沈阳第一城的项目的的策划的报告
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域公寓售价分析
4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600
销售均价
和谐公寓 4100
和谐大厦 4000
东环国际 4600
经加权平均计算，区域整体销售均价4215元。
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解读项目
合作细节
二、产品定位
类别
面积(平方米)
占地面积
7399.74
总建筑面积
79637.71
酒店式公寓建筑面 积
24121.28
写字间建筑面积
28823.28
裙楼商业面积
21070.85 (地上4F,地下1F)
停车数
190辆
综合性：公寓、写字间、商场三位一体
地标性：十字金廊中心点的地标建筑
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公寓客户构成
20%
合作细节
10%
70%
70%
投资 办公
投资 办公 自住
投资客群占有绝对的购买比例！！！
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
本项目的客户构成及比例
项目业态 客户构成
写字间
投资客 成长服务型公司 金融证券公司 外地企业驻沈阳办事处
公寓
投资客 私营企业老板 大型企业及外企的高经理 政府公务员 企业白领 SOHO一族
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域公寓销售率分析
80%
60%
40%
20%
0%
销售率
和谐公寓 65%
和谐大厦 20%
东环国际 75%
和谐公寓已对外宣传，项目有一定的知名度。而和谐大厦几乎无任何宣传推 广，开发商投入力度小，因而认购情况一般。
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解读项目
分析市场
项目定位
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
三、潜在产品供应分析
项目名称
开发商
规划产品类型
兴华大厦
沈阳铁西城建房 屋开发有限公司
公寓或写字间
规划面积 未公开
交房时间 20ห้องสมุดไป่ตู้9年初
鹏飞·天丰大厦
鹏飞置业房产开 发有限公司
两栋高层 一栋住宅 一栋公寓
住宅61㎡、107 ㎡、 168 ㎡三种
[项目能给予的]
铁百商圈、未来地铁 小户型、三成首付(变更立项) 多元化物业、高速电梯 升值潜力，代租业务，成立
价格联盟
多元化服务型公寓！！
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推广思路
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
定位关键点
多元化服务型公寓
生活多元化 投资多元化
个性样板间菜单装修
全方位酒店式物业服务 建立租务中心,制定价格联盟 通过中原二手部客户资源,建 立租务联盟
区域公寓市场分析
公寓全部以住宅立项，可以首付三成。 投资客户成为公寓产品的主要购买客群。 使用功能划分不明显，都以宜商宜住吸引各类人群购买。 产品开发走小户型、低总价的路线，通过“价格战”提升项目性价比。 从市场销售情况来看，客户对公寓产品认可度远高于写字间。 公寓项目开发商对项目的售后统一招租工作管理较差，客户没有建立价格 同盟，租金水平参差不齐。
西部十字金廊
横向以建设大路为主轴、是一条以 商业、金融业、服务业为主要业态 的经济带，纵向沿兴华大街聚拢商 贸项目，成为铁西新区的商贸业的 核心。
地铁一号线
2019年试通车的地铁一号线
“铁西广场”站就在项目门口， 连通与太原街、中街的快捷交 通将带来无限升值潜力。
核心商圈+市政规划=项目开发潜力大
解读项目
销售面积小，目前普 遍为投资购买，约占 80％左右，约有10％ 为居住使用，少量办 公购买。
项目未坐宣传，客群多来源 于铁西区内，职业多为个体 经商者。
几乎都为投资购买。
多为铁西区域客户购买，办 公行业较杂，其中以机电设 备行业较多。
办公占50％，投资占 20～30％，自住为20 ％左右。
（除东环国际外，其余公寓项目均处于认购阶段）
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
区域写字间销售速度分析
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
新玛特广场 惠和名都 东环国际
销售面积 1000 9800 4200
月销售面积 1000 1225 1050
经加权计算，区域月均销售面积1154平方米。
垂直交通??
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
写字间\商务楼对比分析
对比要素 项目用地 选址要求 贷款额度 运营成本 契税 租金与月供 办公氛围 主力客群
写字楼 商业立项 商务区居多 5成10年 商业水电标准 4% 租金支付\且归它有 配套全,商务氛围浓 大型、注重公司形象
商务楼 住宅为主 商贸区为主 7成30年 民用水电标准 1.5% 偿还月供\且归己有 配套较全\商务氛围一般 成长型公司 办事处等
一层16户，42-65㎡
2019年底
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第三部分 项目定位
我们怎样定位项目，拟达成什么目标？
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
一、项目定位主导思想
市场环境层面
✓项目地处铁西商圈内,属于市政投资热点区域 ✓地块成熟度高，短期需求旺盛但竞争环境十分激烈 ✓宏观政策瞬息万变，对项目带来不确定性风险
购买用途
投资60% 办公40%
投资70% 自住20% 办公10%
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
四、市场定位
客户购买项目五大考核指标
区域位置是否“黄金” 规划产品档次形象 硬件配套设施完善 软性服务与物业管理 置业门槛和投资回报
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解读项目
分析市场
沈阳第一城项目策划报告
沈阳中原物业代理有限公司 2019-4
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S提纲 YLLABUS
➢解 读 项 目 ➢分 析 市 场 ➢项 目 定 位 ➢营 销 推 广 ➢商 业 招 商 ➢合 作 细 节
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第一部分 解读项目
我们面临的是怎样的一个项目？
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营销推广
商业招商
合作细节
区域公寓销售速度分析
20000 15000
10000
5000
0
和谐公寓 和谐大厦 东环国际
1 3250 3500 15750
2 1083 1167 2250
经加权计算，区域月均销售面积1730平方米。
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
分析市场
项目定位
三、项目基本数据
营销推广
商业招商
合作细节
类别 占地面积 总建筑面积 酒店式公寓建筑面积 写字间建筑面积 裙楼商业面积 停车数
面积(平方米) 7399.74 79637.71 24121.28 28823.28 21070.85
(地上4F,地下1F) 190辆
公寓、写字间、商场三位一体的综合体项目
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
写字间市场定位
写字间办公面积150-300平方米 写字间的建筑面积28823.28平方米 按照5000平方米提供一部电梯,需要
至少5部电梯配置 按照200平方米提供一个车位,需要
给写字间预留至少140个车位
没有拿到写字间的图纸, 不知道写字间是否有5部
营销推广
商业招商
合作细节
区域写字间面积分析
项目名称 60㎡以下 60-80㎡ 80-100㎡ 100-150㎡
150㎡以上
总计
新马特广场
0
40
0
20
20（263㎡）
80
惠和名都
130
0
26
0
4-9层整层发售
156
东环国际
0
0
48
72
48（170、230㎡） 168
合计
130
40
74
92
68
404
（依套数统计）
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
为什么不是酒店类产品？
制约条件： 1、规划户型进深大
2、要求有独立的大堂和电梯 3、对停车位要求较高； 4、前期投入成本巨大且资金回笼非常 慢；
酒店类产品
解读项目
分析市场
项目定位
三、消费者定位
周边同类项目的客户比例构成
写字间客户构成
30%
营销推广
商业招商
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域公寓面积分析
项目名称 60㎡以下
和谐公寓
252
和谐大厦
792
东环国际 合计
168 1212
60-80㎡ 84 0 168 252
80-100㎡ 100㎡以上
总计
0
0
336
0
0
792
0
24
360
0
24
1488
（依套数统计）
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解读项目
Opportunity(机会分析)
➢地铁口就在家门口 ➢十字金廊的交叉点，铁百商圈核心区位凸现 ➢沈阳市房地产投资热度居高不下 ➢沈阳市成长型企业持续增长
Threat(威胁分析)
➢国家宏观政策的调整对房地产的负面 影响 ➢区域未来竟品竞争的威胁 ➢项目施工速度对客户心理的影响
第二部分 分析市场
我们处在什么样的竞争环境？
解读项目
分析市场
项目定位
一、项目地理位置
营销推广
商业招商
合作细节
东至 西邻 南接 北靠
兴华街 贵和街 南六马路 建设大路
小结：
项目地处繁华的铁百商圈内，交通便捷、 配套相对齐全，地理位置优越。
解读项目
分析市场
项目定位
二、项目位置前景分析
营销推广
商业招商
合作细节
沈阳·第一城
铁百商圈
铁西区的核心商业区，区域 商业中心
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解读项目
分析市场
项目定位
二、公寓市场整体情况
营销推广
商业招商
合作细节
项目名称 上市面积 主力面积 销售均价
主力客群
购买目的
和谐公寓 5000㎡
37-53
和谐大厦 约17500㎡ 37-48 东环国际 约21000㎡ 40-66
4100 4000 4600
购买客户几乎都是当地客群， 如爱都国际、东环等客户。 年龄集中在30～40岁，约50 ％客户为个体经商人士，政 府机关约10％。
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合作细节
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域写字间销售率分析
80% 60% 40% 20%
0% 销售率
新玛特广场 20%
惠和名都 70%
东环国际 20%
惠和名都项目销售时间较长，达到8个月，同时交房时间早，导致销 售率高。
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解读项目
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
公寓产品特点：
公寓产品以小户型为主 点式楼规划，需要针对不同朝向 作出价格差 电梯数量较少，垂直交通差 平层规划户数多，档次难以提升
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
公寓市场定位 [目标群的需要]
地段好，交通便利 低置业门槛 居住品质 投资回报
多为中小公司。
约70％为投资购买， 30％为办公购买。
800/900㎡
多为个体经商者投资购买， 多来源于铁西、和平区域。 公司购买则多为小型公司。
80％为投资，办公使 用约20％。
890㎡
产品最小分割面积88 多是大公司，购买300平方 ㎡，因此购买多为办 米以上，行业多为外贸公司。 公使用，几乎无投资
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
一、写字间市场整体情况
项目名称 上市面积 单层面积
主力客群
购买目的
新玛特广场 惠和名都 东环国际
约5000㎡ 约14000㎡ 约21000㎡
约1000㎡
客群多来源于铁西区，职业 以个体业主为主，另也有部 分公务员购买。企业购买则
购买。
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域写字间价格分析
8000 6000 4000 2000
0 销售均价
新玛特广场 4700
惠和名都 4500
东环国际 6000
经加权平均计算，区域整体销售均价4912元。
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解读项目
分析市场
项目定位
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域写字间市场分析
受铁西整体经济的带动影响，办公类需求逐渐旺盛，写字间市场供应 量上升，市场走势亢奋。 写字间定位全部为产权式，配套设计无新意。 产品走低价、中小户型、快速消化的开发思路， 100平方米以下写字间以投资为主，100平方米以上主要是企业办公。 中小户型的写字间客户对价格因素敏感，容易被公寓产品分流
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
四、项目SWOT分析
Strength(优势分析)
➢铁百商圈核心区位，交通便利，配套齐全 ➢铁西区路网发达 ➢国地税、区委、电业、房产等政府部门集中 ➢铁西区地标式建筑
Weakness(劣势分析)
➢项目的土地性质为商业 ➢高层点式楼,销售抗性大 ➢项目规划“硬伤”，档次难以提升
客户需求层面
区域产品的消化主要依靠投资 客，需要为其预留一定升值空 间，不追求利润最大化
产品规划层面
本项目的产品规划与周边竞品存 在同质化，需要快速争夺客户， 避免市场风险
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商业招商
合作细节
运作主导思想
效率化运作， 快速回流现金
快打！
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域公寓售价分析
4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600
销售均价
和谐公寓 4100
和谐大厦 4000
东环国际 4600
经加权平均计算，区域整体销售均价4215元。
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解读项目
合作细节
二、产品定位
类别
面积(平方米)
占地面积
7399.74
总建筑面积
79637.71
酒店式公寓建筑面 积
24121.28
写字间建筑面积
28823.28
裙楼商业面积
21070.85 (地上4F,地下1F)
停车数
190辆
综合性：公寓、写字间、商场三位一体
地标性：十字金廊中心点的地标建筑
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公寓客户构成
20%
合作细节
10%
70%
70%
投资 办公
投资 办公 自住
投资客群占有绝对的购买比例！！！
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
本项目的客户构成及比例
项目业态 客户构成
写字间
投资客 成长服务型公司 金融证券公司 外地企业驻沈阳办事处
公寓
投资客 私营企业老板 大型企业及外企的高经理 政府公务员 企业白领 SOHO一族
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域公寓销售率分析
80%
60%
40%
20%
0%
销售率
和谐公寓 65%
和谐大厦 20%
东环国际 75%
和谐公寓已对外宣传，项目有一定的知名度。而和谐大厦几乎无任何宣传推 广，开发商投入力度小，因而认购情况一般。
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解读项目
分析市场
项目定位
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
三、潜在产品供应分析
项目名称
开发商
规划产品类型
兴华大厦
沈阳铁西城建房 屋开发有限公司
公寓或写字间
规划面积 未公开
交房时间 20ห้องสมุดไป่ตู้9年初
鹏飞·天丰大厦
鹏飞置业房产开 发有限公司
两栋高层 一栋住宅 一栋公寓
住宅61㎡、107 ㎡、 168 ㎡三种
[项目能给予的]
铁百商圈、未来地铁 小户型、三成首付(变更立项) 多元化物业、高速电梯 升值潜力，代租业务，成立
价格联盟
多元化服务型公寓！！
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推广思路
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
定位关键点
多元化服务型公寓
生活多元化 投资多元化
个性样板间菜单装修
全方位酒店式物业服务 建立租务中心,制定价格联盟 通过中原二手部客户资源,建 立租务联盟
区域公寓市场分析
公寓全部以住宅立项，可以首付三成。 投资客户成为公寓产品的主要购买客群。 使用功能划分不明显，都以宜商宜住吸引各类人群购买。 产品开发走小户型、低总价的路线，通过“价格战”提升项目性价比。 从市场销售情况来看，客户对公寓产品认可度远高于写字间。 公寓项目开发商对项目的售后统一招租工作管理较差，客户没有建立价格 同盟，租金水平参差不齐。
西部十字金廊
横向以建设大路为主轴、是一条以 商业、金融业、服务业为主要业态 的经济带，纵向沿兴华大街聚拢商 贸项目，成为铁西新区的商贸业的 核心。
地铁一号线
2019年试通车的地铁一号线
“铁西广场”站就在项目门口， 连通与太原街、中街的快捷交 通将带来无限升值潜力。
核心商圈+市政规划=项目开发潜力大
解读项目
销售面积小，目前普 遍为投资购买，约占 80％左右，约有10％ 为居住使用，少量办 公购买。
项目未坐宣传，客群多来源 于铁西区内，职业多为个体 经商者。
几乎都为投资购买。
多为铁西区域客户购买，办 公行业较杂，其中以机电设 备行业较多。
办公占50％，投资占 20～30％，自住为20 ％左右。
（除东环国际外，其余公寓项目均处于认购阶段）
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
区域写字间销售速度分析
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
新玛特广场 惠和名都 东环国际
销售面积 1000 9800 4200
月销售面积 1000 1225 1050
经加权计算，区域月均销售面积1154平方米。
垂直交通??
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
写字间\商务楼对比分析
对比要素 项目用地 选址要求 贷款额度 运营成本 契税 租金与月供 办公氛围 主力客群
写字楼 商业立项 商务区居多 5成10年 商业水电标准 4% 租金支付\且归它有 配套全,商务氛围浓 大型、注重公司形象
商务楼 住宅为主 商贸区为主 7成30年 民用水电标准 1.5% 偿还月供\且归己有 配套较全\商务氛围一般 成长型公司 办事处等
一层16户，42-65㎡
2019年底
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第三部分 项目定位
我们怎样定位项目，拟达成什么目标？
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
一、项目定位主导思想
市场环境层面
✓项目地处铁西商圈内,属于市政投资热点区域 ✓地块成熟度高，短期需求旺盛但竞争环境十分激烈 ✓宏观政策瞬息万变，对项目带来不确定性风险
购买用途
投资60% 办公40%
投资70% 自住20% 办公10%
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
四、市场定位
客户购买项目五大考核指标
区域位置是否“黄金” 规划产品档次形象 硬件配套设施完善 软性服务与物业管理 置业门槛和投资回报
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解读项目
分析市场
沈阳第一城项目策划报告
沈阳中原物业代理有限公司 2019-4
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S提纲 YLLABUS
➢解 读 项 目 ➢分 析 市 场 ➢项 目 定 位 ➢营 销 推 广 ➢商 业 招 商 ➢合 作 细 节
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第一部分 解读项目
我们面临的是怎样的一个项目？
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营销推广
商业招商
合作细节
区域公寓销售速度分析
20000 15000
10000
5000
0
和谐公寓 和谐大厦 东环国际
1 3250 3500 15750
2 1083 1167 2250
经加权计算，区域月均销售面积1730平方米。
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
分析市场
项目定位
三、项目基本数据
营销推广
商业招商
合作细节
类别 占地面积 总建筑面积 酒店式公寓建筑面积 写字间建筑面积 裙楼商业面积 停车数
面积(平方米) 7399.74 79637.71 24121.28 28823.28 21070.85
(地上4F,地下1F) 190辆
公寓、写字间、商场三位一体的综合体项目
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解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
写字间市场定位
写字间办公面积150-300平方米 写字间的建筑面积28823.28平方米 按照5000平方米提供一部电梯,需要
至少5部电梯配置 按照200平方米提供一个车位,需要
给写字间预留至少140个车位
没有拿到写字间的图纸, 不知道写字间是否有5部
营销推广
商业招商
合作细节
区域写字间面积分析
项目名称 60㎡以下 60-80㎡ 80-100㎡ 100-150㎡
150㎡以上
总计
新马特广场
0
40
0
20
20（263㎡）
80
惠和名都
130
0
26
0
4-9层整层发售
156
东环国际
0
0
48
72
48（170、230㎡） 168
合计
130
40
74
92
68
404
（依套数统计）
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
为什么不是酒店类产品？
制约条件： 1、规划户型进深大
2、要求有独立的大堂和电梯 3、对停车位要求较高； 4、前期投入成本巨大且资金回笼非常 慢；
酒店类产品
解读项目
分析市场
项目定位
三、消费者定位
周边同类项目的客户比例构成
写字间客户构成
30%
营销推广
商业招商
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域公寓面积分析
项目名称 60㎡以下
和谐公寓
252
和谐大厦
792
东环国际 合计
168 1212
60-80㎡ 84 0 168 252
80-100㎡ 100㎡以上
总计
0
0
336
0
0
792
0
24
360
0
24
1488
（依套数统计）
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解读项目
Opportunity(机会分析)
➢地铁口就在家门口 ➢十字金廊的交叉点，铁百商圈核心区位凸现 ➢沈阳市房地产投资热度居高不下 ➢沈阳市成长型企业持续增长
Threat(威胁分析)
➢国家宏观政策的调整对房地产的负面 影响 ➢区域未来竟品竞争的威胁 ➢项目施工速度对客户心理的影响
第二部分 分析市场
我们处在什么样的竞争环境？
解读项目
分析市场
项目定位
一、项目地理位置
营销推广
商业招商
合作细节
东至 西邻 南接 北靠
兴华街 贵和街 南六马路 建设大路
小结：
项目地处繁华的铁百商圈内，交通便捷、 配套相对齐全，地理位置优越。
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项目定位
二、项目位置前景分析
营销推广
商业招商
合作细节
沈阳·第一城
铁百商圈
铁西区的核心商业区，区域 商业中心
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项目定位
二、公寓市场整体情况
营销推广
商业招商
合作细节
项目名称 上市面积 主力面积 销售均价
主力客群
购买目的
和谐公寓 5000㎡
37-53
和谐大厦 约17500㎡ 37-48 东环国际 约21000㎡ 40-66
4100 4000 4600
购买客户几乎都是当地客群， 如爱都国际、东环等客户。 年龄集中在30～40岁，约50 ％客户为个体经商人士，政 府机关约10％。
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合作细节
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项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域写字间销售率分析
80% 60% 40% 20%
0% 销售率
新玛特广场 20%
惠和名都 70%
东环国际 20%
惠和名都项目销售时间较长，达到8个月，同时交房时间早，导致销 售率高。
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公寓产品特点：
公寓产品以小户型为主 点式楼规划，需要针对不同朝向 作出价格差 电梯数量较少，垂直交通差 平层规划户数多，档次难以提升
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公寓市场定位 [目标群的需要]
地段好，交通便利 低置业门槛 居住品质 投资回报
多为中小公司。
约70％为投资购买， 30％为办公购买。
800/900㎡
多为个体经商者投资购买， 多来源于铁西、和平区域。 公司购买则多为小型公司。
80％为投资，办公使 用约20％。
890㎡
产品最小分割面积88 多是大公司，购买300平方 ㎡，因此购买多为办 米以上，行业多为外贸公司。 公使用，几乎无投资
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一、写字间市场整体情况
项目名称 上市面积 单层面积
主力客群
购买目的
新玛特广场 惠和名都 东环国际
约5000㎡ 约14000㎡ 约21000㎡
约1000㎡
客群多来源于铁西区，职业 以个体业主为主，另也有部 分公务员购买。企业购买则
购买。
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合作细节
区域写字间价格分析
8000 6000 4000 2000
0 销售均价
新玛特广场 4700
惠和名都 4500
东环国际 6000
经加权平均计算，区域整体销售均价4912元。
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商业招商
合作细节
区域写字间市场分析
受铁西整体经济的带动影响，办公类需求逐渐旺盛，写字间市场供应 量上升，市场走势亢奋。 写字间定位全部为产权式，配套设计无新意。 产品走低价、中小户型、快速消化的开发思路， 100平方米以下写字间以投资为主，100平方米以上主要是企业办公。 中小户型的写字间客户对价格因素敏感，容易被公寓产品分流
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四、项目SWOT分析
Strength(优势分析)
➢铁百商圈核心区位，交通便利，配套齐全 ➢铁西区路网发达 ➢国地税、区委、电业、房产等政府部门集中 ➢铁西区地标式建筑
Weakness(劣势分析)
➢项目的土地性质为商业 ➢高层点式楼,销售抗性大 ➢项目规划“硬伤”，档次难以提升
客户需求层面
区域产品的消化主要依靠投资 客，需要为其预留一定升值空 间，不追求利润最大化
产品规划层面
本项目的产品规划与周边竞品存 在同质化，需要快速争夺客户， 避免市场风险
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商业招商
合作细节
运作主导思想
效率化运作， 快速回流现金
快打！
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