吉林省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：市场状况调整的含义考试试题

吉林省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：市场状况调整的
含义考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用的做法。

A：防潮
B：防潮与排水相结合
C：卷材防水
D：钢筋混凝土防水
E：执行层的组织协调
2、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。

A．集体经济组织
B．国家
C．建设单位
D．使用单位
3、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1000 ㎡，某人拥有其中80 ㎡的建筑面积，则该人占有的土地份额为。

A：0．08
B：0．16
C：0．5
D：0．04
E：工业用地的监测点评估价格
4、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。

如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A．2277.4
B．2281.9
C．2728.8
D．2741.95
5、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。

A：对估价对象范围的描述就是说明其四至
B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观
C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层
D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
E：工业用地的监测点评估价格
6、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。

则该企业流动比率是。

B：50%
C：200%
D：250%
E：执行层的组织协调
7、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括__。

A．在城市或区域中的地位
B．与其他地方往来的便捷性
C．与市中心的距离
D．周围环境、景观
8、某房地产占地面积40 000㎡，上存楼房三栋。

甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡：乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡；丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。

A：242．4％
B：50％
C：41．25％
D：187．5％
E：工业用地的监测点评估价格
9、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100
B．50
C．50
D．100
10、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。

A．1.25%
B．1.17%
C．12.59%
D．14.06%
11、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10％，那么该宗房地产30年收益价格为万元。

A：112．5
B：155．6
C：144．6
D：132．4
E：工业用地的监测点评估价格
12、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。

A．40.9%
B．54.7%
C．56.7%
13、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。

理论上应补地价。

A：78万元
B：882万元
C：1210万元
D：1272万元
E：工业用地的监测点评估价格
14、对申请房地产估价师变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之曰起曰内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。

A：5
B：10
C：20
D：30
E：执行层的组织协调
15、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。

A：选址意见书
B：建设用地规划许可证
C：施工许可证
D：建设工程规划许可证
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。

A．31.46万元
B．32.46万元
C．33.46万元
D．34.46万元
17、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。

A．15
B．30
C．60
D．90
18、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1200
B．1150
C．1100
19、下列不属于平均指标的是__。

A．众数
B．中位数
C．水平指标
D．调和平均数
20、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。

A．吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间
B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
21、最适合用市场法估价的是。

A：用做生产的房地产
B：可销售的房地产
C：出租或营业的房地产
D：仅适用于自用的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
22、下列不是拍卖的基本原则的是__。

A．公开原则
B．诚实信用原则
C．公正原则
D．保留价原则
23、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。

A．助理
B．决策
C．技术
D．文职
24、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。

按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。

A．250
B．500
C．750
D．1500
25、按我国《公司法》规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的以上，其绝对数至少要达到万元面值。

A：5％250
B：10％750
C：25％1000
D：25％1250
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差
异在于（）。

A．变动成本的设
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
2、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是__。

A．3.75%
B．7.5%
C．15%
D．15.87%
3、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。

A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少
B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率
C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率
D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率
E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率
4、盈亏平衡分析有。

A：线性盈亏平衡分析
B：非线性盈亏平衡分析
C：保本点盈亏平衡分析
D：临界点盈亏平衡分析
E：转折点盈亏平衡分析
5、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。

(2009年试题)
A：标的非自有性
B：主体的特定性
C：目的的利他性
D：权利义务的对等性
E：执行层的组织协调
6、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是。

A：集体土地中的宅基地
B：依法收回的国有土地
C：依法收购的土地
D：依法行使优先购买权取得的土地
E：借款合同
7、住房公积金管理的基本原则包括。

A：住房公积金管理委员会决策
B：住房公积金管理中心运作
C：银行专户
D：财政监督
E：社会监督
8、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

A：城市总体规划
B：镇总体规划
C：乡规划和村庄规划
D：总体规划
E：详细规划
9、从法律角度分析，认股权证本质上是一种契约。

A：权利
B：义务
C：信用
D：债务
E：借款合同
10、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是。

A：《工程建设监理单位资质管理实行办法》
B：《工程建设监理单位资质管理若干细则》
C：《工程建设监理单位资质管理实行规定》
D：《工程建设监理单位资质管理具体规定》
E：执行层的组织协调
11、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。

A．90.52万元
B．91.52万元
C．92.52万元
D．93.52万元
12、最适合用市场法估价的是（）。

A．用做生产的房地产
B．可销售的房地产
C．出租或营业的房地产
D．仅适用于自用的房地产
13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。

A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
14、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．95.40
B．97.87
C．98.55
D．99.33
15、城乡规划管理部门在规划意见书(选址)中，规划土地使用要求包括等。

A：建筑规模
B：公共服务设施
C：容积率
D：绿地率
E：建设项目与城市道路的距离
16、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。

李某的所有债务与收入比是。

A：32．00％
B：34．67％
C：49．78％
D：52．44％
E：借款合同
17、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个__的价值。

A．特定时段
B．任何一时段
C．特定时间
D．任意时间
18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。

在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A．0～50
B．50～75
C．50～100
D．100～150
19、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。

A：典型合同
B：实践合同
C：诺成合同
D：主合同
E：从合同
20、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。

A：质量
B：安全
C：成本
D：资源
E：时间
21、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是__。

A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
22、李某购买了A房地产开发公司开发的住房一套，因质量问题与开发公司发生了质量纠纷。

如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指__。

A．未办理交付使用手续之前
B．办理了交付使用手续之后
C．房屋所有权证办理之前
D．房屋所有权证办理完毕之后
23、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和__。

A．估算报表
B．损益表
C．辅助报表
D．资产负债表
24、针对不同用途的收益性物业可分为__。

A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理．
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
25、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的__。

A．客观收益
B．实际收益
C．有形收益
D．无形收益
E．潜在收益。