浅析我国政府宏观调控对房地产市场的影响

浅析我国政府宏观调控对房地产市场的影响
摘要：本文对国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响研究意义分析的基础上，对当前国家宏观调控经济政策对房地产市场所产生的影响进行分析
关键词：房地产；宏观调控；经济政策；投资
Abstract: in this paper, the national macroeconomic regulation and control of the real estate market economic policy studies on the effect of based on the analysis of the significance of the macro control of the real estate market economic policy analyses the influence
Keywords: real estate; Macro-control; Economic policy; investment
1 引言
房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

近年来，随着我国房地产经济对宏观经济的影响力进一步增大，国家对中国房地产宏观调控的地位和作用的认识水平在不断提高。

国家宏观调控的历史经验表明，对房地产市场调控的地位和作用认识不足，会导致房地产调控的片面性，从而对宏观经济产生不利影响、对人们生活水平的提高和满足住房供应的需求产生不利影响。

伴随着房地产市场调控实践，进一步研究和确立调控的地位和作用对于调控实践活动显得越来越重要。

2 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义
通过对国家宏观调控经济政策的研究，一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能，另一方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。

1．通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究，可以使国家有关部门了解政策的作用和功效，为国家有关部门进行事前控制，提前预测经济政策的调控效果，对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控，并为有关部门根据房地产市场所出现的问题，具体问题具体分析，采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房地产市场进行对症下药，避免政策适用不当造成的附加损失，及时缓和问题所带来的附加矛盾，促进房地产市场在国家有关部门的掌控之下和谐发展。

2．通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场调控过程中所产生的影响进行研究，有助于房地产企业了解国家采用宏观调控经济政策的最终目标，了解相关经济政策的调控力度，对何种情况产生影响，了解宏观调控经济政策可能导致本企业的损失有多少等等，为房地产企业采用科学、合理、合法的措施，防止和预防对企业造成损失，及时调整和转舵，对宏观调控经济政策调控后可能产生的威胁和机会进行掌控，并为企业制定相关的战略规划和战术计划提供了有效的依据。

3．通过经济政策对房地产市场影响的研究，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控过程中所产生的影响进行研究，有利于国家有关部门了解民生，了解人民的需要，及时有效的提供高效的公共产品和服务，帮助人民解决民生问题，缓解房地产市场的过度竞争而引起了社会矛盾和冲突，为国家的经济发展提供一个和谐的环境，促进国家经济稳步快速发展。

3 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响
随着经济的快速发展，人民生活水平逐渐提高，但是有利也有弊，在某种程度上导致了某些经济相关问题的出现，这就要求国家有关部门利用这只“看得见的手”，帮助那只“看不见的手”进行维护秩序，缓和矛盾，抑制相关负面问题的出现。

而国家的宏观调控经济政策是指国家有关部门通过相关的手段，如变动税收和支出或变动货币供给量进而影响利率等，从而影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。

一．加息
从短期来看，加息会从三个方面对房地产业造成影响，从而导致当前的高房价回归理性。

首先，加息表达了央行的一个宏观调控的信号，从而改变购房者对房价上涨的心理预期，很多人就会从楼市退出来；其次，加息会增加存款人的货币收入，增加贷款者的利息负担，这会抑制投资者、投机者的购房需求；第三，加息会增加投机者囤房、开发商囤地的机会成本，从而增加商品房的供给。

加息主要是改变购房者和售房者的成本收益曲线，通过“看不见的手”引导双方自动调整自己的行为，使供需双方在动态中达到一种均衡。

二．房产税
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

对房产征收的目的是运用
税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。

(1)降调节房价增长率；
(2)低房屋土地空置率，调节供需平衡；
(3)增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖；
(4)优化社会资源配置，缩小贫富差距。

三．限购令
限购令有利于社会公平和资源节约，影响如下：
(1)限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。

过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益；
(2)限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。

而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤；
(3)“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。

首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。

只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。

其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。

炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。

再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。

四．限制银行给房地产贷款
只要房地产开发商资金流动性充足无忧，房屋销售价格就没有降价压力，同时受城市房地产资源稀缺性等因素影响，房屋售价还可能持续上涨，这是导致政府宏观调控政策失效的主要原因之一，而房地产开发商资金来源直接间接占比40％以上来自银行贷款。

五．保障房
保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。

(1)有利于推进住房保障体系建设；
(2)有利于稳定房地产投资增长；
(3)保障性住房大量入市影响房地产供求关系。

4 结论
目前，我国政府宏观调控对房地产市场的发展起到了相当显著作用，在这一系列文件和政策出台中，政府运用了税收、信贷、行政多种手段，结合市场的起落，确保房产市场平稳的发展，同时又带动相关产业，促进就业和GDP的增长，另一方面，在不断加大保障性住房的建设，以保证民生，使得百姓能够安居乐业。

参考文献
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