银行支行关于房地产信贷的调查情况报告

**银行支行关于房地产信贷的调查情况报告
总行：
根据总行《关于对房地产信贷情况进行调查的通知》要求，我支行及时组织相关人员，以***年**月末为基数，对我支行的房地产信贷情况进行调查；同时结合本市房地产市场和贷款实际风险现状进行认真分析，现将调查及分析情况报告如下：
一、房地产贷款基本情况
截止**年**月末，我支行各项贷款余额****万元，比上年同期增加****万元；不良贷款****万元，比上年同期增加****万元，占各项贷款总额的***%,其中：按四级分类分：正常贷款*****万元，占比****%；逾期贷款****万元，占比****%；呆滞贷款****万元，占比****%；呆帐贷款***万元，占比***%。

按五级分类分：万元。

在我支行各项贷款中，房地产类贷款余额为***万元，比上年同期增加***万元，占各项贷款总额**%；其中不良贷款余额***万元，占房地产贷款总额的***%，占各项不良贷款总额的***%。

按风险形态划分：正常贷款***万元，占比***%；不良贷款**万元，占比**%，其中：逾期贷款**万元，占比**0.88%；呆滞贷款**万元，占比**%；呆帐贷款**万元，占比**%。

按用途划分：土地储备贷款***万元，全部正常；房地产企业贷款***万元，比上年同期增加***万元，主要是发放的银团贷款，其中不良贷款***万元；建筑企业贷款***万元，比上年同期增加***万元，其中不良贷款***万元；个人住房贷款***万元，比上年同期增加***万元，其增长点主要是个人住房按揭贷款，其中不良贷款
***万元；个人商业用房贷款****万元，比上年同期减少***万元，其中不良贷款****万元。

（具体情况见下表）
**支行房地产贷款基本情况表单位：万元、%
二、房地产信贷政策执行情况
房地产业贷款历来就是各家银行的一项传统业务品种，**行也不例外。

随着九十年代来土地产业的不断升温，房地产贷款也作为**行贷款投向的一个重点，品种不断创新和发展；国家出台一系列的规范政策，各银行监管部门及行业内部也制定了相应的房地产管理办法，引导和规范房地产进入了良性发展的快车道。

但2001年以来由于房地产过快增长，为防止房地产投资过热产生泡沫，国家及时采取了一系列的宏观调控手段进行抑制房地产的泡沫；各监管部门及银行内部相应出台了针对性的规范文件，对房地产贷款泡沫的抑制和贷款风险的防范起到了积极作用。

我支行的房地产贷款根据人民银行、银行监督委员会和总行在不同时期的相关房地产贷款管理办法及规定执行，主要是按照《贷款通
则》、《商业银行房地产贷款风险指引》（银监发[2004]157号）、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）、《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》（银监通[2004]75号）、《关于加强贷后管理的若干规定》等规章制度和指导性意见实施；同时也根据**区房地产的实际制定和细化相关管理办法，完善了房地产贷款从立项、调查、审查、审批、监管、收回等全过程的规范化操作规程和监管制约机制，有力地指导、促进和确保我支行房地产贷款的健康发展。

目前，我支行房地产贷款实际操作中：土地储备贷款原则上只发放给拥有一级土地储备资格的法人企业，土地抵押物抵押率为50%，最长时间为2年；房地产企业贷款严格执行了“四证”齐备(指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》)、项目资本金35%以上、三级开发资质以上（主城区开发企业要求二级开发资质）、信用等级AA级以上、有足值有效的抵押担保物等要求；建筑企业贷款严格执行自有资本金35%以上、三级建筑资质以上、信用等级A级以上、有足值有效的抵押担保物等，特别在在审查过程中注重审查借款人所申请用途的真实性、防止房地产开发企业以建筑用途套用信贷资金；个人住房贷款严格执行项目手续齐备、开发商三级以上资质、主体工程竣工或验收合格证、按揭户的真实性和还款实力的审查、首付款比例30%以上的要求;个人商业用房按揭原则不按揭,按揭则严格执行项目手续齐备、开发商三级以上资质、项目验收合格证、按揭户的真实性和还款实力的审查、首付款比例50%以上的要求等。

三、我市房地产贷款分析
（一）***市房地产业形势
根据***市建设委员会所提供的调研报告显示，当前***市房地产业的总体形势是：房地产投资规模持续快速增长（2012年有所减缓），仍有发展空间；人均居住面积逐年增长，城镇住房已经彻底告别短缺时代；市场承受力稳步增强，商品房销售价升量增；房地产产品品质提高，产业发展理性化程度逐步增强；开发企业队伍逐步壮大，房地产市场竞争加剧。

（二）房地产开发贷款状况
截止**年**月末，我支行共有房地产类客户***户，贷款余额***万元，其中不良贷款***万元，占比***%。

从总体上说，由于国家宏观调控，金融机构收紧银根，我市房地产开发企业资金紧缺现象较为严重，突出体现的就是购置后土地闲置。

另一方面，因为土地紧缩，我市的房地产价格普通上涨；从一定程度上讲，对我市的房地产贷款风险明显得到了弱化，甚至有的房地产项目贷款“死而复活”。

房地产贷款也明显回落，相对于调控前下降幅度较大，比同期增加390万元，占各项贷款同期增加的 1.17%,其中余额增加额全部为银团贷款增加额。

综合判断，我支行的房地产开发贷款风险目前可控。

（三）土地储备贷款情况
我支行共发放一户土地储备贷款，借款主体为**市政府出资组建的***市城市建设投资有限公司，贷款金额***万元，期限两年，用于***市江东半岛土地整治储备。

从贷后检查情况看，该户贷款实际用于了江东半岛土地整治开发，但由于土地整治进度缓慢、政府政策带动
力度小，导致土地转让出售无法按期完成，未能按期实现经营收入。

土地储备贷款存在的主要问题有：一是土地储备贷款没有有效的担保措施，当前土地储备机构向我支行贷款的担保主要采用土地使用权质押的方式，但土地储备中心中是代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也谈不上拥有真正意义的使用权；二是土地市场价格有很大的不确定性，受政策影响土地价格可能大幅下滑，还有拍卖中土地流拍或中标人违约，都可能导致土地出让收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。

四、个人住房贷款情况
目前，***市住房实物分配的时代已经彻底终结，住房市场迎来了“散户”时代。

其个人购房的比重从**年的**%增加到**年**%。

随着住房市场主体角色的转换，市场的承受能力不但没有削弱，反而稳步增强。

首先表现为住房销售量继续增长：**年和**年，商品住宅销售面积分别为**万平方米和**万平方米，同比分别增长**%和4.83%。

其次表现为住房价格保持上涨：**年和**年商品住宅销售额分别达**万元和***万元，全年销售均价分别为**元/平方米和***元/平方米，同比分别增长***%和***%。

第三表现为市场供求关系基本平衡：**年—**年商品房竣工面积总和与销售面积总和之比为1：0.98，空置一年以上的商品房面积由最高时的7.36万平方米下降为现在的2.24万平方米。

以上三个方面显示，合理的“量价关系”显现出我市房地产市场巨大的购买力和承受力。

通过以上数据可以看出，近年来我支行个人住房贷款增长较快的原因是城镇居民的住房硬性需求客观存在，基本上不存在人为炒作现
象。

从个人住房贷款发放对象分析，我市居民还停留在“居者有其屋”的基本住宅需求层面，几乎不存在通过贷款购买第二套住房的情况。

当前，我市贷款购房的主体是行政公务人员、企事业单位职工和进城经商、务工以图发展的镇街居民，这部分人群都具有较为稳定的收入来源，偿债能力较好，因此我支行个人住房贷款目前风险较小。

五、存在的问题及建议
我市房地产贷款总体上虽然风险不大，但还存在个案和其他不容忽视的问题；同时由于受宏观控调影响，房地产贷款明显减少，一定程度上又影响贷款的营销。

（一）存在的问题
1、房地产企业的问题。

我市房地产开发企业普遍存在实力较弱、资质较低；规模不大，从业人员素质较低。

在目前***市**家房地产开发企业中，无一家具备一级开发资质，同时，在***年我市房地产开发企业平均每家完成开发量仅**万平方米，即使最大的开发企业所占的市场份额也不足**%。

2、开发项目的问题。

个别项目自有资金比例不足**%，资产负债率较高，风险较大。

3、房地产市场的问题。

主要表现在：商业门面空置较大，销售面积和销售价格总体呈逐年下滑趋势，市场低迷，影响了房地产开发企业资金回笼，造成企业投资沉淀和信用社贷款风险。

4、金融机构监管的问题。

一是项目监管不够到位，造成项目资金转移被动形成贷款风险；二是贷款抵押物为营业用房，评估价过高，变现率较低，成为房地产开发企业转移风险的主要手段。

5、法律政策问题。

法律风险点较多，不易防范，如最高人民法院最新司法解释中要求金融机构在执行担保物时必须留给借款人生活必需品，对目前我市个人住房贷款主体来说，几乎都只有一套住房，对信用社执行担保物带来一定影响。

（二）建议
针对我市房地产贷款的风险特点，我们建议：
1、国家宏观调控，应根据不同的区域采取不同政策，对房地产贷款分别对待，不搞一刀切，有利于我行和当地房地产的健康发展。

2、对新司法解释（唯一住房不能强制执行等）应修改，减少房地产贷款中的住房抵押贷款的法律风险。

3、我行应加大对房地产开发贷款的监管力度，严格项目监管，实行封闭管理，减少贷款风险。

4、严格控制营业用房的抵押贷款和开发贷款，大力搞好个人住房按揭，严审按揭户的还款能力，杜绝假按揭。

5、严格审查房地产开发企业的实力，提高项目自有资本金的比例和监管力度，确保自有资金的到位。

*****支行。