凯里市场调查报告

凯里市房地产市场调研报告
目录
一、黔东南凯里市概况 (3)
1、地理位置 (3)
２、气候状况 (4)
３、行政区划与人口 (4)
４、区位优势 (4)
５、经济发展 (5)
６、城市发展 (5)
二、黔东南凯里市宏观经济现状 (5)
1、凯里市近年来国民生产总值情况 (6)
2、凯里市近年来固定资产投资情况 (6)
3、凯里市近年来社会消费品总额情况 (7)
4、凯里市近年来人均可支配收入情况 (7)
5、凯里市2010年三大产业结构比例情况 (8)
三、黔东南凯里—麻江城市总体规划 (8)
（一）城市规划范围 (8)
（二）凯里市第三轮城市总体规划 (9)
(三)中心城区空间结构规划（2009-2030年） (11)
（四）凯里—麻江中心城区功能规划 (12)
（五）开发时序分析及远景发展分析 (12)
小结 (13)
四、黔东南凯里市土地供应市场情况 (13)
五、凯里市房地产市场研究 (14)
（一）、凯里市房地产市场发展状况 (14)
(二)、凯里市房地产板块分析 (15)
（三）凯里市南区西区重点项目调研 (18)
六、凯里市房地产市场发展趋势 (24)
1、现阶段开发热点处于广场、大十字片区 (24)
2、未来的发展趋势 (24)
3、高层建筑及大盘时代初现端倪 (24)
4、城市核心辐射力增强 (25)
七、凯里市房地产产品及价格预测 (25)
（一）产品需求趋势 (25)
（二）价格预测 (26)
八、凯里市房地产市场调研总结 (27)
一、黔东南凯里市概况
凯里市是黔东南苗族侗族自治州首府，位于贵州省东南部，地处云贵高原中部丘陵过渡地带，总面积1306 平方公里，城区规划面积88 平方公里，总人口近50万人，是一个以苗族为主体，多民族聚居的城市。

（少数民族占总人口约75%，其中苗族人口约占60%。

）
境内多元化的民族风情和自然风光，使凯里市成为我国主要的民族风情旅游城市、贵州东线旅游中心、贵州东南部重要的中心城市和黔中经济区重要中心城市，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔，是全州政治、经济、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。

1、地理位置
凯里市位于黔东南苗族侗族自治州西部，东抵台江县，南抵丹寨县，西抵福泉市，北抵黄平县。

地理位置优越，西距省会贵阳197公里，东距湖南省怀化市309公里，湘黔铁路、株六复线铁路、凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境，清水江航运直通洞庭湖进入长江，是连接中原地区和西南边陲的枢纽
和西南经济区通往华东、华北地区的重要通商口，是贵州省的东部重镇和近海内陆山区开放城市。

２、气候状况
凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带，属亚热带湿润季风气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、热量丰富、日照充足、雨热同季、雨量充沛等特点，年降雨量1150—1250毫米，相对湿度80%左右，无霜期288天，年平均日照1000—1400小时，日均照≥10℃，全年总积温4765—5748℃。

３、行政区划与人口
凯里市辖7个街道、7个镇、2个乡：城西街道、大十字街道、西门街道、洗马河街道、湾溪街道、鸭塘街道、开怀街道；三棵树镇、舟溪镇、旁海镇、湾水镇、炉山镇、万潮镇、龙场镇；凯棠乡、大风洞乡。

全市土地面积1306平方公里，主城核心区面积超过40平方公里，城镇化率超过60%，全市总人口近50万，少数民族人口约37万，占总人口数约75 %；凯里是多民族聚居的城市，以苗族为主，苗族人口占总人口约60%，是全国苗族人口最多的县级行政区域。

汉族人口约占25%，其他还有侗族、革家、木佬、西家等少数民族。

４、区位优势
凯里是贵州东部的中心城市，区位优势非常明显，湘黔铁路及320国道贯穿全境，可直达北京、上海、广州、重庆、成都、昆明、贵阳等大中城市，公路四通八达，交通十分便利，是省内除贵阳之外交通最为便利的城市，随着国家重点建设项目六盘水至株州电气化铁路复线的开工建设，以及连接贵新高等级公路的贵州第一线凯麻高速公路的通车，凯里的区位优势将更加明显。

５、经济发展
凯里是贵州工业重镇之一，目前在工业方面已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，门类齐全，与黔东地区资源开发相适应和相配套的工业体制，拥有工业行业30多个，其中规模以上工业企业40多家，随着产业结构的不断优化升级和经济规模的扩大，凯里的资源精深加工能力进一步增强，已逐步发展成为区域性资源综合加工基地。

６、城市发展
伴随着凯里工业化进程步伐的加快，城市化水平也在不断提高，旧城改造与新区建设同步，硬件设施建设与精神文明建设同步,使城市环境日新月异，不仅城区高楼鳞次栉比，街道宽阔，绿树成荫,生态环境显著提高，而且城市文明意识深入人心,卫生与秩序井然，给人一种扑面而来的清新感，城市风貌初具现代风韵，城市的凝聚力进一步增强。

凯里文明已成为全省的样板和示范。

在市委﹑市政府的领导下, 在凯里市总体规划与社会经济发展战略的指导下, 开发区和投资者全力拼搏﹑共同努力﹑基本建成了集科研﹑工业﹑生产﹑生活﹑金融﹑商贸和文化娱乐为一体, 功能齐全的新城区, 成为凯里市经济新的增长点。

二、黔东南凯里市宏观经济现状
2011年黔东南初步核算，全年生产总值383.63亿元，比上年增长16.8%。

分产业看，第一产业增加值80.83亿元，增长2.3%；第二产业增加值123.72亿元，增长24.1%；第三产业增加值179.09亿元，增长19.1%。

第一、二、三次产业增加值占全州生产总值的比重为21.1%、32.2%和46.7%。

在三次产业中，第一、二、
三次产业对经济增长的贡献率分别为3.1%、43.9%和53%。

全州人均生产总值11047元，按年末汇率折算，约合1754美元。

1、凯里市近年来国民生产总值情况（单位万元）：
据研究，近年来凯里市GDP保持平均增速在14％以上的增长速度时，由于凯里基数较小，发展速度极快，处于全国领先水平，经济发展将带来更多的投资机会。

2、凯里市近年来固定资产投资情况（单位万元）：
据研究，GDP保持14％以上的平均增长速度时，出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。

按照目前凯里GDP增速，凯里房地产发展正处于高速发展时期，市场正在逐步形成房地产投资和消费的良好市场氛围。

3、凯里市近年来社会消费品总额情况（万元）
据研究：凯里市市场消费力强劲，近年来增速保持在18%以上，从07到10年来看仅仅5年时间，总消费增长了一倍，商品消费量和社会消费能力的增加，该趋势将进一步保持良好的增涨势头。

4、凯里市近年来人均可支配收入情况（单位元）
据研究：2010年，凯里市人均可支配收入突破14000元，实际增长12.78%。

城镇居民的工资水平增速较快，消费能力正在快速增长。

5、凯里市2010年三大产业结构比例情况：
据研究：凯里市不断调整产业结构，优化产业结构，三大产业结构由“十五”期末的11：38.7：50.3调整为2010年的8.5：33.8：57.7，促使城市经济结构健康发展。

三、黔东南凯里—麻江城市总体规划
为适应凯里-麻江城市经济社会发展的需要，正确处理经济社会发展与人口管理和资源环境保护的关系，有效指导城市建设和管理，推进凯里-麻江城市经济社会发展和城镇化进程，特编制《凯里-麻江城市总体规划(2009-2030年)》。

（一）城市规划范围
1、城市规划区：包括凯里市和麻江县的全部行政辖区范围，分别是1222.2km2和1305.9km2，总共为2528.1km2。

其中凯里市范围包括城西、大十字、西门、洗马河、湾溪办事处和鸭塘、舟溪、三棵树镇、凯里经济开发区以及炉山镇，面积约为712.3 km2。

2、中心城区范围：中心城区包括，即凯里市城区范围和麻江县城区范围，面积分别为377.0km2和415.4km2，总面积为792.4km2。

凯里市城区范围为以现状凯里老城区为主开发发展的区域，包括凯里老城区、开怀片区、开发区、巴拉河片区以及炉山片区。

（二）凯里市第三轮城市总体规划（2009-2030年）
1、规划范围
（1）市域规划区：凯里行政区域面积；
（2）城市规划区：东至三棵树、开怀，西至麻江下司；
（3）中心城区：现凯里市建成区；
2、区域定位：
（1）城市与区域发展的一体化：黔东区域性中心城市，黔东南州经济、文化、服务中心。

（2）城市职能的国际化与专业化：具有一定国际影响力的苗、侗文化旅游中心。

完成建设国际旅游城市的阶段性目标；打造旅游休闲城市，实现区域城市错位发展。

（3）城市特色的地域化与个性化：充分融入苗侗民族文化、体现地域性和唯一性。

3、城市建设目标：
将凯里建设成为具有国际旅游接待能力和苗侗文化特色鲜明的生态现代化城市。

4、产业发展定位：
贵州东南部现代服务业集聚中心，循环经济和绿色产业基地，承接东部产业转移的重要平台，中国西部具有国际影响的民族文化，自然风光与休闲度假相结合的旅游目的地和特色旅游城市。

5、区域城镇空间的基本框架:
（1）“一心”：凯里市中心城区是一级中心，含现城区、开发区片区、开怀片
区、下司片区。

（2）“三轴”：沿国道65为主轴线，依托其联系下司、开发区、主城区、三棵树组成，是凯里重要的聚合轴，可以和麻江、台江联动发展。

（3）西翼次轴线，依托省道306、308及今后联系凯里厦蓉高速公路的快速干道形成，联系炉山、万潮等城镇，远景可实现和丹寨、黄平的联动。

（4）东翼次轴线，依托省308和凯里至旁海公路展开。

6、凯里市城市规模
（1）人口规模：规划到近期2015年凯里城区范围规划人口为55万人，包括凯里市规划城区范围为40万人，其中炉山片区5万人；远期2030年规划人口约160万人，包括凯里市规划城区范围为90万人，其中炉山片区10万人。

（2）城市用地规模: 规划近期(2015年)凯里-麻江城市城区规划范围内城市建设用地为46.31km2，人均84.2m2，包括凯里市规划城区范围内建设用地为35.32km2，人均88.3m2，其中炉山片区城市建设用地为4.22km2，人均84.4m2；
7、凯里市城市经济圈分布（2009-2030年）
(三)中心城区空间结构规划（2009-2030年）
1、在凯里—麻江范围内形成“一心二轴”的城镇空间基本框架。

即以凯里—麻
江城市中心城区、沿沪昆高速城镇聚合轴和凯里—都匀城市空间聚合轴构成区域城镇空间主体结构。

2、凯里—麻江中心城区由主城区、炉山城区、杏山—碧波城区、龙山—宣威城
区组成，是市域城镇空间的极核，也是黔东南州城镇体系的一级中心。

3、沿沪昆高速城镇聚合轴依托沪昆高速公路联系下司、开发区、主城区、三棵
树组成，实现和麻江、台江的联动发展。

4、凯里—都匀城市空间聚合轴依托凯里至都匀城市快速干道，以宣威城区为重
要的节点，与都匀市联动发展。

（四）凯里—麻江中心城区功能规划（2009-2030年）
中心城区包括：由主城区（含凯里老城、开怀片区、开发区、下司片区）、炉山城区、杏山—碧波城区、龙山—宣威城区组成，具有世界影响力的苗族文化中心城市和侗族文化传承地；贵州东部重要的旅游服务中心和新型工业化基地，区域性中心城市；黔东南州的政治、经济、文化中心。

以发展新型工业和旅游服务业为主导的综合型城市。

（五）开发时序分析及远景发展分析
1、城市开发时序安排
规划期内，在优化凯里-麻江城市现状两个老城区居住环境、完善基础设施的基础上，凯里市应优先发展开发区及炉山片区，其次为开怀片区和巴拉河片区；麻江县应优先发展县城及碧波片区和下司片区，其次为龙山-宣威片区。

2、城市发展方向
（1）依托凯里老城区沿320往东向雷山方向发展；
（2）依托老城区和开发区往北向黄平方向发展；
（3）依托凯里老城区和开怀片区往东向台江方向；
（4）依托麻江县龙山-宣威片区和凯里开发区往南向丹寨方向发展。

3、城市规模
远景城市人口为200万人，人均城市建设用地100m2，总建设用地200km2。

4、城市空间结构
（1）一主四副多个中心，群星共托生态“民”城；
（2）一主：凯里—麻江市形成的主城区；
（3）四副：分别是以雷山、黄平、台江和丹寨四个县形成的四个外围城区，形成凯里市的卫星城；
（4）多个中心：依托主城区、外围城区和各个功能片区形成的中心。

小结：
1、随着凯里城市经济的增长，城市人均收入的不断提高，居民的购买能力得到增强，房地产市场的需求将进一步的扩大。

2、随着城市不断的发展，城市功能配套的不断完善，提升城市吸引力，是促动房地产市场繁荣的重要驱动力。

四、黔东南凯里市土地供应市场情况
2012年上半年已出让土地，目前公示的有两宗，受让单位分别是凯里东方斗牛城投资建设有限公司和贵州钧元房地产开发有限公司，而凯里市较大的房开
公司如：大地、丰球、东昇、金马、金泰等由于早期有充足土地储备，2012年均无新增土地储备。

2012年土地出让情况如下：
五、凯里市房地产市场研究
（一）、凯里市房地产市场发展状况
1、凯里市房地产发展水平
随着凯里市市政和道路建设的不断完善，以住宅建设为主体与房地产业健康稳定快速发展，房地产企业也逐步趋于理性投资、市民趋于理性消费。

到2012年上半年，凯里市房地产市场总量基本平衡，市场供求结构基本合理，市场体系基本完善，市场主体成熟理性，市场次序规范有序。

住宅建设与房地产业发展不仅提高城乡生活水平，同时推动了凯里市经济发展，房地产业已成为凯里市的重要支柱产业。

目前凯里市住宅产品特征为：
市场追捧楼盘——注重家居向环境过渡——追求社区规模、配套、景观、环境——注重小区设计——追求生活品质提升的阶段，市场对于二次购房实现“改
需”的热情较高。

2、2012年上半年凯里市房地产情况
聚焦全城视线，演绎优质生活，凯里楼盘不断顺应购房者的需求，占领新城绝佳黄金地段，开发商不断打造出高档的宅社区、高品质项目，获得了市民的极度青睐，凯里地产商呈现争香斗艳的局面。

6月份，凯里城区(不含经济开发区)的商品住房销售综合均价为4100元/㎡，环比上涨1.36%(上月份均价为4045元/㎡)，与上年同月同比上涨11%(上年同月3685元/㎡)。

而今年1-6月，凯里城区商品住房综合均价为3930元/㎡，与上年同比上涨13.5%。

经统计7月份凯里成交商品房约280套。

2012凯里累计交易量（截止2012.7.29）：
类型用途成交套数成交价值计价方式成交面积成交均价
商品房住宅1551 740,156,519.00
套内面积152,417.73 4,856.11
建筑面积178,360.23 4,149.78 商业129 315,742,189.00
套内面积35,474.44 8,900.55
建筑面积45,256.59 6,976.71 其它138 8,974,934.00
套内面积4,268.18 2,102.75
建筑面积4,451.95 2,015.96
(二)、凯里市房地产板块分析
1、大十字片区：东道洗马河西到城西北到湾溪南到广场。

板块内重点项目：大地明珠、大地永乐
板块特点：
（1）该区域为凯里市的传统核心区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。

（2）大十字区域经过这几年的发展，区域内土地供给日益减少，再加上拆迁成本，决定了区内的商品房价位相对较高。

（3）该板块以高品质项目供应为主，商住结合。

受用地条件限制，项目规模普遍不大，内部配套稀缺，容积率普遍偏高。

（4）板块价格：目前该板块项目均已属于尾盘，价位在4600——4800元/平方米之间。

（5）发展趋势：一是该板块作为凯里市CBD区域，其商业价值是其他几个板块无法比拟的。

二是作为黔东南的经济中心城市的地位吸引着凯里市周边富裕阶层人士入住。

三是土地是不可再生资源，寸土寸金，高层住宅＋底商成为发展趋势。

2、广场片区
板块内重点项目：盛世融化、丰球新天地、丰球豪庭
板块特点：
（1）该板块目前项目相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。

（2）由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。

伴随着开发区的发展，市政基础设施的完善，土地放量逐步增大。

但该板块内居民住宅较多，拆迁量较大（如金泉项目）。

（3）临近生活氛围成熟的中心城区，自然环境较好，政府办公、文化、广场、酒店、体育场地等健身设施完善。

（4）板块价格：目前该板块的价位在4200元/㎡-4900元/㎡左右。

（5）发展趋势：政府对开发区的战略定位为行政办公、文化、体育和居住为主，多种综合功能建设并举新开发区、行政办公服务中心、商业金融、文化体育、医疗等公共设施区域的功能布局。

3、城西和新经济开发为两个经济开发区
板块内重点项目：大地春城
板块特点：
（1）此片区各方面配套都还不成熟，区域内经济环境环境较差。

（2）但是区内自然环境相对较好往西是三清水江。

（3）发展趋势：随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块将会成为凯里市房地产发展的后备战场。

4、湾溪板块
板块特点：
（1）围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。

（2）主要以商住项目为主，商业体量较大。

此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸城路线，住宅品质相对较低。

（3）开发集中度高，主要集中在火车站广场周边。

（4）发展趋势：随着新火车站即旱码头的打造，在今后几年内房地产业将会在火车站板块繁荣兴旺，新的商业区将渐渐显露。

形成商品集散中心、商业批发中
心及商品开发区域，周边生活配套成熟，居住氛围浓厚。

5、洗马河片区
板块特点：
（1）该区主要以水果、建材批发市场为主
（2）区内市政配套相对完善且能和市中心很好的衔接在一起。

（三）凯里市南区西区重点项目调研
1、重点项目调研列表：
表1：盛世荣华
表2：大地春城
表3：大地明珠
表4：金泉国际新城
表5：金泉一品
表6：凯里世纪城
表7：巴比伦新城
2、重点项目小结
（1）凯里市当前多层产品价格高于高层产品，但高层产品逐渐增多；
（2）当前凯里市优质项目价格在4500-5000元/㎡；
（3）在售项目热销户型集中在两房三房；
（4）在售项目一房户型比例极少，但都比较热销；
（5）两方面面积集中在90-120㎡，三房面积集中在120-160㎡；
（6）凯里市当前高品质项目楼层差价在30-40元/㎡；
（7）周边区县客户来源占据了30-40%，本地客户占50%，其他地方客户占10%。

六、凯里市房地产市场发展趋势
1、现阶段开发热点处于广场、大十字片区
由于凯里市是一个欣欣的发展中的城市，因此随着城市规划的发展，以广场、大十字中心区为先决条件的开发已成为一种必然趋势。

2、未来的发展趋势
伴随着中心区域开发的完善土地资源的的稀缺，以城西区、新开发区为代表的区域以其自身的地理优势在整个房地产市场发展的大好势头下将会成为未来打造大盘住宅的方向。

3、高层建筑及大盘时代初现端倪
高层建筑作为一个城市的景观和文化的重要组成部分从沿海城市的房地产发展经验来看，大盘规模化开发经营成为楼市的一个趋势，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。

随着凯里市房地产市场的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，
凯里楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模住区方向发展。

这主要体现在两个方面：一是楼盘本身规模越来越大，从原来的几万小区到十几万再到现在三四十万甚至上百万方大社区。

二是一次性建设和推售规模越来越大。

4、城市核心辐射力增强
随着凯里市城市经济持续快速发展，市政基础设施日臻完善，无论是居住、经商、子女就学都十分便捷；加之城市功能的不断完善，居住环境不断改善，作为地区城市辐射、带动全区的力度在不断增强。

七、凯里市房地产产品及价格预测
（一）产品需求趋势
1、物业类型需求预测：
凯里旅游资源丰富，即可吸纳周边的财富，同样，高端消费者也容易被周边地级市所分流，所以有实力消费者对高端住宅的要求是非常具有前瞻性的。

随着消费者对物业认识的提高以及开发商间的竞争的加剧，必然使凯里市住宅市场的产品在近年内将会有质的大幅提高。

可以这样预测高端消费者在凯里市城市基础配套设施及没有更好的产品与之对应的前提下，高端消费将仍然外流为的趋势；对于普通消费者而言主要购买仍然以多层住宅和电梯公寓，少量购买洋房和别墅项目。

2、户型需求预测
随着凯里市经济的进一步发展，可以预见凯里市消费者将向三个方面进行
发展：a、凯里市高端消费者对高品质住房的需求将逐步显现出来；b、凯里市年轻一代对个性房产项目消费的渴求也将逐步显现出来；c、对大量农村人口准备涌入城区人口来说，普通商品房仍是该部分群体的主要置业对象。

所以就凯里市消费者对户型的需求应该从以下三个方面进行分析：
（1）高端消费者对户型的需求：预测3年内主要购买120-150㎡三居室，部分购买110-120㎡三居室、80-110㎡两居室和150㎡以上四居室，少量购买70㎡以下两居室；
（2）年轻人群消费者的需求：购买90-110㎡三居室为主、70-80㎡带可变空间两居室、或者露台建筑，户型个性更具个性化，年轻化。

该消费层次对130㎡以上户型基本不感兴趣，他们更希望的是暂时的独立，生活空间的独立自立，个性的张扬。

（3）农村入城第一次置业群体：价格及总价仍然是该部分群体主要关注的焦点，对于环境及舒适度均作为第二考虑因素。

所以该部分群体主要考虑户型集中为：90-110㎡之间三居室户型，少量考虑70-80㎡两居室户型。

（二）价格预测
1、总体价格预测：目前凯里房地产住宅价格略高于周边县市房地产市场价格，但就地理优势极为明显，所以未来一段时间价格将成稳步上涨趋势，目前高层集中在4500-4700元/㎡，多层主要集中在4600-4800元/㎡，少量在5000元/㎡以上。

2、各物业类型价格预测：多层住宅（花园洋房外）价格涨幅不大，电梯高层住宅价格上涨空间相对较大，洋房和别墅高端产品未来极具市场竞争力。

八、凯里市房地产市场调研总结
1、目前凯里市住宅产品特征为：注重家居向环境过渡——追求社区规模、配套、景观、环境——注重小区设计——追求生活品质提升的阶段，市场对于二次购房实现“改需”的热情较高。

2、随着城市进程加快，物质生活水平提高，对于高端产品需求将进一步显著，当前凯里市别墅项目较少，未来别墅类高端项目将极具市场竞争力。

3、凯里作为黔东南州首府，城市化建设预计到2016年城镇化人口规模达到100万，是现在人口的2倍，随着人口急剧增长将使住宅需求更加显现，房地产市场将会获得更多的市场发展机会，获得更多的成长空间。

4、社区沿着“单体楼——小区——社区”演进，不仅建设规模越来越大，而且一次性建设和推售规模越来越大。

5、营销手段多样化，环境景观成为主要诉求点，楼盘案名趋于尊贵型，房地产概念炒作还处于起步阶段。

6、大十字片区可开发地减少，城西区和新开发区将处于开发热点区。

————完————。