不动产登记档案查询实践与思考

不动产登记档案查询实践与思考
闻杰
摘要：不动产登记档案查询对于不动产买卖，至关重要。

由于不同的不动产登记机构对不动产登记档案查询中某些概念的内涵或外延存在不同理解，时而会出现查询申请被拒、查询范围受限或超范围利用的现象。

文章针对不动产登记档案日常查询实践中遇到的局部复杂问题进行分析，提出了一些充分发挥物权登记公示作用的建议，旨在为进一步标准、便捷地开展不动产登记档案查询工作提供思路。

关键词：不动产登记；信息查询；数据共享；登记档案
一、背景
二、不动产登记档案查询现状及问题
1.《方法》假设干商榷
〔4〕《方法》明确规定，对于有意向的利害关系人而言，与受委托的律师相比，其可以查询的范围相对较小，律师能够查询“申请验证过程中被查询不动产权利主体名称，是否吻合登记簿的相应内容；不动产的具体形式；相应的查封登记情况，以及限制处分情况”。

但无论是普通的受托人还是律师，其查询权限均来自授权委托人的法律地位，此规定显然与相关上位法冲突。

另外，律师持法院调查令进行查询为受法院委托查询，应具有等同于法院的查询权利，不能等同于普通的委托查询。

3.不动产登记信息与政务信息资源共享程度有待提升
4.房产登记档案遗留问题尚待解决
5.优化营商环境背景下突破《方法》的需求迫切
2022年10月，国家出台了《优化营商环境条例》，在此背景下，局
部企业、群众查询相关不动产登记档案的需求十分迫切。

《方法》规定利
害关系人可以查询有利害关系的不动产登记结果，需提供相关证明材料。

有意向的利害关系人虽不需提供相关证明材料就可以查询不动产登记结果，但该登记结果为不包含权利人等重要信息的“简版”，往往无法满足这类
查询主体的查询需求。

6.不动产登记档案查询渠道有待拓展
三、完善不动产登记档案查询工作的对策建议
1.进一步修订完善《方法》
2.建立统一的不动产登记档案查询平台
3.加快推进政务信息资源大数据共享
在当前大数据时代背景下，按照国家政务信息资源相关标准要求，应
用最先进的技术手段，市信息中心可以发挥带头作用，创立一个政务信息
资源共享平台，市信息中心负责日常运行、管理，各政务部门负责编制各
自的政务信息资源目录、提供政务信息资源数据并进行日常维护，按履行
职责需求分配查询权限，无偿使用共享数据。

在使用共享信息时，各单位
必须做好身份识别工作，同时进一步提高平安管理水平，保证共享信息处
于平安状态。

4.开展房产登记档案专项清理工作
5.出台地方性法规
因《方法》尚未进一步修改完善，导致局部企业、群众突破《方法》
规定查询相关不动产登记档案没有法律法规支撑。

通过出台地方性法规补
充《方法》的方式，该問题即可迎刃而解。

2022年3月，北京市第十五届人民代表大会常务委员会通过了《北京市优化营商环境条例》，其中第四十五条明确规定了不动产登记的查询范围和查询主体，公开非住宅类不动产的权利人信息及相关地籍图。

2022年4月，上海市制定并公布了《上海市优化营商环境条例》，其中明确规定不管是单位还是个人，可以根据相应的规定查询非住宅类不动产权利人信息，也可以查询所需的地籍图信息。

两市均以地方性法规的形式明确并扩展了非住宅类不动产登记信息和地籍图查询内容。

该方法值得其他城市借鉴。