武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算分析20120612a

武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算分析
一、本项目综合技术经济指标如下：
规划用地面积：17.42公顷
规划净用地：14.41公顷
道路控制用地：3.01公顷
容积率：5.42
地上总建筑面积：91.3万平米
（1）住宅建筑：14万平方米
（2）商业建筑：29万平方米
（3）SOHO：35.3万平方米
（4）办公：7万平方米
（5）酒店: 6万平方米
二、本项目投资估算方案（一）：在房屋交付使用时按预计最理想化100%销售，实现销售总金额约为人民币1910000万元。

其中：
住宅销售金额：14万平方米×均价1.5万元/平方米=210000万元；
商业销售金额：29万平方米×均价4万元/平方米=1160000万元；
SOHO销售金额：35.3万平方米×均价1.5万元/平方米=529500万元；
办公销售金额：7万平方米×均价1.5万元/平方米=10500万元；
酒店暂未考虑出售：6万平方米。

三、本项目投资估算表（一）：其中土地成本资金使用费用约为（建设施工周期三年）：土地成本1408966万元×（6.4×1.3）%/年利率×3年=351678万元。

本项目投资估算表（二）：其中土地成本资金使用费用约为（建设施工周期三年）：土地成本935296万元×（6.4×1.3）%/年利率×3年=233450万元。

本项目投资估算（三）：其中土地成本资金使用费用约为（建设施工周期三年）：土地成本518453万元×（6.4×1.3）%/年利率×3年=129406万元。

详见附表：
武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算表(一)
武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算表(二)
武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算表(三)
武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算结论及建议
一、项目投资估算结论
武汉汉正街东片旧城改造项目按目前我司规划设计的概念性方案提供的规划指标（容积率为5.42），在保证项目拆迁进度、土地招拍挂实施、资金充足的前提下，开发总建设周期约为四年，我司对该项目进行初步投资估算：
假设一：该项目前期拆迁实行全货币补偿的情况下，并且房屋交付使用时按预计最理想化100%销售总金额为1910000万元，但我司实际投资开发总成本约为人民币2532554万元，预计预亏622554万元。

假设二：该项目前期拆迁实行30%就地安置，70%货币补偿的情况下，并且房屋交付使用时按预计最理想化100%销售总金额为1793310万元，但我司实际投资开发总成本约为人民币1915412万元，预计预亏122102万元。

假设三：该项目前期拆迁实行70%就地安置，30%货币补偿的情况下，并且房屋交付使用时按预计最理想化100%销售总金额为1412949万元，但我司实际投资开发总成本约为人民币1356489万元，预计略有盈利56460万元。

综上所述，本项目投资都将产生亏损，其影响因素：该项目前期拆迁投入巨大，在不考虑土地溢价的情况下，按假设一、项目前期拆迁实行全货币补偿的情况下则每亩地价约为：1408966万元/287.7亩=4897万元，折合楼面地价约为15432元/平方米。

在现有的金融市场
环境下，银根紧缩，融资渠道相当有限，可能会因资金供应紧张而导致拆迁停滞的现象。

过高的地价（地王）将直接挑战正在进行的楼市宏观调控，也给政府带来压力，同时也会给汉正街其他片区的改造带来不良的示范效应。

二、项目投资建议。