物业设备管理流程

物业设备管理流程
(1) 设备前期管理
A 、前期介入
组织对有关物业考察, 关于设备选型、安装要求等建议由工程维修中心审核, 并向开发商提出。

政府有关部门的验收, 管理处应参与。

B 、设备的接管验收设备的接管验收由工程维修中心代表公司, 组织专家及管理处相关技术人员组成验收组, 会同开发商、施工单位进行, 依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。

(2) 设备的建帐
A 、管理处给所管物业的全部设备编号。

B 、管理处对所管理的所有设备设施都应建帐。

(3) 设备标识管理
A 、未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。

B 、设备的颜色一律按附表[[ 《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。

C 、重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸“等), 报废、封存的设备须标识。

D 、设备标识牌统一设计。

(4) 设备使用管理
A 、物业公共设备的操作使用权归管理处, 供方维修保养时, 如需停电、停电梯、停水、操作设备须征得管理处同意。

B 、管理处维修人员必须对本管理处的设备进行正确操作使用, 确保顾客满意。

管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作, 并作记录。

C 、管理处工程维修中心主管应定期分析各种设备状态记录( 含水、电抄表记录), 确定系统工作是否正常, 及时予以控制调整, 并作经济性分析, 整确保设备工作在节能状态, 。

(5) 设备维修保养管理
A 、维修保养计划
a 、供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年
12 月中旬报管理处, 管理处审核、调整后, 与管理处保养范围内的计划汇总, 形成下年度保养计划。

b 、设备中修、大修、更新改造计划由工程维修中心制
定, 并审查确定方案, 编制或审查预算。

B 、设备检定
a 、电梯检定计划由工程维修中心制定, 每年进行一次自检,
并按规定时限报送政府有关部门检定。

b 、计量器具检定计划由工程维修中心制定。

万用表、钳形电流计由工程维修中心检定, 绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检, 将检定证书原件送工程维修中心存档。

c 、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定, 管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

（6）实施
A 、管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。

B 、发现设备故障（不属于维修班负责维修范围内）, 维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方, 供方接到转呈单后, 须在半个工作日内给管理处答复, 确定维修时间, 关键设备发生故障, 造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主/ 用户生活及工作（不含重大设备事故）, 须按应急程序进行抢修, 恢复设备功能。

抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放
行处理。

事后须按常规程序补办审批手续。

C 、设备中修, 大修、更新改造工程由综合部选择供方( 招标或指定合格的供方), 组织订立有关合同, 办理合同会签手续, 并由管理处工程维修中心组织有关人员( 相关技术人员、工程师或聘请的专家) 进行工程施工监督。

(7) 维修保养检查
A 、维修班人员日常对设备进行巡视时, 应对设备重点部位进行检查( 点检), 并作好记录。

发现问题及时解决, 无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。

1、2、3 级设备“日常维护保养计划“执行情况由管理处维修班班长检查, 按同类设备的30%比例进行抽样, 并填写保养检查记录;1 、2 级设备的“一级保养、二级保养“计划执行情况由管理处机电设备主管检查, 按同类设备的30%比例进行抽样, 并填写保养检查记录。

B 、设备维修完毕后, 应对设备功能进行检定, 属于1、2 级设备由综合部组织检定并备案; 属3 级设备由管理处机电主管检定, 所有设备检定记录管理处都应备案。

C 、质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料, 进行一次检查、评定, 并做相关月检记录。