我国的保障性住房存在的问题及发展对策

我国的保障性住房存在的问题及发展对策
[摘要] 文章总结了我国保障性住房建设存在的主要问题,即经济适用房和廉租房出现的问题,并提出了改进建议,以期为今后保障性住房建设提供借鉴依据。

[关键词] 保障性住房经济适用房廉租房
1.引言
保障性住房,通常是指提供给特定人群使用的,在政府的统一规划统筹下建房,并限定了建造标准和销售价格或租金标准,具有社会保障性的住房。

保障性住房的分类有多种,主要有社会保障性商品房(含经济适用房、限价房)、社会保障性租赁房(含廉租住房、普通租赁房、租赁公寓)、安置房(含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房)等。

保障性住房是与商品房相对的一个概念,它的取得不能完全按经济支付能力和市场价格而定。

当前,我国的保障性住房建设是民心工程,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

我国通过近10年的探索和实践,我国部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠,提高了居住水平、改善了居住环境,取得了可喜的成绩。

然而,保障性住房政策在具体实施过程中,却出现了较多问题。

2.我国的保障性住房存在的问题
2.1 经济适用房发展中存在的问题
从1998年7月国务院发出23号文算起,我国推行经济适用住宅已经十年了。

在这十年当中,经济适用房的建设确实取得了可喜的成就,切实为广大中低收入阶层解决了一定的问题,得到了广泛的好评。

但是,这种原本体现政府关怀、企图让利于民的新事物,在具体的实施过程中,也暴露了不少问题:
(1)城市住房保障配套政策和运行机制不完善。

目前,一些省市的保障性住房的建设管理缺乏统一协调、统一组织的机制。

保障性住房的建设、管理及分配等各个环节相互脱离,用地规划、土地供应、项目计划的制定落实、督促监管的责任不够明确,在管理缺乏共享信息资源的建立,不能科学规范的进行管理,致使有限的住房保障资源的效益最大化无法得到实现。

(2)开发商暗箱操作问题
在具体操作过程中,由于经济适用房是由政府行政划拨土地和核定开发利润率,有些开发商采取暗箱操作,打经济适用房的牌子,却做着商品房的生意。

为了追求利润,开发商不是在管理上和提高生产效率上下工夫,而是通过偷工减料等手段来变相提高投资回报率,有的开发商甚至将主力户型定位为120～150平方米的不适合中低收入者的大户型。

(3)经济适用房并不经济。

2001年,中国社会调查事务所(SSIC)对北京、上海、重庆、武汉、广州五城市进行了一次电话调查。

结果显示,在1958份有效样本中,几乎所有的被调查者都知道经济适用房,但参加房展和询问房价的人多,真正购房和成交的人少。

调查反映,60%左右的人认为经济适用房的价格太高,认为能够承受其价格的仅占24.65%。

(4)经济适用房面积失控。

不少城市对经济适用房面积不作限制,造成有的经济适用房面积过大。

许多城市新建的经济适用房较多地超过每套100平方米,高的达到190平方米,成立挂牌经济适用房的“豪宅”;这种手法导致虽然单位平米造价较低,但总价格却很大,这就从购买力上将大部分中低收入阶层排斥在优惠的政策之外。

(5)缺失公平性。

房地产市场的主体主要由开发商和消费者组成,他们必须适应市场经济规律,按市场经济规律办事,房地产市场的开发商之间,消费者之间必须站在同一条起跑线上。

而经济适用房的出现,却使这两个市场主体人为地脱离了同一条起跑线。

从建设主体来说,目前经济适用住房的开发商大都由政府指定,多为统建办、解困办等政府单位,或是与政府有所挂钩的关系户,而不是通过公开招投标形式产生,这样,就并不是所有实力、讲诚信的开发商都有同等的机会参与经济适用住房的开发建设。

从消费主体来说,相关政策规定,经济适用住房的优惠政策只提供给经批准有资格购买经济适用住房的居民—中低收入者享受,而并非全体公民享受。

但在实际操作中,中低收入家庭通常是具有“国”字身份的家庭,即国营企业、事业、行政单位,这使得非“国”字身份的家庭就被排出在外,从而造成了同一社会的居民由于人为所定的“身份”的不同,而受到了不同的对待。

即使在相同“身份”的阶层内,由于单位的权力大小不一样,发放住房补贴也不一样,使得有些购房者虽有资格享受经济适用住房,但无力支付购买它,对这些人而言,他们实际上就未能享受到经济适用住房的优惠政策,与享受到经济适用住房优惠政策的居民相比,他们就受到了不公平的对待。

(6)进入与退出机制问题。

在政府的严格控制下,各地经济适用房的价格都远远低于市场上商品房的价格。

许多人购买经济适用房不是为了解决居住问题,而是投资置业,许多业主同时拥有几套住宅。

这样就违背了政府加大转移支付、建设经济适用房的初衷。

现在,不管是经济适用房还是廉租住房,往往是“终身制”,一旦拥有便无可更改。

“这就形成福利固化,导致保障性住房供给结构失衡,从而进一步加剧了保障性住房的供需矛盾。

应当通过利益引导,让保障对象主动退出保障房。

例如,可通过提供低息购房贷款、优先购买经济房、购房税费减免等优惠条件引导和鼓励享受住房保障的家庭主动退出,自行买房或租房,实现“居者有其屋”。

2.2 廉租房建设中存在的问题
我国廉租房制度实施以来,远没有达到政策的目标和居民的期望,在建设过程中有些问题不容忽视。

(1)适用对象范围难以确定
虽然国家去年底发布的《廉租住房保障办法》已将廉租住房适用对象范围由之前的“城镇最低收入家庭”扩大到“城市低收入住房困难家庭”,使更多有住房困难的低收入人群进入保障范围内,但仍有如流动人口、农村进城务工群体等住房弱势群体不在其列。

这类群体对我国的城市建设和发展都做出了特殊的牺牲和积极的贡献,他们急需住房福利方面的保障,但是现在却处于制度的灰色地带。

其次就低收入的标准如何定性,居民的收入状况如何确定,这是资格审查不可回避的问题,这一点关系到有限的保障资源能否切实的用到实处的大事。

随着廉租房分配对象范围的逐步扩大,根据各地居民收入情况划分一个合理的收入线并据此科学地确定廉租对象就变得日益紧迫,而且收入线划分后,还存在一个如何监督收入变化的问题。

因此完善我国的城市住房保障制度必须在这一点上有明确的认识。

(2)资金来源不足、渠道有限
从理论上看,目前的资金来源渠道包括年度财政预算安排的廉租住房保障资金、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金、政府的廉租住房租金收入、社会捐赠及其他方式筹集的资金等。

但从已开展廉租房试点的城市的实际运作来看,各地都是以住房公积金增值收入和财政拨款为主的。

而在一些经济欠发达的城市,由于经济发展水平不高,财政实力不足,无法提供足够的资金用于廉租房建设和租金补贴。

(3)廉租住房的供给量不足
《廉租住房保障办法》第十二条具体规定了实物配租的廉租住房来源主要包括:政府新建、收购的住房;腾退的公有住房;社会捐赠的住房;其他渠道筹集的住房。

目前,我国的公房多出售给了公民个人,政府出资收购的住房由于资金的有限数量很少,而且社会捐赠的住房数量也不多,伴随着进程务工人员的增多,和列入城市规划需拆迁的低端住宅将越来越少,使得廉租房在房源上产生了极大的贫困,有相当数量符合条件的家庭拿到了廉租住房的补贴资金,但是很难在市场上租到适合于他们消费能力的房子。

(4)地方政府重视不够。

地方政府对增加保障性住房投资的积极性不高。

从2005年以来,中央一再强调调整住房结构,完善住房保障制度,但在落实过程中没有有效调动地方政府的积极性,成效并不明显。

2007年国务院24号文件明确规定,各级政府应该将至少10%的土地出让金用于保障性住房投资,但该文件已经出台一年多了,大多数城市都没有做到这一点。

原因并不复杂,保障性住房投资不仅需要资金,而且需要白白拿出土地。

此外,廉租住房管理存在漏洞,不少城市没有负责廉租住房建设的专门机构,资金来源缺乏制度化,有些地方对城镇低收入家庭的住房困难的底数还不是很清
楚,一些地方政府片面追求GDP的政绩观没有根本转变,这些都成为落实城市廉租住房制度的“拦路虎”。

3 我国保障性住房发展对策
3.1 建立保障性住房标准体系,规范开发商行为
规范开发商行为,除了制定相关的法律,借助于法律的强制性来实施以外,还应当借鉴发达国家保障性住房建设的经验,建立保障性住房标准体系。

建立针对保障性住房的规划、设计标准,这些标准要与国家的经济状况、社会发展水平、中低收入阶层的收入水平相适应,并在发展中不断完善。

建设过程中应始终遵循经济性与合理性原则。

对于经济适用房,土地资源的优化利用在规划中要首先考虑;其次,提供适用与中低收入阶层支付能力经济、合理的住宅。

保障性住房应控制好规划设计、施工方法及材料采购等诸环节,降低工程造价、把合理运用政府补贴作为首要前提。

3.2 提高住宅规划、设计、施工和产业化现代化水平
保障性住房价格和面积相对低一些,但不能等于住宅的质量和水平也要低一些。

从我国的国情出发,新建的保障性住房要在“经济合理,面积适当,质量优良,住得舒适”上大做文章。

据了解,日本国有不少中等收入者居住50-60平方米一套的住房,由于住房布局合理、功能齐全、环境优美、采用先进的材料和设备,仍能住得舒适、温馨。

3.3 建立健全组织管理机构
为满足保障性住房的建设要求、提高保障性住房的管理效率,我国应尽快建立独立的保障性住房建设和管理机构,代表政府行使管理职能并负责日常工作,以消除多头管理、职责不分的现象,将保障性住房的建设、分配和管理纳入规范化、制度化的轨道。

在我国目前有些城市成立了住房保障管理中心,负责全市经济适用住房的建设、廉租住房的管理。

例如,武汉市住房保障管理中心隶属于武汉市国土房产局,与住房专项维修资金管理中心联合办公,中心主要职责是负责全市经济适用住房的建设管理和廉租住房的租赁管理,负责全市住房专项维修资金的统一归集和使用的日常管理工作。

中心内设五个部室:办公室、经济适用住房管理部、廉租住房管理部、维修资金管理部、财务部。

这一经验值得全国范围内推广。

另外,各市(县)的住房保障管理中心主要负责本地区内住房保障的一系列工作,可考虑将街道办事处纳入住房保障的部门,负责街道中低收入家庭基本住房保障的公告、复核等日常工作,并做好社会保障部门、公安部门、民政部门、居委会、物业管理公司与区住房保障办公室等的联络与协调工作。

3.4 寻求新的建设模式
目前,我国的保障性住房建设主要采用现场施工的方式,且建筑结构和设计同最后的装修设计相分离,因此所建设的住宅不仅施工质量上难以得到保证,而且户
型等住宅功能也难以满足业主的需求。

数量少和质量差是保障性住房最普遍的问题。

究其原因,主要是在建设模式和技术上的问题。

我国住房建造模式一直停留在现场作业为主的粗放型的生产方式,也就是花很大的劳动力,花很大的资源、能源去获得所谓的豪华,所谓的排场,所谓的花园,需要纠正这些做法和想法,建立一种新的观念,小房子可以住得很舒适,很好,要充分发挥建筑师的聪明才智,把小的做成大的,小中见大,在小里做一些更健康的更舒适的,这个是完全可以实现的。

而产业化无疑是最佳选择。

4.总结
经济适用住房是一项长期的政策,关系到千家万户的福利,因此更有必要对其中暴露出来的问题及早予以解决。

全国各地政府都应关注和实施保障性住房中经济适用住房的建设,使“安得广厦千万间,大庇天下寒士尽欢颜”的梦想将在不远的将来变成现实。

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