老旧小区与城市发展的新融合——以无锡市沁园新村改造项目为例

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摘 要：随着社会经济水平的快速发展，老旧小区的建设和改造工作成为社会进步和城市发展亟待解决的问题。

从基础设施到居住环境，从文化审美到人性关怀，社会的进步对老旧小区改造工作提出了更高标准的要求。

2020年7月，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提出要以高标准高质量的要求，进行老旧小区的改造，全方面多维度地构建和谐老旧小区生活环境，让居民生活更加舒心。

本文以无锡沁园新村小区改造项目为例，从城市规划角度分析，如何将新理念、新技术运用在老旧小区的改造工作中，有效解决各类实际问题，从外部环境到内在情感，从公共审美到生态科技，使居民的生活质量得到更高水平的提升，同时为老旧小区的改造工作提出具有现实意义的建议。

关键词：老旧小区改造；停车空间；慢性系统；融合共享；更新
［中图分类号］TU984.12 ［文献标识码］ A ［文章编号］1005-1783（2021）01-109-05
老旧小区与城市发展的新融合
——以无锡市沁园新村改造项目为例
孙 卫
（江苏博森建筑设计有限公司，江苏无锡 214000）
1 背景
1.1 居住区发展历程
中国居住区的发展，在短短60年内历经多次由国家政策调整和经济转型引起的重大变革。

20世纪50年代初，居住区以最初的 “街坊”形态为主，多见于工人生活区。

这个时期是中国居住区的雏形发展期，当时居住区具有占地面积大、居住人口多、重形式化发展的特点。

20世纪50年代后期基本打破了初期形态的限制，开始强调配套公共设施以及娱乐活动场地的重要性。

到20世纪70～90年代，在此阶段对居住区的规划有了明显的变化，不仅对质量、功能等要素进行三级划分，同时也开始对公共绿地到半公共绿地的分级配置。

20世纪90年代初是居住区规划的快速发展期，不仅打破了小区规划的固有模式，实现更灵活的功能结构设计，同时布局还朝着多元化方向发展，并将小区环境、物业管理等方面的内容纳入规划设计中，特别是对机动车的停车问题，也有了科学的远期规划设计。

在这个阶段居住区的规划开始向人性化、功能实用化、植物美化的方向发展，这对老旧小区改造工作提供了具有指导性的参考和借鉴。

自1998年商品房市场开始起步发展，居住区规划、设计和建设水平日渐提高，在实现多元化发展的同时，居住区的规划建设工作向着以人为本的科技化、
智能化、资源化方向迅速发展。

1.2 老旧小区改造历程
2007年起我国就已经开始对老旧小区进行改造，主要是老旧小区的建筑加固维护项目。

到2015年后，老旧小区的改造朝着综合性方向发展，在建筑、道路、照明、排水、卫生、绿化等方面进行综合改造，提升了整体改造的效果。

到了2019年，老旧小区的改造工作不仅有政策作指导，更得到专项资金的支持。

2020年7月，国务院明确老旧小区的改造量达到3.9万个，将有700万户的居民能享受到居住条件提升变化带来的福利。

1.3 老旧小区未来可期
（1）政策推动：指导意见提出了更具体的要求，从分级改造的深度和广度、多方参与的群体职能、共建共治的管理体系、快速有效的审批程序和灵活机动的资金共担机制等方面，保证老旧小区的改造工作能有效落到位，使居民能有机会及时享受到政策福利权利。

（2）设计先行：旧的改造模式缺乏科学性和系统性，同时会增加改造的成本。

老旧小区的改造工作，涉及多部门、多专业的相互配合，应先进行总体设计，再在实际情况的基础上，进行项目的全面化管理和控制，既节约成本又能达到管理效率提升的目的。

园林景观与环境艺术
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（3）理念创新：老旧小区的改造工作已经不再是简单、直接地对基础设施进行修理和维护，而是具备了人文关怀、审美需求、科技生活应用、管理模式等新的功能目标。

在未来改造理念将更开放，创新性设计得到实现，在发展中的城市里实现老旧小区的有效融合。

（4）技术支持：改造并不是简单地拆除，填挖。

使用新材料可解决老旧小区的安全防火、节能减排等问题；应用智能APP 系统实现住宅区全面、科学的监控管理；海绵技术实现生态防涝功能……愈来愈多的新科技、新材料被应用在老旧小区的改造工程中。

2 沁园新村改造问题及对策研究
目前老旧小区的改造工作已经进入快速发展期，通过实际案例对改造过程进行研究，有利于积累先进经验并对未来工作提供参考和借鉴。

笔者结合无锡沁园新村项目进行分析，探讨如何解决老旧小区改造中出现的新问题，并在规划层面提出老旧小区改造的新方法。

2.1 项目概况
无锡沁园新村始建于1988年，规划包括住宅、大型超市、商场、两所中学、一所小学等项目。

此项目曾被评为部级示范小区，入住居民主要以优秀工作者、教师、干部等社会精英为主。

沁园新村项目的优势：
（1）居住群体：因生活配套设施完备、租金便宜等原因，受到应届毕业生以及年轻人的欢迎，因此居住群体并不简单以老年人为主，目前年轻租客是多数成员。

（2）交通便利：小区紧邻清扬路清名桥站，地铁网络可辐射几乎大半个市区。

加上商业配套完善，医院等基础设施建设齐全等原因，上班族的生活和工作便利性较高。

（3）市井生活气息浓厚：生活区设有早点摊、菜场、理发店、超市、公共浴室等各类生活服务性商业体（见图1所示），可满足居民多项生活需求。

老新村的居住群体类别呈现出多元性特点，既有老年人与年轻人，也有本地人与外地人，保留旧生活痕迹的同时，
也具备较明显的新时代特征。

图1 沁园新村内部农贸市场照片
2.2 项目主要存在的问题
沁园新村经过几十年的投产使用，出现建筑老化、地面破损严重等问题（见图2所示），虽然对此进行过及时的改造和处理，一定程度上缓解了老旧小区的折旧速率，
但并未根本性地解决实际问题。

通过实地走访调研，笔者总结了当前的居住现状，内容详见表1。

图2 小区现状照片表1 沁园新村住区现状分析
项目
设施现状
建筑外立面目前沁园新村大部分小区内的建筑外墙已经进行了统一的外立面改造，整体效果焕然一新，但也有部分老旧厂房和老民宅区未得到改善。

室外道路社区内主要道路已经在近期改造中完成白改黑的工作，小区内主环路车行道的行驶感较为舒适，但空间仍然较窄，大部分为单行道，会车难。

区间道路人货混杂、人车抢道现象严重，原来舒适的街区商业空间尺度被打破。

停车位利用宅间绿地进行了停车位改造，但停车问题依然是最严重的问题，原来为社区所设计的配建标准显然不能满足当下对停车位的需求，目前片区60%以上的道路处于饱和或超饱和运行状态。

停车位缺口约30%，而且缺乏停车诱导组织系统，加剧了区间道路乱停车现象。

室外监控
照明小区内主要出入口和交叉口有部分监控布置，但仍不完善，存在安全隐患。

路灯年代差异较大，部分比较老旧。

环卫设施仍有部分随便晾晒占用了公共空间。

基本每单元都放置有垃圾桶，摆放位置紧贴路边，但形式多样，且周围堆放垃圾。

景观配套绿化问题主要集中在三个方面：一是乔木多年生长后对建筑采光空间以及活动空间有影响，很多公共活动空间过于荫蔽。

二是下层绿化采光不好，裸土现象严重，并缺少养护，容易堆放垃圾。

三是缺少彩化空间。

公共活动空间主要是一些分散小空间布置了健身器材，空间形式单一。

商业街区
主要商业活动多集中于几条街道两侧，环境景观的人性化设计不足，未能提供适应商业区定位的舒适购物和休憩场所，街景界面也缺乏整体感；片区内部空间处于封闭或半封闭状态，导致商业主街背后腹地的空间环境未能有效改善。

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前期对基础设施进行维修，使小区的内部环境在一定程度得到改善，杂物乱堆、私搭乱建、道路破损等问题也得到了较好的解决。

但小区还存在较多的严重问题亟待解决，如停车难、物业管理不到位等问题还没有有效的解决方案，更缺乏对居住在小区的居民深层次的人文关怀。

笔者认为目前沁园新村改造前需考虑的问题体现在以下几方面：
（1）因为沁园新村居住区地处城市交通枢纽位置，外出通行具有较高的便利性。

如何利用优势实现外部引流，吸引年轻人的注意力，提高老旧小区的活力是需要考虑的问题。

（2）居住区的停车需求将会不断增长，不仅包括机动车辆，也包括非机动车辆。

在有限的小区环境内增设更多的停车位，是近期亟待解决的问题。

（3）在老旧小区内居住的居民用户，容易受小区文化的影响，对生活环境产生深厚的感情。

如何为老旧小区的居民提供深层次的人文关怀，需要小区管理者认真思考。

（4）合理使用新技术、新理念实现对老旧小区的科学管理。

提升老旧小区的环境包容性，使更多的人能够体会到生活其中的乐趣，并加强彼此的联系与沟通，使老旧小区具备深厚文化特征的同时，还具有较强的城市发展融合度。

2.3 改造策略
2.3.1 城市干道与居住环境自然衔接
长期以来，居住区环境改造工作存在隐形的红线。

老旧小区的改造不应该局限在围墙内修补。

而应从围墙的外侧，与城市贯通的街道开始，由外而内实施改造。

老旧小区的居民多以步行和电动车方式出行，随着社会的发展，他们对非机动车道和人行通道的舒适感要求日渐提高。

沁园新村地理位置优越，交通便利。

外部紧邻四条城市主干道，内部有区间道路和住区内部道路，其中清名路具有滨河道路的地理优越性。

但城市干道容易因道路交通规划的原因，过度占用居住区资源，对居住区环境造成不利影响。

城市干道还会因临近步行道路的原因， 使行人有局促、不安全感，城市的快节奏生活与老旧小区的慢节奏生活之间，缺少自然过渡。

通过对不同城市干道与住宅边界的衔接过渡分析，笔者认为可从以下几方面实施老旧小区与城市道路空间的融合衔接工作。

（1）通过进行带状绿化与立体绿化改造，增加慢性空间的舒适感与安全感。

以清名路段为例（见图3所示），原道路人行道宽度为4米，步行空间与车行空间之间仅仅依靠行道树实现分隔功能，另一侧则是20米的城市河道和硬质驳岸，视觉范围内充斥着生硬的钢筋混凝土质感。

改造设计将原有点状式的种植树池改为带状式，强化步行空间与快速车道之间的隔离作用，提高慢行空间的安全感。

同时增加河道硬质驳岸的立体绿化项目，对滨河大面积硬化区域实施软化处理，增加点状休憩区，提升居民的步行
舒适感。

图3 清名路滨河人行道
（2）人行道内移。

将与原车行道相邻的人行道内移，调整步行道的位置，增加步行的安全性，加大与外部车道之间的距离感。

（3）增设口袋公园。

口袋公园也称为袖珍公园，通过对道路与居住区之间边角场地的设计，适当增设口袋公园，增加步行趣味性的同时，也能缓解步行压力。

改建前的步行道缺乏社交功能，适度增设的口袋公园，给予人们更多沟通和交流的可能性，也能提高老旧小区对高龄群体的人文关怀，同时也为出行者提供了停留休息的场所。

进行外部道路与老旧小区之间的过渡设计，一方面优化了步行道的功能，促使城市干道和小区边界的紧密融合；另一方面也使老旧小区的外观形象得到更新，使单调的绿化空间更显特色和趣味性，也使老旧小区在改造后能更加适应城市发展的需求。

2.3.2 区间道路秩序的提升
区间道路除了实现通行功能，也是居民日常活动的主要场所。

区间道路的特点是：道路宽度较窄小，行人、电动车、机动车活动边界不明晰，车辆掉头容易引起拥堵。

路边临时停车量大，常常侵占非机动车和行人的通行空间。

以沁园新村的区间道路辅仁路为例，原道路为双向两车道，中间无隔离带。

两侧为3米5的非机动车道。

非机动车道与商业店面之间为步行道。

非机动车道常年被机动车停占，对车辆实施管制也收效甚微，既增加了成本也未从根本解决车辆违章乱停的现象。

设计通过调整道路宽度的方式，达到车辆限停管理的目的。

首先增设中分隔离带。

由于原本道路宽度窄小，且两侧乔木长势较好，为避免中分带高大植物造成的空间过
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多占用，使用格栅花箱的设计，既弥补了常绿乔木的无花期缺陷，也能有效限制车辆在行进途中随意掉头的行为。

其次缩减非机动车道的设计宽度，增设边分带，通过减少空间限制车辆的违停，并提高非机动车道的通行率。

将边角场地设计为临时停车卸货区，满足沿街店铺商业经营的需求。

最后对沿街植被实施统一化管理，保留行道树并对其进行疏枝修剪，减少过度遮盖，提高道路光照率。

经过改造，将机动车、非机动车、行人的活动边界，从原本的混乱无序情况，升级为功能清晰、秩序井然的新状态。

成功实现了区间道路改造目标，并提高了环境的亲和力和空间利用率（见图4
所示）。

图4 辅仁路道路改造
2.3.3 多角度探求车辆停放的解决方案
建设居住区内部停车位，意味与公共绿地进行越来越多的置换，当居住区内部没有更多的空间，居住区的停车需求只能依靠外部公共停车位得到解决。

一方面，居民停
车点过远会增加生活的不便利，另一方面，也增加了因停车而产生的不安全隐患。

同时，为了实现停车的便利性而牺牲公共绿地的方案也不可取。

减少区域内绿地会极大影响居民居住体验的舒适性，并降低户外交流的可能性，不利于建立良好、和谐的居住氛围。

所以应跳出思维的局限，寻求科学、有效的解决方案。

首先沁园新村配套齐全，不只居住区有停车需求，商业、医院、学校等也有大量的停车需求。

从时间分析，居住区的停车需求时间段大多集中在晚上6点至第二天上午8点，也就是归家式的停车需求。

而商业、医院、学校的停车，多集中在白天，特别是学校，主要在上下学时间段内。

因此，改造设计中将学校操场的地下空间改造为地下停车场。

一是操场上方无建筑构筑物，且荷载小，易于改造，且改造成本较低。

二是可利用错峰停车方式，解决部分居住区的停车需求。

白天地下停车场主要用于教师和家长接送停车，晚上可用于居住区居民归家停车。

其次，科学地提高空间利用率，既能满足停车需求，同时也能保证居民拥有足够的室外活动空间，是本次改造工作的重点和难点。

对中心绿地进行改造设计，使用架空式游廊步道充分释放地面空间，提高停车区域面积的同时，还可借助空中花坛，架空底层绿化等措施增加绿化面积，有效解决社区居民停车难的问题（见图5所示）。

2.3.4 增加小区公共活动区的功能，实现多年龄段共享目标
老旧小区的公共活动空间多有慢生活、健康保健的特点，这与公共活动多以老年群体为主有关。

通常老旧小区改造会在小区内增设老年活动中心、健身场地、户外休息
图
5 架空廊架下停车系统引入
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场地等，改造也主要以实现下棋、器械锻炼、跑步、聊天功能为主。

实际调研显示，公共绿地的老年活动中心的实际利用率较低，部分老年人不喜欢户外活动方式，同时部分居住在小区的年轻人则没有合适的户外活动空间。

首先，改造提出可以在丰富老年人户外活动的基础上，解决青中年户外活动空间不足的问题，实现老、中、青户外活动空间共建的目标。

设计计划对居住区范围内废旧老厂房进行改造，保留原有建筑结构，充分利用有限空间建造立体花园阳台，同时打通内部隔断，设计共享餐厅，共享集市。

平时人们可以在共享花园内预约种植，体验劳作的乐趣，种植所得可以分享给左右邻里，或在集市上买卖。

共享集市的功能不局限于买卖，也可以进行生活日用品的转让和交换，同时还能为居民提供更多沟通交流的可能性。

在外部场地上布置疗愈花园、文艺广场，也可以为小型聚会提供活动场地。

其次，小区经过初步改造后，还存在一定程度的停车问题未得到解决，内部道路人车混行的情况，增加了老年人的出行安全隐患。

计划设计一条色彩亮丽的空间步道，连接部分居住区的公共绿地，道路采用无障碍设计，便于老年人使用。

使人们可以不通过地面的沥青道路，而是从空间步道实现穿行，到达其他区域。

空间步道在核心区交汇形成较大的活动空间。

空中绿地还设有休息座椅、健身器材等设施，形成复合性的休闲广场。

地面空间与社区幼儿园连通，成为儿童最喜爱的亲子乐园。

两层空间通过攀岩墙、无障碍坡道等方式相连。

空间步道实现各区域的连接功能，是老旧小区改造后的健康活力通道。

新的设计理念不单为了老年人能够老有所爱，也使他们在城市生活方式的不断快速更新变化下，依然有享受幸福生活的可能性和能力。

同时使日益稀缺的田园式生活方式融入年轻人的生活圈，使他们得到体验的同时，更加珍惜有限的生态自然资源。

使年轻一代更愿意回家与老人团聚，实现老、中、青三代人生活的融合度，提升居民的幸福指数。

2.3.5 海绵引入、智慧引领，老新村与时代共融
老旧小区的改造除了要解决现有建筑和环境问题，也需要实现社会发展对老旧小区的改造提出的新要求。

目前城市雨水蓄排设计值提高，对智能化安全设施的应用，都为老旧小区的设计改造指明了方向。

本次改造中，对核心区域建筑物采用半景式屋顶绿化涵水蓄水设计，并通过斜坡式台阶增强汇水引流能力，将雨水引入下凹绿地处，雨水汇集后进行集中物理净化处理，排入场地内部原水体中，经过溢流口进入市政雨水管道。

设计实现了景观水景与蓄水池的结合，将收集的雨水初步净化后留蓄，用于植物灌溉及景观用水的补给。

除了海绵设施的应用，在居住区内加大智能服务的功能覆盖面，让老年人也“潮”起来，踏上新时代的步伐，这也是对老年人尊重的人性化体现，实现小区改造与时代的共融。

在居住区内增设社区智能报警APP、增加便捷的快递投放和买菜送菜服务点。

在空中步道设置住区宣传栏，使用暖心式特大字号书写，散步的同时可以实现信息的便捷查询。

充分利用现代互联网技术，为居民提供生活的便捷。

3 结语
城市的不断发展，必然对存在的老旧小区提出更高标准的建筑和功能要求，为了符合建设经济节约型社会的要求，对老旧小区的改造是城市融合发展的主要工作内容，也是未来城市规划内容的重要组成部分。

沁园新村改造项目，跳出老旧小区改造红线的约束，对老旧小区进行规划改造再设计，以街区的功能为设计基础，分析居住区与周边城市道路的关系，充分利用公共社会资源解决停车难的问题，激发居民对社区活动的参与性，建设共享式社区公共活动场所，提高老旧小区居民的生活归属感和幸福指数。

通过科学的设计，并利用空间立体架空技术，提高老旧小区的空间利用率，使居民的生活更加丰富。

虽然影响老旧小区改造的因素较多，科学地分析需求，并结合小区的实际情况，可以有效实现改造项目的设计目标，提升居民的生活质量和幸福感。

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