储小英与孙叶益房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
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储小英与孙叶益房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】上海市第二中级人民法院
【审理法院】上海市第二中级人民法院
【审结日期】2021.02.19
【案件字号】(2021)沪02民终1579号
【审理程序】二审
【审理法官】孙斌
【审理法官】孙斌
【文书类型】判决书
【当事人】储小英;孙叶益;高
【当事人】储小英孙叶益高
【当事人-个人】储小英孙叶益高
【代理律师/律所】林卫上海市耀良律师事务所;陶建武上海富拉凯律师事务所;XX露上海富拉凯律师事务所
【代理律师/律所】林卫上海市耀良律师事务所陶建武上海富拉凯律师事务所XX露上海富拉凯律师事务所
【代理律师】林卫陶建武XX露
【代理律所】上海市耀良律师事务所上海富拉凯律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】储小英
【被告】孙叶益;高
【本院观点】依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行，不得擅自变更或者解除。
【权责关键词】重大误解撤销违约金侵权支付违约金合同约定第三人证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求反诉维持原判发回重审
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行，不得擅自变更或者解除。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规强制性规定或者违背公序良俗之处，对合同当事人均有法律约束力。
现上诉人诉称《上海市房地产买卖合同》中的补充条款(一)的第11条系重大误解，但未有充分证据予以印证。
上述合同文本均载明，被上诉人支付上诉人70％首付款之后3个月交房。
现被上诉人诉请上诉人承担延期交房的违约责任，理由正当应予以支持。
合同约定“上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给被上诉人”应理解为系争房屋毁损灭失的风险自物权变动之日起移转给买受人，而上诉人诉称租客延期搬离的风险也转移给买受人缺乏法律依据。
上诉人辩称，延期交房系因案外人魏斌祥延期退房所致，但本案系由被上诉人基于房屋买卖合同而诉请上诉人承担延期交房的违约责任，案外人与上诉人之间的租赁合同并非本案审理的范围。
至于上诉人与案外人在履行房屋租赁合同中所产生的争议可另行主张权利。
综上所述，储小英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实
清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，324元，由上诉人储小英负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-24 20:42:00
【一审法院查明】鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。
一审法院判决：一、储小英应于判决生效之日起十日内支付孙叶益、高逾期交房违约金150，000元；二、储小英的全部反诉请求，不予支持。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【二审上诉人诉称】储小英上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求。
事实与理由：一、一审判决存在事实不清的情况。
《上海市房地产买卖合同》实际是在2020年3月7日签署。
该合同是示范文本，对于条文中的空格没有填写的，应视为没有约定。
所以双方对于何时腾退上海市静安区场中路XXX 弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)并进行验收没有进行约定。
上诉人并没有收取魏斌祥房租直至2020年7月17日，而是魏斌祥强行通过银行柜台用现金向上诉人银行卡转账。
被上诉人在签订买卖合同时已经知道房屋处于租赁状态。
2020年4月25日系争房屋已经过户至被上诉人名下，继续履行与魏斌祥的房屋租赁合同也是被上诉人的法定义务，收回房屋是被上诉人的法定权利。
合同第七条约定“上述房地产风险责任自该房地产权利转移至日起转移给被上诉人”，所以何时收回房屋的风险应由被上诉人承担。
被上诉人在2020年5月14日委托中介与上诉人一起到系争房屋与承租人协商提前解除租赁合同事宜。
承租人已经向被上诉人委托的中介表示因疫情希望延长租期。
在被上诉人成为房屋权利人之后，如果与租客存在纠纷可以向租客提出要求。
双方的微信聊天记录显示，被上诉人给上诉人的“百度经验”里详细表述了“租客要是耍赖不搬怎么办”的几种方法。
可见被上诉人已经有思想准备，打
算到时租客不搬情况下可以采取的几种措施，也知道租客耍赖不搬不是上诉人违约。
2020年6月10日被上诉人已经与租客当面接触商谈交付房屋事宜，租客出具了承诺。
二、本案并不存在一审判决书所称被上诉人既可以主张侵权责任，又可以主张违约责任的情况。
本案只有承租人魏斌祥的违约行为以及应当承担的违约责任。
三、本案应当追加承租人魏斌祥以及中介为第三人。
《上海市房地产买卖合同》补偿条款(一)第11条是重大误解，应予以撤销。
综上所述，储小英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
储小英与孙叶益房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2021)沪02民终1579号当事人上诉人(原审被告、反诉原告)：储小英。
委托诉讼代理人：林卫，上海市耀良律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：孙叶益。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：高。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陶建武，上海富拉凯律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：XX露，上海富拉凯律师事务所律师。
审理经过上诉人储小英因与被上诉人孙叶益、高房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初26870号民事判决，向本院提起上诉。
本院于
2020年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。
本案现已审理终结。
二审上诉人诉称储小英上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求。
事实与理由：一、一审判决存在事实不清的情况。
《上海市房地产买卖合同》实际是在2020年3月7日签署。
该合同是示范文本，对于条文中的空格没有填写的，应视为没有约定。
所以双方对于何时腾退上海市静安区场中路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)并进行验收没有进行约定。
上诉人并没有收取魏斌祥房租直至2020年7月17日，而是魏斌祥强行通过银行柜台用现金向上诉人银行卡转账。
被上诉人在签订买卖合同时已经知道房屋处于租赁状态。
2020年4月25日系争房屋已经过户至被上诉人名下，继续履行与魏斌祥的房屋租赁合同也是被上诉人的法定义务，收回房屋是被上诉人的法定权利。
合同第七条约定“上述房地产风险责任自该房地产权利转移至日起转移给被上诉人”，所以何时收回房屋的风险应由被上诉人承担。
被上诉人在2020年5月14日委托中介与上诉人一起到系争房屋与承租人协商提前解除租赁合同事宜。
承租人已经向被上诉人委托的中介表示因疫情希望延长租期。
在被上诉人成为房屋权利人之后，如果与租客存在纠纷可以向租客提出要求。
双方的微信聊天记录显示，被上诉人给上诉人的“百度经验”里详细表述了“租客要是耍赖不搬怎么办”的几种方法。
可见被上诉人已经有思想准备，打算到时租客不搬情况下可以采取的几种措施，也知道租客耍赖不搬不是上诉人违约。
2020年6月10日被上诉人已经与租客当面接触商谈交付房屋事宜，租客出具了承诺。
二、本案并不存在一审判决书所称被上诉人既可以主张侵权责任，又可以主张违约责任的情况。
本案只有承租人魏斌祥的违约行为以及应当承担的违约责任。
三、本案应当追加承租人魏斌祥以及中介为第三人。
《上海市房地产买卖合同》补偿条款(一)第11条是重大误解，应予以撤销。
二审被上诉人辩称孙叶益、高辩称，《上海市房地产买卖合同》中对于何时腾房有明确约定，就是支付房款70％之后的3个月交房，这个条款是上诉人提出来的，与租客之间的租赁合同中解约需要提前三个月告知相对应。
被上诉人知道系争房屋带有租约，但具体的租赁情况并不清楚。
事实上，租客按约应于2020年6月17日搬离，上诉人按约2020年6月7日交房，本来可以顺利履约。
上诉人应当根据合同的约定交房。
正因为让租客搬离是上诉人的义务，所以被上诉人在通过微信给上诉人出主意想办法。
租客存在违约行为是租客和上诉人之间的事情，被上诉人并未委托中介与承租人协商。
一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原告诉称孙叶益、高向一审法院起诉请求：1．判令储小英交付系争房屋；2．判令储小英支付逾期交房违约金，以已付房价款4，480，000元为本金，按每日万分之五的利率，自2020年6月8日计算至实际交房之日止。
储小英向一审法院反诉请求：孙叶益、高立即向储小英支付购房余款41，846元并将购房发票中的一联交付给储小英。
庭审中，储小英确认案外人已经和储小英于2020年9月6日完成了系争房屋的交接，据此撤回第一条诉请，并变更第二条诉请为要求孙叶益、高支付违约金180，000元。
一审法院查明鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。
一审法院判决：一、储小英应于判决生效之日起十日内支付孙叶益、高逾期交房违约金150，000元；二、储小英的全部反诉请求，不予支持。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按
约履行，不得擅自变更或者解除。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规强制性规定或者违背公序良俗之处，对合同当事人均有法律约束力。
现上诉人诉称《上海市房地产买卖合同》中的补充条款(一)的第11条系重大误解，但未有充分证据予以印证。
上述合同文本均载明，被上诉人支付上诉人70％首付款之后3个月交房。
现被上诉人诉请上诉人承担延期交房的违约责任，理由正当应予以支持。
合同约定“上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给被上诉人”应理解为系争房屋毁损灭失的风险自物权变动之日起移转给买受人，而上诉人诉称租客延期搬离的风险也转移给买受人缺乏法律依据。
上诉人辩称，延期交房系因案外人魏斌祥延期退房所致，但本案系由被上诉人基于房屋买卖合同而诉请上诉人承担延期交房的违约责任，案外人与上诉人之间的租赁合同并非本案审理的范围。
至于上诉人与案外人在履行房屋租赁合同中所产生的争议可另行主张权利。
综上所述，储小英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，324元，由上诉人储小英负担。
本判决为终审判决。
落款
审判员孙斌
二〇二一年二月十九日
法官助理李博雅
书记员姚君君附法律依据附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
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