佛山市三联房地产开发有限公司与贺年商品房预售合同纠纷二审判决书

佛山市三联房地产开发有限公司与贺年商品房预售合同纠纷
二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审结日期】2021.03.29
【案件字号】(2021)粤06民终4209号
【审理程序】二审
【审理法官】郑正坚邱程辉潘伟丹
【文书类型】判决书
【当事人】佛山市三联房地产开发有限公司;贺年
【当事人】佛山市三联房地产开发有限公司贺年
【当事人-个人】贺年
【当事人-公司】佛山市三联房地产开发有限公司
【代理律师/律所】何国基广东提德律师事务所
【代理律师/律所】何国基广东提德律师事务所
【代理律师】何国基
【代理律所】广东提德律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】佛山市三联房地产开发有限公司
【被告】贺年
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。

【权责关键词】代理违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求简易程序维持原判
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【更新时间】2021-12-14 03:41:40
佛山市三联房地产开发有限公司与贺年商品房预售合同纠纷二审判决书
广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤06民终4209号当事人上诉人(原审被告)：佛山市三联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码91440600799XXXXXXK。

法定代表人：郭洪振，该公司总经理。

委托诉讼代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：贺年。

审理经过上诉人佛山市三联房地产开发有限公司(以下简称三联公司)因与被上诉人贺年商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2020)粤0604民初24323号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭
进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称三联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回贺年全部的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由贺年承担。

事实和理由：1.一审判决认定事实错误，三联公司于2017年9月前已尽办证的协助义务。

根据涉案《商品房买卖合同》约定，三联公司协助办证的义务是向办证部门提交齐备的办证资料，只要三联公司向办证部门提交了齐备的办证资料，三联公司的协助义务即已履行完毕。

涉案房地产开发项目已领取国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，房屋预售时亦已取得预售许可证等，涉案《商品房买卖合同》亦依法进行了网上备案。

2016年8月17日，涉案房屋所属工程竣工，次日进行了备案登记。

2017年7月24日，佛山市禅城区国土城建和水务局向三联公司发函同意对涉案11号办公楼竣工验收的不动产进行登记。

至此，原则上只要三联公司提交申请，政府部门即须对涉案11号楼进行首次登记确权及向各购房人出具涉案房屋宗地图和分户图，继而让购房人办理不动产权证书。

然而，三联公司于2017年9月向佛山市禅城区国土城建和水务局提交了办证申请和所需资料，该局仅对涉案11号楼3层-15层房屋进行确权并出具宗地图和分户图，其余楼层则以须厘清产权为由暂不予确权和办理不动产登记手续。

三联公司一审提交的证据足以证明涉案11号楼符合办证条件，虽然一审证据仅看到3层-15层已完成首次确权，但三联公司不可能当时没有提交资料申请涉案11号楼首层、2层和16层-28层的办证，而承担逾期办证的违约风险的可能性，亦因为三联公司已提交了资料，才有政府各部门组织的工作会议。

故此，应推定三联公司已于2017年9月提交了涉案房屋的办证资料申请，履行了协助办证义务。

2.一审判决适用法律错误，三联公司在协助办证的事项上不存在违约行为，无须承担违约责任。

贺年主张三联公司支付违约金的依据是涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，而该约定须同时具备两个条件，三联公司才需承担违约责任：第一，出卖人未
能按照约定提交资料报产权登记机关备案；第二，买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》。

而事实上，三联公司于2017年9月前已将资料报产权登记机关备案。

本案涉及的办证时间，除受提交资料等因素影响外，还受政府部门的审核手续所需时间的因素影响，故不能因超过合同约定的在房屋交付使用后720日未能取得产权证书而认定三联公司存在违约行为。

因此，三联公司不存在违约行为，无须承担违约责任。

3.涉案房屋迟迟未能办理不动产权证书的原因在于政府部门。

涉案房地产开发项目属于“三旧”改造项目，由三联公司与佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘某股份经济合作社(以下简称潘某经济社)共同合作开发，项目建成的部分房屋归三联公司，部分房屋归潘某经济社。

由于潘某经济社不是开发商，其持有的物业无法进行预销售，故潘某经济社协议委托三联公司对其11号楼的物业进行预销售，但当三联公司向政府部门申请对涉案11号楼进行确权和办证时，政府部门认为预售单位与首次确权单位不一致而拒绝对首层、2层和16层-28层进行首次确权和办证。

三联公司作为开发商在项目开发过程中依法取得全部必要证件，合法销售，项目主体通过竣工质量验收，经提交资料申请理应可办理不动产权证书，但政府部门却以其自身系统内发出的证书存在问题为由迟延办证，该行为产生的法律后果和社会影响不应由三联公司承担。

二审被上诉人辩称贺年未作答辩。

原告诉称贺年向一审法院起诉请求：1.三联公司向贺年支付逾期办理房屋权属证书(现改为不动产权证书)违约金11897元；2.本案诉讼费由三联公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年1月20日，三联公司(出卖人)与贺年(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房。

该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区某景西路11号1832室……第四条、该商品房属预售，按套出售……总金额363555元……第八条、出卖人应当在2016
年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格，买受人应按上述约定条款交齐房款……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。

买受人应按出卖人通知的时间提供办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的所需资料及费用。

逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的责任……”。

2016年8月17日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程经竣工验收合格。

2016年8月23日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程办理了竣工验收备案。

根据贺年提交的佛山市某联物业管理有限公司出具的《收款收据》，贺年自2016年10月15日起缴纳涉案物业的物业管理费。

贺年当庭陈述：贺年曾在2019年7月13日左右通过业主微信群得知可以办理房产证的消息，贺年于2019年7月16日连同50个业主一起前往房屋登记部门直接办证，办证资料是在现场从三联公司处领取的。

涉案房屋的交付时间为2016年10月15日。

三联公司当庭陈述：涉案房屋交付的时间为2016年10月30日；三联公司通过电话及业主微信群的方式通知领取办证资料，政府部门应该也有通知部分业主办证。

自行办证的业主在2019年7月15日前已经领取办证资料。

一审法院认为一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。

贺年、三联公司签订的涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制
性规定，合法有效，贺年、三联公司均应依约全面善意地履行各自的合同义务。

关于逾期办证违约金。

根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，三联公司应于涉案房屋交付使用后720日内协助贺年办理产权登记，逾期需按已付房价款的每日万分之一支付违约金。

三联公司主张涉案房屋的交楼时间为2016年10月30日，但未在一审法院指定的期限内提供证据予以佐证，需承担举证不利的法律后果。

贺年陈述涉案房屋的交付时间为2016年10月15日且提供物业管理费缴费凭证予以佐证，一审法院予以确认。

三联公司依约应于2018年10月5日前向贺年提交办理产权证的相关资料。

综合贺年的陈述及其他同系列案件认定的事实，一审法院认定三联公司实际向贺年履行协助办证义务的时间为2019年7月15日。

三联公司未在合同约定期限内履行协助办证义务已构成违约，应向贺年支付逾期办证违约金。

该违约金的计算期间为2018年10月6日至2019年7月15日，贺年仅主张自2018年10月15日起计算逾期办证违约金，系对其权利的自由处分，一审法院予以确认。

经核算，自2018年10月15日至2019年7月15日期间的逾期办证违约为9961.41元(363555元×1/10000×274天)。

根据涉案《商品房买卖合同》的约定及贺年提供的购房发票，涉案房屋的房价款为363555元，贺年主张为440665元，缺乏依据，一审法院对贺年主张超出部分不予支持。

三联公司抗辩逾期办证非因三联公司过错所致，并无有效的证据予以证明，一审法院不予采纳。

综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、三联公司于判决发生法律效力之日起十日内，向贺年支付佛山市禅城区某景西路11号1832室逾期办证违约金9961.41元；二、驳回贺年的其他诉讼请求。

如三联公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序，受理费减半收取49元，由贺年负担4元，三联公司负担45元。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。

综合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：三联公司应否承担逾期办证的违约责任。

本案中，三联公司与贺年签订的涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。

涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，三联公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，三联公司应按买受人已付房价款的每日万分之一支付违约金。

三联公司未按照合同约定的期限履行协助办证义务，导致业主逾期取得涉案房屋的权属证书，其已构成违约，应承担相应的违约责任。

三联公司上诉主张其于2017年9月已向政府相关部门申请涉案房屋的首次登记确权,因政府相关部门原因造成迟延办证，该行为产生的法律后果和社会影响不应由三联公司承担。

经审查，三联公司对此并未提交充分证据予以证实，三联公司以此为由主张其不承担逾期办证违约责任的理由不成立,本院不予支持。

一审判决认定三联公司应按照合同约定向涉案业主支付逾期办证违约金，处理并无不当，本院予以维持。

综上所述，三联公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。

依照第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人佛山市三联房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长郑正坚
审判员邱程辉
审判员潘伟丹
二〇二一年三月二十九日
法官助理邱雪碧
书记员许佩珊
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