北京君合百年房地产开发有限公司与林学强等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京君合百年房地产开发有限公司与林学强等房屋买卖合同
纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审结日期】2021.12.29
【案件字号】(2021)京03民终17003号
【审理程序】二审
【审理法官】楚静解学锋闫慧
【审理法官】楚静解学锋闫慧
【文书类型】判决书
【当事人】北京君合百年房地产开发有限公司;王珂;林学强
【当事人】北京君合百年房地产开发有限公司王珂林学强
【当事人-个人】王珂林学强
【当事人-公司】北京君合百年房地产开发有限公司
【代理律师/律所】陈尔怡北京市中闻律师事务所;张滢北京市中闻律师事务所
【代理律师/律所】陈尔怡北京市中闻律师事务所张滢北京市中闻律师事务所
【代理律师】陈尔怡张滢
【代理律所】北京市中闻律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】北京君合百年房地产开发有限公司
【被告】王珂;林学强
【本院观点】合同必须信守。

【权责关键词】代理违约金支付违约金合同约定证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，合同必须信守。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

本案二审争议焦点是君合百年公司因未按合同约定时间为王珂、林学强办理房屋所有权证书而应支付违约金的计算方式。

双方签订的《商品房现房买卖合同》第二十条明确约定，买受人未能在商品房交付之日起910日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理……如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。

故王珂、林学强请求君合百年公司按照合同约定的标准支付违约金，具有事实及法律依据。

就违约金是否应当酌减问题，违约方主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，违约方应承担证明违约金过分高于守约方实际损失的举证证明责任。

王珂、林学强已就其损失进行了合理说明，君合百年公司以王珂、林学强未因其违约行为遭受任何损失为由主张酌减违约金，但未举证证明合同约定的违约金过分高于王珂、林学强实际损失，故其主张不能成立。

综上所述，君合百年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1802元，由北京君合百年房地产开发有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 22:24:28
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年9月24日，君合百年公司(出卖人)与王珂、林学强(买受人)就坐落于北京市通州区××××2501号的房屋(以下简称2501房屋)签署了《商品房现房买卖合同》(合同编号：XF661101，以下简称买卖合同)。

买卖合同第六条“计价方式与价款”约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币69086.33元，总价款人民币6728318元整。

第七条“付款方式及期限”约定，买受人采取商业贷款方式付款。

买受人可以首期支付购房总价款的30％，其余价款可以向渤海银行股份有限公司北京分行借款支付。

第二十条“权属转移登记”约定，(一)出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

(二)商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元人民币。

(三)买受人未能在商品房交付之日起910日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。

1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。

买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。

2.如因买受人的责任，造成买受人未能在商品房交付之日起910日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。

附件十一补充协议第七条约定，如买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人向出卖人提交办理产权登记所需的全部资料和交纳相关税费(包括但不限于契税)及专项维修资金的全部凭证或者买受人向出卖人交纳的契税及专项维修资金迟于房屋交付时间的，则《现房买卖合同》第十八条第(三)项约定的有关办证期限相应顺延。

买卖合同还约定了其他条款。

当日，王珂、林学强支付了800元的产权代办费。

2016年9月24日、2016年10月20日，君合百年公司为
王珂、林学强出具购房款增值税发票两张，金额分别为2028318元和4700000元。

备注2501房屋。

2017年6月5日，君合百年公司向王珂、林学强发出《关于办理房屋所有权登记的重要通知函》，通知二人根据建委要求，现办理房屋所有权证前需要到通州区房屋交易中心进行购房资格原件核验，要求王珂、林学强提交全款发票、双方身份证、双方户口本、结婚证的原件。

2017年6月24日，君合百年公司向王珂、林学强交付2501房屋。

同日，王珂、林学强向君合百年公司支付了代收公共维修基金24980元和代收契税96118.83元。

2017年8月8日，王珂、林学强支付了24980元的专项维修基金。

2020年4月13日，国家税务总局北京市通州区税务局第三税务所向王珂、林学强出具《税收完税证明》一份，税种为契税，实缴金额为96118.84元。

2020年4月17日，王珂、林学强取得房屋所有权证书(编号：京〈2020〉通不动产权第××××号)。

庭审中，王珂、林学强称君合百年公司无故占用契税款项迟延向税务机关缴纳，致使其迟延取得房屋所有权证书。

君合百年公司称迟延办证原因系王珂、林学强逾期提交相关材料，致使无法办理身份核验，并提交了文件交接明细表、资料接收单、交领资料收条作为证据。

王珂、林学强对此不予认可，称办理身份核验非必须本人办理，王珂、林学强于交付房屋当天已经将身份核验所需全部材料以及契税、公共维修基金等费用全部交给了君合百年公司。

案件审理过程中，君合百年公司申请调查王珂与林学强购房资格核验记录，一审法院向北京市房地产市场管理事务中心进行调查，北京市房地产市场管理事务中心回复：2016年8月11日，由京华世通(北京)房地产经纪有限公司提交2笔存量房购房资格审核申请，申请编号分别为1597116、1597100。

申请家庭类别为本市户籍居民家庭，申请核验人为林学强(身份证号×××)，北京户籍，婚姻状况为已婚，家庭人口数为3人，申报家庭名下已拥有住房套数0套，家庭成员王珂(身份证号×××)，户籍上海；林贝拉(身份证号×××)，户籍北京。

2笔资格核验均于2016年8月24日由系统自动完成审核，核验结果均为初步核验通过。

2016年9月4日，由北京君合百年房地产开发有限公司提交新建商品住房购房资格审核申请，申请编号17186985，申请家庭类别为本市户籍居民家庭，申请核验人为林学强(身份证号×××)，北京户籍，婚姻状况为已婚，家庭人口数
为3人，申报家庭名下已拥有住房套数0套，家庭成员王珂(身份证号×××)，户籍上海；林贝拉(身份证号×××)，户籍北京。

2016年9月19日由系统自动完成审核，核验结果为初步核验通过。

双方对该回复意见单均表示认可。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

本案中，王珂、林学强与君合百年公司签订的买卖合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。

按照合同约定，君合百年公司应在商品房交付之日起910日内为王珂、林学强办理房屋所有权证书，王珂、林学强实际于2017年6月24日办理2501房屋的入住手续，故君合百年公司应于2019年12月21日之前为王珂、林学强办理房屋所有权证书，但王珂、林学强于2020年4月17日才取得2501房屋的所有权证书，故君合百年公司已经构成违约。

现王珂、林学强要求君合百年公司支付违约金，一审法院予以支持，数额以一审法院核定为准。

关于君合百年公司所称逾期办证原因在于王珂、林学强的抗辩意见，证据不足，故一审法院不予采信。

关于君合百年公司所称违约金数额过高要求酌减的抗辩意见，依据不足，一审法院亦不予采信。

综上，一审法院判决：一、君合百年公司给付王珂、林学强迟延办理房屋所有权证书的违约金79394元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回王珂、林学强的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】君合百年公司上诉请求：撤销一审判决第一项并依法改判酌减君合百年公司向王珂、林学强支付的违约金金额。

事实和理由：我国《合同法》中违约金的性质是补偿性的，即补偿当事人因对方违约造成的损失，本案中王珂、林学强就不动产登记办理并未遭受任何损失，目前仅有诉讼费损失，索取高额违约金应属不当。

王珂、林学强辩称，不
同意君合百年公司的上诉请求，双方签订的合同合法有效，是双方真实意思表示，合同条款对违约金有明确的规定，应得到尊重和法律保护。

君合百年公司认为违约金过高应承担举证责任。

君合百年公司逾期办理房产证严重影响王珂、林学强再次出售房屋，房屋是否满二唯一、满五唯一影响房屋出售时需要缴纳的契税、增值税、个税。

其次君合百年公司在违约期间占用的代收契税产生的利息也属于王珂、林学强的损失。

综上所述，君合百年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
北京君合百年房地产开发有限公司与林学强等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院
民事判决书
(2021)京03民终17003号当事人上诉人(原审被告)：北京君合百年房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园地区小街二队村民委员会。

法定代表人：余威，董事长。

委托诉讼代理人：余健。

被上诉人(原审原告)：王珂。

被上诉人(原审原告)：林学强。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈尔怡，北京市中闻律师事务所律师。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：张滢，北京市中闻律师事务所律师。

审理经过上诉人北京君合百年房地产开发有限公司(以下简称君合百年公司)因与
被上诉人王珂、林学强房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2021)京0112民初3615号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称君合百年公司上诉请求：撤销一审判决第一项并依法改判酌减君合百年公司向王珂、林学强支付的违约金金额。

事实和理由：我国《合同法》中违约金的性质是补偿性的，即补偿当事人因对方违约造成的损失，本案中王珂、林学强就不动产登记办理并未遭受任何损失，目前仅有诉讼费损失，索取高额违约金应属不当。

王珂、林学强辩称，不同意君合百年公司的上诉请求，双方签订的合同合法有效，是双方真实意思表示，合同条款对违约金有明确的规定，应得到尊重和法律保护。

君合百年公司认为违约金过高应承担举证责任。

君合百年公司逾期办理房产证严重影响王珂、林学强再次出售房屋，房屋是否满二唯一、满五唯一影响房屋出售时需要缴纳的契税、增值税、个税。

其次君合百年公司在违约期间占用的代收契税产生的利息也属于王珂、林学强的损失。

原告诉称王珂、林学强向一审法院起诉请求：1.判令君合百年公司向王珂、林学强支付逾期办理北京市通州区××××2501房屋所有权证书的违约金80067元(以6728318元为基数，以每日万分之一的标准计算，自2019年12月20日至2020年4月17日共逾期119天)；2.本案诉讼费用由君合百年公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年9月24日，君合百年公司(出卖人)与王珂、林学强(买受人)就坐落于北京市通州区××××2501号的房屋(以下简称2501房屋)签署了《商品房现房买卖合同》(合同编号：XF661101，以下简称买卖合同)。

买卖合同第六条“计价方式与价款”约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币69086.33元，总价款人民币6728318元整。

第七条“付款方式及期限”约定，买受人采取商业贷款方式付款。

买受人可以首期支付购房总价款的30％，其余价款可以向渤
海银行股份有限公司北京分行借款支付。

第二十条“权属转移登记”约定，(一)出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

(二)商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元人民币。

(三)买受人未能在商品房交付之日起910日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。

1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。

买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。

2.如因买受人的责任，造成买受人未能在商品房交付之日起910日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。

附件十一补充协议第七条约定，如买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人向出卖人提交办理产权登记所需的全部资料和交纳相关税费(包括但不限于契税)及专项维修资金的全部凭证或者买受人向出卖人交纳的契税及专项维修资金迟于房屋交付时间的，则《现房买卖合同》第十八条第(三)项约定的有关办证期限相应顺延。

买卖合同还约定了其他条款。

当日，王珂、林学强支付了800元的产权代办费。

2016年9月24日、2016年10月20日，君合百年公司为王珂、林学强出具购房款增值税发票两张，金额分别为2028318元和4700000元。

备注2501房屋。

2017年6月5日，君合百年公司向王珂、林学强发出《关于办理房屋所有权登记的重要通知函》，通知二人根据建委要求，现办理房屋所有权证前需要到通州区房屋交易中心进行购房资格原件核验，要求王珂、林学强提交全款发票、双方身份证、双方户口本、结婚证的原件。

2017年6月24日，君合百年公司向王珂、林学强交付2501房屋。

同日，王珂、林学强向君合百年公司支付了代收公共维修基金24980元和代收契税96118.83元。

2017年
8月8日，王珂、林学强支付了24980元的专项维修基金。

2020年4月13日，国家税务总局北京市通州区税务局第三税务所向王珂、林学强出具《税收完税证明》一份，税种为契税，实缴金额为96118.84元。

2020年4月17日，王珂、林学强取得房屋所有权证书(编号：京〈2020〉通不动产权第××××号)。

庭审中，王珂、林学强称君合百年公司无故占用契税款项迟延向税务机关缴纳，致使其迟延取得房屋所有权证书。

君合百年公司称迟延办证原因系王珂、林学强逾期提交相关材料，致使无法办理身份核验，并提交了文件交接明细表、资料接收单、交领资料收条作为证据。

王珂、林学强对此不予认可，称办理身份核验非必须本人办理，王珂、林学强于交付房屋当天已经将身份核验所需全部材料以及契税、公共维修基金等费用全部交给了君合百年公司。

案件审理过程中，君合百年公司申请调查王珂与林学强购房资格核验记录，一审法院向北京市房地产市场管理事务中心进行调查，北京市房地产市场管理事务中心回复：2016年8月11日，由京华世通(北京)房地产经纪有限公司提交2笔存量房购房资格审核申请，申请编号分别为1597116、1597100。

申请家庭类别为本市户籍居民家庭，申请核验人为林学强(身份证号×××)，北京户籍，婚姻状况为已婚，家庭人口数为3人，申报家庭名下已拥有住房套数0套，家庭成员王珂(身份证号×××)，户籍上海；林贝拉(身份证号×××)，户籍北京。

2笔资格核验均于2016年8月24日由系统自动完成审核，核验结果均为初步核验通过。

2016年9月4日，由北京君合百年房地产开发有限公司提交新建商品住房购房资格审核申请，申请编号17186985，申请家庭类别为本市户籍居民家庭，申请核验人为林学强(身份证号×××)，北京户籍，婚姻状况为已婚，家庭人口数为3人，申报家庭名下已拥有住房套数0套，家庭成员王珂(身份证号
×××)，户籍上海；林贝拉(身份证号×××)，户籍北京。

2016年9月19日由系统自动完成审核，核验结果为初步核验通过。

双方对该回复意见单均表示认可。

一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

本案中，王珂、林学强与君合百年公司签订的买卖合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。

按照合同约定，君合百年公司应在商品房交付之日起910日内为王珂、林学强办理房屋所有权证书，王珂、林学强实际于2017年6月24日办理2501房屋的入住手续，故君合百年公司应于2019年12月21日之前为王珂、林学强办理房屋所有权证书，但王珂、林学强于2020年4月17日才取得2501房屋的所有权证书，故君合百年公司已经构成违约。

现王珂、林学强要求君合百年公司支付违约金，一审法院予以支持，数额以一审法院核定为准。

关于君合百年公司所称逾期办证原因在于王珂、林学强的抗辩意见，证据不足，故一审法院不予采信。

关于君合百年公司所称违约金数额过高要求酌减的抗辩意见，依据不足，一审法院亦不予采信。

综上，一审法院判决：一、君合百年公司给付王珂、林学强迟延办理房屋所有权证书的违约金79394元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回王珂、林学强的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，合同必须信守。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

本案二审争议焦点是君合百年公司因未按合同约定时间为王珂、林学强办理房屋所有权证书而应支付违约金的计算方式。

双方签订的《商品
房现房买卖合同》第二十条明确约定，买受人未能在商品房交付之日起910日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理……如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。

故王珂、林学强请求君合百年公司按照合同约定的标准支付违约金，具有事实及法律依据。

就违约金是否应当酌减问题，违约方主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，违约方应承担证明违约金过分高于守约方实际损失的举证证明责任。

王珂、林学强已就其损失进行了合理说明，君合百年公司以王珂、林学强未因其违约行为遭受任何损失为由主张酌减违约金，但未举证证明合同约定的违约金过分高于王珂、林学强实际损失，故其主张不能成立。

综上所述，君合百年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1802元，由北京君合百年房地产开发有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款
审判长楚静
审判员解学锋
审判员闫慧
二〇二一年十二月二十九日
法官助理常佳敏
法官助理樊思迪。