管理体系分析报告

监理
小区智能化
客户满意度低，回头客仅占10%，市场开拓力度不够
客户评价 ➢ 设计人员的服务意识差，与甲
方、施工方、监理方的配合态 度不好； ➢ 小区规划、方案设计的综合能 力较差； ➢ 前期为甲方提供的小区规划咨 询、协助完成项目各项报批手 续等服务受欢迎；
关系客户 72%
回头客 10%
主动开发客户 10%
潜在收益
460000
1840000
4600000 4600000
1150000 460000 2300000 920000 690000 1150000 230000 690000 17250000 460000
东岳庙住宅楼 民福十里河住宅 林河工业开发区标准厂房厂区规划 中国政法大学教学楼E段 九龙家园B地块住宅小区7#8#楼 吉庆里9#10#公寓楼方案 自来水管件厂改造规划
北京站写字楼 中科院高能所住宅楼工程(1#2#)
岗山村规划方案 枯柳树村改造规划
顺义小区 亦庄职教集团 林达嘉园方案
竹木厂规划 晨光家园
玺萌鹏园 302医院住宅
航天宿舍 岗山规划 机施办公楼方案 东方中联住宅 中联开发公司住宅 政法大学学生公寓 东风农场住宅 垡头居住区详规(第二次) 金皇安办公楼 中煤地住宅 航空服务局住宅 回龙观住宅 天桥住宅工程1#楼改造 芍药居大学生公寓
合计 成功率
资料来源：生产经营室资料
规模（平方米） 100000 4048 20000 120000 80000 21466 200000 200000 118000 50000 20000 100000 40000 30000 50000 10000 30000 750000 20000 10389 25000 100000 6102 163782
方案二：改组 销 项
为销售部和项 售 目
目经理部，分 部 经
别负责销售和
理
运作
部
方案三：专 销 注于销售； 售 项目经理平 部
时隶属专业 所室；针对 客户需要组 建临时方案 组
方案四：专注 销 方 于销售；项目 售 案 经理平时隶属 部 组
专业所室；成
立专门的方案
组
项目组结构：直线式与矩阵式
项目经理 工程主持工人程主持工人程主持人
住宅
幼儿园
学校
文化
办公楼
医院
体育
94.90%
未来本院的服务范围应该集中在什么领域
1.01%
商业建筑
80.00% 70.00%
68.37%
60.00%
50.00% 40.00% 30.00%
38.78%
32.65%
30.61%
20.00%
10.00%
0.00%
建筑设计
前期策划咨询
装饰
资料来源：XXX员工访谈及北大纵横问卷调查
管理体系分析报告
目录
结论 方法与计划 形势 项目 组织结构 人力资源 总结与建议
结论
XXX面临一大机遇和五大挑战，项目运作直接反映出计划色彩的组织结构 和人力资源不适应生产经营需要：
•总体而言，高层和职能部门应给予项目运作更多支持 •专业所室太多，从事管理的专业人员偏多 •计划色彩浓厚，体制和机制难以适应市场 •生产经营室级别与职责不相称，宜专注于销售 •项目组职能式结构不适应业务需要 •专业所室应定位于支持职能，可合并为设计部 •辅助部门分工过细，应尽可能合并以提高效率（受体制限制）
项目营销与运作备选方案
高层管理
生晒 总 技 建 结 设 经
产图 师 术 筑 构 备 济
经复 办 室 所 所 电 分
营印
气析
党办档职司 人 财 计 物 监
办公案工机 教 务 算 业 理
室
室
食 堂
班
科
科
机 所
中公 心司
方案一：生产 项
经营室改为项 目
目经理部，项 经 目经理全程负 理 责销售和运作 部
540423 5750000（估算） 6900000（估算） 1150000（估算）
4861996 4991018
资料来源：生产经营室资料
附：2000年~2001年项目统计（二）
项目总览 燕清园方案 外经贸电教楼
顺义法院 朝阳职教方案
参政小区 通州区帅府住宅小区 顺义规划一(顺平小区) 顺义规划二(前进小区)
业务流程分析是对工作完成过程的每一步骤和过程整体进行分析。 制约因素理论（Theory of Constraints）
在战略确定的条件下，提高经营业绩和竞争力最有效的办法是找到并 加强价值创造过程中最薄弱的环节。组织结构、管理制度和资源配置都要作相 应的调整。 平衡计分卡（Balanced Score Board）
1879.6
35.00%
2073.6
10.32%
194.0
40.00%
2369.8
26.08%
490.2
45.00%
2666.1
41.84%
786.5
50.00%
2962.3
57.60%
1082.7
60.00%
3554.8
89.12%
1675.2
70.00%
4147.2
120.64%
2267.6
1、项目收费平均价格=2001年项目合同总金额/2001年项目合同总面积=23元/平方米
2、项目潜在收益=项目收费平均价格*项目面积
3、方案成功率=计算期项目总合同收入/（计算期损失的潜在收益+计算期项目合同总收入）
4、假设成本增加相对收益增加很小，对分析影响不大
5、上述分析基于2001-2002年数据
资料来源：北大纵横问卷调查、访谈与分析
附：2000年~2001年项目统计（一）
项目总览 莲花小区规划方案 首都经贸大学金台里住宅 卢沟桥东区地块规划 玺萌丽园小区1#2#3#楼 通州区果园西里规划(修改) 潞邑花园住宅小区规划(通县) 海盐时代商店地块规划 大连佳信外销公寓规划
系统设计考核评估体系，作为实施战略和完成经营目标的主要手段。
团队组建 项目启动 初步调研 分析与资料补充 第一阶段结束 现状分析报告 初步建议 第二阶段结束 组织框架 考评框架 薪酬框架 组织结构设计 人力资源制度 辅导与结束
项目计划
目录
结论 方法与计划 形势 项目 组织结构 人力资源 总结与建议
延伸业务备选方案
院长兼书记
生 总 技 建 结 设 经 党办档 人 财
产 师 术 筑 构 备 济 办公案 教 务
经 办 室 所所 电 分
室室 科 科
营
气析
职司物 晒
工机业 图
食 堂
班
管
复
理印
计楼 工 咨 装
算宇 程 询 饰 机智 监 培 设 所能 理 训 计
服 I 工咨装 务T 程询饰 公中监培设 司心理训计
洼里居住小区
规模（平方米） 99600 30018 63600 96300 332000 145200 320000 70000 10000 70000 100000 5300 12000 70000 220000 20000 20000 120000 120000 38770 250000 300000 50000 138000 204122
项目经理 建筑负责 结构负责 设备负责 电气负责
建建建筑筑筑负负负责责责 结结结构构构负负负责责责 设设备设备负备负责负责责 电电气电器负器负责负责责 建建建筑筑筑设设设计计计 结结结构构构设设设计计计 设设备设备设备设计设计计 电电气电器设器设计设计计
主持人 建筑设计 结构设计 设备设计 电气设计
师
计
性；其他专业 办 部
所室合并为设
计部
说明：技术室贯标职能划归院长办公室
方案三：保持总 总 设 工 师办独立；经济 师 计 程
分析室改为独立 办 部 造
核算的工程造价
价
部；其余合并为 设计部
部
辅助部门备选方案
院长兼书记
生晒 总 技 建 结 设 经
产图 师 术 筑 构 备 济
经复 办 室 所 所 电 分
找上门的客户 4%
公开招投标 4%
注：选择XXX2000年和2001年获取的50 个项目信息作为样本总数 分类比例=分类项目个数/样本总数
资料来源：北大纵横问卷调查、访谈与分析
成功率提高到50%，收入将增加1082万元
方案成功 率
设计院的年均合同金 额（万元）
收入增长率（%）
收入增加值（万元）
31.73%
经过领导职工的辛勤努力，设 计院在不到20年的时间里便由 一个年产值仅20万元的乙级设 计所发展到现在拥有甲级资质、 年产值1600万元的设计研究院
83 85 87
89
91
93
95
97
99 2001 2002 2003 设计院发展历程
XXX未来将在住宅、教育设施等领域以建筑设计为龙
头，向策划咨询、装饰、监理和小区智能化等两头延
营印
气析
党办档 办公案
室室
人财 教务 科科
职司物 计 工
工机业 算 程
食 堂
班
管
理
机 所
监 理
办
方案一：辅 助部门全部
公
合并为办公 室
室
方案二：保 办 财 持财务独立， 公 务 其他辅助部 室 科
门合并为办 公室
方案三：保持 办 人 财
财务和人事独 公 事 务
立，其他辅助 部门合并为办
室
科
科
公室
说明：食堂和司机班合并到物业中心
伸，管理体系应相应调整
100.00% 93.94%
90.00% 80.00%
本院应该重点发展哪些领域的业务
70.00%
60.00% 50.00% 40.00% 30.00%
50.51%
36.36%
35.35%
25.25%
20.00% 10.00%
0.00%
100.00% 90.00%
11.11%
4.04%
产图 经复 营印
专业所室备选方案
院长兼书记
总技 建 结 设 经 师术 筑 构 备 济 办室 所 所 电 分
气析
党办档职司 人 财 计 物 工
办公案工机 教 务 算 业 程
室
室
食 堂
班科Leabharlann 科机 所管 理
监 理
设
方案一：合并 为设计部，总
计
工程师作为专 部
业级别而不是
行政级别
总设
方案二：保持 总师办的独立
✓骨干人员流失严重，难以引进和留住优秀人才 ✓培训难以满足员工和业务需要 ✓考核基本流于形式 ✓管理人员偏多，应鼓励专业能力提升 ✓薪酬激励制度存在严重内部不公平
初步建议
• 以项目营销和运作为核心调整组织结构和人力资源管理 • 尽可能合并职能部门，减少对项目运作的制约 • 以建筑设计为核心业务，其他延伸业务逐步独立核算 • 以“成功楼盘解剖”培训为切入点，积极开拓市场 • 生产经营室专注于营销 • 项目组采取矩阵结构 • 加强项目过程和结果控制 • 以客户和财务绩效为导向，系统设计考评和薪酬激励制度 • 加强项目经验总结交流形式的内部培训
潜在收益 2290800
1462800
7636000 3339600 7360000 1610000 230000 1610000 2300000
276000 1610000 5060000 460000 460000 2760000 2760000
实际收入 811686 2003100
261250
资料来源：中国统计年鉴
XXX一直接受XX集团的行政领导，在内部管理体系 上受到XX集团的直接行政干预
年度产值
1983年5 月北京 XX成立
1983年9月成 立住宅设计所
1989年在设计 所基础上成立
设计院
建筑设计 单位（不 完全）改
制
2001年7 月北京 申奥成
功
2001年11月中国 加入WTO
1996年成立住 宅设计研究院
合作只是特殊情况一般不为开发商做可行性研究方案设计人员偏少影响设计质量应该确保方案的竞争合适候选人太少只能就米下锅严重影响工作质无能有效控制工作进度按计划2001年11月完成但至今没有完成扩初设计与施工图设计分得不清晨光项目中的突出问题考核激励机制不合理收入分配比例和数额在项目开始时就已确定项目经理不能根据项目成员在工作中的表现予以调整项目经理没有足够的考核控制权需要协作时找不到项目成员项目经理和工程主持人协作项目经理与一个工程主持人合作默契另一个主持人由于同时承接另外一个项目致使未能按计划完成设计项目经理实际上无人事权由于院里人力储备不足项目经理无法淘汰设计质量差的设计人员需要加强质量控制机制校核人由项目经理兼任工作中有顾此失彼的现象使得校核后留给审核的时间太玺萌鹏园为住宅设计院在完成北京玺萌房地产开发有限公司玺萌丽园设计项目之后甲方直接委托进行的后续项目建设地点丰台区草桥
房地产发展带来巨大商机
单位：元 7000
6000
5000
4000
6280
我国历年居民人均收入
5854
5425 5160 4839
4283
3496
3000
2577
2027 2000 1510 1701
1000
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 年份
➢个人买房成为主流，2000年 个人购买住宅1.32亿平方米， 占商品住宅销售面积87.51%， 比99年提高7.9%
➢据建设部有关专家预测，21 世纪的前50年，我国的住宅建 设的投资额和住房消费仍将持 续发展，平均年增长15%，我 国城镇居民仍将经历追求居住 面积的发展阶段
➢据王石分析，居民人均收入 从目前的6千元增长到10万元， 需要20-30年，在此期间房地产 总体上将保持快速发展
目录
结论 方法与计划 形势 项目 组织结构 人力资源 总结与建议
主要方法论
价值链（Value Chain）分析 为客户创造价值从而获取销售收入的过程。在建筑设计行业是指设计
单位、开发商、最终住户三者构成的一条链，绩效决定于每个节点以及节点之 间的相互作用。 业务流程（Business Process）分析
建建建筑筑筑校较较核核核 结结结构构构校较较核核核 设设备设备校备较核较核核 电电气电器校器较核较核核
…… 建筑校核 结构校核 设备校核 电气校核
建建建筑筑筑审审审核核核 结结结构构构审审审核核核 设设备设备审备审核审核核 电电气电器审器审核审核核
主持人 建筑审核 结构审核 设备审核 电气审核
生晒