吉安河东滨江新区基础设施建设项目可行性研究报告

第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称：吉安市河东滨江新区基础设施建设项目
二、建设单位及项目负责人：
吉安市河东滨江新区开发建设指挥部罗德明
江西井冈路桥（集团）有限公司阳明大桥指挥部孙清如
三、建设地址：吉安市河东滨江新区，位于滨江大道以东、大桥东路以南、青原大道以西、深圳路（赣江大道）以北。

四、建设性质：新建
五、建设期限：6年，即2003年－2008年
六、建设规模及内容：本项目规划总用地390.4万m2（合5856亩），其中：道路红线占地55.48万m2（合832.20亩），建设公共绿地10.56万m2（含绿化、湿地、硬化，合158.40亩），保留安置用地17.51万m2（合262.65亩），预留市政公用设施用地19.25万m2（含道路立交、污水提升泵站及排涝站调蓄池等，合288.75亩）,可出让经营性建设用地287.60万m2（合4314亩）。

具体位置及范围详见吉安市河东滨江新区用地规划图。

建设子项如下：
建设文天祥大道（金竹大道）、白云山路、规划路三条城市主干道，滨江大道、公略路、和气路、坪田路、井冈路、渼陂路六条城市次干道；道路总长度19249m。

阳明大桥、河东防洪堤、公共绿地和项目范围内（不含保留安置用地和预留市政公用设施用地）的征地、拆迁。

主要建设内容有上述道路的路基、路面工程及配套的道路绿化、
亮化、交通管理设施、雨污水管线工程等，以及阳明大桥、河东防洪堤、公共绿地建设。

配套的供水、电力、燃气、广电、通讯网络等地下管线工程，由各专业运营部门根据规划要求和上述道路工程的建设进度同步实施，投资由各专业运营部门自行解决，不列入本项目投资估算。

七、总投资估算
本项目估算总投资为97878.32万元，其中：工程费46339.48万元，其他费用41804.16万元(其中征地费25669.92万元、房屋拆迁补偿费12812.16万元)，预备费用2788.52万元，建设期贷款利息6946.16万元。

八、效益预测
本项目可出让经营性建设用地4314亩，土地出让净收益113201.27万元，静态总投资90932.15万元，银行贷款利息7715.52万元（全部），项目运营资金能够实现平衡，并有14553.60万元盈余。

财务内部收益率可达15.42%，大于行业基准收益率Ic＝8%。

财务净现值（Ic＝8%）7251.65万元大于零，项目财务评价可行。

第二节项目背景
2000年吉安撤地设市后，为改善青原区城市建设相对滞后的现状，加快构建“两江三岸”的中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据吉安市城市总体规划的要求，为了加强吉州区、青原区核心区域的沟通，吉安市人民政府作出了建设赣江阳明大桥、开发建设滨江新区的战略决策。

滨江新区地处中心城区的青原区西北部，西临赣江（滨江大道），东靠青原大道，南接赣江公路大桥东路（深圳路），北连井冈山大桥东路，属中心城区的核心区域。

吉安市人民政府2002年5月13日以吉府字〔2002〕86号文确
认吉安市城市建设投资开发公司为滨江新区建设项目法人，将滨江新区内未征土地全部划归该公司，由该公司统一开发经营或招商引资，并承担建设阳明大桥、金竹大道、河东防洪堤、滨江大道四大工程和滨江新区市政基础设施等任务。

该公司通过招商引进了美国时代东方传媒集团的独资公司——吉美建设开发公司成为滨江新区建设项目投资方，吉美公司在吉安市注册一家建设公司即吉安市白鹭建设开发有限公司（以下简称白鹭公司）。

2002年12月阳明大桥开工建设，其它工程也陆续启动。

2004年3月江西省工商行政管理局以白鹭公司未依法按期缴纳认缴出资为由，吊销吉安市白鹭公司《企业法人营业执照》，白鹭公司不服向省人民政府提出行政复议申请，2004年5月省政府行政复议决定书维持省工商局对其作出的行政处罚。

白鹭公司因此失去滨江新区开发建设项目投资主体资格。

在这种情况下，吉安市人民政府进行全面接管并组成机构对已建和在建项目进行特别清算，以保障滨江新区开发建设项目能够顺利进行。

滨江新区建设工程是吉安市中心城区城市开发建设的又一重大系统工程，关系吉安中心城区城市发展大计，市政府非常重视。

然而，滨江新区基础设施工程规模有多大、主要建设内容有哪些、在建项目工程与财务现状怎样、整个工程投资估算是多少、技术经济和财务分析状况是否可行；以及城市建设资源如何利用和安排，包括确定土地征用的时序、拆迁时序、项目建设时序、土地开发时序以及确定建设内容、融资方案、财务安排等问题，是市政府以及项目建设单位迫切需要了解掌握的问题。

只有在研究分析上述问题之后，才能做到心中有数，更好地开展下一步工作。

在这种情况下，受项目建设单位的委托，江西金浪工程咨询有限公司组织了本次可研编制，为市政府宏观决策和项目建设单位的组织实施提供
依据。

按照市场经济运行机制的要求，城市建设必须按市场经济的规律和科学管理城市的理念来操作，城市的发展才会富有生机和活力。

因此，本项目的研究，将在了解掌握滨江新区开发建设基本情况基础上进行科学分析和论证，提出既具有超前意识，又符合吉安经济承受能力的建设方案。

通过本项目的实施，将切实扭转青原区城市建设相对滞后的现状，使吉安市中心城区城市开发建设有一个质的飞跃，真正发挥城市的辐射和带动作用。

第三节项目可行性研究依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、建设部颁布的《城市规划编制办法实施细则》
3、《国家计委投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）
4、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）
5、《吉安市城市总体规划（1996—2010）》
6、《吉安市城市近期建设规划（2002—2005）》（2003.2）
7、《吉安市河东滨江新区控制性详细规划》（2004.12）
8、吉安市国民经济和社会发展“十五”计划；
9、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》
10、国家颁布的城市建设的其他相关规范
11、吉安市人民政府及有关部门的批复
12、建设单位对可研编制单位的委托书
第四节可行性研究过程和内容
一、研究过程
根据建设单位的委托，我公司于2004年4月开始对项目可研编
制所需资料进行收集，并通过踏勘现场和外业调查，从2004年6月初开始组织工程技术经济人员对项目进行分析研究，着手编制可研报告。

二、研究内容
经过对项目所在区域的社会经济状况、土地现状、市政设施现状等调查分析，围绕建设单位提出的要求，本项目研究内容如下：分析项目建设的必要性和可行性；研究提出项目建设内容、规模、工程方案；开展项目环境影响评价，制定环境保护措施；拟订项目的组织管理与实施计划；估算项目投资，提出资金筹措方案；通过房屋拆迁和安置补偿、土地价格的预测，提出土地征用的时序、拆迁时序、土地开发时序的安排；制订项目招投标方案；对项目投资效益进行分析和评价，提出项目实施的建议。

第五节结论和建议
一、研究结论
本项目的建设符合《吉安市城市总体规划》（1996－2010）、《吉安市城市近期建设规划（2002－2005）》（2003.2）和《吉安市河东滨江新区控制性详细规划》（2004.12）的要求。

目前，项目前期的各项准备工作已落实到位，阳明大桥、河东防洪堤及文天祥大道（金竹大道）等先导工程已于2003年陆续开工。

项目总投资为97878.32万元，土地出让净收益113201.27万元，项目运营资金能够实现平衡，并有盈余14553.60万元，可以实现滨江新区开发建设以地换基础设施的目标，投资利润率14.87％。

且财务内部收益率15.42%大于行业基准收益率Ic＝8%，财务净现值（Ic ＝8%）7251.65万元大于零，项目财务评价可行。

开发建设吉安市滨江新区基础设施建设项目在下述几个主要方面起着重要作用：
1、加强吉州区、青原区核心区域的沟通，带动青原区核心地块土地的迅速升值。

2、实施本项目，切实改善青原区城市建设相对滞后的现状，使城市功能增强，为吉安市城市进一步发展创造良好条件。

3、通过建成本项目，使城区的环境得到完善和美化，为建设吉安市滨江花园城市打下坚实基础。

4、通过对本项目的实施，可以盘活土地资源，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和社会稳定。

5、两江三岸城市框架、城市路网结构的进一步完善。

本项目属吉安市重大城市基础设施建设项目，各项建设条件具备，既具有很好的社会、环境效益，也有一定的经济效益，作用重大，可尽早组织实施。

二、建议
1、为使项目能顺利实施，建设单位要加大筹资力度。

项目基础设施建设过程中，须通过一切有效手段加强项目的包装、宣传和市场化运作，同时加大招商引资力度。

建议聘请专业咨询公司参与策划、包装，使项目开发建设达到预期目标。

2、本项目主要是基础设施建设，相关的供水、供气、供电、广电、通讯网络等设施须配套完善。

鉴于新区的供电负荷、供水总量、排水总量均为预测指标，为使项目建设能适应今后较长时期城市发展需要，建议下一阶段对相关数据进一步准确计算。

3、依法合理出让建设用地。

除已出让的土地应尽快完善有关手续外，其余土地要做到全部市场化运作，通过拍卖、挂牌、招标等公开方式取得土地使用权，实行土地供应的阳光操作，提高透明度，防止不规范行为；通过规定最低地价制度，防止国有土地资产流失，使城市土地资源效益最大化。

建议尽快制订吉安市中心城区土地开
发规划，使土地市场交易总量与实际需要相适应，与可持续发展相协调，同时加大政府调控土地市场的力度。

4、为了有利于本项目能够顺利实施并发挥应有的效益，采取措施加速城镇化，尽快培植和聚集人气，促使土地快速升值。

建议加快滨江新区修建性详细规划的编制与项目推介，增强土地购买者的投资信心，提高预期土地出让价格。

5、控制旧城改造面积，减缓旧城改造步伐，鼓励房地产开发商到新区开发，鼓励行政事业单位到新区建设办公用房，鼓励银行、电讯、保险、宾招等三产服务业开设营业点；同时完善学校（名校）、农贸市场、大型超市、文化娱乐设施、社会服务机构等配套建设。

6、在具体单项工程实施过程中，对建设方案要进一步优化，对建设标准和工程造价要严格控制，切实做到既适度超前又量力而行。

7、建议项目建设单位在项目实施的各阶段要运用经济财务分析手段，以便追求更合理的利润，努力探索出一条经济、社会、环境效益均好的城市可持续发展之路。

第二章项目建设必要性与可行性
第一节项目建设的必要性
吉安市为江西省中部的政治、经济、文化中心，2000年撤地设市后，市委、市政府提出创建滨江花园城市和“大吉安”城市规划要求，在“十五”期间要加快滨江新区的建设，扩大城区范围，把吉安市中心城区建设成近期拥有30万人口，至2010年接近50万人口的新型中等城市。

把滨江新区建成最具活力和最具增长潜力的现代化新区，是实现吉安市中心城市发展战略，适应和促进新世纪全市经济发展总体要求，融入全省中心城市群构架的重大战略举措。

滨江新区在“两江三岸”的城市格局中占据极其重要地位，其基础设施建设迫在眉捷，使之建成与花园城市相匹配的城市景观，以达到拓展吉安市城市发展空间，谋求经济社会快速发展，缩短与先进城市和发达地区的差距，实现强市升位的目的。

建设本项目意义重大：一是提升城市综合竞争力，实现吉安市经济跨越式发展的需要改革开放以来，吉安市的经济得到快速发展，城市建设日新月异，使吉安这座历史名城焕发出新的生机。

随着经济全球化、区域一体化步伐的加快，一个地区的经济竞争力取决于城市的综合竞争能力。

在新一轮的城市化发展热潮中，市委、市政府以科学发展观为指导滨江新区建设，将有利于增强吉安市城市的核心竞争力，其意义在于：一是直接拉动投资和消费，促进经济快速增长。

近几年吉安市国内生产总值增长幅度在10%左右，滨江新区建设可以直接或间接带动相关行业的发展，有效拉动内需，刺激消费，促进就业。

二是有利于优化投资环境，增强吉安市的聚合力、吸引力，提升历
史名城形象，吸引人才，吸引投资。

建设滨江防洪大堤将彻底改变河东长期不设防屡遭洪涝灾害的历史，投资硬环境得到根本性改善。

三是有利于城市资源升值，使城市的聚合效应、辐射效应得到有效放大，并由此引发土地及各类相关收益大幅度地增加。

通过项目的实施，建成具有自然山水景观和现代城市风貌，独具特色的滨江新区，能显著提升吉安市的知名度和影响力，有助于实现吉安在江西中部的崛起。

二是贯彻实施《吉安市城市总体规划》，加快城市化进程的需要按照吉安市总体规划要求，通过滨江新区建设以实现城建兴区、聚集人气、扩大工业载体、提升城市品位、繁荣城市经济的目标。

建设滨江新区，增强城市的综合功能和实力，吸纳更多人流、、物流、资金流、信息流、科技流，为做强做大做优做美吉安市提供强大物质基础；同时有助于提升吉安市城市产业水平，使青原区的区位优势和资源优势得以充分发挥，从而为创建滨江花园城市开拓广阔的空间，加速提升吉安城市化发展水平。

三是改变青原区城市建设相对滞后现状，提高人民生活水平和生活质量的需要
开发建设滨江新区，改善青原区城市基础设施建设相对落后状况，改善人居环境条件提高人民生活质量和水平，是市委、市政府贯彻落实科学发展观的具体行动。

通过新区建设，完善基础设施建设和社会服务体系，创造一个人气旺、天蓝、树绿、水清、环境美，融自然山水景观特色于一体的高品质现代人居环境和工作环境，为人们安居乐业提供保障。

项目重点工程滨江防洪大堤的建设，更是一项功在当代、利在千秋的民心工程。

同时，滨江新区的建设为青原区进一步发展成为最适宜创业的城市，从而吸引更多的创业者在
此投资兴业。

四是构建和完善大交通、大旅游，促进吉安市各项产业发展的需要
根据总体规划吉安市将形成“两江三岸”城市格局，大交通建设以现有路网为基础，以“一环三桥、五纵八横”为构架，干道与环线相结合，多路串接的城市公共交通大网架，实现跨越三岸，连接东西、沟通南北的城市交通发展战略。

项目所在地青原区目前道路网络不够完善，尚未形成完整的交通路网系统。

随着本项目的建成交通条件将得到彻底改观。

同时，吉安市确立了“旅游旺市”的发展思路，在全力抓好井冈山旅游资源开发和景区建设的同时，重点开发青原山、渼陂古村、东井冈（东固）等一系列具有庐陵文化特点的人文景观、自然景观和红色旅游资源，着力打造滨江城市景观并使之融入大井冈旅游圈，将会大大促进全市旅游业的发展。

本项目的建设还将带动市政、广电、电信、建筑、建材、供水、供电、运输等20余个相关行业的发展，带动区域内土地升值和房地产业的兴旺。

第二节项目建设的可行性
1、本项目建设符合《吉安市城市总体规划》及《吉安市近期建设规划》要求，实施本项目有法律方面的依据。

2、市委、市政府对本项目高度重视，有关部门大力支持，协同配合，已出台多项优惠政策措施为项目建设提供强有力的政策保障。

3、吉安市通过改革开放二十多年来的发展，积聚了一定的物质基础，政府能够拿出一定财力来支撑滨江新区的建设。

吉安市城市开发建设和运营管理理念较先进，具备一个较好的基础。

社会各界和人民群众对建设滨江新区普遍支持，认同度高。

4、随着老城区改造的逐步完成，建设用地的供应将向外推移，
客观上为滨江新区的土地开发经营提供了条件，获得了市场的积极响应。

5、本项目地理位置和工程地质条件良好，地基承载力适中，该区域内无不良地质情况，适合办公、商业、住宅等综合开发。

6、本项目建设所需的水泥、钢筋、砂、石等主要材料，当地均能生产和采购，且价格稳定。

汽车可直接运抵。

施工条件好，交通便利。

施工用水、用电均可由现有城市网接入，项目建设外部协作条件优越。

7、当地有一批在市政基础设施项目中积累了丰富的建设和管理经验、技术过硬的工程项目管理人才和施工队伍，可保证项目顺利实施。

8、经分析测算，本项目具有一定的投资回报率。

综上所述，滨江新区基础设施建设工程项目建设是可行的。

第三章新区的现状及规划发展的目标
随着赣粤高速公路、井冈山机场的通车通航和阳明大桥的开工兴建，给吉安市中心城区的发展带来了空前的机遇。

滨江地段的开发建设将促进城市集中紧凑发展，加快城市投资环境的改善，带动城市房地产业的发展，构成完整的城市南北重要绿化景观通廊。

伴随“两江三岸”城市格局形成，城市道路交通、防汛等基础设施和生态环境的不断改善，滨江新区作为中心城区发展主导方向，将满足城市环境、交通、休闲、娱乐等诸方面要求，构筑吉安这座历史名城的崭新形象。

滨江新区规划实施对市政府确定的“十五”期间经济和社会发展战略，加快河东滨江新区开发进程，实现以“两江三岸”为特征的“滨江花园式现代化中等城市”目标，具有指导性作用。

一、现状条件分析
1、城区现状用地布局主要沿青原大道两侧呈线状布置，功能布局相对较乱，且不完善。

2、区内城市道路基本为断头路，不成系统，停车场、公交站、加油站等交通设施缺乏。

3、区内文化、教育、体育、卫生、环境等城市公共设施缺乏，严重影响城区功能布局。

4、区内城市给排水、电力电讯、燃气等市政公用基础设施配套不完善。

5、区内居民服务的小区级配套设施，如幼托、文化站、菜市场、垃圾站、公厕、运动场等配套不完善。

6、区内绿化景观不成系统，难以体现滨江新区风貌。

二、规划依据
1、《吉安市城市总体规划》（1996-2010年）；
2、《吉安市青原区分区规划》（2000-2010年）；
3、吉安市河东滨江城区控制性详细规划（吉安市城市规划设计院2004.12）
4、《城市用地分类及规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
5、《城市规划编制办法》实施细则[1995]333号；
6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
7、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
8、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）；
9、《江西省控制详细规划技术准则》（省建设厅1997）；
10、《江西省城市规划管理技术导则》（省建设厅2002）；
三、规划编制重点、规划功能定位、规划目标与指导思想
（一）规划编制重点：
1、整体布局：以生活居住为主，同时有机组织商业金融、文化娱乐、体育卫生、教育等城市公共服务功能。

2、道路系统：整体性、景观性。

通过生活、交通、景观性道路形成整体道路系统。

3、建筑布局：区位性、效益性。

充分发挥土地区位条件与潜在价值。

4、绿化景观：整体上形成点、线、面的系统构成，综合提高城区空间景观与生态环境。

（二）规划功能定位
根据吉安市青原区分区规划和本项目区设施建设现状、开发发展条件，本规划区功能主要定位为：以生活居住为主体，适应城市
开发的多层面需要，兼容发展商贸金融、文化娱乐休闲等，塑造功能完善、高品质和具有滨江风貌特色的现代化城区。

（三）规划目标
以滨江概念为背景，立足于庐陵文化，广泛吸取国内外先进的滨江地区建设经验，强化原有滨江花园城市的定位，以“一江两岸，一环三桥，五纵八横”为构架，创造优美的滨江及滨湖景观，体现山水人文城市的独特风貌，建设一流新区，实现花园城市的整体目标。

（四）规划指导思想
1、规划应面向新世纪，具有超前意识，应以人为本，创造高质量的居住与工作环境。

2、规划依据城市土地经济价值规律，根据青原区分区规划对滨江新区用地功能进行调整和疏导，并进行必要的城市土地置换，同时引导城市开发方式，促进城市的综合开发，以带动城市房地产业的发展。

3、规划应形成合理完善的城市功能布局结构和道路交通系统，保证城市的协调运转。

4、规划应将绿地系统和开放空间系统放在重要位置，合理系统地组织人工环境与自然环境，使其与城市融为有机整体，形成“一江两岸”具有滨江风貌特色的城市景观。

5、规划应制定完整科学的城市开发建设控制指标体系，保证城市的整体环境质量和功能协调，促进城市的可持续发展。

6、规划应从长远角度考虑城市社会发展和市政基础设施规划的要求，规划完善各项市政基础设施，配套齐全的社会公共和公用服务设施。

7、将城市设计的内容贯穿于规划设计的整体过程中，为形成良
好的城市空间景观环境创造条件。

四、用地功能布局
（一）规划原则
1、根据青原区分区规划确定的用地性质与布局结构，进一步细化各项用地分类，并根据建设和用地指标核算，局部调整部分用地性质和布局；
2、根据用地布局和道路系统规划，划定不同的城市功能分区，确定并完善相应的各项公共服务建设项目及配套设施和它们的规模；
3、根据分区规划用地布局结构、道路交通条件、区位条件和建设开发条件，确定不同地块和分区的开发建设时序；
4、以有利于开发和实施、方便管理和便于操作为目标，确定各地块的规模，并依据有关规定确定地块的各项开发建设控制指标；
5、以创造良好的城市外部公共空间和城市景观为目的，结合开发效益，确定建筑物控制高度，控制城市绿地、公共空间和自然水体，提高绿地率，保持良好的城市生态环境，构成完整的城市绿地和开放空间系统；
6、根据道路交通要求确定地块机动车出入方位，依据地块的性质和开发强度确定各地块和各项设施配建停车位标准。

7、根据开发建设项目不可预测性的特点，制定地块适建性控制规定，使规划具有弹性。

（二）规划布局结构
根据吉安市青原区分区规划，以基地内现状为发展条件，结合城市发展需要，合理进行规划布局和用地调整。

规划布局结构采取“三区三轴”结构。