房地产项目打造豪宅之会所

2021►/1各0/会10馆都设有客房，承担招待本籍来的官绅、侯差的官吏和本籍的过往客商。每逢科举府考，会馆便接待
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本州县来赶考的童生，为他们安排食宿。
(二) 会所的演变
随着时代的发展，会所也逐渐细化。高档楼宇里流行起了会所拥有餐厅、 酒吧、台球室、游泳馆等服务设施，供业主会客与休闲，也成为家庭非常 重要的外延，到上世纪90年代初才影响到内地房地产市场。
专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体。
►专业机构管理——棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富
2021经/1验0的/1以0 开发和管理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。
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俱乐部式经营——
扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务和社交联谊环境。
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4大模式 适应性KPI
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会所模式 档次定位
大而精的俱 集餐饮与健身 乐部模式 为一体的高级
私人俱乐部
酒店式的开 放经营模式
大型酒店式豪 华会所，提供 国际化商务、 餐饮、住宿、 康体全线尊贵 服务
大而专的封 大型高档社区 闭经营模式 会所
小而精的半 以集中满足核
放大生活的尺度，会所就是家庭空间的延伸 ，为城市峰层定制，这是你 的一部分……
பைடு நூலகம்
如成都国嘉地产前后历时近2年，斥资1.8亿元打造的7星级天穹会所，这 个会所经过八轮全球招标，最后选定由国际顶尖级室内设计大师——— 凤凰岛七星级酒店主设计琚宾担纲设计。
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(三) 顶级会所都是极致、精粹的
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酒店式的 开放经营模式
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广州珠江帝景
——投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所。
►功能档次定位——广州首个超大型酒店式豪华会所。 ►独立酒店式经营——完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务。 ►管理方式——由合生国际酒店管理有限公司管理，完全独立酒店式经营。
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(一) 顶级会所划定圈层
随着经济的发展，各个领域的成功人士都在不断增多，越来越多的豪宅会所成为了大都市高端阶
层的聚集地，也就产生了每个圈层所独有的文化精神图腾。从北京、上海到香港，这些国内豪宅
202会1/所10都/1表0 现出一个专属于自己的城市圈层风貌。
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(二) 顶级会所都是定制的
容美发、旅游配备票务等一应俱全。
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大而专的 封闭经营模式
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深圳招商海月花园
——7000平方米社区会所，深圳成功经营典范。
►功能档次定位——高档社区会所。
2021►/1半0封/1闭0 式经营——服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。
北京香港马会会所，斥资9亿元人民币打造会所硬件（相当于用3家五星级酒店的钱）
►会所公共区域走廊用的大理石从土耳其专程空运而来，是最好的货色，光是等着这批上乘的大理石地面，就 等了3个月。客房里的办公椅，看似普通，却是最符合人体工程学的设计，一把要2000美元。还有会所商务中心
2021独/1有0的/1书0 房，是会所专门邀请书籍顾问精心设计的，选择了2000多本好书，既有刚出版的畅销文学，也有早已 11
封闭经营模 心群体需求为
式
主的小型高档
社区会所
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运营方式
盈利模式
俱乐部式经营
独立核算，经营 成本不摊入物管 费用
年费作为进入性门槛 ，同时享受部分免费 项目
重点项目为主要盈利 点，定期举办特色活 动，阶段性增加消费 频次
完全酒店式经营 酒店由专业公司独立
，对管理方提出 经营，会所运营依托
成都金林 半岛
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[ ] 国内豪宅会所 成功经营3大原则 Luxury club's success in
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国内豪宅会所的现状
京城的豪宅会所，如果按照目前的经营情况估算，应该有90%是 在生存线边缘徘徊，真正能实现盈利的不足10%。
——世联地产北京公司策划总监谭双江
曾经会所作为豪宅的一个重要卖点，而今早已成为烫手的山芋使其欲罢不能。
(五) 顶级会所都为您提供了一个专属私密空间
这是一个高端人士私享的天堂，不仅让我们逃离了纷繁嘈杂的城市生活，拥有一 个专属的静谧空间，还实现了我们每一个人心中渴望被人尊崇的梦……
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[ ] 国内豪宅会所 成功经营4大模式 Luxury club's success in
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以恒温泳池为主， 直径25平米半圆形 池，水深1.1-2平 米。增加棋牌室， 全部更换为自动麻 将桌。
一期会所大而 全，经营不十 分成功
二期集中于体 育设施，为业 主喜好项目
三期增加业主 需求旺盛的棋 牌室
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经营状况——
外包为主，结合自营，深入挖掘居民日常需求
外包
经营策 略灵活
2021►/1管0理/1方0 式——与物管完全独立分开经营管理。
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后期调整以女人为主题的精准设施定位， 同时提升项目的整体档次和盈利能力。
前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想。
调
调整后会所功能聚焦——以服务女人为主，引进法国高
整
端品牌spa，2～3层作为SPA房，大受女性客户欢迎。
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国内豪宅会所成功经营4大模式
北京棕榈泉国际公寓
大而精的俱 乐部模式
特殊模式
酒店式的开 放经营模式
广州珠江帝景
成功会所特征
成都金林半岛
常规模式
小而精的半
大而专的封
封闭经营模式
闭经营模式
深圳招商海月花园
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大而精的 俱乐部模式
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北京棕榈泉国际公寓
——1.3万㎡五星级豪华俱乐部式会所。
餐饮会议设施—— 提供宴会订制和私房菜上门服务
►俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议室以及一个拥有全 部先进设备的宴会厅——俱乐部可承接从两个人到多至200人 的活动。 ►正宗的港式粤菜由香港名厨施辉先生主理，搜罗世界美食、 西餐及东南亚特色佳肴。
其它设施
►红酒雪茄吧 ►大堂吧台
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经营状况及启示——
较高要求
酒店
半封闭式运营
部分成本摊入物 管费用，大部分 以收费形式经营
外包为主，结合自营 ，基本对内经营即可 满足盈利需求
半封闭式运营
与物管完全独立 分开经营管理
外包为主，结合自营
经营场所对外开放， 但采用办卡的形式设 置门槛
适应性条件
城市圈层文化成熟， 甚至有独立俱乐部形 式出现，上流社会有 聚集活动的倾向
针对少年儿童教育需求
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针对成人文化娱乐需求
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小而精的 半封闭经营模式
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成都金林半岛
——3000平方米成都顶级纯别墅社区会所。
►功能档次定位——高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘。
►半封闭式经营——经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万。
餐的客人提供２４小时送餐服务。
►会议——能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相配合你的各种需要。
►康乐中心——大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、
羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室。
►其他——开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美
绝版的线装古书，可以让香港会员迅速而全面地了解北京的过去与现在，仅购书费用就是20多万元人民币。
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(四) 顶级会所具备星级服务标准
每一种服务，都与需求丝丝入扣，每一种礼仪，都与高贵 的品味辉映，每一处设施，都为顶级圈层量身打造。
如客户专属档案、专属服务定制、五星级服务标准1等2等， 都不再成为高级酒店的专利
豪宅会所研究
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目录
会所概念形成与变迁——5P 国内豪宅会所衡量划分5大标准——9P 国内豪宅会所成功经营4大模式——16P 国内豪宅会所成功经营3大原则——35P 国内著名会所运营商简介——46P
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会所概念
形成与变迁
Development pace
]
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(一) 会所的起源
会所是舶来词，源于法文salon、即沙龙，或英文club、即俱乐部。
►中国最早意义上的会所始于明清时期，都是由同乡或同业组成的封建性团体，建造了有一定功能、形式模 式的建筑空间场所，称之为会馆。
►迄今所知最早的会馆始建于永乐年间的北京芜湖会馆。在嘉靖、万历时期会馆趋于兴盛，清代中期最多。
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酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店。
合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理
►客房及配套设施——100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的房间控制系统。
►餐饮——中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚
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会所主要功能设施—— 集中于高规格的健身保健和餐饮会议
健身休闲设施—— 提供私人健身教练及保健顾问服务
►55米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池。 ►全套美国名牌健身器材Nautilus，装备精良的器械房，健身 操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。 ►3,000平方米的温泉水疗纤体美容SPA。
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►管理方式——部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营。
会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，
内容逐渐聚焦
一期会所设施 二期会所设施 三期会所设施
健身房、舞蹈教 室、桑拿、保健 室、儿童阅览室、 西餐厅、棋牌室， 室外泳池。
健身房、室内篮球 场、羽毛球场地等 运动类为主，项目 最多，面积较大。
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(三) 会所的定义
本报告中提及的会所概念，是指位于该住区的，为住区所在物业业主
或周边区域居民提供统一管理的综合服务的公共空间场所，包括会所
2021/10/10 建筑本身及其所处的周边公共环境。
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[ ] 国内豪宅会所 衡量划分5大标准 Luxury club's success in
自营
►音乐教室——2层整层包给 李云迪的老师“但昭义”， 设钢琴中心，招商收取租金、 管理费，业主反响较好。
►其它课程班——舞蹈室， 开寒假、暑假班，经营情况 良好。
主要 盈利项目
►麻将房——生意非常火爆， 每晚盈利5000元，后来物业 增加房间，并更换为自动麻 将，既可以娱乐，又不影响 他人，较受业主欢迎。 ►健身房——如设置羽毛球、 篮球场等深圳人喜爱的运动 项目，使用频率高。
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拒绝豪华配置下的“空洞无物”
国内大部分的高档楼盘会所亟待得到“质”的飞跃：“但是为了追求销售卖场的档次，通常装 修得富丽堂皇，却空洞无物，业主进到会所，除了找张沙发坐坐，很难满足他们更高的要求。
尤其在一些真正的顶级豪宅社区，业主需要的，是一个真正能够凝聚圈层的私人会 所，这样的会所必须能够提供给它的业主更为高端的社交平台，也必须有更为丰富 的配置和更高的服务水平。
经营方式——独立核算，经营成本不摊入物管费用
刺激类收入 主体类收入
特色 活动
收费项目
►定期举办特色活动，并通知 会员自行选择，免费或收费活 动均有，阶段性增加消费频次
►日常重点特色活动以收费的 形式经营，为主要盈利方式
基础类收入
年费
►会员入会需缴纳一定数量年 费作为进入性门槛，同时享受 部分免费项目和折扣优惠
►会所功能档次定位——集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部。 ►会所对外经营——许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、 商务酬酢的最佳选择。
►入会方式——面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣，个人入 会费USD12,000。
在投入运营后会所却并未如开发商所愿成为后期稳定收益的经营项目，相反长期的亏损使得开 发企业叫苦不迭。 如果直接出售给商业机构，很有可能因为无法控制其引进的业态而造成经营项目与豪宅身份不 匹配，导致业主不满。 如果坚持继续经营，这个“黑洞”也可能因为不停的投入维护费用而变成“无底洞”。 也有一些开发企业希望能够聘请到成功的专业机构代为经营，但纷乱的市场环境使其无法确定 应该向哪家会所管理公司抛出橄榄枝。
具有特殊资源的项目 ，如高尔夫等
案例
北京棕榈 泉国际公 寓
项目所在地适于休闲 度假或商务中心区， 有酒店需求；
企业集团有实力和能 力运作
广州珠江 帝景
社区规模大，自有常 住人口多，客户基数 大，基本对内经营即 可满足盈利需求
适应性强，一般豪宅 均可采用，体现档次 的同时，降低运营的 风险
深圳海月 花园