山东泰和华宇房地产集团有限公司、冯国婷等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

山东泰和华宇房地产集团有限公司、冯国婷等商品房预售合
同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院
【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院
【审结日期】2022.02.09
【案件字号】(2022)鲁07民终472号
【审理程序】二审
【审理法官】崔福涛孙涛王峰
【审理法官】崔福涛孙涛王峰
【文书类型】判决书
【当事人】山东泰和华宇房地产集团有限公司;冯国婷;王兵
【当事人】山东泰和华宇房地产集团有限公司冯国婷王兵
【当事人-个人】冯国婷王兵
【当事人-公司】山东泰和华宇房地产集团有限公司
【代理律师/律所】姜龙波山东商君律师事务所
【代理律师/律所】姜龙波山东商君律师事务所
【代理律师】姜龙波
【代理律所】山东商君律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】山东泰和华宇房地产集团有限公司
【被告】冯国婷;王兵
【本院观点】在本院组织的调查中，上诉人表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条规定，本案不开庭审理。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定反证谁主张、谁举证新证据诉讼请求开庭审理维持原判诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，在本院组织的调查中，上诉人表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条规定，本案不开庭审理。

关于违约责任问题，冯国婷、王兵与泰和房地产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》约定2017年12月31日应完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但直到2018年11月，涉案房屋才开通居民管道燃气，燃气未能在约定的时间达到交用标准，一审认定泰和房地产公司构成违约，并判决泰和房地产公司承担逾期开通管道燃气违约金，并无不当；泰和房地产公司于2019年6月14日才通知冯国婷、王兵提交办理不动产产权登记准备材料，应视为涉案房屋此时才具有办理不动产登记的条件，因商品房所有权证书未能在双方约定的房屋交付之日起一年内取得，且泰和房地产公司不能提交证据证实系因冯国婷、王兵不配合造成逾期办证，一审认定泰和房地产公司构成违约，并判决泰和房地产公司承担逾期办证违约责任，并无不当。

综上所述，泰和房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费159元，由上诉人山东泰和华宇房地产集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 12:42:02
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年10月17日，冯国婷、王兵与泰和房地产公司签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》一份，约定：冯国婷、王兵(买受人)购买泰和房地产公司(出卖人)玉泉苑.珺园4号楼2单元22层2202号房屋，总价款为487218元，付款方式为贷款支付，买受人应当于2017年10月14日前支付首付款147218元，余款贷款支付。

出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房相关设施设备交付条件：1、供水……；2、供电……；3、供暖……；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信……；6、有线电视……；7、宽带网络……。

其中第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。

第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。

(1)逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。

(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.015%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。

第二十条房屋登记：(一)双方同意共同向房屋交易机构及不动产登记经办机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。

(二)买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。

(三)因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息。

买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋产权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋
所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

2017年12月23日，泰和房地产公司为冯国婷、王兵出具了总价款为487218元的发票。

泰和房地产公司按合同约定于2017年12月31日前交付了房屋。

2018年11月17日居民管道燃气方能开通使用。

泰和房地产公司于2019年6月14日通知冯国婷、王兵等住户提交材料办理房屋产权登记手续。

【一审法院认为】一审法院认为，冯国婷、王兵与泰和房地产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。

合同约定2017年12月31日应完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但直到2018年11月，涉案房屋才开通居民管道燃气，燃气未能在约定的时间达到交用标准，泰和房地产公司的行为构成违约。

按合同约定，涉案房屋所有权证书应在双方约定的房屋交付之日2017年12月31日起一年(即2018年12月31日)内取得，泰和房地产公司于2019年6月14日才通知冯国婷、王兵提交办理不动产产权登记准备材料，应视为涉案房屋此时才具有办理不动产登记的条件，商品房所有权证书未能在双方约定的房屋交付之日起一年内取得，泰和房地产公司不能提交证据证实系因冯国婷、王兵不配合造成逾期办证，应视为泰和房地产公司违约。

综上，泰和房地产公司的行为构成违约，应承担违约责任。

双方争议焦点为违约金数额。

关于逾期交付使用燃气违约金的问题，因泰和房地产公司交付的房屋未按约达到燃气使用标准，属于交付瑕疵，存在违约行为，应当承担违约责任。

冯国婷、王兵主张按双方合同第十二条为依据计算违约金，因该条款系对商品房未按期交付如何承担违约责任的约定，冯国婷、王兵主张的燃气违约金并不当然适用该条款，双方对该违约金的计算方式约定不明，泰和房地产公司未按期开通居民管道燃气确实给冯国婷、王兵生活带来一定的不便，冯国婷、王兵主张泰和房地产公司承担逾期开通管道燃气违约金的数额为2000元，一审法院予以支持。

关于逾期办理房屋所有权证违约金，双方合同约定按全部房价款日万分之一的标准计算违约金，不违反法律规定，亦不超出冯国婷、王兵的已付购房款同期银行贷款利率损失，一审法院予以确认。

冯国
婷、王兵诉讼时效应从2018年12月31日起算，适用三年诉讼时效规定，而冯国婷、王兵向一审法院网上立案时间为2021年9月30日。

因合同约定按“日”为单位计算违约金数额，属继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，故2018年9月30日之前的违约金已过诉讼时效，违约金计算时段应为2018年9月30日起算至泰和房地产公司通知冯国婷、王兵办证之日即2019年6月14日，冯国婷、王兵主张以上违约时间共计254天，经计算，逾期办证违约金为12375元(487218元×254天×万分之一)。

上述两项违约金数额共计14375元。

综上，对冯国婷、王兵的诉讼请求，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：泰和房地产公司于本判决生效之日起十日内支付冯国婷、王兵违约金14375元。

案件受理费160元，减半收取计80元，由泰和房地产公司负担。

本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。

本院查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。

【二审上诉人诉称】泰和房地产公司上诉请求：撤销山东省寿光市人民法院(2021)鲁0783民初12220号民事判决书，依法改判违约金14375元不应由上诉人承担。

事实和理由：一审判决认定事实错误。

一审判决违约金14375元不应由上诉人承担。

合同二十条房屋登记：(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。

(二)因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房所有权证书的双方同意按照下列方式处理....。

本条第一款约定了办理房产证的工作由双方共同申请办理，不是上诉人一方的义务，不能将办理房产证的责任强加给上诉人一方。

第二款约定了因出卖人的原因，未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房所有权证书的处理方式，但并未约定商品房未能在交付之日起一年内取得所有权证的原因一定是出卖人。

根据“谁主张、谁举证”的原则，被上诉人作为买受人应提供因出卖人原因的证据。

一审判决在被上诉人未提供证据证明商品房未能在房屋交付之日起一年内取得所有权证书是因为作为出卖人的上诉人的原因的情况下，凭主观视为上诉人违约，与合同约定不符，违反证据规则。

综上所述，泰和房地产公司的
上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
山东泰和华宇房地产集团有限公司、冯国婷等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
山东省潍坊市中级人民法院
民事判决书
(2022)鲁07民终472号当事人上诉人(原审被告)：山东泰和华宇房地产集团有限公司，住所地：山东省寿光市圣城街道正阳路3228号。

法定代表人：王清汉，董事长。

委托诉讼代理人：姜龙波，山东商君律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：冯国婷。

被上诉人(原审原告)：王兵。

审理经过上诉人山东泰和华宇房地产集团有限公司(以下简称泰和房地产公司)因与被上诉人冯国婷、王兵商品房预售合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院(2021)鲁0783民初12220号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称泰和房地产公司上诉请求：撤销山东省寿光市人民法院(2021)鲁0783民初12220号民事判决书，依法改判违约金14375元不应由上诉人承担。

事实和理由：一审判决认定事实错误。

一审判决违约金14375元不应由上诉人承担。

合同二十条房屋登记：(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。

(二)因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房所有权证书的双方同意按照下列方式处理....。

本条第一款约定了办理房产证的工作由双方共同申请办理，不是上诉人一方的义务，不能将办理房产证的责任强加给上诉人一方。

第二款约定了因出卖人的原因，未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房所有权证书的处理方式，但并未约定商品房未能在交付之日起一年内取得所有权证的原因一定是出卖人。

根据“谁主张、谁举证”的原则，被上诉人作为买受人应提供因出卖人原因的证据。

一审判决在被上诉人未提供证据证明商品房未能在房屋交付之日起一年内取得所有权证书是因为作为出卖人的上诉人的原因的情况下，凭主观视为上诉人违约，与合同约定不符，违反证据规则。

二审被上诉人辩称冯国婷、王兵未提交书面答辩意见。

原告诉称冯国婷、王兵向一审法院起诉请求：1.依法判令泰和房地产公司支付冯国婷、王兵逾期交付使用燃气违约金2000元；2.依法判令泰和房地产公司支付冯国婷、王兵逾期办理房屋所有权转移登记违约金12375元；3.本案诉讼费由泰和房地产公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年10月17日，冯国婷、王兵与泰和房地产公司签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》一份，约定：冯国婷、王兵(买受人)购买泰和房地产公司(出卖人)玉泉苑.珺园4号楼2单元22层2202号房屋，总价款为487218元，付款方式为贷款支付，买受人应当于2017年10月14日前支付首付款147218元，余款贷款支付。

出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房相关设施设备交付条件：1、供水……；2、供电……；3、供暖……；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信……；6、有线电视……；7、宽带网络……。

其中第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。

第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时
间将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。

(1)逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。

(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.015%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。

第二十条房屋登记：(一)双方同意共同向房屋交易机构及不动产登记经办机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。

(二)买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。

(三)因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息。

买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋产权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

2017年12月23日，泰和房地产公司为冯国婷、王兵出具了总价款为487218元的发票。

泰和房地产公司按合同约定于2017年12月31日前交付了房屋。

2018年11月17日居民管道燃气方能开通使用。

泰和房地产公司于2019年6月14日通知冯国婷、王兵等住户提交材料办理房屋产权登记手续。

一审法院认为一审法院认为，冯国婷、王兵与泰和房地产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。

合同约定2017年12月31日应完成
室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但直到2018年11月，涉案房屋才开通居民管道燃气，燃气未能在约定的时间达到交用标准，泰和房地产公司的行为构成违约。

按合同约定，涉案房屋所有权证书应在双方约定的房屋交付之日2017年12月31日起一年(即2018年12月31日)内取得，泰和房地产公司于2019年6月14日才通知冯国婷、王兵提交办理不动产产权登记准备材料，应视为涉案房屋此时才具有办理不动产登记的条件，商品房所有权证书未能在双方约定的房屋交付之日起一年内取得，泰和房地产公司不能提交证据证实系因冯国婷、王兵不配合造成逾期办证，应视为泰和房地产公司违约。

综上，泰和房地产公司的行为构成违约，应承担违约责任。

双方争议焦点为违约金数额。

关于逾期交付使用燃气违约金的问题，因泰和房地产公司交付的房屋未按约达到燃气使用标准，属于交付瑕疵，存在违约行为，应当承担违约责任。

冯国婷、王兵主张按双方合同第十二条为依据计算违约金，因该条款系对商品房未按期交付如何承担违约责任的约定，冯国婷、王兵主张的燃气违约金并不当然适用该条款，双方对该违约金的计算方式约定不明，泰和房地产公司未按期开通居民管道燃气确实给冯国婷、王兵生活带来一定的不便，冯国婷、王兵主张泰和房地产公司承担逾期开通管道燃气违约金的数额为2000元，一审法院予以支持。

关于逾期办理房屋所有权证违约金，双方合同约定按全部房价款日万分之一的标准计算违约金，不违反法律规定，亦不超出冯国婷、王兵的已付购房款同期银行贷款利率损失，一审法院予以确认。

冯国婷、王兵诉讼时效应从2018年12月31日起算，适用三年诉讼时效规定，而冯国婷、王兵向一审法院网上立案时间为2021年9月30日。

因合同约定按“日”为单位计算违约金数额，属继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，故2018年9月30日之前的违约金已过诉讼时效，违约金计算时段应为2018年9月30日起算至泰和房地产公司通知冯国婷、王兵办证之日即2019年6月14日，冯国婷、王兵主张以上违约时间共计254天，经计算，逾期办证违约金为12375元(487218元
×254天×万分之一)。

上述两项违约金数额共计14375元。

综上，对冯国婷、王兵的诉讼请求，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：泰和房地产公司于本判决生效之日起十日内支付冯国婷、王兵违约金14375元。

案件受理费160元，减半收取计80元，由泰和房地产公司负担。

本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。

本院查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。

本院认为本院认为，在本院组织的调查中，上诉人表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条规定，本案不开庭审理。

关于违约责任问题，冯国婷、王兵与泰和房地产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》约定2017年12月31日应完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但直到2018年11月，涉案房屋才开通居民管道燃气，燃气未能在约定的时间达到交用标准，一审认定泰和房地产公司构成违约，并判决泰和房地产公司承担逾期开通管道燃气违约金，并无不当；泰和房地产公司于2019年6月14日才通知冯国婷、王兵提交办理不动产产权登记准备材料，应视为涉案房屋此时才具有办理不动产登记的条件，因商品房所有权证书未能在双方约定的房屋交付之日起一年内取得，且泰和房地产公司不能提交证据证实系因冯国婷、王兵不配合造成逾期办证，一审认定泰和房地产公司构成违约，并判决泰和房地产公司承担逾期办证违约责任，并无不当。

综上所述，泰和房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费159元，由上诉人山东泰和华宇房地产集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长崔福涛
审判员孙涛
审判员王峰
二〇二二年二月九日
书记员郑伟
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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