导控

功能组合图
不同的功能组合，形成不同的空间模式，有的空间亲切宜人，便于交流，有的空间庄严萧穆，充满威严，因此功能组合类型较多，围合方式多样，从而形成不同的场所特点。

规划考虑到用地形态特点与相对综合性的布局，路桥区行政中心采用三角形+轴线的功能组织模式，安排的主要功能有行政、居住、会展、酒店、文化、商务办公、区级体育设施等。

竖向上的接近：有条件的地方道路或步行道等可以按百年一遇洪水位标高和常水位之间设立，道路宽度可以根据堤岸变化。

平面上亲近：沿河步道的连续设置。

亲水台阶的断续设置：根据堤岸的性质与类型，结合居住用地、公共设施等间隔100m~250m设置一处大小不一的亲水平台。

水空间的组织和利用图
对水面的利用：
渗入水面：河道较宽广可以利用一部分水体，作为水上会馆，形成水上的感觉。

引入陆域空间：居住小区、公园等处结合陆域引入水体，形成不同的场所空间，强化人与水亲和的机会。

滨水空间的共享性——创造连续的近水公共空间。

滨水地区的交通组织——将水体空间组织的城市设施，创造滨水文化。

导控
建设导控分区
（1）高度分区
■根据路桥行政中心区较好的生态条件，以九峰山、南山作为高度背景，以中心轴线立面景观为导向，以新区土地利用效率为基础，确定路桥行政中心区建筑高度分区。

■建筑高度总体控制在100米以下，按小于20米、20~50米、51~100米三级建筑高度确定新区总体轮廓。

■在新区形成市民广场周边建筑高度相对集中区域，其中南侧结合钢铁大道作为次高区域，中间为多层、中高层过渡区。

高度分区图建筑高度控制图
轴线立面高度引导图
（2）容积率分区
■根据新区土地与环境综合效益原则。

确定新区容积率的空间分布。

■容积率按0.5以下、0.51~1.4、1.41~2.0、2.1~3.0及3.0以上五类在空间上分为五片。

其中高容积率集中行政中心轴线两侧，以及钢铁大道沿街。

容积率空间分区图绿地率分区图
（3）绿地率分区
■行政中心区总体绿地率水平达40%以上，体现花园式、绿色新区的特点，并与周边绿心、河流等自然环境融合。

■绿地率按公园游憩区、行政文化区、商业金融区、旅游设施区、现代居住区进行分区引导。

■公园游憩区绿地率应达到65%以上，行政文化区应达到50%以上，商业金融区达30%以上，旅游设施区达30%以上，现代居住区达40%以上。

学校、医院等用地按绿地控制要求进行控制。

（4）建设强度分区总体特征
■根据容积率分区、建筑高度分区、绿地分区的空间叠加，行政中心可形成低层中密度、高层低密度、高层高密度、多层中密度等四大建设强度分区。

■其中低层中密度区域分布在排屋沿轴线的大型文化娱乐建筑；高层低密度区域分布在市民广场周边；高层高密度分布在市民广场轴线东侧商业金融办公等；多层中密度分布在居住及商住混合区域。

2．地块划分与一般控制
（1）地块划分
■以城市主、次支道路为骨架划分公建、居住、绿化、广场及市政等用地。

地块划分考虑建设用地分类，区内建设用地分类按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行，地块一般划分至小类，用地代码按国标执行。

■独立地块面积应大于0.2万平方米，一般地，各地块至少有一边城市道沿路分布，并考虑河流（兰线）等对地块的分割。

■地块内应保证最小绿地率规定指标的安排。

■居住用地可以小区为单位划分地块，可以根据实际开发细分为组团，并满足配套设施的服务半径要求；公建用地应根据不同的功能、类型及环境要求划定具体地块大小，一般地块平均规模为1~3万平方米。

（2）弹性控制与地块组合
■公建地块、居住地块、广场与绿地等根据开发条件与建设实际可进行地块组合，组合后的地块控制规定由规划管理部门综合各地块的具体规定重新确定。

■地块组合后的建筑环境与景观设计必须由规划管理部门审核同意。

■市政、绿化、停车场等地块不得与居住、公建等地块组合。

地块划分与组合示意图
（3）开发控制的一般规定
■针对实际，在规划控制中特增设混合用地（代码C/R）。

■规划控制指标分为规定性与指导性两类，规定性指标分为用地性质、容积率、绿地率、建筑限高、建筑密度、建筑退线、交通出入口方位、停车配置等，指导性指标分为建筑尺度与型式、建筑色彩及有关的人口容量指标等。

■为增加规划弹性，可在地块控制中增加兼容规定，除禁止兼容用地外，其他兼容用地或未列入兼容的用地性质应由规划管理部门根据有关规定与条件具体核定，凡需改变规划用地性质，应先提出调整规划，上报批准后执行，有关兼容要求在规划方案确定后作具体规定。

■各地块主项规划功能可考虑的兼容弹性具体要求如下：
a. 公共服务设施用地内，可适当安排居住用地及配套绿化用地。

b. 居住用地可与公服设施用地（商服设施用地等）适当混合，但应以居住用地为主，可适当安排必要的市政设施。

c. 绿化用地不得改做其它性质用地，可以安排少量公共服务、市政设施用地及停车场用地，以提高绿化用地使用效能。

4．建筑高度控制和建筑退线距离
■建筑高度必须符合城市规划和景观分析确定的建筑控制高度或建筑限制高度，沿主干路（道路红线大于或等于30米的城市道路）的建筑高度，除必须符合消防、日照间距、保护建筑限制高度等要求外，还必须符合沿路（街）建筑物长度小于32米的塔式建筑或山墙沿街的板式高层建筑的建筑高度（H），不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑物后退距离（S）的1.3倍；沿街（路）建筑物长度大于32米的板式建筑高度（H）应不超过A（W+S）。

其中A为折算系数，按下表控制。

表折算参数表
■沿江建筑物长度不得大于100米，其建筑高度应由规划管理部门确定。

■沿建筑基地边界布置的建筑，除满足建筑日照间距规定外，必须符合建筑后退基地界线的规定。

其中板式（长度大于32米）高层、多层、低层建筑与基地边界的南北间距不小于8米，与基地边界的东西向侧距不小于5米；塔式高层建筑（边长小于32米）与基地边界的南北向间距不小于12米，与基地边界的东西向侧距不小于7米；界外是河流、道路、永久性绿地、高压线走廊的，由规划管理部门根据有关规定核定其间距。

■建筑物后退道路红线的计算，以建筑物投影线为准。

沿城市道路两侧新建建筑物后退道路规划红线的距离（应满足路桥有关管理要求）。

其中大型公共建筑其后退红线距离按根据建筑性质、功能、主要出入口以及特殊要求具体确定的规划设计条件为准，最小不得小于10米，并应妥善安排好出入口位置和停车场地。

5．绿化控制
■河湖水系除规划已确定的绿化带控制宽度以外，凡规划或保留的河道两岸必须保留不小于10米绿化带。

■各级社区中心公共绿地设置的最小规模为居住小区公园0.5万平方米，组团小游园0.08万平方米。

其中绿地面积（含水面）不小于70%。

其他块状、带状公共绿地应同时满足宽度不小于8米，面积不小于400平方米的规定。

■居住小区人均绿地不小于1.0平方米，组团人均绿地不小于0.5万平方米。

组团绿地的设置应满足有不小于三分之一的绿地在日照阴影范围之外的要求。

为美化环境，鼓励垂直绿化，发展屋顶绿化，其面积可按有关规定作适当的折算绿地率指标，折算系数按D-5控制。

6．其他相关控制要素
■居住小区内主要道路至少应有二个出入口，小区路红线宜8米以上，组团路宜6米以上。

应控制机动车道对外出入口数，其出入口间距不应小于150米。

沿街建筑物长度超过160米时，应设不小于4米×4米的消防车通道。

人行出入口间距不宜超过80米。

小区尽端路长度不大于120米，并设不小于12×12米的回车场地。

凡需在屋顶设构件的建筑物，必须明确位置及遮掩措施，并在立面或剖面图上表示清楚。

■重要公建主出入口应避开道路交叉口，并考虑无障碍设计。

■按停车泊位标准按表执行，并保证地面有十分之一的停车位。

表
表容积率奖励规定
■对提供公共开放空间的地块应在规定容积率基础上允许其增加建筑面积，具体规定按表执行。

奖励面积一般不超过额定建筑总面积的20%，公共开放空间的规定由规划管理部门另行制订。

■居住组团应配建设施
a．总建筑面积150平方米以上的居委会、文化活动室、卫生保健用房、社区服务用房等。

b．配置适当规模的公厕、配电房、幼托所、物业管理用房、垃圾收集房等，如纳入住宅小区的，可在小区内统一考虑。

c．集中或相对集中建设总户数百分之二十以上的小汽车停车库，一般不允许在住宅底层设置小汽车停车库。

d．设置用地面积200平方米以上的居民运动场地（不计入绿地面积）。

■居住小区应配建设施
a．按千人指标配建幼儿园、托儿所，总建筑面积不应小于1800平方米，总用地面积不应不小于3000平方米。

b．按有关规范配建小学、农贸市场。

c．建筑面积120平方米以上垃圾转运站一座，并设置不小于30米的绿化隔离用地。

d．设置小区安全防范设施及封闭式围护体系，以适应小区物业管理。

e. 设置用地面积500平方米以上的居民运动场地。

7．建筑与轴线、水景关系导则
（1）建筑高度应于轴线尺度相适应，并能充分利用滨水空间，同时保证整体鸟瞰的完整性与序列性。

建筑高度视线分析图
立面层次分析图
（2）平行于轴线的沿街建筑尽量采用连廊或与轴线的平行的模式，保证轴线的空间围合感。

（3）划定城市主要滨水空间相连的景观视廊，特别是保证滨水地域与居住景观视线的渗适。

（4）最大限度地将滨水环境引入分区建筑与环境设计之中。

建筑与环境设计应以亲水性为基地设计准则。

通过开敞空间与场所体验，创造不同的水态与不同的场所协调，形成以水为脉络的城市景观。

（5）轴线建筑体量应以挺拔、现代、轻巧、舒展为美学原则，结合公园或公共交往空间。

（6）基地中桥梁较多，美化城市的同时，将桥的功能扩大为观景、与水景和滨水建筑呼应的重要场所。

（7）确保沿轴线建筑与滨水绿化之间的良好联系，与滨水公共空间渗透，形成因借关系，采用骑廊等半公共空间及内部空间外部化、外部空间内部化等多种手法形成人性化的交往建筑场所。

8．交往场所控制导则
■明确交往空间类型与定位、保证市民广场、分区公园等区级公共交往场所的实施。

■组织交往路径，明确交往路径宽度不小于6米，保证社区居民的交往环境的优化。

■布置社区集中交往场所，确保社区绿地、会馆等场所的建设。

■形成系列化的交往场所，并保证交往空间的连续性，特别是交往环境与艺术的统一感。

开发对策
1．建设开发对策
（1）开发推进及开发组织形式
通过政府决策与规划控制相结合，制定新区开发建设模式。

■投资诱导：通过政府对各种投资方式的导入，确定新区开发的联合体，以及对土地使用强度的有效利用，吸引投资方的介入。

■制定开发规则：确定规划控制要求及各项用地的开发控制指标，建立新区开发建设制度和各项奖惩措施。

■开发建设资金的调配：由政府统一进行基础设施的建设，虽然在短期无法产生效益，但由于创造良好的投资环境，其长远利益是明显的，一方面可以保证土地的综合开发利用，
提高土地的使用效益，促进土地升值获得开发效益。

开发商承担部分费用，包括地价及各种建设配套费用。

（2）项目启动方式
城市新区开发启动项目的选择特别重要，需要有重大项目的引导，特别是基础设施和开发项目的长期开发，是保证新区健康发展的关键，在项目选择上应从房地产开发、特色服务业等项目入手引导新区开发启动。

（3）开发奖惩制度
为鼓励开发商建设不同类型的开放空间，如大型公建前的广场、绿地，一方面在土地开发容量控制时严加管理，还要建一定的奖励措施和违约责任。

2．分期建设对策
将路桥行政中心区开发分为三个开发阶段，分为启动期、开拓期和成型期，根据分期不同条件，确定范围、目标和建设项目。

（1）一期（启动期）
范围为市民广场区域及临老城区一带，以树立新区形象为重点。

以基础设施建设和环境建设为导向，项目主要为公园、道路、绿化等基础设施和行政办公用地、市民广场、商务办公建设为主。

（2）二期（发展期）
范围主要位于排洪河道以东，重点是建立新区的基本框架，逐步完善功能，项目以新区住宅开发及文化设施、医疗等配套设施为主。

（3）三期（成型期）
范围为新区排洪河道以西及整个新区的功能整合，重点是新区总体功能的完善和城市中心功能的提升，项目以城市体育设施、商务和商业设施的整合和居住用地的开发等。

建设分期图
3．政策措施对策
（1）管理协同机制的建立
保证一个组织得力、运行有效、管理协调机构的建立，如设立专门的路桥行政中心开发委员会，政府给予一定的权限，并制定相关政策。

（2）加强政策调控和政府引导。

对于新区开发中的财政、金融、土地、环保等方面进行相关政策的协调与配套，如土地政策、环保政策等。

增强政府的TOD、SOD、AOD等多种政策引导的能力，树立经营城市机制。

（3）加强土地开发的政策引导
明确各项土地的使用功能，对土地投资进行招投标，保证土地发挥最大的开发效益。