上诉人西安佳洁物业管理有限公司因与被上诉人马晓鹏物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人西安佳洁物业管理有限公司因与被上诉人马晓鹏物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】陕西省渭南市中级人民法院
【审理法院】陕西省渭南市中级人民法院
【审结日期】2020.03.30
【案件字号】(2020)陕05民终137号
【审理程序】二审
【审理法官】吴丽宁秦文强李谦
【审理法官】吴丽宁秦文强李谦
【文书类型】判决书
【当事人】西安佳洁物业管理有限公司;马晓鹏
【当事人】西安佳洁物业管理有限公司马晓鹏
【当事人-个人】马晓鹏
【当事人-公司】西安佳洁物业管理有限公司
【代理律师/律所】刘代玲陕西稼轩律师事务所;姚昱欣陕西稼轩律师事务所
【代理律师/律所】刘代玲陕西稼轩律师事务所姚昱欣陕西稼轩律师事务所
【代理律师】刘代玲姚昱欣
【代理律所】陕西稼轩律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】西安佳洁物业管理有限公司
【被告】马晓鹏
【本院观点】本案双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定证明诉讼请求撤诉
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。

双方当事人应当全面履行合同，依据约定履行各自的义务。

被上诉人提供的证据能证明上诉人在提供物业服务过程中，存在服务不达标、违法停水停电等行为，已构成违约。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

上诉人在收取物业费时并未提供对等的物业服务义务，一审对被上诉人至2019年6月30日期间的物业费适当予以酌减，并无不当。

双方虽约定了违约金，但上诉人未全面履行合同义务，被上诉人并非恶意拒交物业服务费，一审法院未支持物业公司要求业主支付违约金的请求，并无不当。

双方约定了生活垃圾费，该约定符合物价部门监制的收费标准，一审未支持物业公司要求业主支付生活垃圾费不当，依法予以纠正。

综上所述，物业公司的上诉请求部分成立。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持富平县人民法院(2019)陕0528民初3628号民事判决第一项，即“被告马晓鹏于本判决生效后七日内支付原告西安佳杰物业管理有限公司物业管理费1572.48元，电梯费724.5元，合计2296.98元"；二、撤销富平县人民法院(2019)陕0528民初3628号民事判决第二项，即“驳回原告其他的诉讼请求"；三、被上诉人马晓鹏于本判决
书生效后七日内，向上诉人西安佳洁物业管理有限公司支付截止2019年6月30日止的生活垃圾费119元。

四、驳回上诉人西安佳洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元，减半收取计25元，由上诉人西安佳洁物业管理有限公司与被上诉人马晓鹏各半承担。

二审案件受理费50元，由上诉人西安佳洁物业管理有限公司承担40元，被上诉人马晓鹏承担10元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 03:24:18
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告公司系提供物业服务的二级服务企业，被告系渭南市富平县生态家苑小区1楼1单元2302室的业主，2016年3月份被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告提供物业管理服务，该服务协议对被告应缴纳的物业费、电梯费、生活垃圾费及逾期缴纳违约金的等进行了较为明确的约定。

原被告在履行合同过程中，查明原告在小区清洁、公用设施维修以及安保等方面存在严重的服务质量瑕疵。

另外，涉案小区系陕煤建开发的小区，对其单位职工有补贴，故可认定不存在被告辩称的区别收费事实。

原告诉请的费用包括1、电梯费724.5元、生活垃圾费119元、物业管理费1965.6元，合计2809.1元（以上费用截止2019年6月30日）；2、从2017年10月1日起至2019年7月31日违约金为1769.93元。

【一审法院认为】一审法院认为，业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应该按照约定支付物业服务费用。

物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益，故原被告在履行物业服务合同过程中，均应本着互利互惠原则，在诚实信用的基础上共同打造美好的人居环境，实现合同目的。

本案中，原告为小区提供物业服务，业主予以接受，被告理应给付相应的物业服务费用。

同时，原告也未全面
履行自身义务，服务质量存在重大瑕疵，根据权利义务对等原则，原被告争讼的服务期间的物业服务费用按80%主张较为公平、合理，被告应按此标准给付；原告收取的物业服务费已经包含生活垃圾费，故原告要求被告重新缴纳生活垃圾费119元的诉请不予支持。

庭审中，被告承认其未缴纳原告诉称的电梯费724.5元、生活垃圾费119元、物业管理费1965.6元，合计2809.1元。

原被告约定的违约金明显高于合同法中关于违约金的规定，加之原告旅行合同义务存在瑕疵，故对原告要求的违约金不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告马晓鹏于本判决生效后七日内支付原告西安佳杰物业管理有限公司物业管理费1572.48元，电梯费724.5元，合计2296.98元；
二、驳回原告其他的诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由原被告各半承担。

【二审上诉人诉称】物业公司上诉请求：1、撤销一审判决的物业管理费1572.48元。

改判被上诉人向上诉人支付物业管理费1965.6元；2、撤销一审的第二项判决，改判被上诉人向上诉人支付生活垃圾费119元和违约金1769.93元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：1、一审法院认定上诉人履行合同义务存在重大瑕疵属于事实认定错误，进而判定被上诉人不足额支付物业管理费1965.6元，而仅按80%支付1572.48元属于适用法律错误，上诉人一直履行合同义务，且履行义务存在的一般瑕疵不是被上诉人拒交和少交物业管理费的理由，被上诉人应当向上诉人足额支付物业管理费1965.6元。

2、一审法院认定上诉人收取的物业服务费已经包含生活垃圾费属于事实认定错误，根据富平县物价局监制的收费标准及双方签订的《前期物业管理服务协议》，物业管理费和生活垃圾费是二项不同的费用，不存在包含之说，被上诉人应当向上诉人支付生活垃圾费119元。

3、一审法院对被上诉人不按合同约定交纳物业管理费等费用的行为不认定为违约行为，反而认定上诉人与被上诉人约定的违约金明显高于合同法中关于违约金的规定且上诉人履行合同义务存在瑕疵为违约行为，显然属于事实认定错误，进而判定不支持上诉人对被上诉人要求的违约金1769.93元属于适用法律错误。

上诉人认为被上诉人逾期不交纳费用已构成违约行为，其应当向上诉人支付违约
金1769.93元。

4、一审法院基于被上诉人等个别业主以物业服务一般瑕疵为由拒交物业管理费而做出降低物业管理费的判决，该判决会影响已经按时足额交纳物业费的业主，会使业主和物业公司产生矛盾，严重影响物业公司的正常运转，会使物业公司无法维持正常的物业服务水平，进而会影响全体业主的正常生活，从长远来讲对被上诉人本人的正常生活秩序也会带来影响。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人物业公司提供第一组证据1、上诉人西安佳洁物业管理有限公司提供日常物业服务的照片；2、富平县生态家苑小区环境的照片；3、上诉人维修因水淹受损电梯的照片；4、业主赔偿因水淹受损电梯的损失；5、富平县人民法院准许上诉人撤诉裁定书；6、上诉人疫情期间防疫工作的照片；7、上诉人的物业服务人员受到小区业主表彰的图片。

证明上诉人依照物业服务合同约定的内容向小区全体业主提供全面的物业服务，及时维修受损的公共设施，积极维护小区全体业主的财产权益，为小区全体业主提供了良好的居住环境和保证全体业主的正常生活；疫情防控期间，上诉人持续、全面地开展小区的防疫工作，工作成果受到全体业主的监督。

上诉人提供的物业服务不存在一审法院认定的重大瑕疵，被上诉人应全额支付物业管理费。

第二组证据：上诉人于3月17日向被上诉人曹友江、樊盼盼、李娟红、马晓鹏、吴锦锦、徐娟萍、杨玲转等七人催交2019年7月至2020年2月期间物业费用的照片。

证明被上诉人自上诉人于2019年7月采取起诉方式催交物业费用至今，一直在享受上诉人提供的物业服务，但期间从未按期交纳物业费用，其行为属于恶意违约。

该两组证据仅能证明被上诉人当前物业管理状况，不能证明诉讼前依照约定提供了全面的物业服务。

该证据依法不予认定。

本院对一审查明事实予以确认。

综上所述，物业公司的上诉请求部分成立。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
上诉人西安佳洁物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人马晓鹏物业服务
合同纠纷一案二审民事判决书
陕西省渭南市中级人民法院
民事判决书
(2020)陕05民终137号当事人上诉人（原审原告）：西安佳洁物业管理有限公司。

法定代表人：赵战红，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘代玲，陕西稼轩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姚昱欣，陕西稼轩律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：马晓鹏。

委托诉讼代理人：吴锦锦。

审理经过上诉人西安佳洁物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人马晓鹏物业服务合同纠纷一案，不服富平县人民法院(2019)陕0528民初3628号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

上诉人物业公司的委托诉讼代理人刘代玲、姚昱欣、被上诉人马晓鹏的委托诉讼代理人吴锦锦到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称物业公司上诉请求：1、撤销一审判决的物业管理费1572.48
元。

改判被上诉人向上诉人支付物业管理费1965.6元；2、撤销一审的第二项判决，改判被上诉人向上诉人支付生活垃圾费119元和违约金1769.93元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：1、一审法院认定上诉人履行合同义务存在重大瑕疵属于事实认定错误，进而判定被上诉人不足额支付物业管理费1965.6元，而仅按80%支付1572.48元属于适用法律错误，上诉人一直履行合同义务，且履行义务存在的一般瑕疵不是被上诉人拒交和少交物业管理费的理由，被上诉人应当向上诉人足额支付物业管理费
1965.6元。

2、一审法院认定上诉人收取的物业服务费已经包含生活垃圾费属于事实认定错误，根据富平县物价局监制的收费标准及双方签订的《前期物业管理服务协议》，物业管理费和生活垃圾费是二项不同的费用，不存在包含之说，被上诉人应当向上诉人支付生活垃圾费119元。

3、一审法院对被上诉人不按合同约定交纳物业管理费等费用的行为不认定为违约行为，反而认定上诉人与被上诉人约定的违约金明显高于合同法中关于违约金的规定且上诉人履行合同义务存在瑕疵为违约行为，显然属于事实认定错误，进而判定不支持上诉人对被上诉人要求的违约金1769.93元属于适用法律错误。

上诉人认为被上诉人逾期不交纳费用已构成违约行为，其应当向上诉人支付违约金1769.93元。

4、一审法院基于被上诉人等个别业主以物业服务一般瑕疵为由拒交物业管理费而做出降低物业管理费的判决，该判决会影响已经按时足额交纳物业费的业主，会使业主和物业公司产生矛盾，严重影响物业公司的正常运转，会使物业公司无法维持正常的物业服务水平，进而会影响全体业主的正常生活，从长远来讲对被上诉人本人的正常生活秩序也会带来影响。

二审被上诉人辩称马晓鹏辩称，物业管理费不应该足额支付，物业服务不到位，小区垃圾不能及时处理，小区收费标准有两个，上诉人违约在先，业主多次找上诉人协商，但没有得到改善，所以才没有交物业管理费。

原告诉称物业公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告电梯费724.5元、生活垃圾费119元、物业管理费1965.6元，合计2809.1元（以上费用截止2019年6月30日）；2、依法判令被告从逾期之日起按照每日千分之二至实际支付之日向原告支付违约金，从2017年10月1日起至2019年7月31日违约金为1769.93元；3、本案诉讼费被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：原告公司系提供物业服务的二级服务企业，被告系渭南市富平县生态家苑小区1楼1单元2302室的业主，2016年3月份被告与原告签
订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告提供物业管理服务，该服务协议对被告应缴纳的物业费、电梯费、生活垃圾费及逾期缴纳违约金的等进行了较为明确的约定。

原被告在履行合同过程中，查明原告在小区清洁、公用设施维修以及安保等方面存在严重的服务质量瑕疵。

另外，涉案小区系陕煤建开发的小区，对其单位职工有补贴，故可认定不存在被告辩称的区别收费事实。

原告诉请的费用包括1、电梯费724.5元、生活垃圾费119元、物业管理费1965.6元，合计2809.1元（以上费用截止2019年6月30日）；2、从2017年10月1日起至2019年7月31日违约金为1769.93元。

一审法院认为一审法院认为，业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应该按照约定支付物业服务费用。

物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益，故原被告在履行物业服务合同过程中，均应本着互利互惠原则，在诚实信用的基础上共同打造美好的人居环境，实现合同目的。

本案中，原告为小区提供物业服务，业主予以接受，被告理应给付相应的物业服务费用。

同时，原告也未全面履行自身义务，服务质量存在重大瑕疵，根据权利义务对等原则，原被告争讼的服务期间的物业服务费用按80%主张较为公平、合理，被告应按此标准给付；原告收取的物业服务费已经包含生活垃圾费，故原告要求被告重新缴纳生活垃圾费119元的诉请不予支持。

庭审中，被告承认其未缴纳原告诉称的电梯费724.5元、生活垃圾费119元、物业管理费1965.6元，合计2809.1元。

原被告约定的违约金明显高于合同法中关于违约金的规定，加之原告旅行合同义务存在瑕疵，故对原告要求的违约金不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告马晓鹏于本判决生效后七日内支付原告西安佳杰物业管
理有限公司物业管理费1572.48元，电梯费724.5元，合计2296.98元；二、驳回原告其他的诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由原被告各半承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人物业公司提供第一组证据1、上诉人西安佳洁物业管理有限公司提供日常物业服务的照片；2、富平县生态家苑小区环境的照片；3、上诉人维修因水淹受损电梯的照片；4、业主赔偿因水淹受损电梯的损失；5、富平县人民法院准许上诉人撤诉裁定书；6、上诉人疫情期间防疫工作的照片；7、上诉人的物业服务人员受到小区业主表彰的图片。

证明上诉人依照物业服务合同约定的内容向小区全体业主提供全面的物业服务，及时维修受损的公共设施，积极维护小区全体业主的财产权益，为小区全体业主提供了良好的居住环境和保证全体业主的正常生活；疫情防控期间，上诉人持续、全面地开展小区的防疫工作，工作成果受到全体业主的监督。

上诉人提供的物业服务不存在一审法院认定的重大瑕疵，被上诉人应全额支付物业管理费。

第二组证据：上诉人于3月17日向被上诉人曹友江、樊盼盼、李娟红、马晓鹏、吴锦锦、徐娟萍、杨玲转等七人催交2019年7月至2020年2月期间物业费用的照片。

证明被上诉人自上诉人于2019年7月采取起诉方式催交物业费用至今，一直在享受上诉人提供的物业服务，但期间从未按期交纳物业费用，其行为属于恶意违约。

该两组证据仅能证明被上诉人当前物业管理状况，不能证明诉讼前依照约定提供了全面的物业服务。

该证据依法不予认定。

本院对一审查明事实予以确认。

本院认为本院认为，本案双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。

双方当事人应当全面履行合同，依据约定履行各自的义务。

被上诉人提供的证据能证明上诉人在提供物业服务过程中，存在服务不达标、违法停水停电等行为，已构成违约。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

上诉人在收取物业费时并未提
供对等的物业服务义务，一审对被上诉人至2019年6月30日期间的物业费适当予以酌减，并无不当。

双方虽约定了违约金，但上诉人未全面履行合同义务，被上诉人并非恶意拒交物业服务费，一审法院未支持物业公司要求业主支付违约金的请求，并无不当。

双方约定了生活垃圾费，该约定符合物价部门监制的收费标准，一审未支持物业公司要求业主支付生活垃圾费不当，依法予以纠正。

综上所述，物业公司的上诉请求部分成立。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果一、维持富平县人民法院(2019)陕0528民初3628号民事判决第一项，即“被告马晓鹏于本判决生效后七日内支付原告西安佳杰物业管理有限公司物业管理费1572.48元，电梯费724.5元，合计2296.98元"；
二、撤销富平县人民法院(2019)陕0528民初3628号民事判决第二项，即“驳回原告其他的诉讼请求"；
三、被上诉人马晓鹏于本判决书生效后七日内，向上诉人西安佳洁物业管理有限公司支付截止2019年6月30日止的生活垃圾费119元。

四、驳回上诉人西安佳洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元，减半收取计25元，由上诉人西安佳洁物业管理有限公司与被上诉人马晓鹏各半承担。

二审案件受理费50元，由上诉人西安佳洁物业管理有限公司承担40元，被上诉人马晓鹏承担10元。

本判决为终审判决。

落款
审判长吴丽宁
审判员秦文强
审判员李谦
二〇二〇年三月三十日
书记员徐文晴
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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