物业公司筹备及组建方案

物业公司筹备及组建方案
物管公司的组建和管理办法
一、总体思路：
1、遵循“以人为本，以客为先”的管理理念和诚信、周到、全程、真情演绎“精心管理，全心呵护”的服务理念。

以“为客
户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，满足和超越社会、客户对物业管理不断增长的需求”为企业使命，形成“团结、务实、严谨、高效”的企业作风。

2、建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、服务优的物业管理队伍。

树立八个意识：集体意识、服务意识、竞争意识、成本意识、效益意识、安全意识、法制意识、创优意识。

制定设备、设施养护计划，使物业“保值”、“增值”。

根
据物业项目的设备、设施来制定不同阶段的养护计划，结合设备、设施特性，以日常养护为基础，维护好所有的设备、设施，确保日常的正常运转。

3、开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。

围绕业主举办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色的企业文化和新理念，增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持，促使物业管理服务水平的持续提高。

二、公司构架与人员编制：
1、公司构架：董事长、总经理、物业管理部、工程管理部、安全保卫部、环境清洁部。

2、人员编制：总经理1人，财务2人，物业管理部人，工程管理部人，安全保卫部人，环境清洁部人。

3、培训实施：根据制定的管理目标，结合项目业主的要求，将对员工进行不同阶段的岗前、岗内、日常培训，提高员工素质，使其能够满足物业管理和业主的要求，达到预期的目的。

岗位培训：上岗前组织对管理和服务员工进行的针对性培训，主要内容包括企业发展规划、管理服务理念、质量方针和目标、物业特点、岗位职责等，经考试合格者方能正式入岗。

岗内培训：上岗后针对不同的工作岗位进行专题培训，主要内容包括专业技能、工作技巧等，不断提高员工的工作技能。

日常培训：根据实际工作需要，组织员工参加不同的专题培训。

管理人员侧重研究企业管理知识、管理技巧、管理理念及管理知识，并组织参观、考察、研究先进的物业管理项目，交流经验，取长补短；工程技术人员参加特种岗位培训和专业培训；其他员工根据岗位需要，参加不同的培训。

After training。

the management team will track the employees。

establish personal training records。

and check whether the employees are working according to the training requirements and standards。

They will also combine actual work ability and job performance with performance n content.
Responsibilities。

service content。

and res of the Property Management Department are as follows:
I。

Property Management Department:
1.Responsibilities:
Provide suitable human resources for property management and service support
Responsible for daily office administrative affairs
Manage property and owner n archives
Accept and handle owner repair。

complaints。

and entrusted service matters
Coordinate the daily ns of us departments
Check service quality and take corrective and preventive measures for unsatisfactory service
Responsible for collecting daily property management fees
2.Service content:
Establish a customer service center to accept owner repairs。

complaints。

and hotline services
Timely handle us problems according to owner needs and actual ns。

instruct and coordinate us departments to provide services to owners
Establish property and owner archives according to archive management requirements
Do daily administrative and logistics work according to internal management requirements
Organize and implement training according to the training plan and record the n results
Communicate and follow up with owners
Do service quality control according to service quality n requirements and unsatisfactory service control
Do management fee n and daily expense work according to financial ns
Do owner n management
3.res:
Internal management workflow chart
Issue ns according to the work plan and owner needs。

implement according to work ns。

and check according to actual results
Feedback n during the n process and new needs。

analyze quality。

and make ns/preventive measures
Establish new work plans and quality control measures
External service workflow chart
Issue ns according to us channels and department heads
Customer service center or relevant personnel according to owner needs
Solicit owner ns
Implement according to customer needs and issue ns
Supervise and inspect service results by relevant departments Do service quality control and establish new management ns Analyze and discuss service quality n at the service quality n meeting
Feedback owner n and verify the effectiveness of service results
Improve and enhance service quality to satisfy owner needs
Building delivery work res
To ensure the legitimate rights and interests of owners (residents) and R Jie Company。

and to smoothly carry out delivery work according to the relevant terms of the sales and lease contracts。

the following work res are formulated:
A。

Owners (residents) will handle the entry res at the customer service center of the Property Management Department with a valid and legal lease/sales contract and a notice of occupancy.
pany the owner (resident) with relevant personnel from the engineering department for handover.
Check the indoor building ns (such as walls。

ceilings。

doors。

windows。

etc.).
方便查阅，应对档案资料进行受控管理。

设立档案室，定期检查档案资料的完整性和可读性
对档案资料进行分类、编号、归档，并建立档案管理系统
对重要档案资料进行备份和保管，确保档案资料的安全性
对档案资料的查阅和借阅进行管理，确保档案资料的完整性和安全性
E、档案利用：
提供物业管理服务所需的资料
为业主提供有关物业管理的咨询服务
为物业管理工作提供参考依据
为物业管理工作的改善和提高提供数据支持
为了确保物业管理的安全性和整体形象，物业公司在接管物业前，需要进行一系列的准备工作。

首先，检查室内所有设备、设施，记录水电表的当前读数。

然后，将检查结果填写在《交房验收记录表》中，由业主（住户）与物业管理公司代表
双方签字确认。

对查验中发现的问题及时通报给R捷公司，
在确认处理意见后安排落实整修、调换、清洁、打扫等服务工作。

并由业主（住户）认证并填写《楼宇维修记录》。

为了加强对业主装修管理，物业公司编制《装修手册》，规范装修管理、装修审批，并建立细致严密的装修跟踪监管体系，处理违规装修。

物业管理部负责装修管理事宜，安全保卫部、工程管理部、清洁部负责日常装修检查。

物业公司还对档案资料进行受控管理，建立档案管理系统，对档案资料进行分类、编号、归档，并定期检查档案资料的完整性和可读性。

同时，为业主提供有关物业管理的咨询服务，为物业管理工作的改善和提高提供数据支持。

为了方便经常使用，对使用频率高的档案实行严格的控制和管理。

相应的文件和资料包括物业管理服务合同、管理公约、业主公约、住户手册、装修手册、有关政策法规资料、岗位职责、员工手册、行政管理制度、报修、投诉、热线服务受理有关规定、报修、投诉、热线服务处理及回访制度、检查制度、服务质量评定、不合格服务控制有关规定、相关费用收取的财务管理制度等。

工程管理部的职责包括确保物业项目各种公用设备、设施正常运转及完好，按照计划对物业设备、设施进行日常维修保养，为业主提供无偿或有偿的报修服务。

内容涵盖了供电系统、弱电系统、消防系统、电梯系统、给排水系统、监控系统、房屋维修养护和业主报修服务等。

工程管理部的工作流程图包括下达工作指令、组织实施、工程工作结果、管使用效果、业主评定查、信息反馈、综合检查、拟定各设备、设施主管的新的业主意见或建议、抽工查作质量计维修、保养质量分析改进量、划维修、保养过程信息反馈结果、拟定纠正/预防措施等。

设备、设施维修保养流程图包括根据年计划、月计划下达指令组织实施、维修保养结果、检查、管理各岗位领班、实综合抽查各设备、设施主管、按实际情况验调收整质量、年量、月计维修、保养质量分析改进、划维修、保养过程信息反馈结果、拟定纠正/预防措施，保存记录等。

业主报修工作流程包括业主
报修、物管部客服中心登记、指令、工程管理部核实处理、开维修单、维修班检查验收、上门提供服务（维修）、维修领班服务结果、业主验收质量，确认费用、维修主管抽查、服务结果、物管办公室、业主财务收款等。

工程管理部应急预案包括发生停电事故时应急预案、发生漏水事故时应急预案、供电所一路供电断开时应急预案、发生停水事故时应急预案、发生电梯系统故障时应急预案。

工程管理部相应文件包括岗位职责、各种设备、设施操作程序、各岗位交接班规定、设备、设施管理总则、设备、设施巡检制度、各种设备、设施台帐、年度维修保养计划、安全操作规程、装修工程管理制度、报修服务规程、各项抽查制度、不合格服务控制有关规定等。

质量记录根据物业管理和服务的实际需要具体制定。

根据具体情况，制定物业项目的设备、设施管理和服务方案。

安全保卫部负责以下职责：物业项目的安全保卫工作、消防安全工作、车辆进出停放管理工作、业主施工装修安全管理工作。

内容包括物业项目内外安全、停车场及停放车辆安全、设备设施区域安全、消防设备设施正常使用以及业主二次装修安全。

安全保卫工作流程图包括下达指令，安排工作及操作程序，安保部安保员抽查检查，拟定纠正/预防措施、计划操作实施，服务过程的服务业绩服务结果服务过程，信息反馈分析和改进检查。

安全管理组织示意图包括公司安全领导小组、安全保卫部各部门安全小组、消防专员、义务消防队、突发事件抢险队和全体员工。

消防应急方案包括消防中心报警、巡逻人
员发现火警、采取最快最有效的办法边灭火边报警、根据报警数据确定报警地址、消防中心解误报、值班人员火警苗子、总值班领班急赴除报警信号、查明误报呼叫领班、确定情况、现场指挥、呼叫暂时封闭烟原因、巡逻人员向消防中机动保安、值班感探头告到现场查看心总值班报电工急赴现场、消防中心向119报警、打开应急广播系统、确定火灾消控中心向119统、通知相应情况、向消报警、打开应急楼层有序撤离控中心总火警广播通知相应楼、通知机动人员值班报告层有序撤离、向急赴现场、向有关领导报告。

各值班安排值班电保坚守岗救火完毕，动用大楼工切断失火、位，其余保护现场，消防设施安排值班电工切房间电源人员抢救维持秩序，自救灭火，断失火房间电源，关闭煤气生命，向协助调查。

公司领导汇报秩序。

突发事件应急方案包括一旦发生突发事件，当班保安应立即赶往现场了解情况、确定事态状况，然后与中控室联系，讲清地点、原因及目前状况。

必要时中控室应向110报警，报清地点、路名、联系电话、目前状况。

中控室应立即通知总值班和公司负责人及各部门有关人员赶赴现场。

在岗保安坚守岗位，其他保安在主管或值班的带领下前往现场，在不伤害他人和财产不受损的情况下，以最快的速度控制事态的发展，将突发事件的损失减少到最低。

1.建立完善的突发事件应急预案，确保能够快速、有效地
应对各种突发事件。

2.提高员工服务意识和服务质量，加强各岗位职责的规范
化管理。

3.加强环境清洁部门的管理和服务，提高环境卫生水平。

4.优化物业管理费用核算项目，降低管理成本。

2、发展目标（三年）：
1.建立完善的信息化管理系统，提高管理效率和服务质量。

2.推广绿色环保理念，打造绿色物业项目。

3.加强员工培训和技能提升，提高服务水平和管理能力。

4.拓展物业服务范围，实现多元化经营。

D、在现场最高职位者的领导下，成立突发事件指挥部，迅速响应事件并采取有效措施。

E、根据事件状况及时组织力量，高效执行任务。

F、协同公安人员和相关部门，控制和调查事件，并收集证据。

G、采取外围警戒措施，保护现场、维持秩序，确保现场勘察。

H、事件结束后，分析原因并制定纠正/预防措施，填写《突发事件记录表》。

I、物业管理部和安保主管负责验证纠正/预防措施的落实情况。

4、相关文件包括：
岗位职责
各岗位交接班规定
各岗位服务程序
日常工作规定
中控室管理规定
巡更保安工作规定及处理问题操作程序
消防安全“三级”工作管理制度
消防安全检查制度
消防报警操作及灭火应急方案
突发事件应急预案
停车场管理规定
各级抽查制度
5、质量记录根据物业项目安保管理和服务实际情况具体制定。

四、环境清洁部门职责包括：
负责物业项目区内公共场所、公共区域的环境清洁
负责物业项目绿化养护工作
负责物业项目区内虫害消灭工作
负责物业项目区内日常垃圾清运工作（不包括建筑垃圾、装修垃圾）
2、具体内容包括：
公共场所、公共区域清洁
设备、设施区域清洁
停车场清洁
周边卫生“三包”区域清洁
区域绿化
区域灭虫
3、具体程序包括：
按有关规定的清洁标准进行规范程序清洁
按有关的绿化标准进行规范程序绿化养护
按垃圾房管理规定进行规范程序垃圾清运
按有关的无虫害标准进行规范程序灭虫
4、相关文件包括：
岗位职责
环境清洁工作标准
垃圾房管理制度
垃圾处理及清运服务
绿化管理制度
灭虫工作操作规范
各级抽查制度
5、质量记录根据物业项目环境管理和服务实际情况具体制定。

五、物业管理费核算项目包括：
员工工资
员工福利（四金）
员工餐费
劳保用品费
培训费
办公费
日常通讯费
正常水电耗损费
公用设备、公共设施日常运行、维修、保养费
环境保洁费
安保费
消耗物料、材料费
保险购置费
税金
物品折旧费
物业管理费及各项服务收费标准另行制定。

近期目标（一年）：
1.建立完善的突发事件应急预案，确保能够快速、有效地应对各种突发事件。

2.提高员工服务意识和服务质量，加强各岗位职责的规范化管理。

3.加强环境清洁部门的管理和服务，提高环境卫生水平。

4.优化物业管理费用核算项目，降低管理成本。

发展目标（三年）：
1.建立完善的信息化管理系统，提高管理效率和服务质量。

2.推广绿色环保理念，打造绿色物业项目。

3.加强员工培训和技能提升，提高服务水平和管理能力。

4.拓展物业服务范围，实现多元化经营。

1.建立高水平、高素质的物业管理团队，以提供优质服务
为目标。

2.实现业主（住户）满意率达到90%以上。

3.提供24小时安保、工程维修值班制度，确保小区安全
和设备、设施运行安全。

4.提供24小时服务热线电话，文明待客，礼貌用语，接
受客户投诉、报修、委托服务。

5.处理业主、住户投诉率100%，并在6小时内给予处理和答复。

6.提供及时的报修、零修、急修服务，急修30分钟内到达现场，一般零修、报修1小时内到达现场处理。

7.返修率不高于1%，杜绝二次返修，建立回访制度和回访记录。

8.保持房屋外观整洁，无破坏立面、无乱搭建；公用设施及通道无随意占用。

9.环境清洁实行岗位责任制，按相关标准进行操作。

10.绿化养护实行岗位责任制手工养护，定期修剪。

11.道路完好率及使用率98%，道路畅通无损坏，平坦整洁，排水畅通，无随意占用道路。

12.消防、监控装置安全使用率100%，定期检查、维修。

13.设施、设备完好率100%，按设施、设备完好使用标准进行养护，实行日夜巡查制度。

14.管理、专业人员通过不同的专项定期培训、考核，合格后上岗。

15.每年一次征求业主意见和建议，采取多种形式，获取客观评价，持续不断地改进服务。

发展目标：提供优质服务，实现业主（住户）满意率达到90%以上。