广州非常道房地产经纪有限公司、王伟强等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广州非常道房地产经纪有限公司、王伟强等物业服务合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2022.08.29
【案件字号】(2022)粤01民终13146号
【审理程序】二审
【审理法官】邓颖谭红玉李光华
【审理法官】邓颖谭红玉李光华
【文书类型】判决书
【当事人】广州非常道房地产经纪有限公司;王伟强;广州粤沃动力设备有限公司;王瑾越【当事人】广州非常道房地产经纪有限公司王伟强广州粤沃动力设备有限公司王瑾越
【当事人-个人】王伟强王瑾越
【当事人-公司】广州非常道房地产经纪有限公司广州粤沃动力设备有限公司
【代理律师/律所】李瑞玲国信信扬(南沙)律师事务所;周华梅广东启源律师事务所
【代理律师/律所】李瑞玲国信信扬(南沙)律师事务所周华梅广东启源律师事务所
【代理律师】李瑞玲周华梅
【代理律所】国信信扬(南沙)律师事务所广东启源律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】广州非常道房地产经纪有限公司
【被告】王伟强;广州粤沃动力设备有限公司;王瑾越
【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

【权责关键词】无效社会公共利益转委托共同共有不当得利实际履行诚实信用原则第三人自认新证据关联性合法性质证诉讼请求缺席判决维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。

根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是非常道公司是否有权向王伟强、粤沃公司、王瑾越收取2019年11月1日至2021年11月30日期间的物业服务费的问题。

从本案查明的事实来看，城建公司与王伟强、王瑾越在《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》中约定的前期物业服务企业为越秀物业公司，而非常道公司在一审中提交的《滨海悦城商业项目经营管理合同》《滨海悦城酒吧街物业管理协议》以及二审中提交的《解除协议》的签订主体均非越秀物业公司，且从内容上来看，也未能显示越秀物业公司通过城建公司、城滨公司签订上述协议来授权非常道公司直接向王伟强、王瑾越收取涉案商铺的物业服务费，同时，非常道公司与王伟强、王瑾越、粤沃公司亦未就涉案商铺签署任何物业服务协议。

可见，非常道公司要求王伟强、粤沃公司、王瑾越支付2019年11月1日至2021年11月30日期间的物业服务费及利息，缺
乏合同依据，一审法院对此不予支持，理据充分，并无不当。

非常道公司的上诉理由缺乏证据支撑，本院不予采纳。

综上所述，上诉人非常道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费597元，由上诉人广州非常道房地产经纪有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 01:54:07
【一审法院查明】一审法院经审理查明：2017年4月24日，非常道公司(乙方)与城建公司(甲方)签订《滨海悦城商业项目经营管理合同》，约定为促进商业部分招商工作的顺利进行，甲方委托乙方为广州南沙越秀滨海悦城项目中指定的商业项目部分进行统一经营管理服务。

一、服务范围。

甲方就以下物业(以下简称委托物业)委托乙方进行运营管理服务：1.1名称：南沙越秀滨海悦城商业项目酒吧街；1.2位置：广州市南沙区海逸大道西侧、社区管理中心北侧；1.4委托经营管理范围1.4.1服务商铺范围：南沙滨海花园五期自编2-11栋C 区111-115、202-214(共18间)；自编2-11栋D-E区101-112、114-126(共25间)；自编10栋101-106(共6间)，合计49间商铺。

自编C区110铺(建筑面积1086平方米)若前期服务完成，同样纳入本经营管理范畴；1.4.2其他范围：除以上服务的商铺之外的其他区域如酒吧街外摆区域、商铺签绿化带、前广场等。

二、服务期限。

2.1运营服务期限：即2017年5月1日起至2021年12月31日止，具体根据甲方的实际需求可以双方协商缩短或者延长。

2.2此合同生效之日起即视为甲方就委托物业正式委托乙方作为其独家统一运营管理公司。

三、服务内容及费用。

3.1乙方受甲方委托对委托物业进行统一经营管理服务，本服务包含商业运营及商业物业服务两方面内容。

3.1.1商业运营服务。

针对以上经营管理的商铺进行不定期营销推广及活动策划、活动组织的工作。

……委托物业的前期服务，商家开业前各项准备工作的协调服务工程条件的协调、各类办证的协调等内容。

3.1.2商业物业服务。

针对本合同第一条的服务范围承担部分物业管理工作，包含装修管理协调；商铺设备、设施维保
服务管理；治安管理、消防管理；清洁、环保工作等工作(具体详见本合同附件一)。

3.2本合同涉及的统一经营管理费用的总金额共计3000000元。

其中包含以下两部分费用：3.2.1商业运营服务费共计税前1800000元；3.2.2商业物业服务共计税前1200000元。

五、商业物业服务目标、费用及支付方式。

5.1在服务期内的前30个月(2017年5月1日至2019年10月31日)，甲方将以税前40000元/月为基数并结合每月乙方商业物业服务完成情况给予乙方商业物业服务费(具体详见本合同附件一《滨海悦城商业项目商业物业服务内容标准及处罚条例》的约定)；运营服务期内前30个月后(2019年11月1日至2021年12月31日)，甲方无需再行支付商业物业服务费用，费用由乙方自理。

5.3甲方或者甲方委托第三方每月检查乙方物业管理水平，根据检查报告及补充协议第五条内容支付相应费用(详见补充协议一)。

6.2乙方权利与义务。

6.2.2乙方应对酒吧街商铺范围内的设备设施、消防、治安、清洁、环保以及装修期的物业进行管理。

附件一为滨海悦城商业项目商业物业服务内容标准及处罚条例，附件一对配合物业管理中心协调装修管理，商铺设备、设施维保服务管理，治安管理，消防管理，清洁、环保等事项进行约定。

《滨海悦城商业项目经营管理合同》还对其他事宜进行约定。

非常道公司(甲方)和城滨公司(滨海悦城服务中心)(乙方)签订《滨海悦城酒吧街物业管理协议》，约定从2017年5月1日开始，滨海悦城逅海酒吧街物业管理的现场管理移交给非常道地产负责。

一、非常道地产管理范围：1.非常道地产运营公司管理商铺合计50间，管理面积：8377平方米。

管理区域包括：1)商业街自编2-11栋C区二楼物业用房、一楼肉菜市场及111-115/202-214、2-11栋D-E区101-112/114-126、10栋101-106，该些商铺的招租、经营、内部管理、外部沟通、安全生产全由非常道公司自行负责；2)靠金洲涌一边的商铺侧路的使用和管理由非常道全权负责(从前广场的肉菜市场一直到转幼儿园的拐转处)。

二、管理内容。

1.装修管理：按照服务中心的装修管理规定执行，商铺装修申请、审批现场巡逻监管。

非常道公司与物业公司负责派人开展每天的装修巡逻，要求装修商铺内严放易燃物料(纸皮、天那水等)、严禁吸烟、动火必须取得动火证、公共通道必须保持干净严禁乱堆乱放(有特殊情况需要用公共区域堆放的提前申请，要求做好现场的围蔽和温馨提
示，并在申请期限内全部清理现场)，以免影响销售；严禁在公共路面绞拌水泥沙浆，以免损坏形象和污染地面。

2.商铺设备、设施维保服务管理。

商业街内的扶手梯、风机房、消防设施由物业服务中心做好警示标识，进行日常的巡查与保养，产生的费用(保养、零配件老化更换)，保修期内由物业服务中心负责，保修期满后，扶手梯由非常道负责保养和零配件的采购，实报实销；物业服务中心负责电梯保养和运作的监管。

3.消防管理。

消防系统和设施设备的维护保养由五期物业跟进，如商家改动消防设施，须向物业服务中心报备；非常道公司安排专人每月巡查商铺情况，并积极配合服务中心专项检查和整改建议。

酒吧街商铺二次消防验收需要物业积极配合非常道公司。

4.清洁、绿化、环保。

不得擅自破坏和更改金洲涌旁的市政绿化植物，如因室外活动、客人喝酒等引起的损坏，须负责补种费用和5年内的苗木维护费用。

非常道公司安排绿化专人清扫落叶、清理垃圾杂物等，确保靠河涌边绿化带的整洁。

非常道公司自行购置垃圾设施和安装，产生的垃圾应堆放于指定垃圾中转站，不能影响小区外围环境及美观，每天定时清运，以免产生蚊虫。

产生的垃圾、污水等不得直接排放于金洲涌内。

非常道公司每月对商业街做灭四害的工作，严防老鼠蟑螂滋生蔓延。

非常道公司负责辖区内的管道清梳工作，服务中心有权每个季度检查，检查发现问题，酒吧街须及时处理或有偿委托物业处理。

5.费用。

悦城服务中心收取物业服务费按每平方1元收取(面积7291平方米)。

即每月交7291元给物业。

消防水费是商家在报装修时由物业公司向商家收取。

水电周转金费用由物业公司向小业主统一收取，非常道公司协助。

未售商铺和肉菜市场由商家交纳水电周转金，在商家退租时物业应无息退还给商家。

该区域内公共区域的水电费、水电分摊费用由非常道或其商家承担。

非常道公司、王伟强、粤沃公司均确认涉案商铺属于上述50间商铺范围。

非常道公司另陈述王伟强、王瑾越在签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》时知晓且同意《滨海悦城酒吧街物业管理协议》。

2019年3月19日，城建公司(甲方、卖方)和王伟强、王瑾越(乙方、买方)签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》，约定第二条。

甲方以出让方式取得位于广州市南沙区环市西路城建开发南沙公司三期建设用地B地块编号为440115001205A1983的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上
投资建设南沙滨海花园五期商品房。

第三条商品房销售依据。

乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记。

第四条合同标的物基本情况。

乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的南沙滨海花园五期2-8栋~2-10栋、2-11栋D、E区及地下室第幢1层101号房，门牌地址：南沙区丰润路海熙大街54号101房。

该商品房的用途为商业。

该商品房产权登记建筑面积共255.3241平方米，其中，套内建筑面积241.568平方米，共有分摊面积13.7561平方米。

第五条物业服务。

甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州城建开发物业有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。

物业服务合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止。

物业服务费为每月每平方米建筑面积5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。

第十一条房屋交付。

甲方应在2019年8月19日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。

广州城建开发物业有限公司于2017年6月22日名称变更为越秀物业公司。

广州越秀物业发展有限公司南沙分公司隶属于越秀物业公司。

城滨公司是越秀物业公司的全资子公司。

涉案商铺为王伟强与王瑾越共同共有，于2020年7月2日办理不动产登记。

王伟强陈述其就涉案商铺未签订过前期物业服务合同。

2019年5月1日，王伟强(出租人、甲方)与粤沃公司(承租人、乙方)签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在南沙区丰润路海熙大街54号101房号的房地产出租给乙方作商业用途使用。

同日，双方签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定乙方租赁期间，水费、电费、物业费以及其它由乙方所产生的费用均由乙方承担。

非常道公司对上述证据的真实性无异议，认其对王伟强、粤沃公司关于物业服务费的约定并不知情，也未事先征得非常道公司同意，因此王伟强、粤沃公司的内部约定不能对抗非常道公司。

粤沃公司由王伟强和王敬梅共同设立。

2021年10月27日，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司向非常道公司发出《关于越秀滨海悦城商业街交接工作的函》，载明城建公司与非常道公司于2017年4月24日就越秀滨海悦城商业物业服务签订了《滨海悦城商业项目经营管理合同》，运营期限至2021年12月31日止，就贵司从该物业退场和与广州越秀物业发展有限公司南沙分公司交接
事宜致函如下，1.贵司负责向物业管理主管部门办理《滨海悦城酒吧街物业管理协议》终止备案事宜……2.我司负责对该物业的新聘物业公司进驻事宜进行公示，贵司需在运营服务期限届满一个月前与越秀物业南沙分公司办理交接手续，并在运营服务期限届满时完成所有的交接手续。

3.自2021年12月31日之日起《滨海悦城酒吧街物业管理协议》自动解除。

粤沃公司向非常道公司于2019年6月5日转账支付1487.50元，备注2019年5、6月物业费；于2019年8月2日转账支付1275元，备注物业费；于2019年8月25日转账支付1275元，备注201908物管费；于2019年9月26日转账支付1275元，备注9月物业管理费；于2019年10月30日转账支付1275元，备注201910物业管理费。

非常道公司就上述费用向粤沃公司开具相应金额的物业管理费发票。

王伟强、粤沃公司对上述发票不予确认。

为证明《滨海悦城酒吧街物业管理协议》是越秀物业公司以城滨公司的名义与非常道公司签订，越秀物业公司对上述协议时知情并同意，且越秀物业公司已实际享有合同权利并履行合同义务，非常道公司提交物业服务评分表、历史交易查询报表、付款回单、广东省增值税专用发票。

非常道公司另陈述王伟强、王瑾越在签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》时知晓且同意《滨海悦城酒吧街物业管理协议》。

物业服务评分表载明广州越秀物业发展有限公司南沙分公司对非常道公司2019年第二季度、第三季度和第四季度10月份物业服务进行评分。

历史交易查询报表、付款回单载明非常道公司分别于2018年5月9日、2018年7月23日、2019年3月20日、2019年11月4日、2021年2月3日、2021年2月23日、2021年3月3日、2021年4月6日、2021年5月6日、2021年6月2日、2021年9月2日各向广州越秀物业发展有限公司南沙分公司转账支付21873元，备注为物业费。

广东省增值税专用发票载明广州越秀物业发展有限公司南沙分公司向非常道公司开具2018年1至3月，2019年1月至2021年6月的物业管理费发票。

王伟强、粤沃公司对物业服务评分表不予确认，对历史交易查询报表、付款回单、广东省增值税专用发票的真实性无异议，认为非常道公司支付该笔费用违反法律法规的强制性规定。

为证明非常道公司已向涉案商铺提供物业管理服务，非常道公司提交收据。

收据载明2019年10月28日收到南沙逅海酒吧街54号商铺排污
管疏通维修费2500元。

王伟强、粤沃公司对上述证据的真实性无异议，确认涉案商铺发生过排污问题，但认为向其提供物业服务管理的是越秀物业公司，非常道公司无法证明其向涉案商铺提供了物业管理服务。

一审庭审中，非常道公司陈述物业服务企业仅将该物业管理区域内的商铺现场物业管理服务委托给非常道公司，不涉及住宅区，越秀物业公司没有委托数据整理、收集等非现场物业管理服务；虽然涉案商铺的前期物业服务企业是越秀物业公司，但非常道公司与城滨公司所签订的《滨海悦城酒吧街物业管理协议》是越秀物业公司委托城滨公司签订，上述协议实际由非常道公司和越秀物业公司履行。

王伟强、粤沃公司认为涉案商铺的物业提供方为越秀物业公司，其曾联系越秀物业公司缴纳物业费，但越秀物业公司不愿意收取，另从非常道公司所主张的物业费可知其所述的非现场管理与现场管理是一体的。

一审庭审中，非常道公司、王伟强、粤沃公司确认涉案商铺每月物业费为1275元；非常道公司、王伟强、粤沃公司之间未签订过物业服务合同。

王瑾越经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。

【一审法院认为】一审法院认为：结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为非常道公司是否有权向王伟强、粤沃公司、王瑾越收取2019年11月1日至2021年11月30日期间的物业服务费，对此一审法院分析如下：根据城建公司和王伟强、王瑾越于2019年3月19日签订的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》约定，城建公司已选聘越秀物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，即涉案商铺的前期物业服务企业应为越秀物业公司，该前期物业服务合同对涉案商铺业主有约束力。

而非常道公司主张其具有收取涉案物业服务费的依据为其与城建公司签订的《滨海悦城商业项目经营管理合同》，以及其与城滨公司签订的《滨海悦城酒吧街物业管理协议》，上述合同主体均不包括王伟强、粤沃公司、王瑾越。

在本案中，亦未有证据显示越秀物业公司已委托非常道公司代为向涉案商铺业主收取涉案物业费，故虽然粤沃公司曾向非常道公司支付物业管理费，但以此并不能证明非常道公司有权向王伟强、粤沃公司、王瑾越收取涉案物业管理费，非常道公司向王伟强、粤沃公司、王瑾越主张涉案物业服务费没有合同及法律依据，一审法院对此不予支持。

【二审上诉人诉称】上诉人非常道公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判王伟强、粤沃公司、王瑾越共同向非常道公司支付2019年11月1日至2021年11月30日期间的物业服务费31875元及利息(利息按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率分段计算；其中，以24225元为基数，从非常道公司起诉之日即2021年7月15日计算至2021年8月23日；以26775元为基数，从2021年8月24日计算至2021年11月17日；以31875元为基数，从2021年11月18日起计算至王伟强、粤沃公司、王瑾越付清全部款项之日止)；3.本案一、二审案件受理费由王伟强、粤沃公司、王瑾越承担。

事实和理由：一、王伟强、粤沃公司在一审中作出大量违背客观事实、不合常理且自相矛盾的虚假陈述，一审判
决未能正确判断即全盘采信，背离社会主义核心价值观。

根据《最高人民法院关于民事诉讼
证据的若干规定》第六十三条和《民事诉讼法》第一百一十四条的规定，应对王伟强、粤沃公司的虚假陈述行为进行处罚。

二、对于广州越秀物业发展有限公司(以下简称越秀物业公司)将涉案商铺的物业管理服务交由非常道公司负责，并将收取物业服务费的权利转让给非常道
公司的事宜，王伟强、粤沃公司、王瑾越是知情且同意的，但其在一审中却全盘否认，故意
作虚假陈述妨碍案件审理。

第一，在购买时，王伟强、王瑾越就知悉涉案商铺由非常道公司
提供物业管理服务并收取物业服务费，其在收楼后长达半年的时间内也均按时足额向非常道
公司支付物业服务费。

为促进销售，南沙越秀滨海悦城商业项目酒吧街的全部商铺均“带租约销售”，开发商广州城建开发南沙房地产有限公司(以下简称城建公司)于2017年4月与非常道公司签订《滨海悦城商业项目经营管理合同》，将包括涉案商铺在内的整条酒吧街委托
非常道公司进行运营管理(含商业运营及物业服务)，运营服务期限为2017年5月1日起至2021年12月31日止，在该期间内，购房者可以将商铺交给非常道公司进行招商经营，获取固定的租金回报。

与此同时，前期物业服务公司越秀物业公司也委托广州城滨物业管理有限
公司(以下简称城滨公司)并以城滨公司的名义与非常道公司签订《滨海悦城酒吧街物业管理
协议》，明确从2017年5月1日开始，酒吧街的物业管理服务移交给非常道公司负责，并由非常道公司收取全部物业服务费(每月每平方米5元)后，再由非常道公司按每月每平方米1
元的标准向越秀物业公司支付物业服务费。

在王伟强、王瑾越购买涉案商铺时，开发商及前期物业服务单位已明确告知两人上述事宜。

第二，收楼后，王伟强、粤沃公司、王瑾越已按时足额向非常道公司支付2019年5月至2019年10月的物业服务管理费。

前述5笔款项都是通过银行转账支付，在付款时均须准确填写收款方户名、账号及开户行等信息，且粤沃公司在付款时明确备注款项用途为“物业费”或“物业管理费”；每笔付款完成后，粤沃公司均向非常道公司索要发票，非常道公司也立即开具合法有效的发票；更何况王伟强、粤沃公司已自认越秀物业公司不愿意收取涉案物业服务费。

因此，王伟强、粤沃公司、王瑾越不可能不知道收款方是非常道公司而非越秀物业公司，其称是“出于误解”向非常道公司支付物业费与事实不符。

第三，自王伟强、王瑾越收楼之日起至2021年12月31日止，涉案商铺的物业管理服务均由非常道公司提供。

当商铺出现物业管理问题时，王伟强、粤沃公司、王瑾越也是直接联系非常道公司处理。

例如，2019年10月涉案商铺发生排污问题，王伟强直接联系非常道公司处理，最后由非常道公司找人疏通并支付全部维修费用。

在整个沟通过程中，王伟强知悉非常道公司与越秀物业公司的职责与区别，并未将非常道公司误认为越秀物业公司。

后续的车辆停放等问题，王伟强也是联系非常道公司而非越秀物业公司进行处理。

第四，一审判决漠视合同的实际履行情况，仅以《滨海悦城商业项目经营管理合同》《滨海悦城酒吧街物业管理协议》的签订主体不包括王伟强、粤沃公司、王瑾越，就认定非常道公司无权向其收取物业服务费，属认定事实和适用法律错误。

根据《民法典》的相关规定，债权人转让债权，仅需通知债务人即可生效，不要求债务人必须在转让协议中签字盖章。

本案中，越秀物业公司将收取涉案物业服务费的权利转让给非常道公司，已通知且取得王伟强、粤沃公司、王瑾越的同意，故该债权转让已生效，王伟强、粤沃公司、王瑾越应向非常道公司支付物业服务费。

三、《滨海悦城酒吧街物业管理协议》虽由城滨公司与非常道公司签订，但非常道公司已提供充分证据证明该协议实际上是由越秀物业公司委托城滨公司并以城滨公司的名义与非常道公司签订，根据《民法典》第九百二十五条的规定，该协议直接约束的是越秀物业公司与非常道公司，且在签订该协议后，由越秀物业公司实际履行合同并享有。