《国家税务总局烟台市税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》的解读

《国家税务总局烟台市税务局关于调整土地增值税预征率和核
定征收率有关问题的公告》的解读
《国家税务总局烟台市税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》的解读
一、发布《国家税务总局烟台市税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》公告的背景
《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号修改，以下简称《办法》）对房地产开发项目土地增值税预征和清算分类方法有所调整，而我市土地增值税预征率由各县市区税务局自行确定，尚未在全市范围内统一规范。

同时经调研落实，《烟台市地方税务局关于公布我市土地增值税核定征收率有关问题的公告》（2017年第1号）已不适应我市房地产市场实际情况需要。

根据《办法》的授权，结合我市实际，我们决定发布《国家税务总局烟台市税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》（以下简称《公告》），对我市土地增值税预征率和核定征收率统一进行明确。

二、《公告》对预征率是如何规定的
根据《办法》第十四条“各市税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征，并按规定进行清算”的要求，为保持政策的连续性、稳定性，统一规范全市房地产开发企业土地增值税预征率如下：
（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案。

三、土地增值税预征的计税依据如何确定
按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定，《办法》第十二条对营改增后土地增值税应税收入进行了明确，即适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

《办法》第十三条对营改增后土地增值税预征计税依据进行了明确，即房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据为：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
考虑到实际工作中存在房地产企业全款销售和提前开具发票的情况，根据《营业税改征增值税试点实施办法》关于纳税义务发生时间的规定，我们明确全款销售和先开具发票的情况下土地增值税预征的计征依据为不含增值税收入。

四、土地增值税的核定征收是怎么规定的
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）“核定征收率原则上不低于5%”的要求,结合近年来我市房地产价格增长较快的实际情况，兼顾各县市区房地产市场发展水平，对我市销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率进行适度调整，分类型确定核定征收率不低于5% 。

《办法》只规定了开发项目清算可以核定征收的情形，但实际工作中除了房地产开发企业销售房地产项目外，旧房转让也涉及到土地增值税核定征收的情形，依据财税〔2006〕21号文件规定,对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，应告知纳税人实行核定征收，具体核定征收率由主管税务机关进行核定。