河北省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：建设工程竣工验收备案模拟试题

河北省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：建设工程竣工验
收备案模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是。

A：处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
B：处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
C：处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
D：处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、现金流入与现金流出之差称为__。

A．现金波动值
B．现金后期值
C．净现金流量
D．现金流量差值
3、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级．通常情况下，资信等级的企业才能获得银行贷款。

A：AA级及以上
B：A级以上
C：BB级以上
D：BBB级及以上
E：借款合同
4、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的__。

A．配套设施建设的限制
B．房地产使用管制
C．房地产权利的设立和行使限制
D．房地产相邻关系的限制
5、临街深度价格修正率表的制作形式有__。

A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．以上均正确
6、会计上所称的“净资产”是指__。

A．所有者权益
B．负债
C．收入减去费用的余额
D．负债与所有者权益之和
7、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收
入比在__以上。

A．3倍
B．4倍
C．5倍
D．6倍
8、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

A：中位数
B：简单算术平均数
C：众数
D：加权算术平均数
E：工业用地的监测点评估价格
9、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。

①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积
A．①②③④⑤
B．①②④⑤
C．①③④⑤
D．①②③⑤
10、__是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。

A．廉租住房
B．经济适用住房
C．商品住宅
D．福利住房
11、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。

建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。

基本预备费率5％，则基本预备费为万元。

(2008年试题)
A：500
B：815
C：1445
D：1473
E：执行层的组织协调
12、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A．225.35
B．216.75
C．230.25
D．245.45
13、投资利润率的计算基数不包括。

A：土地取得成本
B：开发成本
C：管理费用
D：销售费用
E：工业用地的监测点评估价格
14、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。

A．固定总价合同
B．固定单价合同
C．成本加酬金合同
D．分包合同
15、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．
A：8 485元／㎡
B：8 820元／㎡
C：8 500元／㎡
D：8 584元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
16、关于建筑区划内依不属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是__。

A．由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记
B．申请业主与房屋所有权主体不一致
C．在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书
D．在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书
17、房屋征收补偿的工作主体为__。

A．市、县级人民政府房屋征收管理部门
B．省级人民政府房屋征收管理部门
C．市、县级人民政府
D．省级人民政府
18、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为。

A：房地产平均价格
B：房地产中位数价格
C：房地产价格指数
D：房地产众数价格
E：借款合同
19、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。

A．交易情况修正
B．交易日期调整
C．房地产状况调整
D．区域因素调整
20、以下房地产的估价，一般不适用收益法的是。

A：游乐场
B：影剧院
C：公园
D：写字楼
E：工业用地的监测点评估价格
21、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的__分析。

A．财务盈利能力
B．清偿能力
C．资金平衡情况
D．营运能力
22、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。

若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。

A：5362
B：5347
C：5532
D：5563
E：工业用地的监测点评估价格
23、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。

A．436000
B．436500
C．436562
D．436685
24、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。

一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。

A．40
D．100
C．160
D．200
25、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。

A．变动可能性
B．影响重要性
C．发生经常性
D．类型归属性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列墙体中，属于非承重墙的有。

(2008年试题)
A：围墙
B：外墙
C：隔墙
D：填充墙
E：幕墙
2、下列关于土地使用权终止，说法错误的是。

A：土地使用权因土地灭失而终止
B：因土地使用者的转让而终止
C：因土地使用者的抛弃而终止
D：因土地使用者的出租而终止
E：因土地使用者的抵押而终止
3、市场失灵主要表现在。

A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置
B：在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响C：市场能够有效地提供公共产品
D：市场无法有效地提供公共产品
E：消费者和生产者的信息不完全
4、建筑装饰材料按__分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。

A．建筑装饰部位
B．制造工艺
C．化学成分
D．力学性能
5、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。

A：职工购买自住住房时的提取
B：职工建造自住住房时的提取
C：偿还购房贷款本息时的提取
D：离、退休时的提取
E：出境定居时的提取
6、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。

A：企业所得税
B：营业税及其附加、合同和权证印花税、契税
C：交易手续费、评估费、登记费
D：合同公证费
E：拍卖佣金费
7、房地产开发企业的资产负债率较高，表明其。

A：资本金较充裕
B：财务风险较高
C：偿债能力较强
D：资金应变能力较强
E：借款合同
8、下列关于股票与公司债券，说法错误的是__。

A．股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系
B．公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响
C．股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。

它们既有相同之处，又有质的区别
D．与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资
E．两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响
9、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。

王某取得该房的土地使用年限是年。

A：33
B：35
D：40
E：执行层的组织协调
10、在房地产周期循环过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。

A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
11、李某购买了A房地产开发公司开发的住房一套，因质量问题与开发公司发生了质量纠纷。

如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指__。

A．未办理交付使用手续之前
B．办理了交付使用手续之后
C．房屋所有权证办理之前
D．房屋所有权证办理完毕之后
12、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。

A．购买—持有—出租—出售
B．购买一更新改造—出售
C．购买一更新改造—出租—出售
D．开发—销售
E．开发—持有—出租—出售
13、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。

A．1.9%
B．2.1%
C．2.3%
D．2.5%
14、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

其中，“两管”是指监理活动中的。

A：合同管理
B：质量管理
C：投资管理
D：进度管理
E：信息管理
15、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是__。

A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别
B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入
C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金
D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目
16、某房产面积10 000 ㎡，要求测绘精度为二级，则其限差为。

B：6
C：12
D：24
E：执行层的组织协调
17、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指__。

A．房地产泡沫
B．房地产市场中的过度开发
C．房地产适度经营
D．房地产过剩
18、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是__。

A．先上升后下降的抛物线
B．先下降后上升的“U”形曲线
C．一直上升的直线
D．不受容积率的影响
19、零售商业物业的租金是以__为基础计算的。

A．每一个独立出租单元的总出租面积
B．每月每平方米
C．每平方米可出租面积
D．每平方米可出租面积按月或年支付的金额
20、不属于税收制度的构成要素的是__。

A．纳税人
B．课税对象
C．纳税时间
D．税基
E．税点
21、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的__。

A．客观收益
B．实际收益
C．有形收益
D．无形收益
E．潜在收益
22、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。

A．市场价格
B．评估的价格
C．申报价格和市场价格的加权平均
D．申报价格和评估的价格的加权平均
23、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当
C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，
应当在广告中注明
D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果24、在房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用的方法为__。

A．超额费用资本化法
B．成本节约资本化法
C．收入损失资本化法
D．收益乘数法
25、国家规定，商品住宅用地必须采取方式出让。

A：抽签
B：招标
C：拍卖
D：协议
E：挂牌出让。