房地产法学第十章 房地产纠纷的处理

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（二）行政复议申请的受理 房地产行政复议机关应当在收到行政复议申请 后５日内进行审查，及时作出受理或不受理的决定 。对不符合行政复议法规定的行政复议申请，决定 不予受理，并书面告知申请人。对符合行政复议法 规定，但不属于房地产行政复议机关受理的行政复 议申请，应当告知申请人向有关行政复议机关提出 。但是县级地方人民政府接受属于其他行政复议机 关受理的房地产行政复议申请的，应当自接到该行 政复议申请之日起７日内，转送有关行政复议机关 ，并告知申请人。
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（四）国内房地产纠纷和涉外房地产纠纷 根据发生纠纷的法律关系是否具有涉外因素， 房地产纠纷可分为国内房地产纠纷和涉外房地产纠 纷。 １．国内房地产纠纷 国内房地产纠纷是指发生纠纷的房地产法律关 系不具有涉外因素。该法律关系的三要素（即主体 、客体、内容），不直接涉及外国或我国的港澳台 地区。在处理这类纠纷时，只适用我国法律。 ２．涉外房地产纠纷 涉外房地产纠纷指发生纠纷的房地产法律关系 的三要素中至少有一个因素直接涉及外国或我国港 澳台地区。在处理涉外房地产纠纷时，主要适用不9 动产所在地法律。
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二 房地产纠纷的仲裁机构 我国有权对房地产纠纷进行仲裁的仲裁机构有 两类：其一，各地设立的仲裁委员会。该仲裁委员 会受理我国平等主体的自然人、法人和其他组织之 间发生的房地产纠纷。其二，中国国际经济贸易仲 裁委员会。该仲裁委员会是由中国国际商会设立， 只受理涉外房地产民事纠纷。
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三 房地产纠纷的仲裁程序 （一）申请和受理 仲裁申请是仲裁程序发生的前提。当事人申请 仲裁应当符合下列条件： （１）有仲裁协议。仲裁协议是指双方当事人 意思表示一致，自愿将彼此之间可能发生或已经发 生的争议提请仲裁机构裁决的协议。仲裁协议独立 存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响 仲裁协议的效力。 （２）有具体的仲裁请求和事实、理由。 （３）属于仲裁委员会的受理范围。当事人申 请仲裁，应当向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申 请书及副本。
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房地产纠纷的仲裁活动应遵循以下原则： （１）自愿原则。当事人采取仲裁的方式来解 决房地产纠纷，应当双方当事人事前或事后自愿达 成仲裁协议。 （２）一裁终局原则。当事人一旦选择仲裁方 式来解决房地产纠纷，一般情况下不得就该房地产 纠纷向法院提起诉讼。 （３）当事人协议管辖的原则。仲裁不受级别 管辖或地域管辖的限制，由双方当事人自愿协商选 定仲裁委员会。 （４）诉讼法原则。仲裁是一种准司法活动， 应当遵循诉讼法的一些原则。
第十章
第一节
房地产纠纷的处理
房地产纠纷概述
一 房地产纠纷的概念 房地产纠纷是指平等民事主体相互之间及其 与房地产管理机关之间有关土地和房屋权利、义 务的争议。平等的民事主体包括自然人、法人和 其他组织等。可见，房地产纠纷是发生在平等民 事主体之间及其与房地产管理机关之间，涉及房 地产的所有权、使用权、经营权、管理权和买卖 、租赁等财产权益的争议。
二 房地产行政复议的受案范围 公民、法人和其他组织对房地产行政管理机关 在行使管理职权时，作出的具体行政行为不服，有 权向其上级机关申请复议。根据我国《行政复议法 》第６条规定，相对人可以向上级行政机关申请复 议的具体行政行为包括： （１）认为符合法定条件，申请房地产行政机 关颁发房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规 划许可证、房屋拆迁许可证、建设用地许可证、商 品房预售许可证等证书，或者申请行政机关审批、 登记有关事项，行政机关没有依法办理的；
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房地产行政复议与房地产行政诉讼相比具有以 下特点： （１）被申请人是房地产行政管理机关，对方 当事人是行政相对人； （２）房地产行政复议的客体是房地产行政管 理机关在进行行政管理中发生的具体行政行为以及 作为其依据的某些规定； （３）房地产行政复议是作出具体行政行为的 行政机关的上一级机关，根据相对人的请求，对该 具体行政行为进行复核审查并作出的一种具体行政 行为； （４）复议机关在审理复议案件时，不适用调 14 解。
（五）当前房地产案件和历史遗留房地产案件 由于房地产纠纷发生的时间不同，具体以２０ 世纪７０年代末、８０年代初落实房地产政策为界 。在该时间界线之后的属于当前房地产案件，这类 案件应按照现行法律、法规的有关规定来处理。在 该时间界线以前的属于历史遗留房地产案件，这类 案件应按照国家政策来处理。
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第二节
房地产行政复议
一 房地产行政复议的概述 房地产行政复议是指当事人不服房地产行政机 关的行政处罚或处理决定等具体行政行为，依法申 请上级行政机关重新处理，由上级行政机关依法重 新对房地产纠纷案件进行复核审查并作出决定的行 政活动。行政复议具有行政监督性和补救性，是为 了防止和纠正违法的或者不当的具体行政行为，保 护公民、法人和其他组织的合法权益，保障和监督 行政机关依法行使职权。
（五）行政复议决定的履行 被申请人应当履行行政复议决定。被申请人不 履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的，行 政复议机关或者有关上级行政机关应当责令其限期 履行。如申请人逾期不起诉又不履行行政复议决定 的，或者不履行最终裁决的行政复议决定的，根据 具体情况予以处分。 四 行政赔偿 申请人在申请行政复议时可以一并提出行政赔 偿请求，对符合国家赔偿法应当给予赔偿的，房地 产行政复议机关在决定撤销、变更具体行政行为或 者确认具体行政行为违法时，应当同时决定被申请 21 人依法给予赔偿。
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２．房地产债权纠纷 房地产债权纠纷是指民事主体因对房地产及其 有关权益进行交换协作而发生的纠纷。如土地使用 权出让、转让合同纠纷，房屋买卖合同纠纷，房屋 租赁合同纠纷。值得注意的是，在实践中，房地产 民事纠纷并非单纯的一种民事法律关系。在大量的 房地产民事纠纷中，既有物权法律关系，又有债权 法律关系，只是其中物权或债权所处地位的主次不 同。
三 房地产行政复议的程序 （一）行政复议申请的提出 公民、法人或者其他组织认为房地产行政机关 的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该 具体行政行为之日起６０日内（但是法律规定的申 请期限超过６０日的除外），向有管辖权的房地产 复议机关提出行政复议申请，提交复议申请书。如 果因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限 的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。
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２．房地产行政纠纷 房地产行政纠纷是指房地产行政管理机关在进 行管理过程中与管理对象发生的纠纷。房地产行政 纠纷又包括以下两种情况：其一，房地产管理机关 实施管理行为而发生的纠纷。这类纠纷主要是房地 产管理机关对被管理者进行行政处罚引起的争议， 如房地产行政管理机关认为被处罚人非法占用使用 土地而给予处罚，被处罚人不服处罚而引起的争议 。其二，房地产机关不作为而引起的争议，如当事 人向房地产管理机关申请颁发土地使用权证、建设 工程规划许可证、建设施工许可证而遭拒绝，房地 产机关对当事人用地申请不予答复，对房地产产权 权属纠纷或侵权行为不作处理等引起的纠纷。
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（二）保护公民住宅利益优先原则 我国公民住宅利益既受房地产法保护，也受宪 法的保护。公民住宅权益不仅是私权利，还是宪法 性权利。从这一层面上来看，公民的住宅权益比一 般财产权益更为重要。同时，公民住宅利益还是社 会利益。一个文明、现代的社会，不会造成因解决 房地产纠纷而导致公民无家可归的局面。因此，公 民住宅利益应受到法律的优先保护。
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（三）复议案件的审理 房地产行政复议原则上实行书面复议制度，但 是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作 的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查 情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。 （１）被申请人认为需要停止执行的； （２）行政复议机关认为需要停止执行的； （３）申请人申请停止执行，行政复议机关认 为其要求合理因房屋所有权的归 属而发生的纠纷。在经济生活中存在相当的房屋产 权纠纷，如因产权人死亡、离婚、共有财产分割而 发生的房屋纠纷；因非法占有、使用他人房屋而产 生的产权纠纷；因损坏他人房屋而产生的产权纠纷 。 （２）房屋转让纠纷，是指民事主体之间因房 屋买卖、抵押、赠与、继承等基于所有权变更而发 生的纠纷。如商品房买卖纠纷、商品房预售纠纷、 房屋继承纠纷等。 （３）房屋租赁纠纷，是指房屋出租人和承租 人之间因房屋租赁过程中的权利义务发生的纠纷。 因房屋的权属不同，房屋租赁纠纷包括公房租赁纠 4 纷和私房租赁纠纷。
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（三）房地产物权纠纷和房地产债权纠纷 根据其所涉及的民事权利不同，房地产民事纠 纷可分为房地产物权纠纷和房地产债权纠纷。 １．房地产物权纠纷 房地产物权纠纷是指民事主体因对房地产的所 有权、用益物权及抵押权而发生的纠纷。如房屋所 有权纠纷、土地使用权纠纷、房地产抵押纠纷、房 地产相邻权纠纷、建筑物区分所有权的纠纷。
三 解决房地产纠纷的原则 在解决房地产纠纷时，应当遵循法律的基本原 则，如当事人在适用法律上一律平等原则；以事实 为依据，以法律为准绳的原则等。房地产纠纷有其 特殊性，在解决这类纠纷时，还应遵循特有的原则 。 （一）各方利益协调和兼顾的原则 在房地产法律关系中，往往会涉及国家、房地 产经营者和公民三方的利益。
第三节
房地产纠纷仲裁
一 房地产纠纷仲裁的概述 民事仲裁是由特定的机构对当事人自愿提交的 民事权益争议居中作出裁决的纠纷解决方式。房地 产纠纷仲裁是民事仲裁的一种，是指民事主体就有 关房地产民事权益的争议，提交房地产仲裁机关居 中裁决的纠纷解决方式。房地产纠纷仲裁是解决房 地产纠纷的方式之一，它既不同于房地产行政机关 的解决纠纷的方式，也不同于人民法院对房地产纠 纷的审判活动。它是一种国家承认的解决纠纷的法 律制度，是具有准司法性的专业化仲裁。
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（四）行政复议的决定 房地产行政复议机关中负责法制工作的机构对 具体房地产行政行为进行审查，根据案件情况，经 行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后， 分别作出行政复议决定。 （１）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿 ，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维 持。 （２）被申请人不履行法定职责的，决定其在 一定期限内履行。 （３）决定撤销、变更或者确认该具体行政行 为违法。 （４）决定撤销该具体行政行为。 20
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（１）土地权属纠纷，是指特定主体因一定范围 的土地所有权和土地使用权而引起的纠纷。土地权属 纠纷主要包括土地所有权归属纠纷、土地使用权的纠 纷、宅基地使用权纠纷。其中，土地所有权归属的纠 纷发生在国家与集体之间、集体组织与集体组织之间 。土地使用权纠纷存在于各民事主体之间。 （２）土地交易纠纷，即土地使用权出让或转让 而发生的纠纷。 （３）土地侵权纠纷，即因侵犯他人土地所有权 、土地使用权而引起的纠纷。 ２．房屋纠纷 房屋纠纷是指当事人基于房屋的权利义务而发生 的纠纷。房屋纠纷因内容的不同，可分为房屋产权纠 3 纷、房屋转让纠纷、房屋租赁纠纷等。
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（２）对房地产行政机关作出的有关许可证、 资质证等证书变更、中止、撤销的决定不服的； （３）对行政机关作出的关于确认土地、水流 、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源的所 有权或者使用权的决定不服的；
（４）对房地产行政机关作出的警告、罚款、 责令停产停业、暂扣或者吊销许可证等行政处罚决 定不服的； （５）认为房地产行政机关的其他具体行政行 为侵犯其合法权益的。 16
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二 房地产纠纷的分类 房地产纠纷涉及的法律关系复杂，按照不同的 标准，可以将房地产纠纷作如下划分： （一）土地纠纷和房屋纠纷 根据涉及的客体不同，房地产纠纷可分为土地 纠纷和房屋纠纷。 １．土地纠纷 土地纠纷是指当事人之间基于土地的权属、交 易或其他问题而产生的纠纷。土地纠纷因具体内容 不同，可分为土地权属纠纷、土地交易纠纷和土地 侵权纠纷。
（二）房地产民事纠纷和房地产行政纠纷 根据纠纷性质不同，房地产纠纷可分为房地产 民事纠纷和房地产行政纠纷。 １．房地产民事纠纷 房地产民事纠纷是指平等的民事主体之间有关 房地产权利义务的纠纷。房地产涉及财产权益的纠 纷大多是房地产民事纠纷。解决房地产纠纷的方式 ，除民事诉讼外，还有仲裁和行政裁决、行政调解 。