住宅小区物业管理的特点和难点

住宅小区物业管理的特点和难点
摘要：住宅是供人类居住的人造空间。

住宅要具备人们在一定空间内吃、穿、住、用等起居功能和设施条件。

而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

目前，我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化，行业的管理也日趋成熟。

物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨，使其成为了与我国经济协调发展，与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业，它以经营为手段，以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的，成为我国城市管理的重要组成部分，也有其自身的特点。

但是，作为新生事物的物业管理行业，在发展进程中必将遇到诸多的困难和压力，管理中许多不尽人意的现象也会随处可见，暴露出了一系列的问题和矛盾，如房屋及附属设备、设施的维修养护，物业管理区域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务，还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或公共事业单位交涉，以及房屋的使用及出租的管理等。

为此，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须率先解放思想，转变观念，用科学、系统的管理理念创造企业个性品牌，创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度，这是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。

一、住宅小区的特点：
1.居住功能单一，相对封闭独立。

2.住宅小区居住的人多，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化。

3.住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化。

4.规划建设合理，配套设施齐全，居住方便。

加强住宅小区的管理，改革现行的管理体制，针对住宅小区产权多元化的客观实际，变各自为政的多家管理为统一管理，变单一的行政管理为多层次的综
合管理，大力发展社会化、专业化的物业管理模式，不断提高住宅小区的管理水平，更好地为业主生活和小区建设服务。

二、住宅小区物业管理的特点：
住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭,不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。

业主在物业小区内买了房子用于居住，这个房子对于业主来说便是一个家，家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。

业主一天内最起码有三分之一的时间是在小区内度过的，因此，业主对居住小区的要求便是舒适且能在紧张的工作之后放松下来。

正因为居住小区内的业主有了这样的要求，居住小区的物业公司就有了工作上的着重点。

要想做好住宅小区物业管理服务工作，应该明确这样的指导思想，而且住宅小区物业管理还带有相当的复杂性与其自身所具有的特点：
（一）、管理具有社会性
住宅小区是人们生活、居住的地方，是整个社会的一个组成部分，它的管理必然具有很强的社会性。

小区内居住着各行各业的人员，居住的人口结构十分复杂，产生社会化现象。

物业管理公司应争取住宅小区居民及社会
各方面力量的支持与帮助。

例如，生活小区的治安状况与整个社会的治安状况紧密相关，社会治安状况的大环境必然对小区的小环境产生巨大的影响，所以，在小区的治安管理工作中应加强与所在地公安部门的沟通。

为了做好住宅小区的物业管理工作，保证住宅小区内的公共秩序和全体居民的利益，住宅小区物业管理公司应制定一些物业管理规章制度，禁止居民有违背公共利益的住用行为。

为了让小区居民遵守这些制度，物业管理公司要采取寓管理于服务中，将物业管理的专业化管理服务与居民的自治管理相结合，要向住宅小区居民及社会各界做好宣传、沟通等工作，让小区居民自己制定业主公约，形成自我管理的约束机制，这样容易达到小区居民满意、政府满意、物业管理公司也满意的理想工作目的。

（二）管理具有统一性
住宅小区内部的各个组成部分形成一个整体，如果仍然采用传统的房屋管理模式进行管理，各自为政，其弊端显而易见。

因此，对小区内的保洁、绿化、安全保卫、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业主的房屋整修等进行统一的管理是现代小区物业管理的主要特点之一，既可保证有效成本的控制，又能提高综合服务质量，使业主直接享受到物业服务的成果。

（三）、管理强调服务性
住宅小区物业管理的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要，为居住在小区内的人们提供一个优美、安全、舒适、满意的居住环境。

物业管理企业应该强化服务意识，本着服务至上的宗旨，为居住在小区内的人们提供到位的服务。

从事住宅小区管理的物业管理公司通过向居住在小区内的人们提供优质的服务，达到管理的目的。

同时，不仅要提供物业管理服务委托合同范畴内的基本服务，还要结合小区内的特点、业主的需求提供有针对性的个性化服务。

（四）、管理具有复杂性
主要体现在居民的构成复杂，对物业管理服务内容和标准要求不一；房屋产权具有多元化的特点，使得管理难度增大；在住宅小区的物业管理实施过程中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事处等多个部门和单位，需要协调关系，明确职责；由于居民的收入水平和物业管理消费意识差别较大，目前住宅小区物业管理服务费用收缴工作难度较大，具有相当的复杂性。

（五）、管理追求艺术性
为了使住宅小区的环境幽雅、整洁美观，给居住在小区内的人们提供一个良好的生活、休息和学习的环境，物业管理公司应注意从艺术的角度对环境的管理加以美化。

例如，强化小区的绿化管理，使人们感受到大自然的魅力；加强小区内的整修管理，禁止私搭乱建，维护小区整体风貌的艺术性；加强小区内园林艺术小品的维护，美化人们的视觉，使居住在小区的人们始终感到心情舒畅等等。

三、住宅小区物业管理的指导思想：
1.服务至上，寓管理于服务之中。

2.人民城市人民建，人民城市人民管。

3.坚持统一领导与综合管理，产权与经营管理权相分离。

4.有偿使用，有偿服务，合理负担。

四、住宅小区物业管理的难点和问题：
物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。

当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。

根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。

主要有以下几个方面。

（一）、居民观念需转变
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。

（二）、硬件条件相对落后
旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。

随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。

（三）、产权形式多样
旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。

住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。

住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。

（四）、存在多头物业管理的现象
产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。

主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。

（五）、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。

根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。

资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

（六）、物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。

旧小区物业管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。

尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到30%左右。

（七）、管委会作用有待进一步发挥
实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。

如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。

业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。

（八）、社区管理与物业管理存在矛盾
社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。

有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。

有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。

五、针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：
1.加快、加强物业管理的立法工作
2.逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境
3.政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划
4.深化房改政策，在工资中增加物业消费部分
5.建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系
6.加强实施物业管理的正面宣传
7.处理好社区管理与物业管理的关系
8.确立物业管理公司是对小区物业实施物业管理的唯一性，改变多头管理的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业，一个小区应尽量安排一个物业管理公司。

六、住宅小区物业管理的目标：
住宅小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。

结合先进的现代计算机技术、现代控制技术建立一个整个小区的综合服务中心，为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境。

实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、具有二十一世纪的住宅小区物业管理。

七、结语：
住宅小区是市民生活的基本场所，是社区管理的基本单元，也是城市管理的重要组成部分。

而住宅小区物业管理即相当于物业管理中的企业资源计划，主要是用来追踪及协调与物业管理相关的人流和物流相关的所有信息，管理系统的使用者是信息的管理者，而不直接管理物业。

当今对于小区的物业管理已逐步从传统的物业管理模式转向了现代的信息管理模式。

但是许多小区由于技术，资金、操作经验等方面的不足，却是打着智能化信息管理的幌子。

实质上仍然停留在传统的物业管理阶段。

为加强住宅小区综合管理，落实和强化政府公共管理，提高市民居住生活质量，促进和谐社区、和谐社会建设。

目前，越来越多的住宅小区实施了物业管理，在构建和谐社会的时代背景下，物业管理企业凭借其服务社区、服务业主的行业特点，必将在建设和谐社区，保证已建成小区可持续发展方面发挥不可替代的作用。

八、参考文献：
1.刘增田、刑莉萍《物业管理基础》中央广播电视大学出版社2004年
2.邓宏乾《住宅小区物业管理》华中师范大学出版社2006年
3.李忠富《现代住宅管理》中国建筑工业出版社2002年
4.刘圣欢《物业管理概论》华中师范大学出版社1998年
5.谭善勇《物业管理理论与实务》机械工业出版社2001年。