工商管理毕业论文《浅谈当前房地产市场发展状况对银行业的影响》

浅谈当前房地产市场发展状况对银行业的影响
【摘要】近年来，我国房地产行业发展迅猛，而在房地产市场的发展过程中，银行业起到
了重要的推动作用。

在房地产开发投资的贷款中，银行业的投入所占的比重是相当大的。

迄今为止，银行个人住房贷款增长非常迅速。

而分析目前银行房地产信贷的操作方式，似乎已经很好的控制了贷款风险。

但这是基本的市场需求，一旦房地产结构失衡，导致资金链断裂，就会给银行业带来一定的风险。

所以，分析当前房地产市场发展状况对银行业的影响，是非常必要的。

【关键词】房地产市场；现状；结构性失衡；银行业；影响
在当前形势下，面对房地产信贷市场，银行业有着非常激烈的竞争，尤其是近年来，各家银行战略转型的重点，都是发展个人住房贷款业务。

为了进一步促进个人住房贷款业务的
发展，各家银行都开始配置优质的房地产信贷资源。

中国建行凭借其传统的优势，对房地产信贷业务开办规模最大、时间最早，在市场的优势最强、所占份额也是最大。

而在近年来，农业银行在房地产信贷业务中，效益最好、资产结构也是最佳，有着非常迅猛的增长态势。

而在调整业务板块后，中国工商银行和中国银行在房地产信贷业务中，后发优势和业务竞争力也可大大增强。

凭借灵活的激励机制，民生银行等股份制商业银行对优质客户的营销能力大大提高，自从中国加入WTO之后，各个外资银行的加入，使我国银行业市场的竞争也开始日益加剧。

一、目前房地产市场现状
自08年以来，国内的房地产业发展势头旺盛。

随着工业化程度加深，城市化进程加快，商用民用地产需求保持高速的增长，此为天时。

房地产行业的大发展，总体上对我国经济起到了推动作用。

总体分析，我国房地产发展态势良好。

不仅进一步加大了结构调整趋势，同时市场差异化特征也非常显著。

当还需要进一步的完善房地产市场，这主要有以下四个方面的表现：一是房地产市场仍然有着非常旺盛的需求；二是将较大幅度的改善房地产市场的供给和投资结构；三是房价总体涨幅将会下稳回落，同时会对是对市场的价格走势进行细化；三是二、三线城市和中西部地区，会基本形成稳定的发展态势，并在全国范围内形成波浪式的扩展格局[1]。

2010年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。

深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2010年四季度开始下调。

其中深圳房价在2010年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2011年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2010年初的水平，与2010年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。

广州也出现了类似的情况，2011年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2010年10月相比，下跌了19.5%。

北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。

二、当前房地产发展现状对银行业的影响
当前房地产发展现状对银行业而言，是机遇与挑战并存
（一）所带来的机遇
1.促进了银行业务持续健康发展
根据我国《全面建设小康社会居住目标》，为了真正实现全国城镇人均住房在2010年达到30平方米的目标，我国房地产会有较大的发展空间。

国有四大商业银行银行中，地产行业的借贷已经成为最大的业务来源，这为银行业进一步扩展房地产金融业务，提供了发展的空间。

目前国家已经开始宏观调控房地产市场，消除不良借贷，优化房地产行业的融资结构，更能极大的促进了房地产金融业务健康和持续的发展。

2010年，上海银监局曾经发布的一份针对上海银行业的调查结果显示，在沪的银行业金融机构对经济增长信心回升，对经营预期谨慎乐观。

参与调查的银行普遍认为，2010年
房地产信贷将平稳发展，而银行的房地产信贷政策也将趋于谨慎。

其中，认为银行对房地产信贷将“有选择地支持”和“逐步收缩”的比例分别上升0.98个、2.34个百分点。

调查结果还显示，银行对各类有效信贷需求的支持程度明显上升。

在银行业经营状况和盈利能力问题上，参与此次调查的银行普遍持谨慎乐观态度，对经营状况和盈利能力的评价稳中趋升。

2.有利于优化银行业业务结构
随着信贷和土地政策的收紧，会对银行业房地产客户结构的优化，起到一定的促进作用，沿海及内地的大城市地产建设项目已经开始收缩，而二、三线城市和中西部的发展，则会着力扶持，会进一步拓展银行业务，使区域发展空间增加，在政府的支持和引导下，满足了以普通住宅为主的自住性需求。

3.有利于银行业化解和防范信贷风险
国家调控政策对房地产企业的贷款条件作出了明文规定，同时增加了新的贷款管理要求，并建立稳健经营的长效机制，加强了银行业的风险防范意识。

同时一些量化指标的规定，使管理的可操作性和科学性增强，利于银行业对政策准确和清晰的把握。

而房地产行业不断增强的信息透明度，给予商业银行调整信贷政策的空间和机遇，商业利于商业银行对项目销售情况进行实时的监控。

（二）面临的挑战
1.依然存在着政策风险
由于我国目前还是政府主导市场，房地产行业的各个领域都受到政府监督，缺少自由竞争的环境，国家政策依然对房地产行业的发展起着决定作用。

所以房地产市场的发展由于今后的政策取向还存在很不确定性，这样就进一步加大了银行业的信贷业务风险及对客户、项目和市场的判定难度。

国家时紧时松的信贷政策导致地产行业依然存在着难以预料的风险。

2.仍然存在着局部地区房地产市场风险仍将存在
新一届政府上台后，国家的房地产扶持政策开始想中西部地区和中小城市倾斜，但由于这些地区经济水平的滞后，导致消费能力相比经济发达的沿海及大中城市，仍处于低水平，所以局部地区的房地产市场存在各种各样的风险。

首先，仍然存在着具备地区楼盘销售不出去及销售进度缓慢的可能性，其次，部分中小房地产开发企业在宏观调控背景下，会有较高的负债率及较弱的综合实力，会使资金链条出现断裂的风险。

再次，控制拆迁规模和调整土地使用权及供应方式，都会影响到土地储备信贷。

3.不断加速的市场差异化，会要求银行业房地产信贷有较高的管理水平
不同地域，不同经济发展水平的市场，对房地产需求的不尽相同。

因此，同一区域层次范围内的不同产品及不同区域范围内的同一种产品市场，都是房地产市场差异性的体现。

这就要求银行业应根据市场的差异化特征，科学评估，因地制宜，对房地产信贷政策进一步细化，科学的制定差异化政策。

4.剧烈的同业竞争，对银行业服务和管理所提出的要求也越来越高
由于目前逐步加强的金融调控政策，使企业发展中，实力和资金的重要性日益彰显。

这一方面加剧了银行业在项目和优质客户上的竞争。

另一方面，由于一些房地产企业不符合
监管条件，便开始寻找其他途径来获取资金，这样势必会影响到银行业的有效信贷，这就要求银行业为了进一步拓展业务，需要在服务、品种和信贷流程上，制定相应的政策[2]。

三、我国银行业对房地产金融业务的发展策略
（一）加强对相关政策的研究及对房产市场的分析
为了进一步促进房地产业的健康发展，我国银行业应对房地产调控政策正确的解读，对于房地产业有较强的地域性，银行业应积极联系和沟通当地政府部门，对当地即将出台和已经已经出台的各项关于建设、规划、土地及政府计划方面的政策措施及实施细则重点关注和分析[3]。

同时，地房地产市场的各项政策、运行特点和供求状况对银行业房地产信贷业务的影响进行认真分析，通过研究区域性市场，提高判断业务发展环境的能力，以提供科学的依据，作出正确的业务决策。

（二）实施科学的投放和贷款，使经济资本对风险资产的约束力增强
监管部门的资本充足率应作为银行业的导向，使资本对风险资产的约束得到强化。

其核心是经济资本分配，有效配置房地产金融业务的各项风险，需依据各项指标，包括房地产行业风险限额，自身资产负债结构状况，对全年房地产信贷业务的发展规模进行合理的确定，同时对房地产市场情况、银行业务发展状况，项目储备及客户情况充分了解，合理和科学的制定房地产对公信贷业务的发展计划，调整银行新增控制目标，为了规避全年业务的大起大落，需计划管理和分类排序各个项目，对信贷资源合理配置，同时对投放节奏科学把握，切实做到有效控制投放的规模和时间[4]。

（三）细分客户，有效调整客户结构
银行业应对客户进行细分，需依据各类业务的不同特点，对客户的退出和准入标准进行合理的和科学的制定。

一方面，要严格把关客户准入标准，对客户信贷管理和信贷营销进行规范，控制好前移风险关口。

而在开发房地产贷款业务方面，应对那些有良好的经营业绩、较强的综合实力、良好的信誉及较高资质等级的房地产企业进行重点扶植。

（四）调整区域结构，关注区域变化
应依据我国房地产市场特点及经济状况，重点扶植包括渤海地区、长三角和珠三角地区，特别是那些地区中心城市，房价增长稳定、具有后发优势，具有规范的市场秩序，同时对那些有较大波动幅度和较高房价的城市应审慎投向，同时对于那些有较为混乱的房地产市场秩序，有较快的房价上涨速度及过热的房地产投资的地区，应严格控制。

同时，还应加大对二、三线城市及中西部地区的市场份额及支持力度[5]。

（五）区别对待，实施差异化管理和服务策略
为了能有效的调整区域结构、项目和客户，银行业应加强信贷的管理和服务，重点应做
好以下几个方面：一是建立业务流程绿色通道、优先受理那些重点支持的项目、客户和区域，可使信贷准入审核期限适度延长；二是建立担保机制，制定差别化定价，可适度优惠那些重点扶持的项目、客户和区域的贷款利率。

并可使担保条件适度降低；三是建立差别化的客户服务团队，为客户提供便利及时的服务；四是建立合理的资源配置机制，要具有一定的差别化，并在营销费用和信贷规模上，重点倾斜那些重点支持的项目、客户和区域。

（六）加强风险意识，实施风险动态监督
目前，以金融借贷业务为依托的房地产行业依然是高风险行业，商业银行应加强对于借贷风险的管理，从内部予以控制，提高风险意识，全面打压不良借贷，严格保证借贷质量，实现整体资产的优质。

商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。

要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。

其次，加强防范信用风险，提高对客户的信用风险评估能力。

积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算，提高客户评价和额度授信工作质量。

四、结论
从2010年开始，政府出台了新一轮的房地产调控政策，一是严厉打击房地产行业的乱投资和投机行为，控制房价上升，预防地产泡沫进一步扩大；二是在预防的基础上，加大政府监督，通过行政和金融等手段进行调控，优化房地产行业投资结构和投资规模，保持房地产行业的持续健康稳定发展。

这对国有商业银行来说，既是机遇，也存在挑战。

在进一步吸纳房地产行业的借贷业务以促进自身发展的同时，也要根据国内经济发展的需要，控制投资，逐步挤压泡沫经济。

目前，我国正处于新一轮的经济发展周期，为了更好的拉动地方经济，将促进房地产发展作为重要的力量。

而需求旺盛，投资规模不断膨胀，在一定程度上，使房地产建筑材料和土地价格因素不断上涨，导致房地产泡沫的存在，对银行业房地产信贷带来了很大的风险。

本文通过分析房地产市场的现状及对银行业带来的挑战和机遇，指出了当前房地产信贷存在的种种风险，针对问题，提出了加强银行业信贷风险防范的应对和管理措施，以供借鉴和参考。

【参考文献】
[1] 柳锦铭. 金融危机背景下的银行房地产信贷风险研究[J]. 市场周刊(理论研究). 2010(06) [7] 麻伟亮. 我看房地产泡沫[J]. 经济论坛. 2006(06)
[2] 曹东明. 房地产业信贷风险的防范与化解[J]. 中共福建省委党校学报. 2005(06)
[3] 杨帆. 对我国房价与租金出现背离现象的思考[J]. 金融经济. 2006(20)
[4] 杨粉林. 试论我国商业银行房地产信贷风险[J]. 硅谷. 2009(16)。