陆嘉敏、清远市恒达房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

陆嘉敏、清远市恒达房地产开发有限公司等商品房预售合同
纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省清远市中级人民法院
【审理法院】广东省清远市中级人民法院
【审结日期】2022.03.24
【案件字号】(2022)粤18民终1354号
【审理程序】二审
【审理法官】罗文雄曾文东周文俊
【审理法官】罗文雄曾文东周文俊
【文书类型】判决书
【当事人】陆嘉敏;清远市恒达房地产开发有限公司;中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行
【当事人】陆嘉敏清远市恒达房地产开发有限公司中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行
【当事人-个人】陆嘉敏
【当事人-公司】清远市恒达房地产开发有限公司中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行
【代理律师/律所】杨瑞广东普罗米修律师事务所;覃天楼广东普罗米修律师事务所;周石文广
东桓律师事务所;吴晓嘉广东桓律师事务所
【代理律师/律所】杨瑞广东普罗米修律师事务所覃天楼广东普罗米修律师事务所周石文广东桓律师事务所吴晓嘉广东桓律师事务所
【代理律师】杨瑞覃天楼周石文吴晓嘉
【代理律所】广东普罗米修律师事务所广东桓律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】陆嘉敏;中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行
【被告】清远市恒达房地产开发有限公司
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。

【权责关键词】无效欺诈社会公共利益撤销违约金支付违约金合同约定第三人证明诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。

依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。

一、恒达公司关于学区配套的宣传应当如何认定的问题。

首先，本案中的学校属于商品房开发范围内的相关设施，所作的说明和允诺具体确定。

商品房开发范围内的房屋及相关设施指的是商品房开发范围内的房屋及该房屋的相关设施。

这里的设施，包括商品房基础设施和公共配套设施。

公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。

本案中恒达公司对就读清新区第二小学、清新区第六小学的宣传就是对所开发的商品房相关配套设施的说明和允诺，允诺的学校具有确定性。

该允诺应视为要约，对开发商具有约束力。

其次，学区配套
的宣传对购买人是否订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生了重要影响。

购房人信赖“配套幼儿园，市一级清新六小，清新二小，清新一中，何黄玉湘中学，省一级清新三中等12年教育无忧”的允诺，并直接促成购房人决心购买房屋。

购房者基于广告与开发商签订合同，对该广告的内容产生了信赖利益，该信赖利益应当得到保护。

一般认为，房屋周边交通、学校、医院等配套设施，以及绿地、花园、安全设施等配置，会对订立合同及商品房价格产生影响。

再次，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

在实际生活中，买受人往往也是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋。

本案中出卖人关于学区房的说明具体明确，买受人就此向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，该说明和允诺的内容应视为出卖人向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。

第四，商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式化合同，即使双方可就格式化内容之外的宣传广告进行协商确定，但由于出卖人在房地产市场中的强势地位，销售广告和宣传中的一些确定的说明和允诺不会被写入合同之中，而纠纷正是实际情况和允诺不相符合，为保护弱势买受人的合法利益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当视为合同内容，当事人违反的，构成违约。

从上述分析来看，恒达公司关于学区配套的宣传与实际不符，构成违约。

且陆嘉敏已办理了收楼手续，其购买商品房的合同目的基本实现，陆嘉敏主张撤销双方之间签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件并返还相关款项没有事实与法律依据。

因此，一审法院判决驳回陆嘉敏的相关诉讼请求并无不当。

同时，一审法院认定恒达公司构成违约，并判决确认《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》中第二条第1、2、3点及第二十条第1、2、6点的内容对学区配套约定内容无效亦无不当。

二、陆嘉敏所主张的损失及违约金应当如何认定的问题。

本案中陆嘉敏与恒达公司签订商品房买卖合同，购买其开发的商品房。

涉案楼盘已完成竣工验收备案，陆嘉敏也办
理了收楼手续，恒达公司已完成合同约定的主要义务，陆嘉敏购买商品房的合同目的基本实现。

本案中开发商关于学区配套宣传所形成的义务属于商品房买卖合同中附随的、次要的义务，且双方在合同中并未对相应的违约责任进行约定，因此，权利人在主张该项权利时，应提供具体的、充分的证据证实其相关损失实际发生。

而陆嘉敏目前没有适龄儿童需入读小学，其以涉案楼盘所配套的学位不属于清新区第二小学或清新区第六小学为由主张损失没有事实依据。

此外，陆嘉敏认为楼盘配套学区并非售楼时所宣传的学区，对房屋的客观价值及流通性有重大影响，相应损失客观存在，但并没有提供证据证实其主张。

也没有证据证明因为学区配套的宣传导致其购买房屋的价格明显高于同时期同地段其他商品房的价格。

因此，陆嘉敏应承担举证不能的法律后果，一审法院判决驳回其要求赔偿损失并支付违约金的请求并无不当。

综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7145元，由上诉人陆嘉敏负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 22:33:56
【一审法院查明】一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。

本院二审期间，当事人没有提交新的证据。

经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】上诉人陆嘉敏上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审法院认定被上诉人不构成欺诈，属于认定事实和适用法律错误。

被上诉人明知涉案楼盘没有划分清新区第二小学、清新区第六小学的学区，故意以该两所小学作为小区配套宣传和销售，导致包括上诉人在内的消费者陷入错误认识，仍希望或放纵这种结果的发生，明显具有诱导的故意，其行为已构成欺诈。

二、本案对合同违约金有明确约定，法院判决驳回上诉人的违约金
请求没有依据。

双方在合同中约定违约金上限为总房价的20%，上诉人主张10%的违约金未超出合同约定的标准，上诉人关于违约金的请求应予以支持。

三、一审法院仅以是否有适龄儿童为界限，判决驳回上诉人的赔偿请求，损害了上诉人的合法权益。

被上诉人关于学区配套的宣传构成违约，应当承担相应的违约责任。

综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：
陆嘉敏、清远市恒达房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
广东省清远市中级人民法院
民事判决书
(2022)粤18民终1354号当事人上诉人(原审原告)：陆嘉敏。

委托诉讼代理人：杨瑞，广东普罗米修律师事务所律师。

委托诉讼代理人：覃天楼，广东普罗米修律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：清远市恒达房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇府前路23号富康花园G幢首层102号，统一社会信用代码914418030901758906。

法定代表人：朱石健，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。

原审第三人：中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行。

住所地：广州市南沙区横沥镇明珠一街1号101、201房(仅限办公)，统一社会信用代码：
914401017299350467。

负责人：阳海文。

审理经过上诉人陆嘉敏因与被上诉人清远市恒达房地产开发有限公司(以下简称恒达公司)、原审第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行(以下简称中国银行南沙分行)商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院(2021)粤1803民初1943号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人陆嘉敏上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审法院认定被上诉人不构成欺诈，属于认定事实和适用法律错误。

被上诉人明知涉案楼盘没有划分清新区第二小学、清新区第六小学的学区，故意以该两所小学作为小区配套宣传和销售，导致包括上诉人在内的消费者陷入错误认识，仍希望或放纵这种结果的发生，明显具有诱导的故意，其行为已构成欺诈。

二、本案对合同违约金有明确约定，法院判决驳回上诉人的违约金请求没有依据。

双方在合同中约定违约金上限为总房价的20%，上诉人主张10%的违约金未超出合同约定的标准，上诉人关于违约金的请求应予以支持。

三、一审法院仅以是否有适龄儿童为界限，判决驳回上诉人的赔偿请求，损害了上诉人的合法权益。

被上诉人关于学区配套的宣传构成违约，应当承担相应的违约责任。

二审被上诉人辩称被上诉人恒达公司未作答辩。

原审第三人中国银行南沙分行未作陈述。

一审法院经审理，于2021年10月26日作出(2021)粤1803民初1943号民事判决：驳回原告陆嘉敏的全部诉讼请求。

一审法院查明一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。

本院二审期间，当事人没有提交新的证据。

经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。

依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。

一、恒达公司关于学区配套的宣传应当如何认定的问题。

首先，本案中的学校属于商品房开发范围内的相关设施，所作的说明和允诺具体确定。

商品房开发范围内的房屋及相关设施指的是商品房开发范围内的房屋及该房屋的相关设施。

这里的设施，包括商品房基础设施和公共配套设施。

公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。

本案中恒达公司对就读清新区第二小学、清新区第六小学的宣传就是对所开发的商品房相关配套设施的说明和允诺，允诺的学校具有确定性。

该允诺应视为要约，对开发商具有约束力。

其次，学区配套的宣传对购买人是否订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生了重要影响。

购房人信赖“配套幼儿园，市一级清新六小，清新二小，清新一中，何黄玉湘中学，省一级清新三中等12年教育无忧”的允诺，并直接促成购房人决心购买房屋。

购房者基于广告与开发商签订合同，对该广告的内容产生了信赖利益，该信赖利益应当得到保护。

一般认为，房屋周边交通、学校、医院等配套设施，以及绿地、花园、安全设施等配置，会对订立合同及商品房价格产生影响。

再次，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承
诺，要约人即受该意思表示约束。

在实际生活中，买受人往往也是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋。

本案中出卖人关于学区房的说明具体明确，买受人就此向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，该说明和允诺的内容应视为出卖人向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。

第四，商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式化合同，即使双方可就格式化内容之外的宣传广告进行协商确定，但由于出卖人在房地产市场中的强势地位，销售广告和宣传中的一些确定的说明和允诺不会被写入合同之中，而纠纷正是实际情况和允诺不相符合，为保护弱势买受人的合法利益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当视为合同内容，当事人违反的，构成违约。

从上述分析来看，恒达公司关于学区配套的宣传与实际不符，构成违约。

且陆嘉敏已办理了收楼手续，其购买商品房的合同目的基本实现，陆嘉敏主张撤销双方之间签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件并返还相关款项没有事实与法律依据。

因此，一审法院判决驳回陆嘉敏的相关诉讼请求并无不当。

同时，一审法院认定恒达公司构成违约，并判决确认《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》中第二条第1、2、3点及第二十条第1、2、6点的内容对学区配套约定内容无效亦无不当。

二、陆嘉敏所主张的损失及违约金应当如何认定的问题。

本案中陆嘉敏与恒达公司签订商品房买卖合同，购买其开发的商品房。

涉案楼盘已完成竣工验收备案，陆嘉敏也办理了收楼手续，恒达公司已完成合同约定的主要义务，陆嘉敏购买商品房的合同目的基本实现。

本案中开发商关于学区配套宣传所形成的义务属于商品房买卖合同中附随的、次要的义务，且双方在合同中并未对相应的违约责任进行约定，因此，权利人在主张该项权利时，应提供具体的、充分的证据证实其相关
损失实际发生。

而陆嘉敏目前没有适龄儿童需入读小学，其以涉案楼盘所配套的学位不属于清新区第二小学或清新区第六小学为由主张损失没有事实依据。

此外，陆嘉敏认为楼盘配套学区并非售楼时所宣传的学区，对房屋的客观价值及流通性有重大影响，相应损失客观存在，但并没有提供证据证实其主张。

也没有证据证明因为学区配套的宣传导致其购买房屋的价格明显高于同时期同地段其他商品房的价格。

因此，陆嘉敏应承担举证不能的法律后果，一审法院判决驳回其要求赔偿损失并支付违约金的请求并无不当。

综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7145元，由上诉人陆嘉敏负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长罗文雄
审判员曾文东
审判员周文俊
二〇二二年三月二十四日
书记员陈涤萍
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