高洪文与上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

高洪文与上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司物业服
务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2020.03.31
【案件字号】(2020)鲁01民终1525号
【审理程序】二审
【审理法官】马立营何菊红李逢春
【审理法官】马立营何菊红李逢春
【文书类型】判决书
【当事人】高洪文;上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司
【当事人】高洪文上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司
【当事人-个人】高洪文
【当事人-公司】上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】高洪文
【被告】上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司
【本院观点】其不能证实本案欠费期间的物业服务情况，本院不予采信。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

科瑞物业公司在提供物业服务过程中，存在卫生清理及设施维护不及时等瑕疵，故对科瑞物业公司的滞纳金请求，不应予以支持。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定当事人的陈述证明诉讼请求
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

故本案中科瑞物业公司与绿地集团山东置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对高洪文产生约束力。

高洪文系绿地新城小区的业主，其在入住小区时，签署了《承诺书》，该承诺书涉及的《业户手册》及《临时管理规约》内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应当按照承诺书承诺的内容履行。

故一审法院判令高洪文向科瑞物业公司支付2016年1月1日至2019年8月31日的物业费12313.66元并无不当。

对于高洪文提出的科瑞物业公司服务有瑕疵的问题，根据本案各方当事人提供的证据，结合当事人的陈述，本院认为，科瑞物业公司在提供物业服务过程中，存在卫生清理及设施维护不及时等瑕疵，故对科瑞物业公司的滞纳金请求，不应予以支持。

综上所述，高洪文的上诉请求部分成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1878号民事判决第一项及案件受理费的负担；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1878号民事判决第二项；三、驳回上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。

二审案件受理费300元，由上诉人高洪文负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 23:57:13
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年，科瑞物业公司与绿地集团山东置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由科瑞物业公司向绿地新城小区提供物业管理服务，科瑞物业公司提供物业服务的受益人为该物业管理区域的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向科瑞物业支付物业管理费，每月每平方米1.60元；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三承担违约金；双方还约定了详细的服务内容和质量标准，以及其它事项。

上述合同签订后至今，科瑞物业公司即向该物业管理区域提供了物业服务。

期间，因科瑞物业公司物业服务质量较好，被有关机关和机构授予2015-2018市级卫生先进单位和济南市物业管理优秀住宅小区之荣誉。

高洪文系上述物业服务区域内的绿地新城卢浮公馆商铺业主，其房屋建筑面积为174.91平方米。

2016年1月前，高洪文按上述合同约定标准向科瑞物业公司缴纳了物业服务费用。

但2016年1月至2019年8月的服务费用，经科瑞物业公司多方催要，高洪文至今未付。

【一审法院认为】一审法院认为，绿地集团山东置业有限公司与科瑞物业公司于2012年签订的《前期物业服务合同》合法有效。

高洪文系该物业服务区域内的业主，其享有该合同中业主的权利并应该承担业主方义务，包括缴纳物业服务费的义务。

高洪文现拖欠科瑞物业公司服务费，显属违约，应承担民事责任。

科瑞物业公司要求高洪文支付相关费用，合法有据，一审法院予以支持。

科瑞物业公司要求的滞纳金远低于按合同约定计算的金额，一审法院酌情予以部分支持。

本案中，高洪文未交纳自2016年1月1日至2019年8月31日期间的物业费(此期间其仍然接受着物业服务)，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，因此其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。

此外高洪文辩称的房屋质量问题及车位违约金，因与本案非系同一法律关系，可另向相关权利人积极主张权利。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规
定，判决：一、高洪文于判决生效之日起十日内向上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付2016年1月1日至2019年8月31日的物业费12313.66元；二、高洪文于判决生效之日起10日内向上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付违约金3000元。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费300元，由上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司负担75元，由高洪文负担225元。

二审中，科瑞物业公司提交卫生清理照片3张、消防栓玻璃更换照片2张、车位修理照片2张，证明小区环境、消防拴、车位漏油问题科瑞物业公司已经处理。

高洪文对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。

对于该证据，本院认为，其不能证实本案欠费期间的物业服务情况，本院不予采信。

一审认定的事实属实，本院予以确认。

【二审上诉人诉称】高洪文上诉请求：1.撤销一审判决书，依法驳回科瑞物业公司的诉讼请求；2.诉讼费等相关费用由科瑞物业公司承担。

事实和理由：一审法院认定事实错误。

双方并未签订任何合同，高洪文所知是开发商上海绿地集团山东置业有限公司为高洪文服务，并且相关物业费也是因开发商延迟交付车位产生的违约费折抵物业费。

科瑞物业公司与开发商签订的协议应当约束的是科瑞物业公司与上海绿地集团山东置业有限公司，二者的合同与高洪文无关联。

利用2012年签订的《前期物业服务合同》来嫁接法律关系制造连接点约束高洪文，显然牵强，不应当成立。

二、科瑞物业公司未尽到应尽义务，不构成事实服务关系。

1.房屋漏水多次协商解决，上海绿地集团山东置业有限公司和科瑞物业公司没有人出面解决，还互相推诿，致使过了房屋保质期。

2.业主居住环境脏、乱、差，电梯、楼道长期脏乱，无人打理。

例如业主门口消防箱上的一块坏了，过了半年多，甚至至今未更换处理。

3.车辆被机械车位上的油管腐蚀，原本一个螺丝或铁丝就能解决的事无人处理负责，多次沟通无果。

三、一审法院适用法律错误。

双方未签订任何合同，也不存在事实法律关系，所以不应当适用一审法院判决时的法律依据。

综上所述，高洪文的上诉请求部分成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
高洪文与上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
山东省济南市中级人民法院
民事判决书
(2020)鲁01民终1525号当事人上诉人（原审被告）：高洪文。

委托诉讼代理人：李仁弟，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。

负责人：周波，总经理。

委托诉讼代理人：李程。

审理经过上诉人高洪文因与被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1878号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称高洪文上诉请求：1.撤销一审判决书，依法驳回科瑞物业公司的诉讼请求；2.诉讼费等相关费用由科瑞物业公司承担。

事实和理由：一审法院认定事实错误。

双方并未签订任何合同，高洪文所知是开发商上海绿地集团山东置业有限公司为高洪文服务，并且相关物业费也是因开发商延迟交付车位产生的违约费折抵物业费。

科瑞物业公司与开发商签订的协议应当约束的是科瑞物业公司与上海绿地集团山东置业有限公司，二者的合同与高洪文无关联。

利用2012年签订的《前期物业服务合同》来嫁接
法律关系制造连接点约束高洪文，显然牵强，不应当成立。

二、科瑞物业公司未尽到应尽义务，不构成事实服务关系。

1.房屋漏水多次协商解决，上海绿地集团山东置业有限公司和科瑞物业公司没有人出面解决，还互相推诿，致使过了房屋保质期。

2.业主居住环境脏、乱、差，电梯、楼道长期脏乱，无人打理。

例如业主门口消防箱上的一块坏了，过了半年多，甚至至今未更换处理。

3.车辆被机械车位上的油管腐蚀，原本一个螺丝或铁丝就能解决的事无人处理负责，多次沟通无果。

三、一审法院适用法律错误。

双方未签订任何合同，也不存在事实法律关系，所以不应当适用一审法院判决时的法律依据。

二审被上诉人辩称科瑞物业公司辩称,关于高洪文所称房屋漏水问题已多次协商解决，一直在协调。

质保期内漏水是由开发商处理，科瑞物业公司已联系。

关于业主说环境脏乱差部分，科瑞物业公司在2014年是济南市优秀管理企业，都是按照合同打扫处理的。

从小区交付到现在已有8年的时间，确实有部分设施已经老旧，但已经更换。

漏油问题已处理并已解决完。

原告诉称科瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.判令高洪文支付科瑞物业公司物业管理费13435.39元、滞纳金6564.72元；2.判令高洪文承担本案诉讼费。

一审法院查明一审法院认定事实：2012年，科瑞物业公司与绿地集团山东置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由科瑞物业公司向绿地新城小区提供物业管理服务，科瑞物业公司提供物业服务的受益人为该物业管理区域的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向科瑞物业支付物业管理费，每月每平方米1.60元；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三承担违约金；双方还约定了详细的服务内容和质量标准，以及其它事项。

上述合同签订后至今，科瑞物业公司即向该物业管理区域提供了物业服务。

期间，因科瑞物业公司物业服务质量较好，被有关机关和机构授予2015-2018市级卫生先进单位和济南市物业管理优秀住
宅小区之荣誉。

高洪文系上述物业服务区域内的绿地新城卢浮公馆商铺业主，其房屋建筑面积为174.91平方米。

2016年1月前，高洪文按上述合同约定标准向科瑞物业公司缴纳了物业服务费用。

但2016年1月至2019年8月的服务费用，经科瑞物业公司多方催要，高洪文至今未付。

一审法院认为一审法院认为，绿地集团山东置业有限公司与科瑞物业公司于2012年签订的《前期物业服务合同》合法有效。

高洪文系该物业服务区域内的业主，其享有该合同中业主的权利并应该承担业主方义务，包括缴纳物业服务费的义务。

高洪文现拖欠科瑞物业公司服务费，显属违约，应承担民事责任。

科瑞物业公司要求高洪文支付相关费用，合法有据，一审法院予以支持。

科瑞物业公司要求的滞纳金远低于按合同约定计算的金额，一审法院酌情予以部分支持。

本案中，高洪文未交纳自2016年1月1日至2019年8月31日期间的物业费(此期间其仍然接受着物业服务)，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，因此其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。

此外高洪文辩称的房屋质量问题及车位违约金，因与本案非系同一法律关系，可另向相关权利人积极主张权利。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、高洪文于判决生效之日起十日内向上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付2016年1月1日至2019年8月31日的物业费12313.66元；二、高洪文于判决生效之日起10日内向上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付违约金3000元。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费300元，由上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司负担75元，由高洪文负担225元。

二审中，科瑞物业公司提交卫生清理照片3张、消防栓玻璃更换照片2张、车位
修理照片2张，证明小区环境、消防拴、车位漏油问题科瑞物业公司已经处理。

高洪文对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。

对于该证据，本院认为，其不能证实本案欠费期间的物业服务情况，本院不予采信。

一审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

故本案中科瑞物业公司与绿地集团山东置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对高洪文产生约束力。

高洪文系绿地新城小区的业主，其在入住小区时，签署了《承诺书》，该承诺书涉及的《业户手册》及《临时管理规约》内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应当按照承诺书承诺的内容履行。

故一审法院判令高洪文向科瑞物业公司支付2016年1月1日至2019年8月31日的物业费12313.66元并无不当。

对于高洪文提出的科瑞物业公司服务有瑕疵的问题，根据本案各方当事人提供的证据，结合当事人的陈述，本院认为，科瑞物业公司在提供物业服务过程中，存在卫生清理及设施维护不及时等瑕疵，故对科瑞物业公司的滞纳金请求，不应予以支持。

综上所述，高洪文的上诉请求部分成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
裁判结果一、维持济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1878号民事判决第一项及案件受理费的负担；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1878号民事判决第二项；
三、驳回上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。

二审案件受理费300元，由上诉人高洪文负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长马立营
审判员何菊红
审判员李逢春
二〇二〇年三月三十一日
书记员邢春艳
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。