土地出让金等合并转化为年土地使用税的利弊与核定方法探析
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税务筹划
土地 出让 金等合并转化 为年土地 使用税 的利弊 与核 定方法探析
浙 江万马 电缆 股份 有 限公 司 夏 臣科
摘要： 房价在几年 限贷限购措施 的控制 下 ． 有所 收敛 ， 但 相 关 专 家
或 业 内人 士 关 于 一 线城 市 未 来房 价 可 能 翻 番 预 测 和 房 产 税 试 点收 益 甚
现 行 土 地 使 用 权 出让 金 结 算 制 度 ，为 房 产 开 发 等 企 业 和个 人 创 造 了一 本 万 利 的 大好 机 会 ． 也 为 官 员 权 力 寻 租 提 供 了 可 能 与捷 径 。 年 土 地 使 用 税 的一 年 一 缴 提 高 了持 有 房 屋 成 本 与经 济 发 展 的 相 关性 ．加 大 了 持有风 险， 可显著压缩官员在土地使用权出让中的寻租空间。
直 以来 饱 受 争 议 的 老 房 拆 迁 ， 实施年土地使用税 ， 厘 清 了两 种 复杂 关 系， 容易达成共识 。
（ 五） 为 集体 土 地 转 为 固有 后 的利 益 分 配创 适 条 件
税的利弊 ． 剖析 了对年土地使 用税核定 的影响 因素 ， 提 出 了核定 思路 ，
旨济稳 健 发 展 的 长效 之 路 。
用年 限 的延 期 便 可 迎 刃而 解 。 （ 八）嫒 减 经沸 波动 对 百 姓 生 活 的冲 击
促动下节节攀升。
所 以 ．从 本 质 上 看 解 决 房 价 畸 形 上 涨 应 将 房 屋 与 土地 两 个 价 值 方 向 相 背 标 的 物 的 交 易 定 价 与 结 算 分 离 ．房 屋 的 交 易 定 价 与结 算通 过 市 场形成 。 土 地 出 让 金 与 转 让 中 的 备类 税 费 合 并 转 化 为 年 土 地 使 用 税 ， 由 土 地 使 用 权 人 与 所 有 权 人 视 经 济 发 展 水 平 逐 年 直 接 交 易 定 价 与结 算 ， 不失为标本兼治之策。
一
从 历 次 经 济 大 发 展 与 金 融 或 经 济 危 机 可 见房 地 产 对 于经 济 发 展 的 积极 作 用 与 负 面影 响 。 受 害 最 大 的 是 平 民百 姓 ． 尤 其 是 金 融或 经 济 危 机 前把 一 生投 注 于房 地 产 的群 体 ．资 产 缩 水 带 来 的 精 神 与 经 济 压 力 无 法 形容 。 年 土 地 使 用 税 可 以 较 好 的 扭转 该 群体 的投 资 偏 好 ． 且 危 机 来 临 时 可 以 明 显规 避 危 机 对 百 姓 住 房 资 产 的 负 传 导 。
（ 七） 现 有 出让 土 地 使 用权 年 限 到 期 时可 实现 平顺 衔 接
早 期 商 品化 房 产 的土 地 使 用 年 限到 期 是指 日可 待 ，到期 前 转 化 为 年土 地 使 用 税 ，到 期 时 无 需 政 府 收 阐 的情 况 下 。 如居 住 人 叉 无 意 归 还 的， 可直 接 进 行 年 土 地 使 用 税 的 缴 纳 ， 特别是现存 的同Ｊ 必块 土地 混合 使
合并转化为年土地使用税 ， 网 房 屋 与土 地 定 价 结 算 交 易 的分 离 ， 置 换、 拆迁 、 买卖过程只涉及到房屋价值评估 ， 更清晰 、 简 便 与快 捷 。尤 其
一
微 的评 价 ． 预 示 房 价 可 能 再 次 突 破调 控 上行 。 房 价 为何 具 此 魔 力 ， 拳 丈 分 析 了商 品 房 土 地 出让金 及 转 让 中 的 各 类 税 费合 并 转 化 为年 土地 使 用
（ 六） 压 缩 了土 地 使 用权 出让 权 力 寻 租 空 间
２ ０ １ ３年 ２月 １ ２ 日中 国 广 播 网刊 登 ： 据经 济之声《 交 易实况》 报道 ， 楼市“ 春天派 ” 的 四 大 掌 门 之一 、 亚 太 城 市 研 究 会 房 地 产 分 会 会 长 陈 宝 存做客交易实况 ， 谈 了 他 对 中 围 房地 产 业 和 北 京 房 价 未 来 走 向 的看 法 ， 他 认 为 至 少 一 线 城 市 五 年 房 价 要 翻 一 番 的 。２ ０ １ ３年 ２月 １ ４ 日中 闰 广 播网刊登 ： 据 中 国 之声 《 新 闻 和报 纸 摘 要 》 报道 ， 备 受 关 注 的房 产 税 在 上 海、 重庆试点满两年 ， 业内人士评价 ： 试 点 收 效 甚微 。 房价之所以难以驾驭 ． 关键是其本质的另类性 。 当前 商 品 房是 房 屋 所 有 权 与 土 地 使 用 权 两种 权 利相 混 淆 的 结 合 体 ，同 时 又 是 两 种 价 值 取 向 相 背 的标 的 物 的 混 淆体 ， 房 屋 随着 使 用 年 限 增 加 不 断 减 值 ， 土地 受 稀 缺 性 影 响 不 断 升 值 。 其 另 类 性 。决 定 了 商 品 房 的定 价 的复 杂 性 与 非 理 性。 尤 其 在 大 规 模 工 业 化 与城 市 化 进 程 中 ， 房 价 在 土 地 价 格 不 断 推 高 的
关键词： 房价 翻番 收效甚微 分 离 合并转化 年 土地 使用税 平顺衔接
我 国除 了 网有 土 地 外 ， 还有较多的集体土地 ． 集 体 土 地 主 要 集 中 在 农村 与城乡结合地带 ． 是 农 村 百姓 世 代 生 存 之 本 ． 随着城市化 、 Ｔ ． ￣ ｌ ｋ 化 的不 断 推 进 ， 集 体 土 地 越 来 越 多 地 转 为 同有 。转 化 过 程 中 ， 虽 然 集体 群 众 获 得 了可 观 的即 得 利 益 。 但 子 孙 后 代 的生 存 之 本 荡 然 无 存 ． 合 并 转 化 为年 土地 使 用 税 ，可 以较 好 实 现 集 体 土 地 转 为 网有 后 集 体 组 织 参 与土 地 财 政 收益 的持 续 分 配 。
土地 出让 金等合并转化 为年土地 使用税 的利弊 与核 定方法探析
浙 江万马 电缆 股份 有 限公 司 夏 臣科
摘要： 房价在几年 限贷限购措施 的控制 下 ． 有所 收敛 ， 但 相 关 专 家
或 业 内人 士 关 于 一 线城 市 未 来房 价 可 能 翻 番 预 测 和 房 产 税 试 点收 益 甚
现 行 土 地 使 用 权 出让 金 结 算 制 度 ，为 房 产 开 发 等 企 业 和个 人 创 造 了一 本 万 利 的 大好 机 会 ． 也 为 官 员 权 力 寻 租 提 供 了 可 能 与捷 径 。 年 土 地 使 用 税 的一 年 一 缴 提 高 了持 有 房 屋 成 本 与经 济 发 展 的 相 关性 ．加 大 了 持有风 险， 可显著压缩官员在土地使用权出让中的寻租空间。
直 以来 饱 受 争 议 的 老 房 拆 迁 ， 实施年土地使用税 ， 厘 清 了两 种 复杂 关 系， 容易达成共识 。
（ 五） 为 集体 土 地 转 为 固有 后 的利 益 分 配创 适 条 件
税的利弊 ． 剖析 了对年土地使 用税核定 的影响 因素 ， 提 出 了核定 思路 ，
旨济稳 健 发 展 的 长效 之 路 。
用年 限 的延 期 便 可 迎 刃而 解 。 （ 八）嫒 减 经沸 波动 对 百 姓 生 活 的冲 击
促动下节节攀升。
所 以 ．从 本 质 上 看 解 决 房 价 畸 形 上 涨 应 将 房 屋 与 土地 两 个 价 值 方 向 相 背 标 的 物 的 交 易 定 价 与 结 算 分 离 ．房 屋 的 交 易 定 价 与结 算通 过 市 场形成 。 土 地 出 让 金 与 转 让 中 的 备类 税 费 合 并 转 化 为 年 土 地 使 用 税 ， 由 土 地 使 用 权 人 与 所 有 权 人 视 经 济 发 展 水 平 逐 年 直 接 交 易 定 价 与结 算 ， 不失为标本兼治之策。
一
从 历 次 经 济 大 发 展 与 金 融 或 经 济 危 机 可 见房 地 产 对 于经 济 发 展 的 积极 作 用 与 负 面影 响 。 受 害 最 大 的 是 平 民百 姓 ． 尤 其 是 金 融或 经 济 危 机 前把 一 生投 注 于房 地 产 的群 体 ．资 产 缩 水 带 来 的 精 神 与 经 济 压 力 无 法 形容 。 年 土 地 使 用 税 可 以 较 好 的 扭转 该 群体 的投 资 偏 好 ． 且 危 机 来 临 时 可 以 明 显规 避 危 机 对 百 姓 住 房 资 产 的 负 传 导 。
（ 七） 现 有 出让 土 地 使 用权 年 限 到 期 时可 实现 平顺 衔 接
早 期 商 品化 房 产 的土 地 使 用 年 限到 期 是指 日可 待 ，到期 前 转 化 为 年土 地 使 用 税 ，到 期 时 无 需 政 府 收 阐 的情 况 下 。 如居 住 人 叉 无 意 归 还 的， 可直 接 进 行 年 土 地 使 用 税 的 缴 纳 ， 特别是现存 的同Ｊ 必块 土地 混合 使
合并转化为年土地使用税 ， 网 房 屋 与土 地 定 价 结 算 交 易 的分 离 ， 置 换、 拆迁 、 买卖过程只涉及到房屋价值评估 ， 更清晰 、 简 便 与快 捷 。尤 其
一
微 的评 价 ． 预 示 房 价 可 能 再 次 突 破调 控 上行 。 房 价 为何 具 此 魔 力 ， 拳 丈 分 析 了商 品 房 土 地 出让金 及 转 让 中 的 各 类 税 费合 并 转 化 为年 土地 使 用
（ 六） 压 缩 了土 地 使 用权 出让 权 力 寻 租 空 间
２ ０ １ ３年 ２月 １ ２ 日中 国 广 播 网刊 登 ： 据经 济之声《 交 易实况》 报道 ， 楼市“ 春天派 ” 的 四 大 掌 门 之一 、 亚 太 城 市 研 究 会 房 地 产 分 会 会 长 陈 宝 存做客交易实况 ， 谈 了 他 对 中 围 房地 产 业 和 北 京 房 价 未 来 走 向 的看 法 ， 他 认 为 至 少 一 线 城 市 五 年 房 价 要 翻 一 番 的 。２ ０ １ ３年 ２月 １ ４ 日中 闰 广 播网刊登 ： 据 中 国 之声 《 新 闻 和报 纸 摘 要 》 报道 ， 备 受 关 注 的房 产 税 在 上 海、 重庆试点满两年 ， 业内人士评价 ： 试 点 收 效 甚微 。 房价之所以难以驾驭 ． 关键是其本质的另类性 。 当前 商 品 房是 房 屋 所 有 权 与 土 地 使 用 权 两种 权 利相 混 淆 的 结 合 体 ，同 时 又 是 两 种 价 值 取 向 相 背 的标 的 物 的 混 淆体 ， 房 屋 随着 使 用 年 限 增 加 不 断 减 值 ， 土地 受 稀 缺 性 影 响 不 断 升 值 。 其 另 类 性 。决 定 了 商 品 房 的定 价 的复 杂 性 与 非 理 性。 尤 其 在 大 规 模 工 业 化 与城 市 化 进 程 中 ， 房 价 在 土 地 价 格 不 断 推 高 的
关键词： 房价 翻番 收效甚微 分 离 合并转化 年 土地 使用税 平顺衔接
我 国除 了 网有 土 地 外 ， 还有较多的集体土地 ． 集 体 土 地 主 要 集 中 在 农村 与城乡结合地带 ． 是 农 村 百姓 世 代 生 存 之 本 ． 随着城市化 、 Ｔ ． ￣ ｌ ｋ 化 的不 断 推 进 ， 集 体 土 地 越 来 越 多 地 转 为 同有 。转 化 过 程 中 ， 虽 然 集体 群 众 获 得 了可 观 的即 得 利 益 。 但 子 孙 后 代 的生 存 之 本 荡 然 无 存 ． 合 并 转 化 为年 土地 使 用 税 ，可 以较 好 实 现 集 体 土 地 转 为 网有 后 集 体 组 织 参 与土 地 财 政 收益 的持 续 分 配 。