论建筑改造类项目之代建设计管控重难点——以华润置地深圳大区代建管理项目为例

论建筑改造类项目之代建设计管控重难点——以华润置地深圳大区代建管理项目为例
发布时间：2022-09-25T03:18:49.366Z 来源：《城镇建设》2022年第5卷第5月第9期作者： 1张金萍 2黄海明 3曲秋凝
[导读] 本文以建筑改造类项目为一特定类型
1张金萍 2黄海明 3曲秋凝
华润（深圳）有限公司广东深圳 518000
摘要：本文以建筑改造类项目为一特定类型，透过笔者以代建方身份，对此类实际的项目进行设计管控，得出报建规划、使用方需求沟通、设计条件输入、协调管理为四个重要的设计管控阶段，并对各阶段的管控重难点进行了分析，总结其经验与心得，本文可作为代建管理者对建筑改造类项目进行设计管控的经验参考，亦可作为项目建筑师对项目全过程设计管理的初步了解。

关键词：房地产管理；代建管理；设计管控；建筑改造；报建规划
引言：
中国的城市化伴随着改革开放的脚步，出现了一批大中型城市。

与此同时，随着城市化面积的日益增长，早期建成的一些建筑物无法适应经济与社会的高速发展，逐渐出现了各种问题，如原有结构安全出现隐患、不合格的建筑材料导致建筑质量低劣，减损了建筑的使用寿命、原有建筑功能无法满足使用方的需求等。

城市中存在了一批老旧建筑物急需改造或拆除，如何使现有的建筑恢复其往日的光彩，并提高其使用价值，成为了全社会亟待重视的议题。

1 华润置地深圳大区代建业务模式
房地产代建模式是由开发需求的委托方发起，由拥有开发管理能力的委托方进行部分或全程参与拿地、融资、设计、营造、营销、交付介入、物业使用等服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。

经过中国房地产高速发展的“黄金时代”后，房地产代建在行业中正扮演越来越重要的角色，代建正成为房地产行业未来发展的重要方向之一。

华润置地在深圳的代建业务，遍布深圳市各行政区，涉及房建、景观与市政等业务类型。

其中在房建改造类项目，参与管理的项目类型较为齐全，包含工业厂房、办公及展览、医疗、室内空间等，积累了不少改造管理的实践经验。

2 建筑改造类项目之代建设计管控重难点
建筑改造类项目的设计管控，与新建建筑类项目有着明显的区别。

从华润自身实践的经验来看，主要分为了以下四个阶段：报建规划、使用方需求沟通、设计条件输入、协调管理。

2.1 报建规划
报建规划，是代建方介入具体项目设计管理需要考虑的一个重要因素。

作为设计经理，从设计管控的角度进行预判，专项报建与否会影响项目整体的设计进度，尤其是施工图设计。

代建方需要首先明确哪些事项需要进行报建。

现有房建项目进行改造，涉及到现有存量建筑可能重新报建的专项有：规划验收、消防验收、绿色建筑、海绵城市、环境影响评估等。

如果在项目前期，设计经理没有预判到这些因素的话，在项目的设计阶段，极有可能就会出现漏项：在施工图设计中，设计单位会遗漏部分专项设计，如绿色建筑或海绵城市，这会导致项目到竣工验收时会出现严重的问题，像海绵城市无法验收通过，会给委托方带来不少风险。

在建筑的改造中，现实不少的情况是需要改变建筑原有的使用功能、使用面积及外立面设计，这种情况应当在项目前期评估报建风险时考虑到规划验收的因素，在项目推进时及时对规划进行申报。

例如在某大学研究生院修缮改造项目的前期设计过程中，面临需要在室外加建变配电房及生活水泵房的问题，其涉及到使用面积的更改，若不报规划更改，就会造成建筑部分违建的情况发生，面临法律法规风险。

报建中还有一个非常重要的专项，消防验收。

现有存量的建筑改造，建筑楼龄普遍在十年及以上，多数是使用旧有规范进行建筑设计和消防设计，这就面临着新旧规范的冲突。

建筑改造在不改变使用功能、不改变原有消防设施的情况下，可按照旧有规范执行。

若新旧规范的执行界面有冲突，就需要与各方及时进行沟通，需尽早明确防排烟、防火分区、防火楼层与房间是按照旧规范或新规范执行，并且明确是按一消或二消进行报审，确定相应的图纸内容和说明。

例如在某大学研究生院修缮改造项目的前期设计过程中，建筑单体内同时存在改造区域与非改造区域，由于单体现状消防内容全按照旧规设计，此时面临防排烟、自动喷淋等消防系统是否需要按照新规进行整体更新的问题。

经代建方向深圳某区政府消防部门提前征询后，得到的确切回复为：本项目进行室内装修及末端点位更新时需按二消报审，未改变原建筑平面功能或布局的，按照消防旧规执行；改变原建筑平面功能或布局的，按照消防新规执行。

2.2 使用方需求沟通
从设计管控的初始，与使用方进行需求沟通便是必不可少的阶段。

首先，代建方作为设计管理和项目推进的主要角色，需明确委托人（即使用方）的使用需求，明确改造项目涵盖的范围，对于原有建筑物，需明确加建、改建区域是否纳入项目改造的范围，明确改造的面积、涉及的专业和实施的可行性。

因为这与成本和造价息息相关，由于代建业务的特殊性，代建方在成本管控上，均受到政府相关部门及第三方审计的监管，改造范围需和造价控制协同推进，使得项目的动态成本控制在合理的区间内，也避免项目存在超出概算的风险，使得项目在合法合规的前提下得到稳步推进。

例如在某大学研究生院修缮改造项目的前期设计沟通阶段，代建方与使用方提前确立了“落实项目建议书批复要求、优先保障与教学相关的刚需设施建设、充分考虑改造与施工顺序、尽量避免后期重复砸改”的修缮改造原则，并以此开展设计与概算申报工作。

因此，在发改最终下达的概算批复中，有效避免了因超出项目建议书批复范围而导致的砍项，同时也最大化地为使用方获得了建设资金。

除了改造的范围与面积，改造也往往牵涉到使用功能的调整，代建方需在项目伊始就明确是否改变了建筑的原有功能，如果改变了建筑功能，代建方就要考虑到报规报建的风险，无论是规划或是消防，代建方都必须提前预判风险，以免项目验收阶段会出现不合规的问题。

建筑的改造，通常会出现两种情况，一是将原有室内所有的装饰装修、机电管线、家具、门窗都一并拆除，只留下建筑结构一个“空壳子”，再进行改造，二是会保留原有室内的部分装饰装修或机电设备，只改造部分的内容。

当然，这两种都取决于委托方的使用需求，但从环保和节省投资成本的考虑下，代建方也需与委托方（使用方）确立利旧规划。

例如在某大学研究生院修缮改造项目的设计过程中，在高
低压配电房的改造中增加了用电容量，代建方提前进行了现场踏勘与设备检测等工作，虽然改造为配电进行了增量，但原本符合使用与验收标准的变配电设备则得到了保留，避免了二次浪费。

当项目存在国有资产时，代建方还需提醒委托方（使用方）提前完成国有资产报废流程及确定报废物品堆放场地，为项目后续进场施工做准备。

如果代建方从前期考虑了这些问题，便能尽可能地减少施工和结算遇到的风险。

2.3 设计条件输入
代建方在明确委托方（使用方）的需求后，下一步的工作便是输入设计条件。

改造项目是在原有建筑物的基础上进行设计，所以，原有建筑的竣工图成了必不可少的设计依据。

在实际的项目管理上，原有建筑的竣工图不是都能找到的，即便在有竣工图的情况下，也会存在两种可能性，一是竣工图纸与现场实际情况相符，二是竣工图纸与现场实际情况不符。

在竣工图纸与现场实际情况相符的条件下，设计经理需要根据使用方和设计需求判断是否满足当前规范条例和安全性，以便开展下一步工作。

若竣工图纸与现场实际情况不符，需判断项目整体是否为合规改扩建，是合规改扩建的话便补充竣工图纸等资料，若为违建，影响到项目消防验收与使用安全，需研判该部分进行拆除或不纳入使用范围；使用者或委托方有需求，就需代建方与各政府相关部门沟通如何将此部分纳入合规性下进行处理。

在没有竣工图的情况下，代建方首先考虑的应是去档案局进行调档，若档案局没有竣工图纸档案，再考虑根据设计需求安排测绘与物探，现场重新复核尺寸。

现场测绘与物探，分为三部分：建筑平面图测绘、建筑结构检测、建筑机电检测；机电检测注重的是现有机电设备管线性能和耐久性，现有机电管线走向、回路等。

除了竣工图之外，代建方和设计单位还需要对原有建筑进行现场踏勘。

现场踏勘主要分为三大专业，即建筑、结构、机电。

以下将就各专业现场踏勘需要关注的重点进行概述。

建筑专业的现场踏勘，重点是针对竣工图纸或施工图纸没有表达的内容进行现场复核，即图纸漏项，如井道、防火门、风口百叶等内容；以及原有建筑设计上有缺陷的部分，即建筑功能短板进行踏勘。

如果原有建筑有漏水的问题出现，就要确定其原始的防水做法，以便之后的改造进行改进；卫生间或负面功能的房间有窜味的情况，就要检查其通风及隔墙等设计是否合理；有积水及渗漏的问题，就需检查卫生间的降板是否能满足其使用需求。

此外，内装墙面出现裂缝、脱落、污损变形也是各方需要进行重点关注的情况。

结构专业的现场踏勘，重点则是检查其原有存在的结构质量隐患，如梁板柱开裂、钢结构锈蚀、楼地面出现不均匀的沉降现象等，这些问题正是在后续改造中需要解决的重要事项。

机电专业的现场踏勘，需从暖通、电气、给排水及智能化四大部分进行查勘。

需关注的重点包括：预留的电量是否不足、消防设施是否满足使用要求、水箱容量是否不足、排烟管道是否预留等。

设施设备老化及安全隐患也需重点关注。

2.4 协调管理
作为代建方，设计经理需要对乙方进行协调管理，并对项目成本进行动态管控，乙方实际上包含了设计单位、勘察单位、施工单位等各方，在乙方管理方面，代建方需要对可能出现的专项提早做好预判工作，项目需要针对不可预见的专项提前预留一定的费用，并与项目协商，提前寻找小总包单位进行兜底，以免当项目出现不可预见的专项时，没有预留费用，导致各单位无法兜底的情况出现。

在图纸界面的划分上，设计单位出具的图纸必须满足招标需求，满足项目的技术要求及造价咨询单位的测算要求，以免后期争议的出现。

在项目成本的管控方面，造价进行计算的界面需无漏项、无重叠，并与设计单位进行核对，复核其计算的界面是否准确，此外，勘察等单位需对设计前置条件的进度进行追踪。

在成本管控方面，若现场与设计图纸的条件不符，则需设计经理预判现场的各种变更量；在现场拆除与复原方面，拆除图纸的表达必须以官方认可的竣工图和现场进行测绘的图纸等资料作为成本造价依据，并预判现场可能发生的各种变更。

在图纸管理上，设计经理不能遗漏需要项目进行复原的施工图纸，并提醒项目成本需预留复原的费用，如地下管线开挖导致的景观复原，以及拆除机电管线穿墙洞口的修复等，避免后期因漏项而造成的费用增加。

另外，非常重要的一点是，设计经理需及时跟进现场出现的各种变化，并做好落地管控的动作，在设计合同明确下要求设计单位进行设计人员的驻场和做好日常设计巡检的工作。

3 结束语
代建方作为建筑改造类项目的主要参与者，在整个改造项目过程中的推进角色不可或缺。

在代建设计的管控难点上，以华润置地深圳大区代建管理项目的自身经验，笔者总结出来了以下四个阶段，即报建规划、使用方需求沟通、设计条件输入、协调管理，前三个阶段为设计管控的重中之重，不可忽视。

总的来说，建筑改造类项目在实际的推进中依然会遇到各种挑战，需要代建方在项目实践中不断总结经验和教训，为后续的同类项目减少错误建立范例。

参考文献：
[1]徐远，薛兆丰等.深圳新土改.[M].中信出版社，2016.
[2]中国指数研究院.中国房地产代建行业发展蓝皮书.[M].中国发展出版社，2017.
[3]袁啸云，陈汉聪.代建4.0王国：绿城管理代建方法论.[M].中国经济出版社，2020.。