绿城工程管理手册精细化管理word(新)

绿城房产集团
工程精细化管理手册
（试行）
绿城房地产集团有限公司
二O一一年四月
目录
第一部分编制说明 (3)
第二部分组织管理 (6)
一、工程部管理架构及岗位职责 (6)
二、工程部团队建设管理指引 (36)
第三部分：过程管理 (67)
三、工程准备阶段管理指引 (67)
四、工程招投标管理指引 (72)
五、桩基与基础工程施工阶段管理指引 (81)
六、主体施工阶段管理指引 (94)
七、装饰施工阶段管理指引 (103)
八、安装工程施工阶段管理指引 (115)
九、市政配套工程管理指引 (130)
十、工程验收及交付阶段管理指引 (136)
第四部分要素管理 (152)
十一、工程技术资料及档案管理工作指引 (152)
十二、工程交底与技术评审管理工作指引 (166)
十三、材料与样板管理工作指引 (184)
十四、成品保护管理工作指引 (193)
十五、工程进度管理指引 (203)
十六、安全与文明施工管理指引 (222)
十七、总分包单位管理工作指引 (249)
十八、监理单位管理工作指引 (258)
十九、项目后评价管理工作指引 (262)
第一部分编制说明
一、编制背景
自1995年成立以来，绿城集团工程系统坚持“真诚、善意、精致、完美“的核心价值观，始终秉承理想主义的信念，要创造城市的美丽，实现居住的安乐与美好。

经过十几年的发展，绿城集团工程系统在组织建设、人员培养发展、管理标准化建设等方面都取得了长足的进步和发展；但是随着社会的进一步发展，国内房地产市场竞争更加激烈，人们对生活质量和美的追求越来越高，不断地呼唤着更高品位的建筑。

工程管理人员的责任在于不断总结成功经验和失误教训，不断学习掌握新的技术与管理知识，以顺应时代发展的要求。

在新形势下如何继续使工程管理成为绿城品牌的支撑点、成为绿城项目管理思想及技术创新的策源地成为绿城工程系统所面临的新的问题和考验。

为了继续贯彻绿城的精品战略，绿中片区工程系统组织对绿城集团十几年来工程管理的经验进行了系统的总结和回顾，重新组织编制了绿城集团《工程精细化管理手册》。

《工程精细化管理手册》将绿城集团工程管理的指导思想及规范化要求通过细化的工作指引、明确的标准要求、可操作的表单模板的形式进行了补充和完善；增加可操作性是编制本手册文件的基本要求，明确清晰的作业流程和作业标准要求有助于工程管理制度的理解和执行。

文件编制过程中充分考虑了工程管理事项涉及的相关管理过程，本着既考虑公司的管理现状、管理水平及人员能力，又适度超前的原则，结合房地产其他先进企业的成功经验，对绿城工程管理系统进行了完善和优化。

二、手册使用范围
本手册依据国家有关建设管理法规和绿城集团工程管理程序及产品技术标准编制，是绿城集团工程管理的法规性文件。

指导绿城集团各项目公司、参与绿城集团项目建设的各监理公司和各承建商按照国家有关建设法律、法规和绿城集团有关工程管理程序开展工程管理工作的指引手册。

同时既作为集团对各项目公司工程管理实施情况的评价依据，也可以作为绿城集团项目公司工程师日常工程管理控制过程中的指导手册。

该手册适用于工程管理的全过程，主要包括工程的前期准备、招投标、施工建造、竣工验收、物业移交、保修阶段及工程管理总结。

三、手册结构说明
为了方便本手册的使用和修订，根据工程管理过程的不同阶段及不同要素，本手册共分为工程“组织管理、过程管理、要素管理”三个部分对工程管理涉及的文件进行了汇编和整理。

在工程过程管理部分再针对具体的业务运作要求细分为“1、管理制度，2、运作流程图，3、流程说明，4、控制要点及标准、5、表格模板，6、相关文件”六个部分的内容。

其中“1、管理制度”规定文件的编制目的及适用范围、基本的管理原则、各层级责权关系等；“2、运作流程图”用图示化的形式说明业务活动开展的程序及方法；“3、流程说明”对运作流程的每个步骤操作要点进行文字说明；“4、控制要点及标准”反映工程实体对象质量管理的关键控制措施及工作标准，并提供统一操作方法；“5、表格模板”是将管理方法及验收标准要求格式化，实现结果证据化；“6、相关文件”指在公司现有相关工程管理及技术规程类文件中对本手册中此类事项已有明确规定的，本手册直接引用其规定而不再重复进行
说明。

四、手册使用注意事项
由于涉及公司的业务运作机密和知识产权的保护，未经公司XX批准，任何人不得复制、外传本手册所包含的管理文件、表格及模板，违者将视情节轻重给予处理。

本手册经过XX批准后立即发布，并生效执行，工程管理相关人员及相关部门需严格执行，公司原有工程管理文件与本手册有冲突的，以本手册为准，涉及原有同类工程文件，应即时废止。

本手册所涉及设计/成本/招采部分内容，主要反映从工程管理角度的操作要求，并不代替各业务主导部门现执行的文件；如与现行设计/成本/招采文件内容不一致的，由各业务主导部门另行组织修订现行文件。

本手册主要反映以土建安装为主线的工程精细化管理要求、关于精装修、景观园林部分工程精细化管理要求，还需要相关专业主导部门另行出台文件进行规范。

五、手册解释与修订
本手册的解释修订权为绿城集团总工程师办公室，根据发展战略和环境变化的要求，每年由集团总工办牵头组织对本手册的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。

当绿城集团战略、总部-城市公司管控模式、项目开发模式、工程相关部门职责设置、权责设计或业务流程发生较大变化时，应及时修订本手册。

第二部分组织管理
一、工程部管理架构及岗位职责
（一）工程管理部门构架
1.部门组织架构
1.1.组织架构框图一（普通型）
1.2.组织架构框图二（专业组型）
1.3.项目公司可根据项目建筑类型、开发规模及具体情况，参照
上述组织架构框图组建适合的工程管理部。

1.4.项目公司根据项目类别，按下表配置工程管理部人员。

1.4.1.项目工程管理部人员配置表1
1.4.
2.项目工程管理部人员配置表2
工程管理部成员名册表
（二）部门职责及岗位职责
1.部门职责
1.1.按照公司统一部署，全面负责项目工程的具体实施。

1.2.按照公司要求，做好团队建设工作。

1.3.负责项目工程开工前的各项准备工作。

1.4.负责对勘察、施工、监理等的招标和年度考核工作，参与设
计、材料设备等的招标工作。

1.5.负责工程施工过程中质量、进度、成本、安全文明的控制管
理。

1.6.负责工程文件、资料、档案的管理。

1.7.负责工程各项验收管理工作。

1.8.负责与公司内外各单位、部门的沟通、联系、协调工作。

1.9.配合公司各部门前期、规划、项目定位、营销策划、成本测
算等管理工作。

1.10.配合项目工程交付及交付后维保管理工作。

1.11.配合项目工程客户服务、质量督导、园区服务体系建设等管
理工作。

2.岗位职责
2.1.工程部经理岗位职责
2.2.工程部副经理岗位职责
2.3.专业工程师/专业管理员岗位职责
2.4.内业管理员
（三）部门职责分解表
1.部门职责分解表
1.1.工程职能分解
1.2.设计职能分解
1.2.1.规划、方案、扩初、施工图设计
1.2.2.景观设计主要职能分解
1.2.3.室内设计主要职能分解
二、工程部团队建设管理指引
（一）内部团队建设
1.企业文化学习与实践
1.1.绿城企业文化价值理念体系的核心内容包括企业哲学、核心
价值观和企业使命。

其中，绿城的企业哲学是“讲道义、走
正道、得正果”；绿城的核心价值观是“真诚、善意、精
致、完美”；绿城的企业使命是“为员工创造平台、为客户
创造价值、为城市创造美丽、为社会创造财富。

”
1.2.绿城的企业文化价值理念体系是在宋卫平董事长的长期深入
推动和影响下、在全体员工的工作实践中得以培育形成并共
同遵循的最高目标、价值标准、基本信念和行为规范。

1.3.绿城的企业文化价值理念作为公司组织成员的思想、行为的
依据，已渗透到公司经营管理活动的方方面面，是绿城一直
走在正道上并得以成长壮大的基石，是绿城保持持续健康发
展的根源所在，是绿城打造优秀管理团队、保持良好团队氛
围的必要措施，是绿城持续提升产品、服务及工作品质的重
要保障。

2.企业文化学习与实践的要求
2.1.部门管理者要以身作则，同时要与实际工作相结合，严抓每
一个学习讨论的过程，认真组织落实、实践，使绿城的企业
文化价值理念真正贯彻到每一个工作环节。

2.2.通过在日常工作过程中组织深入、系统地学习企业文化价值
理念，正确理解企业文化的内涵、精髓，并在学习过程中形
成对绿城企业文化价值理念的认知和认同。

2.3.通过在日常过程中认真落实、践行绿城企业文化价值理念，
使绿城企业文化价值理念贯彻到工程管理的每一个环节，贯
彻到每一位员工的每一项工作细节。

3.学习的具体内容与组织：
3.1.工程部经理具体负责组织企业文化学习。

3.2.企业文化学习每月进行一次，每次不少于30分钟，可结合
每周半小时学习和每月一文的写作，安排学习时间和内容。

3.3.学习内容
3.3.1.《绿城企业文化理念读本》、《绿城管理者论述》、《绿城
讲堂》、《绿城员工每月一文集》、《金字招牌生意经》、《松下幸之助自传》。

3.4.学习形式：授课、内部互教互学、座谈、读后感写作、工作
心得交流和讨论。

3.5.每次学习后，由工程部经理负责落实将学习时间、学习内
容、学习效果评估等规范地记录在《员工培训登记表》内。

3.6.参加企业文化专项考试，考试成绩作为考核的依据。

3.7.按照集团相关规定妥善保存各类培训计划、《培训记录表》、
《员工培训登记表》和《新员工考核记录表》等。

4.职业素养培育
4.1.职业素养培育以业务知识、业务技能和管理技能培训为主要
内容，以员工成长和企业持续发展为目标，统一指导、分级管理，全面与重点相结合、理论与实践相结合、当前与长远相结合，充分利用内外部各方资源，促进员工综合素质和能力的提高。

4.2.工程部的内部培训管理职能
4.2.1.在集团和公司培训管理要求及制度的指导下，根据本公司
和部门的管理需要和培训需求制定部门的培训计划并组织实施。

4.2.2.负责搜集有关培训素材，组织培训课程及教材设计和建立
本公司的培训资料库（如教学片、内部案例教材、测试试题等）。

4.2.3.积极支持安排部门员工参加集团、项目公司组织的各项专
业技能及管理能力提升培训
4.3.工程部应组织、安排以下培训
4.3.1.公司相关管理制度、规程培训。

4.3.1.1.培训由部门具体负责安排。

4.3.1.2.培训每个月进行一次，每次不少于1小时，可结合每周半
小时学习同时进行。

4.3.1.3.培训内容：工程管理、ISO9000质量管理体系、人力资源
管理、财务管理制度、综合管理体系的有关内容。

4.3.1.4.培训形式：a.集中授课；b.集体讨论。

4.3.1.
5.评估方式：a.试卷考试；b.课堂问答。

4.3.2.管理技能培训
4.3.2.1.管理技能提升培训由工程部提出需求，公司综管部负责组
织实施。

4.3.2.2.培训内容：管理学基础、沟通管理、计划管理、时间管理
等管理类课程。

根据公司的年度培训安排进行。

4.3.3.专业技能培训
4.3.3.1.专业技能培训由工程部经理负责组织。

4.3.3.2.专业技能培训每月至少一次，可结合工程进度每一个分项
工程开工前进行，也可结合技术交底同步进行，每次不少
于30分钟。

4.3.3.3.培训内容：国家、地方专业技术规范、标准；集团相关技
术标准、规程、施工处理要点、督导部专项培训、集团下
发的客户投诉情况汇总。

4.3.3.4.培训形式：a.集中授课；b.集体讨论。

4.3.3.
5.评估方式：a.试卷考试；b.课堂问答。

4.4.相关支持性文件(详见附表)
4.4.1.《工程管理制度》、《质量管理体系（E/2）》《精装修管理
制度》、《人力资源管理体系》、《财务管理制度》、《综合管理体系》、《物资采购管理制度》、《客户服务制度》，
《规划设计制度》、《法律事务管理制度》、《营销策划管理制度》。

5.员工成长
5.1.遵循“人尽其才、才尽其用、共同发展”的原则辅导员工进
行职业生涯的规划和设计，多层面向员工提供发展平台，根据员工自身的特点，引导、辅导其职业发展规划，分别向技术型、综合管理型人才的方向发展。

5.2.干部梯队人员的甄选应考虑以下因素：认同公司企业文化，
工作业绩突出，具有良好的群众基础和管理、技术能力，已基本具备更高职级所需的素质和潜力。

5.3.工程部经理应全面了解工程部员工的技能特长、工作状况、
思想动态及职业发展愿望等信息，帮助员工制订合理的职业发展规划并制定学习成长计划，因人施教，并及时与人力资源部沟通。

5.3.1.每年应不少于4次与所属员工进行职业发展方面的面谈沟
通，以了解员工的职业发展愿望，并协助员工分析自身特点，提供职业发展咨询和指导。

面谈后应填写《员工面谈记录手册》。

5.3.2.对于主管及以上人员、骨干员工应予以重点关注，做好部
属员工的培养和干部梯队的建设工作。

5.3.3.切实关心员工职业发展需求，及时提供咨询、指导和建
议。

对于骨干员工，工程部经理更应有针对性地给予建议和帮助，对其职业发展提供指导。

5.4.鼓励员工积极参加集团层面组织的公开竞聘活动，促进员工
职业发展。

5.5.员工的职业发展需求可通过横向调配、纵向晋升、自我学习
提高相结合的途径来实现。

5.5.1.员工应结合公司发展需求及自身的特点，主动调整和改进
自身的职业生涯设计，并与直接领导或人力资源管理部门保持经常性的沟通。

5.5.2.员工可随时与工程部经理或分管领导面谈，主动汇报自己
的工作、思想状态，以及自身职业发展的需求和设想。

5.6.老员工的传、帮、带
5.6.1.充分利用导师制、“2011工程”，发挥老员工的传、帮、
带作用，提升员工的整体素质水平，要求新老员工结成对子，在工作品质和工作要求上进行帮助和指导。

5.7.工程部内部轮岗
5.7.1.通过内部轮岗和岗位竞聘来提拔员工，实现个人的发展愿
望。

根据项目特点，在合适条件下，可安排骨干员工在其他专业、客服、质量督导、区块负责等岗位上轮岗，全面提高员工的综合素质。

5.7.2.其他专业轮岗
5.7.2.1.为增强员工综合素质，可安排1-3个月的其他专业的轮岗
工作。

5.7.3.客户服务轮岗
5.7.3.1.由工程部经理安排工程管理人员去客户服务岗位学习。

5.7.4.质量督导轮岗
5.7.4.1.由工程部经理协调安排工程管理人员到集团质量督导岗位
轮岗学习。

5.7.5.区块负责轮岗
5.7.5.1.根据项目实际情况及干部梯队建设要求，可按管理标段、
区域设立区块负责人，按工程进展状况由各专业管理人员
轮岗。

区块负责人协调处理所管辖标段、区域内所有工程
事务，直接向工程部经理负责，同时他又是其他区块的分
管人员，配合其他区块负责人的工作。

5.8.工程经理资格认证
5.8.1.鼓励员工参加集团公司举办的工程部经理资格认证活动，
并组织员工学习工程经理资格认证前的专业学习和培训。

具体详见绿城集团工程部经理资格认证制度。

5.9.管理干部选拔
5.9.1.管理干部选拔是指工程部主管及以上管理职级的选拔。

管
理干部选拔遵循“公平、公正、公开”的原则。

管理干部选拔的基本形式有：逐级推荐、公开竞聘。

5.9.2.逐级推荐可以通过公司各级管理人员推荐、工程部经理推
荐、人力资源部推荐、员工推荐或自荐等五种途径进行。

5.9.3.根据工程部职位空缺及员工发展需求情况，推荐人员须依照公司
聘任审批权限经逐级审批后，办理干部的聘任或任命手续。

5.9.4.以公开竞聘方式产生的人选，应经过3个月的考察期进行
综合考评后，依照公司聘任审批权限予以聘任或任命。

5.9.5.公开竞聘程序和方法按照集团相关规定执行。

5.10.员工晋升及退出管理机制按照集团相关规定执行。

6.团队凝聚力建设
6.1.工程部负责人、副经理、主管及员工之间均需保持日常的密
切交流，确保工程管理部的每一位成员都清楚地知道自己在团队中应起的作用，认识到项目目标的实现与否对他们的影响，以增强责任感和使命感，从而以主人翁的心态充分地发挥其主观能动性去完成任务，保持、引导和维系团队成员的工作热情。

6.2.建立管理行为准则
6.2.1.高度企业认同感。

6.2.2.以客户为中心。

6.2.3.具有共同愿景。

6.2.4.加强指导训诫。

6.2.5.建立公认的约束条件。

6.2.6.形成相互交流沟通和召开有效会议的习惯。

6.2.
7.保证职责分明、分工明确、责任清晰。

6.2.8.强化决策机制。

6.2.9.健全问题处理机制。

6.2.10.及时高效地反馈信息。

6.3.关注员工身心健康
6.3.1.项目工程现场管理工作强度大，需要合理安排工作，尽量
避免连续加班，注意工作的阶段性和节奏性。

可以在阶段性目标完成的情况下进行调休和举办团队活动，让团队成员适度放松并建立团队荣誉感。

6.4.定期举行各种形式的活动以保证成员在工作和生活上的充分
交流；用实际工作案例结合切身感受，将公司经营理念、价值取向和项目开发理念介绍给员工，获得员工的认同，激发其工作动力和责任心；
6.5.定期对团队运行的状况进行阶段性总结，集体分析运行过程
中的阻碍因素及产生原因，并共同讨论解决办法；
6.6.开展批评与自我批评检讨会，加强谅解，及时化解成员之间
出现的各类冲突和矛盾，鼓励各专业成员充分发表意见；
6.7.倡导真诚、友善的工作氛围，总结好的沟通方式和技巧对成
员进行指导，促使其沟通水平的改善；
6.8.遇到工作职责交叉或模糊的事项，鼓励勇于承担责任和以工
程管理部整体利益为重的行为。

并在工作完成后协同相关部门明确工作流程和工作职责。

7.行为规范
7.1.工作考勤、办公纪律、着装与礼仪、员工服务规范、值班制
度和会议制度等行为规范要求按照集团公司综管系统相关文件执行。

8.工程部人员招聘
8.1.工程部经理应根据项目年度进度计划和工程节点需要，依据
《标准工程管理部人员配备表》，在每年的工程部工作计划中制定下年度的人员需求和招聘计划，经批准后协同公司人
力资源管理人员一起按需求计划进行招聘。

8.2.工程部经理应根据所招聘岗位职责要求，组织相关人员编制
完善招聘测试试卷和面试题目，提高招聘效率。

8.3.招聘工作的具体要求和流程集团制定的《招聘管理制度》执
行。

8.4.工程部员工培训种类及课程表
（二）工作笔记制度
1.目的
1.1.通过本制度的执行，要求工程管理人员及时梳理每日工作重
点、要点及心得体会，使工程管理人员养成良好的工作习
惯。

2.适用范围
2.1.工程管理部所有人员。

3.笔记内容要求
3.1.严格执行集团工作笔记制度。

3.2.针对工程现场管理的特点，对一线管理人员的工作笔记要求
及时动态掌控工程现场的进展状况，配合工程管理记录表格
的检查要求。

工作笔记应包含以下内容：
3.2.1.质量、进度、安全检查情况记录及分析，记录工程现场的
人、机、材到位情况;
3.2.1.1.协调工作记录及分析;
3.2.1.2.工程联系单处理记录;
3.2.1.3.异常情况记录。

3.2.1.
4.备忘事项。

3.2.1.5.其他事项，如：会议记录、今日工作体会或心得等。

4.表格模板
无
5.相关文件
无
（三）部门日志制度
1.目的
1.1.为了收集工程系统在工程营造过程中每天的重点工作，能
客观反映工程营造和部门日常管理过程的工作状况。

2.适用范围
2.1.部门运行全过程。

3.程序
3.1.日志的收集：部门管理类的日志由部门经理通过部门例会或
平时提供给资料员；工程营造类由工程部各标段分管人员在
每天晨会时提供本标段工程营造的重要事项，工程资料员记
录。

对重要事项应在部门公告栏中予以公告。

3.2.日志内容
3.2.1.工程重要节点：指开竣工、验收、检测、重点工序施工等
内容。

3.2.2.招投标工作：指考察、开标、询标、决标、合同签订等内
容。

3.2.3.各类会议：指内外部评审会议、监理会议、现场协调会
议、工程例会等内容。

3.2.
4.培训学习;集团、项目公司组织的各类培训、考察学习、内
部互教互学等内容。

3.2.5.重要接待：集团内外、政府主管部门等单位的考核、参
观、检查指导等内容。

3.3.填写要求:资料员在当天的晨会结束后整理以表格的形式和
影像资料进行记录。

3.4.日志执行情况督办：工程部资料员在每周的工程例会中，通
报每周部门日志的收集情况，分管人员补充完善，经部门负
责人审核后归档。

4.1.部门日志
部门日志
5.相关文件
无
（四）晨会制度
1.目的
1.1.为了实现工作有序及精细化管理，每天由部门负责人或指定
人员召开工程晨会，梳理安排每天主要工作，提醒注意事
项，提升工作品质。

2.程序
2.1.时间：每天早上8:30-8:45。

2.2.参加人员：全体工程部人员。

2.3.地点：工程管理部。

2.4.主持人：工程部经理或指定人员。

2.5.会议内容：
2.5.1.分管人员简述前一日工作完成情况及当日的重点工作内
容。

2.5.2.工程部经理或指定人员针对当日工作情况，明确当日工作
检查和控制注意事项。

2.5.
3.对当日工程营造过程中难点进行沟通提出处理意见与方
法。

2.6.晨会记录：由资料员根据晨会内容对工程中需要协调的重要
事项及责任人进行记录，并在公告栏中予以公示。

3.1.晨会记录
晨会记录
4.其他文件
无
（五）周例会制度
1.目的
1.1.为了加强工程质量、进度、成本、安全生产文明施工管理，
特制定本制度，以强化问题的分析、汇总，处理措施的制
定、落实，明确责任人员及其时限。

2.适用范围
2.1.项目营造全过程。

3.程序
3.1.会议时间与周期：每周一次。

因特殊情况不能按时召开例
会，由工程部经理临时确定，通知所有参会人员，如不通知
则按既定的时间和地点召开。

3.2.会议参加人员：项目公司总经理、工程分管领导和工程部全
体人员。

3.3.会议地点：工程部会议室。

3.4.会议主持：工程部负责人（各专业组主管人员）。

3.5.会议前的材料准备：要求每位员工于会议开始前编制各自的
上周计划完成情况及本周工作计划，提前半天上交部门领导
批阅。

具体表格见附件。

3.6.会议内容
3.6.1.计划督办人员对上周工作完成情况进行总结，相关主管人。