高 端产品存在排斥心理。 建银大厦 泰和广场
产品开始关注客户更高层 新世界中心 次精神需求； 浙商国际大厦 新世界国贸 硬件、设计融入商务化、 IFC 效率化、人性化关注。
地上54层地下2层
地上29层地下1层 地上30层地下3层 地上34层地下1层 地上24层 地上30层 地上26-31层 地上32层 地上48层 地上47层地下2层 地上46层主楼与19 层配楼地下4层 地上45层地下3层 地上28层地下2层 地上28层 地上32层 地上35层
1500
1200 1987 1176 1000 1063 2000 1900 786 1580 1600 1822 1270 1029 2713 ——
深圳2001－2006年三产产值、办公用 房年均成交量对比
年份
三产产值 年均办公 成交面积 阶段年均 面积增幅
写字楼发展水平评估模型
第三产业产值 (亿元) >5000 2000～5000 <2000
模型来源：世联模型
北京2002－2006年三产产值、办公用 房年均成交量对比
年份 三产产值 年均办公 成交面积 2002 2982 62 -产值单位：亿元
25
16 26 10 6 2.8 —— 23 13 19 —— 18 7 6.6 15 12
110-125
89-100 120-160 100-148 83-110 65-70 44-50 107-120 55-70 60-70 90-125 65-85 65-75 60-75 65-80 80 10
16部
电梯面积比
标准层高 车位 车位面积比 自身配套
1：4900
4.0米 403 1：170 裙楼商业 建设大道金 融街
1：4300
3.6/5.4米 400 1：107 裙楼商业 新华路与江 汉北路交汇
1：5969
3.6米 420
1:4142
4.2米 1564
1：5113
4.2米 3000
1:5937
3.9米 2000
1：4445
3.8米 1164 1：171(含住宅) 裙楼底商 徐东大街，临 规划地铁口
1 : 150 甲级写字楼标准车位面积比 1 ：150左右 1：142 1：216(整体) 1：150(含商业) (整体)
裙楼底商 中山路 临地铁口 商业、酒店 会所 中北路 正地铁口 大型商业集群 中北路 正地铁口 商业、酒店 公寓 中北路、徐东大 街，正地铁口
12
武汉写字楼供应表现
供应不断增加>>受政策及经济环境影响，2011年 起写字楼供应明显增加，未来两年写字楼市场或出 现井喷式供应
从上图可以看出，自2011年起大幅增加，很程度上受2011年武汉限购政策影响， 开发商对商服用地的拿地热情不断攀升，引发了一股商业地产开发潮。 2012-2014年施工及新开工面积处于明显的历史高位，未来两年写字楼市场或出 现井喷式供应。

武汉写字楼市场特征 高端项目出现>>从高度、造型、配置等方面冲击市场
成为各区域地标性建筑
万达尊
绿地606
太和环贸中心
泛海CBD武汉中心
地标性：200米以上项目逐渐增多，挺拔的高度成为区域内标志性建筑； 综合性：超高层项目多存在于综合体项目，多重物业的聚合效益可提升各物业附加价值。
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武汉写字楼市场特征 软性服务提升>>优质的物管是高档写字楼最直接体现
14
武汉写字楼去化表现
2014年整体成交量有所下滑，市场逐步回归理性
传统旺季
在2014年整体房地产市场不景气大环境之下，写字楼市场月度成交量同比下跌约10%； 4-6月及9月为传统旺季，成交相对较高，而受9.24限购政策放开影响，10月写字楼成 交明显受挫; 11月汉街总部国际清盘及环球时代中心新品入市，大幅拉升了当月成交量及均价。
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武汉写字楼去化表现 整体去化回落>>受政策影响，市场经历3年火爆之后
趋于理性
2011年限购政策出台后，写字楼市场热度明显提升，经过历时3年的成交热潮， 2014年市场逐步回归理性
2011年武汉限购政策出台 之后，住宅市场投资热度有 所降低，大量投资客转而进 入商业地产领域； 在经济高速发展的背景下， 大量实业、建筑、贸易、金 融等行业的企业扩张需求逐 步显现，传统商圈原有的写 字楼项目的硬件、配套、服 务等方面已不足以支撑企业 发展，而2011年起高品质 写字楼的供应增多正好迎合 了市场需求； 经历了2011年的成交量爆 涨，市场逐步回归理性，但 2013年由于整个房地产市 场行情火热，写字楼市场也 出现了一波反弹，随后 2014年成交下滑较为明显。
好的写字楼应该提供优质的物业管理服务，客户对物业服务质量的需求不断提高， 物业服务甚至已成为评判写字楼档次的最重要因素之一，同时也是物业增值的保障
在当前武汉商务市场，外观及产品优势并不突出的新世界国贸、武汉天地企业中心5号、 新世界中心，凭借统一的管理运营及优质的物业管理服务，跃身为武汉最高档的写字楼。
写字楼的市场表现与第
起步期 发展期 平稳期
三产业发展高度相关，第 三产业总量反应了城市写 字楼的整体容量水平；

随着第三产品的大力扶
持及发展，中小企业发展 迅猛，关注使用成本，商 住楼办公市场迅猛发展， 市场需求急剧上升 产业结构调整期写字楼需求量 随第三产业发展同步增长
由销售转向 持有租赁为 主
4

全市以汉口滨江商圈和建设大道商务 圈平均租金最高，集中众多高档写字 楼，其次是解放大道、武广商务圈和 CBD商务圈，是汉口比较老牌的商务 圈，因其地段优越，写字楼租金也居 高不下； 其中租金水平以汉口滨江商务区的企 业中心5号为最高，主要在于其高端 品质、综合配套等受到市场较大认可 ，吸引了大量高品质企业客户进驻。
新世界国贸
浙商国际大厦 地上48层 建设大 IFC国际金融中 地下2层，地上43层 心 道商务 圈 民生银行 地上68层地下3层
广发银行大厦
瑞通广场 武汉时代广场 万景国际 CBD商 华南国际广场 务圈 泛海国际 新世界中心 武广商 武广写字楼 务圈 泰和广场 保利文化广场 中南路 新时代商务中心 商务圈 新长江广场 中建商业广场 光谷商 光谷国际广场 务圈 融众国际 汉口滨 江区 企业中心5号
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武汉写字楼去化表现
大型综合体内的中端写字楼去化较快
从2014年1-11月市场去化水平来看，以依靠超大型综合体项目且为中端写字楼产品 的泛海国际SOHO城、武汉中央文化区销售速度领先武汉市场
2014年1-11月武汉办公物业成交面积排行榜
排名 项目名称 区域 成交面积(㎡) 成交金额(万元) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡) 月均去化
62855
61499 30096 35067 22986 31400 12880 6272 8861 6329
136
308 518 85 159 71 30 16 2 20
16644
19744 11120 15649 13565 19960 16207 15249 24004 18118
3433
2832 2460 2037 1541 1430 722 374 336 318
区位交通
8
武汉写字楼市场特征 租赁市场表现>>出租率创新高、租金平稳上涨
2014年3季度武汉市优质写字楼空置率为近年来最低14.3%，武昌甲级写字楼 出租率基本维持在90%以上； 2014年3季度武汉市优质写字楼平均有效租金突破90元/平米·月，近年来持续 平稳上涨。
数据来源：上海高力国际研究部
备注：月度去化数据统计时间段为2014年1-11月份。来源于中指数据库备案数据。