2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷一

2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷一
[单选题]1.收集信息（）的交易实例，（江南博哥）是提高估价精度的一个基本保证。

A.充实、完整、准确
B.丰富、完整、真实
C.广泛、真实、完整
D.完整、真实、准确
参考答案：D
参考解析：收集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息。

[单选题]2.某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。

当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。

A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
参考答案：D
参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V ＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。

根据题意，修复缺陷后写字楼的价值＝（40×12）×4000×90%/6%×[1－1/（1＋6%）32]＝2433.72（万元）。

[单选题]3.对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。

A.估价方法选用恰当
B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
C.计算公式和计算过程正确无误
D.各种估价方法的测算结果一致
参考答案：D
参考解析：在确定评估价值之前，应对所选用的估价方法的测算结果进行校核。

同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析。

在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：①估价计算的正确性；②估价基础数据的正确性；③估价参数的合理性；④估价计算公式的恰当性；⑤不同估价方法的估价对象财产范围的一致性；⑥不同估价方法的估价前提的一致性；⑦估价方法的适用性；⑧估价假设的合理性，即估价假设是否合；⑨估价依据的正确性；⑩估价原则的正确性；？房地产市场
状况的特殊性。

估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程，以及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

[单选题]4.关于路线价法的说法，错误的是（）。

A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同
B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大
C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格
D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
参考答案：A
参考解析：路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。

A项，在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。

例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度一般设定为18m；如果临街深度大多为25m，则标准临街深度一般设定为25m。

[单选题]5.运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。

A.基准日期
B.价值时点
C.估价时点
D.估价报告出具日期
参考答案：B
参考解析：进行市场状况调整是基准地价修正法的步骤之一。

它是将基准地价在其估价期日的价值，调整为在价值时点的价值。

此处的土地市场状况调整的方法，与比较法中市场状况调整的方法相同。

[单选题]6.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元
/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。

假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。

A.8157.60
B.8158.91
C.8163.57
D.8164.88
参考答案：D
参考解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。

假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%（当可比实例的
成交价格比其正常价格高时，为＋S%；低时，为－S%），则有：可比实例正常价格×（1±S%）＝可比实例成交价格，因此有：可比实例成交价格×[1/（1±S%）]＝可比实例正常价格。

根据题意，甲可比实例比较价值＝8000×100/（100－2）＝8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值＝7800/（1－6%）＝8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值＝8300－200＝8100（元/m2），估价对象比较价值＝8163.27×0.4＋8297.87×0.2＋8100×0.4＝8164.88（元/m2）。

[单选题]7.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。

该综合楼的价值为（）万元。

A.2651.52
B.2667.75
C.2705.63
D.2771.49
参考答案：A
参考解析：以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。

本题中，综合楼价值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V ＋（1000＋800）×25%，解得综合楼价值V＝2651.52（万元）。

[单选题]8.折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利率和开发利润两部分。

A.平均报酬率
B.利润率
C.回报率
D.报酬率
参考答案：A
参考解析：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要估价参数，与报酬资本化法中的报酬率的求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含了资金的利率和开发利润率两部分。

[单选题]9.收集估价所需资料的渠道不包括（）。

A.要求委托人提供
B.在实地查勘估价对象时获取
C.查阅估价机构自己的资料库
D.自己直接判断
参考答案：D
参考解析：收集估价所需资料的渠道主要有以下几个：①依法要求委托人提供；②查阅本机构的估价资料库；③在实地查勘估价对象时获取；④依法向有关国家机关或其他组织查阅；⑤咨询有关知情人士或单位；⑥到有关网站、报刊等媒体上查找。

[单选题]10.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响
参考答案：B
参考解析：B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。

但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。

[单选题]11.某在建写字楼的总建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年。

现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。

根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。

预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。

该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。

A.29807
B.30867
C.35755
D.36194
参考答案：A
参考解析：由题意：①该在建写字楼年金A＝2×365×（1－10%）×3＝1971（万元）。

②该在建写字楼现值V＝A/Y＝1971/5%＝39420（万元）。

③在建写字楼建成后的房地产现值＝39420/（1＋15%）（3－1.25＋3/12）＝29807（万元）。

[单选题]12.关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档
B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档
C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁
D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构
参考答案：C
参考解析：C项，估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。

根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。

保存期限届满的估价资料需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。

[单选题]13.某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。

A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
参考答案：C
参考解析：重置成本和重建成本合称为重新购建成本，是假设在价值时点重新购置全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。

本题中，价值时点为2015年，最合理的拆迁补偿价格应当以价值时点的房地产市场交易价格即6000元/m2为基础进行修正。

[单选题]14.某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元
/m2。

若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。

该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。

A.4000
B.5900
C.6800
D.7200
参考答案：C
参考解析：根据公式补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积，则该宗地块理论上应补交的地价为：P＝5000×（8×40%×3000＋8×60%×1000－1.0×800）＝6800（万元）。

[单选题]15.三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。

A.在建工程抵押估价业务
B.公司上市估价
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.司法鉴定估价
参考答案：A
参考解析：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

[单选题]16.关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。

A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
参考答案：B
参考解析：B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。

A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。

C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。

[单选题]17.某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A.－100
B.－50
C.50
D.100
参考答案：B
参考解析：具体计算过程如下：①采用加权算术平均法计算的最终的比较单价：最终比较单价V＝6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。

②中位数计算的最终的比较单价：中位数是把修正和调整出的各个比较价值按由低到高的顺序排列，如果是奇数个比较价值，则处在正中间位置的那个比较价值为综合出的一个比较价格值；如果是偶数个比较价值，则处在正中间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的一个比较价值。

本题采用中位数法计算最终比较单价为6700元/m2。

③采用加权算术平均法与采用中位数法计算的最终的比较的差值：差值＝6650－6700＝－50（元/m2）。

[单选题]18.房地产供给有限特性的本质是（）。

A.土地的总量有限
B.房地产的不可移动性
C.房地产的独一无二性
D.房地产的价值量大
参考解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。

这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。

[单选题]19.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是
（）。

A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元
B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路
C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过
D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个
参考答案：B
参考解析：对交通条件的描述，主要说明下列方面：①道路状况，说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量）；②出入可利用的交通工具，说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交班次的疏密等；③交通管制情况，说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况；④停车方便程度，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等；⑤交通收费情况，说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费及其收费标准等。

A项属于交通收费情况；B项属于房地产区位状况描述中的位置描述；C项属于出入可利用的交通工具；D项属于停车方便程度。

[单选题]20.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。

A.建筑结构
B.周围环境
C.建筑物内空间布局
D.土地开发程度
参考答案：B
参考解析：房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素。

①土地实物因素包括：a.土地面积；b.土地形状；c.地形、地势；d.地质；e.土壤；f.土地开发程度。

②建筑物实物因素包括：a.建筑规模；b.建筑结构；c.设施设备；d.装饰装修；e.空间布局；f.建筑功能；g.外观；h.新旧程度。

B项属于房地产区位因素。

[单选题]21.下列不属于土地权属证书的是（）。

A.《国有土地使用证》
B.《集体土地所有证》
C.《土地他项权利证明书》
D.《房地所有权证书》
参考解析：房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。

其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》《房屋他项权证》等（过去有《房屋所有权证》《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种）。

土地权属证书有《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。

[单选题]22.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.价值时点原则
D.替代原则
参考答案：B
参考解析：最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值或价格。

认为改变现有房地产的用途再予以使用最为合理的，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。

应改变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用）＞现用途的房地产价值。

[单选题]23.评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（）万元。

A.1562.89
B.1652.89
C.1502.63
D.1520.63
参考答案：C
参考解析：假设开发法简要地说，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

其中，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减得到估价对象价值或价格的方法，称之为动态分析法，本题开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，需要折现到价值时点，土地价值＝2000/（1＋10%）3＝1502.63（万元），本题直接给出开发完成后的房价中属于地价的部分，不需要考虑土地使用期限的调整。

[单选题]24.下列关于预售房地产开发经营期的图示（图8-1）正确的是（）。

图8-1 预售房地产开发经营期
A.A
B.B
C.C
D.D
参考答案：D
参考解析：开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

开发经营期可分为建设期和经营期。

建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。

建设期又可分为前期和建造期。

在预售情况下，开发经营期、建设期、经营期的关系如图8-2。

图8-2 在销售（含预
售）情形下
[单选题]25.估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。

A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号
B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号
C.估价作业日期、估价报告编号、附件
D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号
参考答案：A
参考解析：封面（或扉页）的基本要素包括：①估价报告名称；②估价报告编号；③估价项目名称；④估价委托人；⑤房地产估价机构；⑥注册房地产估价师；⑦估价报告出具日期。

说明：新教材已将估价作业日期改为估价报告出具日期。

[单选题]26.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。

A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
参考答案：B
参考解析：A项，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。

B项，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

C项，残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。

D项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。

谨慎价值、残余价值和快速变现价值一般都低于市场价值。

[单选题]27.下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。

A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
参考答案：D
参考解析：价值时点原则（估价时点原则）要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。

A项，属于价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。

B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。

C项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况
的估价，此种情形是目前估价中最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价等。

D项，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，而此种情形如评估期房的价值。

在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。

[单选题]28.卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。

A.偏高
B.偏低
C.不高不低
D.无法确定
参考答案：B
参考解析：对交易对象或市场行情缺乏了解往往会造成成交价格偏离正常价格。

如果买方不了解交易对象或市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解交易对象或市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。

[单选题]29.按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
参考答案：D
参考解析：根据直接比较法公式，可比实例在自身状况下的价格×100÷可比实例状况相对于估价对象状况的得分＝可比实例在估价对象状况下的价格。

可得：100/可比实例状况相对于估价对象状况的得分＝0.98，可以计算出可比实例状况相对于估价对象状况的得分应为102.04。

由于102.04＞100，说明可比实例的区域因素优于估价对象，对价格的影响幅度为：（102.04－100）/100＝2.04%。

[单选题]30.某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。

建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。

A.75.56%
B.81.67%
C.85.00%
D.86.67%
参考答案：B
参考解析：非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。

②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。

对于上述第一种情况，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

根据残值为零时用直线法计算成新率的公式q＝[n/（t＋n）]×100%。

由题意，该商场建筑物目前的成新率为：q＝[n/（t＋n）]×100%＝[（60－5－6）/60]×100%＝81.67%。

[单选题]31.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计算的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。

该商铺的价值为（）万元。

A.521
B.533
C.695
D.711
参考答案：A
参考解析：由题意可知，该商铺的价值为：
[单选题]32.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。

A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3792.93
参考答案：B。