什么是房屋设定最高额抵押,抵押时需要注意的事项有哪些

什么是房屋设定最⾼额抵押,抵押时需要注意的事项有
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什么是房屋设定最⾼额抵押,抵押时需要注意的事项有哪些
根据《中华⼈民共和国物权法》第203条以及《中华⼈民共和国担保法》第59条的规定，最⾼额抵押，是指为担保债务的履⾏，债务⼈或者第三⼈对⼀定期间内将要连续发⽣的债权提供担保财产的，债务⼈不履⾏到期债务或者发⽣当事⼈约定的实现抵押权的情形的，抵押权⼈有权在最⾼债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最⾼额抵押有如下特点：
(1)最⾼额抵押是限额抵押。

抵押⼈与抵押权⼈协议约定抵押财产担保的最⾼债权限额，⽆论将来实际发⽣的债权如何增减变动，抵押权⼈只能在最⾼债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权;
(2)最⾼额抵押是为将要发⽣的债权提供担保。

“将要发⽣的债权”，是指设定抵押时尚未发⽣，在抵押期间将要发⽣的债权;
(3)最⾼额抵押所担保的最⾼债权额是确定的，但实际发⽣额不确定。

设定最⾼额抵押权时，债权尚未发⽣，为担保将来债权的履⾏，抵押⼈和抵押权⼈协议确定担保的最⾼数额，在此额度内对债权提供担保;
(4)最⾼额抵押是对⼀定期间内连续发⽣的债权提供担保。

“⼀定期间”，不仅指债权发⽣的期间，更是指抵押权担保的期间。

“连续发⽣的债权”，是指所发⽣的债权次数不确定，且接连发⽣。

“⼀定期间内连续发⽣的债权提供担保”，是指在担保的最⾼债权额限度内，对某⼀确定期间内连续多次发⽣的债权提供担保，如最⾼额债权额为100万元，担保期间为⼀年，那么，在⼀年内，不论发⽣多少次债权，只要债券总额不超过100万元，这些债权都可以就抵押财产优先受偿。

《房屋登记办法》第五⼗条规定，以房屋设定最⾼额抵押的，当事⼈应当申请最⾼额抵押权设⽴登记。

第五⼗⼀条规定，申请最⾼额抵押权设⽴登记，应当提交下列材料：
(⼀)登记申请书;
(⼆)申请⼈的⾝份证明;
(三)房屋所有权证书或房地产权证书;
(四)最⾼额抵押合同;
(五)⼀定期间内将要连续发⽣的债权的合同或者其他登记原因证明材料;
(六)其他必要材料。

第五⼗⼆条规定，当事⼈将最⾼额抵押权设⽴前已存在债权转⼊最⾼额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：
(⼀)已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料;
(⼆)抵押⼈与抵押权⼈同意将该债权纳⼊最⾼额抵押权担保范围的书⾯材料。

以房屋设⽴最⾼额抵押权，登记机构应当记载最⾼额抵押当事⼈、债务⼈的姓名或名称，以及最⾼债权额和债权确定期限。

因此，申请⼈应当注意：
(1)最⾼额抵押合同应当约定最⾼额度，并明确债权确定期限;
(2)提交的主债权证明材料应当是⼀定期限内将连续发⽣的债权的合同或者其他证明材料，⽐如，可以是⼀个授信合同，或者连续买卖协议等;
(3)注意区分债权确定期限和债务履⾏期限，两者并⾮同⼀概念，以银⾏授信合同为例，⼀般银⾏会约定信⽤额度使⽤期间和最长借款期限，信⽤额度使⽤期间即为登记簿应当记载的债权确定期间;
(4)登记簿不记载债务履⾏期限，最⾼额抵押是为多个将来可能发⽣的债权提供担保，设⽴抵押时，每个债权对应的债务履⾏期限尚未确定且很难⼀致，因此⽆法在登记簿上进⾏记载。

此外，最⾼额抵押权设⽴前已经发⽣的债权如需纳⼊担保范围的，当事⼈应提供同意的书⾯材料。

店铺温馨提⽰：
《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《合同法》《担保法》同时废⽌。

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