讲解提纲

讲解提纲
内容提要：1、介绍基本出让程序，2、可行性分析，3、存在的风险、4、如何预防、5、与土地开发有关的问题
大家好，受贵公司委托，今天来给大家讲一下，土地出让的一些知识，希望能给大家带来帮助。

贵公司现拥有鹿泉市上庄镇27.58亩国有土地使用权，土地用途为工业用地。

该宗地附着建筑物，主要用于仓储。

现公司想改变土地用途，将工业用地变性为住宅用地，解决本单位职工的住房困难。

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

本宗地应当由鹿泉市人民政府土地储备中心收储，然后采用招标、拍卖或者挂牌出让的方式进行出让。

下面围绕烟草公司土地招拍挂出让这件事，对土地招牌挂的一些程序以及存在的风险及如何预防进行讲解，我把讲解内容分为五个部分, 第一、介绍基本出让程序，第二、可行性分析，第三、存在的风险、第四、如何预防、第五、与土地开发的相关问题
下面讲第一个问题，
一、介绍基本出让程序
第一步：土地储备。

通过土地评估，鹿泉市土地储备中心与烟草公司签订国有土地使用权收回合同，对烟草公司所使用的该宗土地进行补偿，收回国有土地使用权。

第二步：拟订出让文件。

鹿泉市国土资源局按照土地出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订招标拍卖挂牌出让地块的
用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报鹿泉市人民政府批准后，编制招标拍卖挂牌出让文件。

第三步：发布招标公告。

出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

第四步，竟标。

竟买人根据出让文件的要求，制订标书、竟拍或者挂牌。

第五步，签订中标确认书。

第六步，中标人与出让宗地地上附着物所有权人签订地上附着物补偿协议。

第七步，鹿泉市人民政府与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。

这是土地出让的基本程序，下面讲第二个问题，
二、可行性分析
（1）竟买主体资格
烟草公司具有法人资格，能够独立承担民事责任，具备相应的经济实力，不存在法律、法规禁止参加竟买的情况，可以参加土地竟买活动。

（2）竟买标的物的合法性
竟拍交易的地块经过鹿泉市人民政府批准，符合土地利用总体规划、土地利用年度计划，能够进行土地竟拍交易，进入土地一级市场。

（3）代理中介机构
本宗地由鹿泉市国土资源局组织实施，代理人熟悉其办事程序、办事规则，与相关工作人员沟通无碍障，不存在影响竟拍活动的非正常因素。

这是土地出让的可行性分析，下面讲第三个问题，
三、土地招拍挂过程中存在的风险
1、土地回收风险
鹿泉市土地储备中心在回收国有工业用地使用权过程中发生的估价风险,回收时估价高，出让时出让金就高，烟草公司出的钱就多，回收时估价低，出让时出让金就低，就容易被其他人买走。

2、审批规划风险
挂牌交易的地块必须经过鹿泉市人民政府的批准，且符合本年度国有土地使用权出让计划。

否则，不能进入挂牌交易程序。

3、竞买地块旁落风险
对于竞买人来说，在招拍挂出让土地过程中存在的主要风险是得不到竟买宗地，即竞买不成功。

4、竞价风险
其他竞买人参与竞价，竞买人虽得到了出让宗地，但价格偏高
5、地上附着物评估风险
地上附着物评估补偿价格的高低往往对竟买人和附着物所有权人产生较大的影响。

土地回收时，对地上建筑物进行不进行评估作价，以及评估作价的高低，也是影响其他竞买人是否参与的主要因素。

这些都是土地出让中存在的一些风险那么如何降低风险，确保竞拍成功呢？这就是第四个问题，
四、如何预防
为保证烟草公司以较低的价格通过竟买得到竟标地块，我们保持与土地行政主管部门及房地产评估机构的灵活沟通，采用
“技术手段”最大范围的降低竟买风险。

常见的技术手段有：
1、提高保证金缴纳数额。

只有缴纳保证金后的竟买人才有权索取出让地块的详细资料。

2、不允许自然人参加竞买。

3、不允许联合竞买。

4、对于空置量大的房地产开发建设企业限制其参与竟买。

国务院2003年18号文特别指出：“对空置量大的房地产开发建设企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”。

5、竞买人无拖欠地价款等不良记录
6、土地成交后必须一次性付清土地出让金。

7、有伪造公文、骗取用地犯罪行为记录的法人，不具备竟买人资格。

8、存在非法转让土地使用权等违法行为的竞买人，不具备竟买人资格。

9、因竞买人原因造成土地闲置一年以上的法人，不允许参加
10、有违背出让合同约定条件开发利用土地行为的法人，不允许参加
11 、有拖欠农民工工资等不良记录的法人，不允许参加。

12、通过与建设规划部门，土地行政主管部门协商，出让人根据竞买人的需求设定容积率、绿化率、公益用房等指标。

除设定以上限制条件外，还可以采取合理措施，确保竞买成功，主要有：
1、土地储备中心回收国有工业用地使用权时，暂不对地上
建筑物进行评估。

待竞买成功后，由中标人与地上建筑物所有权人根据中标结果，考虑是否提高地上附着物的评估价格。

2、在竟标出让环节，根据出让方式，考虑是否采取求助于其他竟标人。

以上方法仅是实际操作中的部分内容。

由此，通过以上方式方法能最大限度降低竟标风险，确保委托人以较低的价格竟标成功。

在竞买成功后涉及到如何开发，如何办证的问题，这就是我要讲的第五个问题，
五、与土地开发有关的问题
（一）烟草公司自建房还是由房地产开发企业开发建设？
建议：烟草公司与房地产开发企业合作建房。

理由如下：
1、烟草公司竞得土地后建房销售给职工，进行的是房地产的开发经营，必须要有具备房地产开发经营资质房地产开发企业参与进来，才能进行房地产开发经营。

因为烟草公司合作建房并不是自用而是销售给职工，如果烟草公司出地，其他企业出资，合作建房用于自用，不对外销售的，此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为，只能看做是一般的合建、联建房屋行为，合作方不需具备经营资格。

此外，房地产开发关系到国计民生和社会公共安全，作为一个特种行业，房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制，其经营者应是依照城市房地产管理法第二十九条规定设立的房地产开发企业法人，否则不得进行房地产开发经营。

国家法律和地方法规都对开发企业的注册资本金及专业技术人员的条件作了明确的规定。

并对开发企业的资质等级的条件以及不同等级的企业所能开发的房屋面积也作了规定。

作出这些特殊规定，是确保进入该领域的公司应具备相应的条件及开发能力，是把不具备开发资质的企业严格区分开来。

房地产开发涉及到许多相关行政部门和事业单位：土地局、规划局、建设局、房管局、环保局、城管局、自来水公司、燃气公司等，也涉及到很多专业：勘察、设计、土建、水暖、监理、测绘等，是个专业性比较高，综合性比较强的行业。

单位自建由非专业人士来做，不利于房地产品质的提升。

2、河北省《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》规定：“严禁党政机关和有财政拨款的事业单位组织职工集资建房”。

集资建房的参加人必须是本单位符合经济适用住房购买条件的职工，并取得市、县（市）住房保障管理部门发放的《经济适用住房准购证》。

烟草公司不符合上述条件，存在法律上的障碍。

3、拥有土地使用权而不具备开发资质的企事业单位，虽不能独自开发房地产项目，但如果用自有的土地使用权与有开发资质的房地产开发企业联合开发，并经国家职能部门批准的，其联建合同有效。

烟草公司以土地使用权作资本与房地产开发企业合作建房，既可以发挥房地产开发企业的长处，又可以实现资本的保值，增值，合理规避法律上的禁止性规定。

（二）土地变性后，公产如何变为私产？
建议：烟草公司与房产开发企业合作建房。

第一步：烟草公司以土地使用权为资本与房地产开发企业合作，双方签订合作建房协议，约定实物分割：一部分房产所有权归烟草公司；另一部分房产归房地产开发企业。

这是联建各方最常见的分配方式，因为对房屋的约定是最简单、实用又便于操作。

对利润的分配不确定因素多，而且变数也大。

第二步：团购和出售。

为了今后生活小区管理上的便利，改善本单位职工的住房条件，归房地产开发企业的那部分房产，可
以由烟草公司职工以低于市场的团购价格回购。

归烟草公司的那部分房产也可以同样的团购价格出售给职工。

通过出售转让，烟草公司回收土地出让金，单位职工得到房地产所有权，从而实现公产合法转化为私产，既不损害国家利益，也为单位职工谋取了福利。

房地产开发企业节省了营销成本，可以相应降低团购价格，实现合作双方互利共赢。

可以采取的房地产合作开发的形式大体有以下几类：
1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权（土地协议折价，或评估入股方式构成合作投资比例），另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。

从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报，对外双方共同互负连带责任。

2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方；这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。

3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目
公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。

由于新成立的房地产开发项目公司是独立法人，拥有土地使用权的当事人在提供土地使用权时，必须办理相应土地出让过户手续。

根据双方在合作方式及组织形式的不同，联合开发房地产可以采取以下三种方式：
（一）组建新的法人。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法律依据。

由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益，这种以项目公司的方式开发相对而言可以减少纠纷发生的概率。

（二）组建联合管理机构。

即由合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作、管理开发项目。

联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部的管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任。

（三）既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。

这种方式主要用于相
对简单的项目。

由合作双方完全通过合同来约定彼此在联合开发中的权利义务的，如合同一方明确只提供土地，另一方只是负责在该土地上完成一定的建筑任务的，且建筑方在完成建筑任务后将获得一定数量的房屋作为回报的，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，由双方对各自的行为独立承担责任。

以上围绕烟草公司土地招拍挂出让这件事，对土地招牌挂的一些程序以及存在的风险及如何预防及相关问题进行了讲解，不足之处请给予指正，谢谢大家！。