尚贤会、济源泰宏置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

尚贤会、济源泰宏置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民
事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】河南省济源市中级人民法院
【审理法院】河南省济源市中级人民法院
【审结日期】2020.09.24
【案件字号】(2020)豫96民终909号
【审理程序】二审
【审理法官】孙东杰聂文峰谢高锋
【审理法官】孙东杰聂文峰谢高锋
【文书类型】判决书
【当事人】尚贤会;济源泰宏置业有限公司
【当事人】尚贤会济源泰宏置业有限公司
【当事人-个人】尚贤会
【当事人-公司】济源泰宏置业有限公司
【代理律师/律所】张鹏河南天景律师事务所
【代理律师/律所】张鹏河南天景律师事务所
【代理律师】张鹏
【代理律所】河南天景律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】尚贤会
【被告】济源泰宏置业有限公司
【本院观点】当事人对自己的主张承担举证责任。

【权责关键词】民事权利违约金支付违约金合同约定基本原则证人证言新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，当事人对自己的主张承担举证责任。

根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当权利受到损害之日起计算。

本案中尚贤会主张的逾期交房违约金诉讼时效应当从合同约定的交房期限届满次日即2015年6月1日开始计算，尚贤会2020年5月起诉要求支付逾期交房违约金已经超过法律规定的诉讼时效期间，尚贤会也未提供充分证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形。

综上，尚贤会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由尚贤会负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-25 08:48:24
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年5月17日，尚贤会和泰宏置业公司签订了《商品房预售合同》，约定：泰宏置业公司将济源市泰宏天安广场9号楼2单元2501号商品房出售给尚贤会，建筑面积123.38平方米，房屋总价款455717元，买受人应于合同签订之日支付首付款325717元，剩余房款130000元，买受人向银行申请个人按揭抵押贷款，并承
担办理按揭手续所产生的相关费用，买受人应在合同备案完成之日起30日内办理完成按揭抵押贷款手续，并将剩余房款转至出卖人账号。

出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单。

所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

合同签订后，尚贤会交纳了全部房款。

尚贤会于2016年8月9日办理了入住手续，实际接收房屋。

【一审法院认为】一审法院认为，尚贤会与泰宏置业公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，该院予以认定。

合同签订后双方均应按合同约定履行自己的义务。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

本案中，尚贤会、泰宏置业公司在合同中明确约定交房时间为2015年5月31日，泰宏置业公司在合同约定的交房日期届满未交付房屋即构成违约，尚贤会就应当知道其权利被侵害，可以开始主张逾期交房的违约责任，所以尚贤会主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应当自合同约定的交房期限届满之次日即2015年6月1日开始计算。

从2015年6月1日至尚贤会2020年5月起诉请求泰宏置业公司支付逾期交房违约金，已超过法律规定的三年诉讼时效期间。

尚贤会也未提供有力证据证明存在引起诉讼时效中断、中止的事由，故尚贤会对泰宏置业公司逾期交房违约金的请求权已经超过诉讼时效期间，不应予以支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：驳回尚贤会的诉讼请求。

案件受理费877元，减半收取计438.5元，由尚贤会负担。

【二审上诉人诉称】尚贤会上诉请求：1.泰宏置业公司支付尚贤会逾期交房违约金20000
元；2.本案的诉讼费由泰宏置业公司承担。

事实和理由：第一，一审适用法律存在错误，逾期交房的诉讼时效应当按照实际交房的时间次日起算诉讼时效。

首先，本案违约金系泰宏置业公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。

按照双方当事人在《商品房预售合同》中的约定，泰宏置业公司如违反约定的期限延迟交付房屋，应向尚贤会支付违约金，违约金每日按购房款的万分之一累加计算。

从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算"的，即相对于购房一方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照约定的交房时间计算诉讼时效的独立的权利，购房一方只能在该项整体权利没能实现时才能提出主张。

如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算"的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中尚贤会与泰宏置业公司在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。

对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害"，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。

总之，泰宏置业公司关于违约金债权应当按照合同约定的交房时间起算，并不具备可操作性，换言之，当事人可以每天就前一天的债权进行起诉，人民法院也不可能接受这样的诉讼方式。

此外，按照一审判决认定的诉讼时效起算按照合同约定的交房时间的次日起算，也即2015年6月1日起算。

那么在尚贤会未向泰宏置业公司主张权利的情况下，诉讼时效于2017年5月31日终止，但是2017年6月1日之后，泰宏置业公司的违约行为仍然在持续。

那么按照一审判决的意思是：2017年6月1日之后的违约行为，尚贤会应当（必须）在2015年6月1日时知晓，对于此种超出法律底线的强制义务，不应当在我国民法典即将实施之际出现。

此种解释明显属于非法律人的逻辑进行判案，严重损害法律尊严和人民法院在人民群众心中的权威。

第二，一审中尚贤会提交的证人证言依法应当认定为引起诉讼时效中止中断的有效证据。

首
先，在本案中证人证言依法应当认定为有效的证据。

就本案能够证明尚贤会曾经主张过权利的证据，除去录音、录像电子证据外，能够证明尚贤会主张过权利事实的，也只可能与尚贤会的家人朋友或者存在同一情况的邻居，与尚贤会无关的路人或者其他人又有谁关心主张权利一事呢。

泰宏置业公司采取的一推二哄三汇报，充分让法律知识缺乏的业主中了他们的圈套，业主虽采用合法途径维护自己的正当权益在面对如此行为依然不知可以拍摄、录音，但是能够证明只有一起主张权利的业主或陪同的亲友。

其次，拒交物业费应当视为向开发商主张违约金的行为。

泰宏置业公司在一审庭审中承认，泰宏天安小区现在的物业公司系其聘用的物业公司，但是事实上物业公司与泰宏天安广场系一个老板一个公司，据之前已获得违约金赔偿的业主口述，在支付违约金之前先扣下尚未缴纳的物业费，而且物业公司对于违约金的处理方式也是听从于泰宏置业公司。

综上，一审判决认定诉讼时效的起算时间按照合同约定的交房时间起算，明显缺乏法律依据，与诉讼时效的立法本意相驳，缺乏可操作性，明显损害购房一方的实体权利，依法应予改判；诉讼时效中止中断的情形一审判决认定标准并未基于事实情况，明知泰宏置业公司与物业公司的混同仍不予认定，明显存在错误，依法应当予以改判。

尚贤会、济源泰宏置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
河南省济源中级人民法院
民事判决书
(2020)豫96民终909号当事人上诉人（原审原告）：尚贤会。

委托诉讼代理人：张鹏，河南天景律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路某某。

法定代表人：聂小丽，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴小飞，该公司工作人员。

审理经过上诉人尚贤会因与被上诉人济源泰宏置业有限公司（以下简称泰宏置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初3297号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称尚贤会上诉请求：1.泰宏置业公司支付尚贤会逾期交房违约金20000元；2.本案的诉讼费由泰宏置业公司承担。

事实和理由：第一，一审适用法律存在错误，逾期交房的诉讼时效应当按照实际交房的时间次日起算诉讼时效。

首先，本案违约金系泰宏置业公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。

按照双方当事人在《商品房预售合同》中的约定，泰宏置业公司如违反约定的期限延迟交付房屋，应向尚贤会支付违约金，违约金每日按购房款的万分之一累加计算。

从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算"的，即相对于购房一方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照约定的交房时间计算诉讼时效的独立的权利，购房一方只能在该项整体权利没能实现时才能提出主张。

如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算"的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中尚贤会与泰宏置业公司在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。

对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害"，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。

总之，泰宏置业公司关
于违约金债权应当按照合同约定的交房时间起算，并不具备可操作性，换言之，当事人可以每天就前一天的债权进行起诉，人民法院也不可能接受这样的诉讼方式。

此外，按照一审判决认定的诉讼时效起算按照合同约定的交房时间的次日起算，也即2015年6月1日起算。

那么在尚贤会未向泰宏置业公司主张权利的情况下，诉讼时效于2017年5月31日终止，但是2017年6月1日之后，泰宏置业公司的违约行为仍然在持续。

那么按照一审判决的意思是：2017年6月1日之后的违约行为，尚贤会应当（必须）在2015年6月1日时知晓，对于此种超出法律底线的强制义务，不应当在我国民法典即将实施之际出现。

此种解释明显属于非法律人的逻辑进行判案，严重损害法律尊严和人民法院在人民群众心中的权威。

第二，一审中尚贤会提交的证人证言依法应当认定为引起诉讼时效中止中断的有效证据。

首先，在本案中证人证言依法应当认定为有效的证据。

就本案能够证明尚贤会曾经主张过权利的证据，除去录音、录像电子证据外，能够证明尚贤会主张过权利事实的，也只可能与尚贤会的家人朋友或者存在同一情况的邻居，与尚贤会无关的路人或者其他人又有谁关心主张权利一事呢。

泰宏置业公司采取的一推二哄三汇报，充分让法律知识缺乏的业主中了他们的圈套，业主虽采用合法途径维护自己的正当权益在面对如此行为依然不知可以拍摄、录音，但是能够证明只有一起主张权利的业主或陪同的亲友。

其次，拒交物业费应当视为向开发商主张违约金的行为。

泰宏置业公司在一审庭审中承认，泰宏天安小区现在的物业公司系其聘用的物业公司，但是事实上物业公司与泰宏天安广场系一个老板一个公司，据之前已获得违约金赔偿的业主口述，在支付违约金之前先扣下尚未缴纳的物业费，而且物业公司对于违约金的处理方式也是听从于泰宏置业公司。

综上，一审判决认定诉讼时效的起算时间按照合同约定的交房时间起算，明显缺乏法律依据，与诉讼时效的立法本意相驳，缺乏可操作性，明显损害购房一方的实体权利，依法应予改判；诉讼时效中止中断的情形一审判决认定标准并未基于事实情况，明知泰宏置业公司与物业公司的混同仍不予认定，明显存在错误，依法应当
予以改判。

二审被上诉人辩称泰宏置业公司未提交书面答辩意见。

原告诉称尚贤会向一审法院起诉请求：1.泰宏置业公司支付逾期交房违约金43065元（自2015年6月1日至2018年1月1日，合计945天）；2.本案的诉讼费由泰宏置业公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2014年5月17日，尚贤会和泰宏置业公司签订了《商品房预售合同》，约定：泰宏置业公司将济源市泰宏天安广场9号楼2单元2501号商品房出售给尚贤会，建筑面积123.38平方米，房屋总价款455717元，买受人应于合同签订之日支付首付款325717元，剩余房款130000元，买受人向银行申请个人按揭抵押贷款，并承担办理按揭手续所产生的相关费用，买受人应在合同备案完成之日起30日内办理完成按揭抵押贷款手续，并将剩余房款转至出卖人账号。

出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单。

所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

合同签订后，尚贤会交纳了全部房款。

尚贤会于2016年8月9日办理了入住手续，实际接收房屋。

一审法院认为一审法院认为，尚贤会与泰宏置业公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，该院予以认定。

合同签订后双方均应按合同约定履行自己的义务。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百八
十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

本案中，尚贤会、泰宏置业公司在合同中明确约定交房时间为2015年5月31日，泰宏置业公司在合同约定的交房日期届满未交付房屋即构成违约，尚贤会就应当知道其权利被侵害，可以开始主张逾期交房的违约责任，所以尚贤会主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应当自合同约定的交房期限届满之次日即2015年6月1日开始计算。

从2015年6月1日至尚贤会2020年5月起诉请求泰宏置业公司支付逾期交房违约金，已超过法律规定的三年诉讼时效期间。

尚贤会也未提供有力证据证明存在引起诉讼时效中断、中止的事由，故尚贤会对泰宏置业公司逾期交房违约金的请求权已经超过诉讼时效期间，不应予以支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：驳回尚贤会的诉讼请求。

案件受理费877元，减半收取计438.5元，由尚贤会负担。

本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。

本院查明本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为本院认为，当事人对自己的主张承担举证责任。

根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当权利受到损害之日起计算。

本案中尚贤会主张的逾期交房违约金诉讼时效应当从合同约定的交房期限届满次日即2015年6月1日开始计算，尚贤会2020年5月起诉要求支付逾期交房违约金已经超过法律规定的诉讼时效期间，尚贤会也未提供充分证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形。

综上，尚贤会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由尚贤会负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长孙东杰
审判员聂文峰
审判员谢高锋
二〇二〇年九月二十四日
书记员郑艺璇
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