房屋建筑物评估案例样本

房屋建筑物评估案例
案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1第44项）
1、评估对象概况
该建筑物为露天矿办公楼，于3月竣工使用，12月31日账⑥ 原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。

房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑⑥ 积为952.53平方米。

该建筑物为4层混合结构，権高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱.梁、板，外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴直，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地廂采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制磴屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。

办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。

该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。

外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。

2、重置全价
对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价二建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本
（1）建安工程造价
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程.给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预（决）算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台
班费用价格》（）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（）.《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（）及陈旗地区建材信息网站12月材料价格信息计算工程建安造价。

根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。

根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。

根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1・3年期固定资产贷款利率为5.4%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本；
建筑土建工程造价取费计算表
金额单位：元
注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评佶基准日的变化趋
势而确定。

(2)前期及其它费用计算表
工程前期费用计算表
金额单位：元
(3)资金成本
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本。

资金成本=(建筑安装工程造价+前期及其它费用)x合理工期x 贷款利息X1/2
=(1,309,424.61 + 100,752.14) x 5.40% x 3/2=114,224.32
(4)重置全价:
重置全价=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本
=1,309,424.61 +100,752.14+114,224.32
=1,524,401.07元
=1,524,400.00^（取整）
3、成新率
该建筑物3月建成投入使用，砖混结构非生产用房经济使用年限为50年，已使用5.76年。

经过现场勘察，该房屋基础无沉降现象, 梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有部分轻微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。

经过评估人员现场鉴定勘察，经过加权平均计算成新率。

理论成新率=（1 -已使用年限三经济寿命年限）X100%
=（ 1 -5.76/50）x100% =88%。

勘察成新率见下表：
房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表
成新率二勘察成新率x60%+理论成新率x40%
=83%x60%+88%x40%=85%
4、评估值的确定
评估值二重置全价x成新率
=1,524,400.00x85%
= 1,295,740.00 元
案例二：俱乐部（房屋明细表5-1-1第117项）
1、评估对象概况
该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用，12月31日账⑥原值2,565,208.89元账⑥净值1,213,935.62元。

房产证为房权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司, 建筑廂积为2,407.47平方米。

该建筑物为1层框架结构，椅高15米，独立基础，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现浇钢筋混凝土柱.梁、板，形成整个房屋的框架骨架。

屋庖有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙，内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成，窗为钢窗，木门。

俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。

该俱乐部使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。

外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。

2、重置全价
对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价二建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本
（1）建安工程造价
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预（决）算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（）及陈旗地区建材信息网站12月材料价格信息计算工程建安造价。

根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。

根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。

根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为
5.31%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本；
建筑土建工程造价取费计算表
金额单位：元
注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋
势而确定。

（2）前期及其它费用计算表
工程前期费用计算表
金额单位：元
(3)资金成本
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本。

资金成本n建筑安装工程造价+前期及其它费用)x合理工期x 贷款利息X1/2
=(2,494,226.05+233,562.26) x 5.31%x 1/2= 72,422.78
元
(4)重置全价：
重置全价=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本
=2,494,226.05+233,562.26+ 72,422.78
=2,800,21 L10 元
=2,800,200.00元(取整)
3、成新率
该建筑物1984年12月建成投入使用，框架结构非生产用房经济
使用年限为60年，己使用24. o
理论成新率=(1 -已使用年限三经济寿命年限)X100%
=(1-24.62/60)x100%
=60%。

鉴定成新率
经过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，向被评估单位了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境,使用强度等，然后对结构部分.装饰部分和设备部分逬行打分，确定其鉴定成新率勘察成新率见下表：
房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表
成新率二勘察成新率x60%+理论成新率x40%
=58%x60%+60%x40%=59%
4、评估值的确定
评估值二重置全价X成新率
=2,800,200.00x59%
=1,652,118.00元
案例三：驻呼和浩特市办事处(房屋明细表5-1-1第103项)
1.房屋建筑物概况
(1)位置及周边环境
评估对象位于呼和浩特市新城区财神庙街，用途为办公室。

临近新城区新华大街，财神庙街上有2路、3路、4路、5路、19 路、55路、61路等多条公交线路，交通非常方便。

周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市等生活办公服务设施齐全，繁华程度一般。

(2)产权状况
该楼于1997年竣工投入使用，12月31日账面原值合计684,970.00元，账面净值合计606,453.52元。

房产证号为：呼房权证新城区字第013422号，建筑面积236.73平方米，所有权人为宝日希勒第一煤矿。

(3)建筑状况
该建筑为砖混结构，共6层,370mm砖墙，外墙抹砂石，坡屋顶, 水、电、煤气、照明、采暖设备设施齐全。

评估对象在该楼房2层，朝向南偏东，建筑⑥积236.73平方米。

室内装修：地廂铺设600*600防瓷地板砖，内墙廂、天棚滚刷高级防瓷涂料，窗台为大理石铺面，禅木板木门及防盗门，双层塑钢窗，玻璃刻画隔断墙，器具、电照、厨卫采用高档设施。

评估对象由神华宝日希勒能源有限公司于1997年购买，当前用作呼和浩特办事处，经现场勘察，上述房产维护保养情况正常, 房屋基础、墙体、屋⑥、楼地⑥、内外装修.门窗、上下水、电照等均可正常使用。

2、估价方法及测算
估价人员在分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似物业逬行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点，选取市场比较法作为本次估价所采用的基本方法。

3、评估过程
1）可比实例的选取和介绍
案例a:如意小区住宅
建造于的新城区如意小区住宅为6层砖混结构。

建筑面积118 平方米，结构与评估对象基本一致，高档装修，水电等基础设施基本齐全，12月成交价格3390元/平方米。

案例b:乌兰察布东路住宅
建造于的乌兰察布东路商住楼，附近多条公交线路，交通比较方便。

周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行.医院. 超市等生活办公服务设施齐全，繁华程度一般。

案例建筑⑥积113 平方米，房屋的结构、装修与评估对象基本一致，水电等基础设施基本齐全，2月成交价格2920元/平方米。

案例c:新城区艺术厅北街住宅
建于1999年的新城区艺术厅北街商住楼，附近多条公交线路, 交通非常方便。

周边多个成熟大型住宅小区，宾馆、饭店、银行、医院、超市.商店等生活办公服务设施齐全。

案例建筑面积105
平方米，房屋的结构、装修与评估对象基本一致，水电等基础设施基本齐全，但建成年份要较评估对象早很多年，2月成交价格3330 元/平方米。

三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：
因素条件说明表
比较因素条件指数表
资料内容仅供您学习参考，如有不半之处•请联系改正或者删除。

因数比较修正系数表
根据表中测算出的比准价格采用算术平均法求取估价对象的单位比准价格，即：
待估物业比准价格=(3691.38+ 3761.04+3479.66)/3
=3640.00元/平方米，
则估价对象运用市场比较法求取的现时市场总价为:
待估物业总价=比准价格X建筑面积
=3640.00x236.73= 861,700.00 元（取整）
案例四::天铁路专用线工程（构筑物明细表5-1・2第207号）
1、概况
露天铁路专用线改造工程12月完工，调整后账直原值7,717,080.00元净值7,161,450.24元。

干线长4.7公里。

采用钢轨50kg规型，道床断⑥：底宽6米高0.8米。

钢筋混凝土轨枕直线轨枕1600根/km,碎石道磴厚35cm, 9#单开道岔50kg/m6组，路基工程，土方挖方工程量6.2万立方米，土方碾压，边坡整修，工程量
25.12万立方米。

有关工程如站房.通讯、信号、平立交等月列项目，不在铁路专用线中评佶；因铁路专用线所占用土地的征地及有关费用己作为单独入账到土地中，本铁路专用线工程造价中不包含土地征用有关费用。

专用线使用维护及时，达到部颁安全运行标准。

2、重置全价
对该铁路的评估采用成本法进行评定估算。

重值全价二建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本（1）建筑安装工程造价
铁路工程造价包括路基工程、轨道工程的总价，建安工程造价
采用预（决）算调整法进行计算，套用《铁路工程预算定额》.《铁路基本建设工程设计概(预)算编制办法》、《铁路工程建设4季度主要材料价格信息》及相应的费用定额计算工程建安造价。

根据铁道部的有关规定，计算各类建设取
费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见下表。

根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3年，按1-3年期固定资产贷款利率为5.40%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本；
专用线工程取费程序计算表
金额单位：元
(2)前期及其它费用计算表
专用线工程前期费用计算表
金额单位：元
资金成本
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3年，按1・3年期固定资产贷款利率为5.40%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本。

资金成本=(建筑安装工程造价+前期及其它费用)x合理工期x 贷款利息X1/2
=(7,272,778.27+315,565.82) x3x5.40%/2
= 614,655.87元
(4)重置全价：
重置全价=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本
= 7,272,778.27+315,565.82+614,655.87
=8,202,999.96元
=8,203,000.00 元(取整)
3.成新率
该铁路于12月建成投入使用，铁路的经济寿命跟铁路的使用强度等密切相关，其经济寿命不易准确断定。

成新率根据现场勘查成新率直接确定。

经过现场勘察，路基：路基为平埋式、局部稍有凹陷、表土溜滑、稍有翻浆冒泥、无路基冻胀现象；路基的排水设施基本完善、末出现过排水不畅的现象。

轨道：道床无捣固不良现象，道床无板结，道磴空隙基本均匀;
含泥量稍高,钢轨磨损尚未过卩艮钢轨接头无松动现象；轨距、水平、轨向、高低等项指标的误差在允许的范围内。

道岔：尖轨尖端与基本轨静止状态密贴；基本轨垂直磨损在允许范围内，组合式辙叉连接零件紧密；护轨螺栓稍有折损。

勘察成新率见下表：
专用线工程勘察成新率表
4、评估值的确定
评估值二重置全价x成新率
=8,203,000.00x90% =7,382,700.00 元。

案例五：露天矿挡风墙（构筑物明细表5亠2第129号）
1、概况
挡风墙工程，钢结构，于12月建成，总长度2.8公里，高为8.0 米。

调整后账廂原值&262,855.33元账庖净值为7,676,323.89元。

基础采用钢筋混凝土独立基础，基础深度1.8米，基础底截面
1.0米*1.8米，基础采用HPB235级钢筋,C20混凝土浇筑；钢框柱柱间距3米，钢框柱采用60*40*5角钢，横向、侧向、柱间支撑采用40*5角钢焊制；挡风墙采用彩色钢板，钢板上打小圆孔，圆孔直径> =100,总打洞面积为50%;所有铁件间均采用满焊，焊条采用E43型，所有外露铁件均刷防锈漆两遍。

基础稳定，整体使用正常。

2、重置全价计算
①建筑安装工程造价
建筑安装工程造价=建筑工程造价+安装工程造价
A、建筑工程造价
按照该工程建筑部分工程量，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（）.《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（）.《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（）.《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（）及陈旗地区建材信息网站12月材料价格信息计算工程建安造价。

根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。

根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。

根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本；
建筑土建工程造价取费计算表
金额单位：元
（2）前期及其它费用计算表
工程前期费用计算表
额单位：元
3）资金成本
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年
期固定资产贷款利率为5.40%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本。

资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）x合理工期x
贷款利息X1/2
=(7,201,748.38+457,671.11) x 5.40% X 3/2
= 620,412.98元
(4)重置全价：
重置全价=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本
= 7,201,748.38+457,671.11+ 620,412.98
=8,279,832.46元
=8,279,800.00 元(取整)
3、成新率：
1)勘察成新率
经评佶人员现场勘查，该构筑物基础有足够承载能力，钢柱及钢挡风板等结构无变形裂缝，外露铁件均刷涂刷防锈漆，当前使用正常。

经评估人员与公司有关技术人员现场评定，挡风墙勘察成新率为96%O具体勘查情况见表。

挡风墙勘察成新率鉴定计算表
理论成新率
该构筑物12月竣工，至评估基准日己使用2.,该构筑物的经济寿命年限为30年。

理论成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）x100%
=（1-2.00/30）x100%
=93.00%
3）成新率
成新率二理论成新率X0.4+勘察成新率x0.6 =93.00%x0.4+96.00%x0.6 =95%
4、评估值的计算
评估值二重置价值x成新率
=&279,800.00x95%
= 7,865,810.00（元）。