我县物业管理现状问题及对策

我县物业管理现状及对策
湘阴县市场建设管理中心彭念来
物业管理行业关系社会安宁与稳定，涉及千家万户的生活、生产秩序。

近年来许多城市因物业管理行业引发较多社会问题和较大的社会震荡，足见物业管理行业的重要程度。

物业管理行业作为劳动密集型和技术劳务型服务性行业，伴随房地产市场的迅猛发育而兴起，正逐步走向专业化、社会化、市场化的轨道，将发展成为重要的第三产业。

物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。

国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。

一、我县物业管理现状：
2003年10月23日，湘阴万顺物业管理有限公司成立，打破了我县多年来福利性房屋管理的计划经济模式，迈开了我县物业管理的第一步。

几年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生活，并得到了迅猛发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。

在市场经济条件下，我县物业管理正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展。

1、物业管理企业发展迅速
截止2009年12月份，我县的物业管理企业达7家，其中三级资质6家，临时资质1家，从业人员达200多人，实施物业管理的面积达150万平方米，物业管理逐渐被人们所认识和接受。

2、业主自治意识增强
业主委员会是本物业区域内的业主自治组织，是代表和维护广大业主的合法权益，对监督物业管理行为，提升物业管理水平起到很大的作用，各未成立的小区要求成立业委会的要求也十分强烈，对监督物业管理企业规范运作，提升物业管理企业管理水平起到了极大的促进作用。

二、物业管理企业存在的主要问题
1、物业管理市场化程度不高，管理人员素质较低。

作为目前物业管理企业的主体，继承式和自管式的物业管理占了很大一部分，目前我县还有个别物业公司由房产公司派生出来，这种体制影响了物业管理社会化、市场化、专业化的发展方向,并带来了许多问题,也占业主物业投诉较大比例。

物业管理涉及治安、绿化、保洁、房屋及设备维修保养等,这些项目实际上是货真价实的、服务性强的独立行业,而我县物业管理行业的现状是,绝大多数物业管理企业由于规模偏小,不可能花很高的成本配置专业人才,这就出现了尴尬的局面。

此外,物业管理服务观念僵化、管理模式陈旧,绝大多数物业管理企业没有设置对产品品质进行创新，内部又缺少培训机制,从而使物业管理与服务的模式、技能和方法落后。

2、物业管理服务收费难
自从有了物业管理公司那天起，物业服务收费难一直困扰着物业管理企业的生存和发展，表现有两个方面：
一是物业管理费用收费标准实际执行不到位，远远低于我县物业服务收费参考标准。

有些旧小区的物业收费价格更低，而随着物管人员酬金增加、维修材料以及小区能耗费用的上涨，物业管理的成本也在不断的提升，而提高物业费需要业主大会的通过，提高物业收费价格很难得到业主尤其是中低档旧住宅区业主的认同，也造成了物业公司在经营上处于亏损的境地。

二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。

分析其原因,主要有三点：一是物业管理市场化程度不高，缺乏竞争意识,运作不规范。

实践中物业管理服务质量不到位，在一些住宅区物管企业重收轻管，多收少管、质价不符的现象比较普遍，引起了广大业主的不满。

二是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾，拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。

三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。

现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是较普遍情况，有的小区拒缴率高达20%—30%。

，物业公司也不可能全都通过法律途径追讨物业费。

3、社会负面影响较多：首先，由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”；第二，业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务；第三，社会关注程度不够，许
多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任；第四，行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

4、物业管理相关主体之间的法律责任不明确。

物业管理涉及房地产开发企业、业主、业主委员会、居委会、派出所以及环卫、市政、绿化、消防等部门，甚至业主装修、保持消防通道畅通、增加消防、安全工作人员和消防设备规定等等城市管理工作的方方面面也给小区物业管理带来巨大压力，他们之间的诸多权利义务关系不清给物业管理造成困难。

同时物业管理企业与居委会、派出所及相关行政部门在社会管理职能上的关系没有理顺及如何理顺等，也使得物业管理工作难以进一步拓展。

三、对策措施
（一）政府及相关部门要营造环境，保驾护航。

对一个新兴行业来说，政府及相关部门的支持显得尤为重要。

1、政府要在科学发展观的指导下，充分认识到物业管理在城市建设和发展中的重要地位。

物业管理是构建和谐湘阴、温馨湘阴的基础性工作。

政府要切实加强物业管理的领导工作，利用多种渠道和形式积极介绍和宣传实行物业管理的必要性和重要性，引导人们树立现代物业管理的理念；并制定相关的政策和采取其他相应措施，努力营造有利于物业管理发展的社会环境。

2、政府及相关部门单位应率先垂范，积极推行后勤管理社会化改革，将所有可能实行物业管理的物业类型都力争纳入物业管理
范畴，充分发挥物业管理的综合管理和专业化管理的优势，不断开拓物业管理的市场。

3、加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。

限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。

鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

4、抓达标创优，促使提高管理水平。

进一步加强我县物业管理的行业管理，鼓励先进，提携后进，促进竞争机制和品牌建设，全面提高我县物业管理的整体水平。

政府及相关职能部门应积极引导物业管理企业参评省市优秀物业管理企业和优秀物业管理项目，并将作为物业管理企业参与物业招投标企业形象的重要依据。

通过一系列的创优评比，既强化了企业的品牌建设，又提升了物业管理水平。

今后重点扶持有发展潜力的物业管理企业，为广大小区业主创建更加文明、清洁、和谐的生产生活环境。

（二）、引进竞争机制，推动物业社会化经营。

加快推进物业管理市场化进程是现代物业管理改革与发展的主旋律。

政府应以行政手段启动市场，以政策措施引导市场，以市场手段发展市场，以地方法规规范市场的目标，逐步引入招投标制度，促进了物业管理市场竞争机制的形成和完善。

1、全面实行前期物业管理招投标制度。

我个人认为，作为从房地产开发派生出来又依附于开发单位，同时又受到传统管理体
制深深影响的行业，只有通过强化竞争，才能从根本上减少开发单位、旧有体制对物业管理发展的负面影响，才能提高行业和从业人员的社会地位，才能促进行业的持续快速发展。

通过招投标的实施，才能打破了“谁开发、谁管理”的格局，才能促进物业管理市场竞争机制的形成，才能推动物业向优秀管理企业的集中，为我县物业管理的发展注入强劲的动力。

2、着力构筑公开、公平、公正的招投标机制。

为了有效地吸引物业管理企业参与招投标，我们建议对以下几方面进行探索：（1）建立专家库，评委在专家库中随机抽取产生。

挑选了一批对物业管理熟悉的专家、企业领导组成评委库，每次评标一半以上的评委必须在专家库中随机抽取产生。

（2）独立封闭打分。

评委对标书的评定必须在指定的地点当天完成，不得相互参考。

（3）现场宣布结果。

除标书得分外，企业综合情况和现场答辩分由评委在评标会现场打出，现场统计，现场唱分，现场宣布结果。

上述举措的推出将招投标中可能存在的人为因素减少到了最低，有效地解决了物业管理招投标过程中的不规范问题。

（三）、物管企业应加强员工培训,全面提高从业人员素质。

发达、完善的物业管理取决于训练有素的物业管理专门人才，培养物业管理人才的关键在于提高物业管理人员的素质，企业应强化培训，提高物业管理人员的专业技术水平。

首先应制定计划分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次企业应根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，采取定期或不定
期、长期培训与短期集训相结合的形式，对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育为企业发展储备人才。

（四）、奉行“以人为本”的服务理念，不断提升管理服务的质量。

物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主（物业使用人），业主的满意度才是衡量物业公司工作的最终标准。

这就要求物业管理企业：一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重对业主提供优质的服务，不断改革服务质量。

只有这样，才能真正尊重业主的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

物业管理作为一门新兴行业，从目前来看，尚处在一个非常艰难的境地。

作为一个国民经济体系中不可或缺的关系到国计民生的重要行业，作为一个涉及到我们广大业主自身利益的行业，真切希望能得到社会的理解与支持。

但愿我的这一点文字能对物业管理行业的健康稳步地发展有一点点的助益。