鲍某、青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

鲍某、青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司房屋买卖合
同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（原宁夏回族自治区银南地区中级人民法院）
【审理法院】宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（原宁夏回族自治区银南地区中级人民法院）
【审结日期】2022.04.21
【案件字号】(2022)宁03民终99号
【审理程序】二审
【审理法官】陈秀霞马春燕马全水
【审理法官】陈秀霞马春燕马全水
【文书类型】判决书
【当事人】鲍某;青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司
【当事人】鲍某青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司
【当事人-个人】鲍某
【当事人-公司】青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司
【代理律师/律所】荣某宁夏雅邦律师事务所
【代理律师/律所】荣某宁夏雅邦律师事务所
【代理律师】荣某
【代理律所】宁夏雅邦律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【被告】青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司
【本院观点】鲍某与城建开发公司签订《商品房买卖合同》约定鲍某购买案涉金岸城市花园13幢2单元601号住宅房，付款方式为“顶三建工程款”，双方均认可鲍某、城建开发公司、青铜峡市第三建筑公司协商以案涉房屋抵顶城建开发公司欠青铜峡市第三建筑公司的管理费，故签订了案涉《商品房买卖合同》，现鲍某依据双方签订的《商品房买卖合同》诉讼主张城建开发公司为鲍某办理所购买的金岸城市××园房屋过户登记手续，但因城建开发公司认为其公司已不欠青铜峡市第三建筑公司的管理费，故将案涉房屋出售给案外人并办理了备案登记。

【权责关键词】撤销代理民事权利违约金合同约定特别授权鉴定意见反证证据不足自认关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，鲍某与城建开发公司签订《商品房买卖合同》约定鲍某购买案涉金岸城市花园13幢2单元601号住宅房，付款方式为“顶三建工程款”，双方均认可鲍某、城建开发公司、青铜峡市第三建筑公司协商以案涉房屋抵顶城建开发公司欠青铜峡市第三建筑公司的管理费，故签订了案涉《商品房买卖合同》，现鲍某依据双方签订的《商品房买卖合同》诉讼主张城建开发公司为鲍某办理所购买的金岸城市××园房屋过户登记手续，但因城建开发公司认为其公司已不欠青铜峡市第三建筑公司的管理费，故将案涉房屋出售给案外人并办理了备案登记。

因城建开发公司就其与案外人青铜峡市第三建筑公司之间就是否欠付管理费存在争议，致案涉商品房抵顶事宜产生争议，且案涉房屋城建开发公司已经出售给案外人秦浩，并办理了备案登记，城建开发公司陈述案涉房屋已于2021年6月交付给案外人秦浩
使用，秦浩已装修入住使用，鲍某亦陈述2021年12月从楼外部看案涉房屋正在装修，故结合本案实际，鲍某要求城建开发公司为其办理案涉房屋过户登记手续的主张不能成立，一审未予支持并无不当。

对于鲍某与城建开发公司及案外人青铜峡市第三建筑公司之间的争议当事人可另行依法解决。

综上所述，鲍某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人鲍某负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 11:09:04
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年8月26日，鲍某、城建开发公司作为买受人、出卖人签订《商品房买卖合同》，载明：买受人购买的商品房为金岸城市××园住宅房，面积113.09平方米，该商品房单价每平方米3377元，总金额381905元。

付款方式：顶三建工程款。

【一审法院认为】一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。

本案中，鲍某与城建开发公司签订《房屋买卖合同》，约定买卖金岸城市××园住宅房，鲍某自认至今没有交纳房款，并称是以他人欠其的门窗款抵顶案涉房屋的购房款，但鲍某未提交充分有效证据证明其已经通过抵顶债务方式履行了交纳案涉房屋房款的义务，且无证据证明其已合法占有、使用案涉房屋。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。

故鲍某要求城建开发公司为其办理案涉房屋的登记过户手续，并承担违约责任的诉请，不符合法律规定，一审法院不予支持。

城建开发公司的辩解理由成立，予以采纳。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力
的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回鲍某的诉讼请求。

案件受理费1050元，减半收取计525元，诉讼保全申请费2430元，共计2955元，由鲍某负担。

【二审上诉人诉称】鲍某上诉请求：1．依法撤销一审民事判决，改判支持鲍某的诉讼请求；2．诉讼费由城建开发公司负担。

事实和理由：一、一审对于法律关系的判断未以双方书面合同作为判断逻辑和基本依据。

本案中，商品房买卖合同是多方协商成果的最终体现，若要否定商品房买卖合同及收据等书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判，简单否定明显不当。

二、一审全部否定鲍某提交的证据违反证据认定规则，也与案件事实相悖。

1．案涉商品房买卖合同是基于三方平帐最终形成的。

城建开发公司与宁夏禹鼎建筑工程有限公司有债权债务关系，鲍某与宁夏禹鼎建筑工程有限公司有债权债务关系，三方之间多次协商形成了现有的商品房买卖合同。

2．商品房买卖合同签订时鲍某手中所持有的与宁夏禹鼎建筑工程有限公司的债权凭证被收回，鲍某只保留了买卖合同及相关材料。

3．城建开发公司工作人员朱某哄骗鲍某给办理房屋过户手续，将合同、发票等拿走。

一审提交的证据通话录音是鲍某及其父亲在万般无奈的情况下所为，鲍某因为原始合同书、发票的缺失才录音，通话录音的内容真实，一审判决没有对该证据内容的真实性予以确认，仅“对证明目的不予确认”，在案件事实认定缺少了城建开发公司拿走合同书的这一关键事实和基础事实。

一审对商品房买卖合同书的真实性及效力没有认定，朱某回答合同书拿回去与存档的合同书一起销毁了，城建开发公司在庭审中承认合同书其已经拿走的事实。

通过前述录音内容以及其他证据，完全能够证实合同存在，原件城建开发公司拿走销毁，商品房买卖合同应予认定。

顶付房款确认单同样被朱某拿走，该证据内容清晰记载案涉房屋坐落与合同书房屋系同一房屋，城建开发公司法定代表人签署“同意用管理费顶房款”，业务部负责人朱某也在上面签字，该证据
一审判决中被认定为不具有关联性，同样该证据结合合同书等证据客观反映出了三方平帐，双方当事人订立合同的事实，就因为不具有关联性被否定与案件事实、法律规定也相去甚远。

鲍某取得建筑业统一发票意味着三方平帐意思一致，与案件的关联性不言而喻，移交房屋钥匙就是移交房屋，是当地的习惯做法，一审判决认定该证据不具有关联性是割裂和分割案件证据与事实。

三、一审对于案件事实认定过于简化，缺少案件基础事实。

合同签订过程(三方平帐)、出具收款收据、城建开发公司拿走合同等这些当事人有争议但又很清楚的事实只字未写，违背了认定案件事实的裁判规则。

四、一审裁判理由简略不当。

对合同效力、状态及当事人权利救济等裁判要素未予阐述。

五、一审判决适用法律错误，判决结果错误，导致鲍某民事权利被消灭。

鲍某在与城建开发公司签订合同之前债务发生是客观存在，因为合同书的存在阻碍了鲍某向原债务人主张的可能，鲍某就是要回自己的应得债权，鲍某不是必须要求法院支持其诉求。

如果判决中依法对合同成立或者状态予以明确，将鲍某要账的死结打开，鲍某向谁要账也是要，一审判决理由把鲍某的债权在无形中消灭了，限制了鲍某诉讼权利的行使。

综上所述，鲍某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下：
鲍某、青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民事判决书
(2022)宁03民终99号当事人上诉人(原审原告)：鲍某，个体户，住宁夏回族自治区青铜峡市。

委托诉讼代理人：荣某，宁夏雅邦律师事务所律师。

特别授权代理。

被上诉人(原审被告)：青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司。

法定代表人：周某。

委托诉讼代理人：朱某。

特别授权代理。

审理经过上诉人鲍某因与被上诉人青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司(以下简称城建开发公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院(2021)宁0381民初3382号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

上诉人鲍某及其委托诉讼代理人荣某，被上诉人城建开发公司的委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称鲍某上诉请求：1．依法撤销一审民事判决，改判支持鲍某的诉讼请求；2．诉讼费由城建开发公司负担。

事实和理由：一、一审对于法律关系的判断未以双方书面合同作为判断逻辑和基本依据。

本案中，商品房买卖合同是多方协商成果的最终体现，若要否定商品房买卖合同及收据等书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判，简单否定明显不当。

二、一审全部否定鲍某提交的证据违反证据认定规则，也与案件事实相悖。

1．案涉商品房买卖合同是基于三方平帐最终形成的。

城建开发公司与宁夏禹鼎建筑工程有限公司有债权债务关系，鲍某与宁夏禹鼎建筑工程有限公司有债权债务关系，三方之间多次协商形成了现有的商品房买卖合同。

2．商品房买卖合同签订时鲍某手中所持有的与宁夏禹鼎建筑工程有限公司的债权凭证被收回，鲍某只保留了买卖合同及相关材料。

3．城建开发公司工作人员朱某哄骗鲍某给办理房屋过户手续，将合同、发票等拿走。

一审提交的证据通话录音是鲍某及其父亲在万般无奈的情况下所为，鲍某因为原始合同书、发票的缺失才录音，通话录音的内容真实，一审判决没有对该证据内容的真实性予以确认，仅“对证明目的不予确认”，在案件事实认定缺少了城建开发公司拿走合同书的这一关键事实和基础事实。

一审对商品房买卖合同书的真
实性及效力没有认定，朱某回答合同书拿回去与存档的合同书一起销毁了，城建开发公司在庭审中承认合同书其已经拿走的事实。

通过前述录音内容以及其他证据，完全能够证实合同存在，原件城建开发公司拿走销毁，商品房买卖合同应予认定。

顶付房款确认单同样被朱某拿走，该证据内容清晰记载案涉房屋坐落与合同书房屋系同一房屋，城建开发公司法定代表人签署“同意用管理费顶房款”，业务部负责人朱某也在上面签字，该证据一审判决中被认定为不具有关联性，同样该证据结合合同书等证据客观反映出了三方平帐，双方当事人订立合同的事实，就因为不具有关联性被否定与案件事实、法律规定也相去甚远。

鲍某取得建筑业统一发票意味着三方平帐意思一致，与案件的关联性不言而喻，移交房屋钥匙就是移交房屋，是当地的习惯做法，一审判决认定该证据不具有关联性是割裂和分割案件证据与事实。

三、一审对于案件事实认定过于简化，缺少案件基础事实。

合同签订过程(三方平帐)、出具收款收据、城建开发公司拿走合同等这些当事人有争议但又很清楚的事实只字未写，违背了认定案件事实的裁判规则。

四、一审裁判理由简略不当。

对合同效力、状态及当事人权利救济等裁判要素未予阐述。

五、一审判决适用法律错误，判决结果错误，导致鲍某民事权利被消灭。

鲍某在与城建开发公司签订合同之前债务发生是客观存在，因为合同书的存在阻碍了鲍某向原债务人主张的可能，鲍某就是要回自己的应得债权，鲍某不是必须要求法院支持其诉求。

如果判决中依法对合同成立或者状态予以明确，将鲍某要账的死结打开，鲍某向谁要账也是要，一审判决理由把鲍某的债权在无形中消灭了，限制了鲍某诉讼权利的行使。

二审被上诉人辩称被上诉人城建开发公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决结果合法有据，请求驳回上诉，维持原判。

1．双方仅仅于2014年8月26日签订了临时购房合同，在合同的第13页已经注明了，至今双方未签订正式的购房合同。

在临时合同里，针对付款方式，最初确实有顶账的想法，但是主要在青铜峡市第三建筑公司至今也没有要求用涉案房屋平账，而且城建开发公司已经付清了青铜峡市第三
建筑公司的工程款，无需顶账，鲍某至今也没有支付购房款，双方也没有签订正式的购房合同，临时合同失去了存在的意义，城建开发公司收回临时合同无可厚非。

2．涉案房屋没有交付给鲍某，且已经出售给了案外人。

城建开发公司开发房子是用于出售的，虽然鲍某与城建开发公司签订了临时的购房合同，但是没有三方的平账协议，没有支付购房款，没有开具税票，没有网签合同，城建开发公司没有义务为鲍某留存涉案房屋，城建开发公司也没有将涉案房屋交付给鲍某。

涉案房屋的所有权属于城建开发公司，城建开发公司有权处置给他人，鲍某诉求城建开发公司为其办理涉案房屋的过户手续没有事实和法律依据。

综上，请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称鲍某向一审法院提出诉讼请求：1．判决城建开发公司为鲍某办理所购买的金岸城市××园房屋过户登记手续，过户费用按照合同约定承担；2．城建开发公司支付鲍某逾期办理房屋过户登记违约金5万元；3．诉讼费用由城建开发公司负担。

一审法院查明一审法院认定事实：2014年8月26日，鲍某、城建开发公司作为买受人、出卖人签订《商品房买卖合同》，载明：买受人购买的商品房为金岸城市××园住宅房，面积113.09平方米，该商品房单价每平方米3377元，总金额381905元。

付款方式：顶三建工程款。

一审法院认为一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。

本案中，鲍某与城建开发公司签订《房屋买卖合同》，约定买卖金岸城市××园住宅房，鲍某自认至今没有交纳房款，并称是以他人欠其的门窗款抵顶案涉房屋的购房款，但鲍某未提交充分有效证据证明其已经通过抵顶债务方式履行了交纳案涉房屋房款的义务，且无证据证明其已合法占有、使用案涉房屋。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据
不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。

故鲍某要求城建开发公司为其办理案涉房屋的登记过户手续，并承担违约责任的诉请，不符合法律规定，一审法院不予支持。

城建开发公司的辩解理由成立，予以采纳。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回鲍某的诉讼请求。

案件受理费1050元，减半收取计525元，诉讼保全申请费2430元，共计2955元，由鲍某负担。

二审中，鲍某提交以下证据：证据一、企业变更信息1份、协议书1份、《金岸城市花园一期商贸12号楼建筑工程施工合同补充协议》1份、涉案金岸城市花园住宅小区工程收款金额和青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司未付款金额明细，证明宁夏禹鼎建筑工程有限公司原名青铜峡市第三建筑公司，2013年3月20日，城建开发公司将金岸城市花园住宅小区工程发包给宁夏禹鼎建筑工程有限公司，城建开发公司支付和欠付部分工程款的事实。

证据二、关于青铜峡市金岸城市花园一期工程建筑管理费收取的情况说明，证明城建开发公司将涉案房屋以管理费的形式顶账给宁夏禹鼎建筑工程有限公司，宁夏禹鼎建筑工程有限公司欠付鲍某门窗款，宁夏禹鼎建筑工程有限公司又将涉案房屋顶账给鲍某。

证据三、工程承包合同1份，证明宁夏禹鼎建筑工程有限公司欠付鲍某门窗款的事实。

证据四、关于青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司(发包方)欠宁夏禹鼎建筑工程有限公司管理费情况说明、宁正价鉴(2020)第0033号工程造价鉴定意见书、《金岸城市花园刘海斌10某、16某》表、《金岸城市花园陈玉清6某、7某、地下车库》表、《金岸城市花园葛鹏程12某、15某、9某》表；《金岸城市花园孙立新13某及地下车库》表，证明案涉事实。

城建开发公司质证对证据一中的企业变更信息、协议书无异议，对《金岸城市花园一期商贸12号楼建筑工程施工合同补充协议》不予认可，承包方主体是青铜峡市第三建筑公司，并不是葛鹏程，葛鹏程是青铜峡市第三建筑公司的施工人员；涉案金岸城市花园住宅小区工程收款金额和青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司未付款金额明细是青铜峡市第三建筑公司单方面制作的；证据二不认可，青铜峡市第三建筑公司给施工队出具发票时，由青铜峡市第三建筑公司直接收取，与城建开发公司无关；证据三工程承包合同不予认可，与城建开发公司无关。

证据四真实性、合法性、关联性均不认可，关于青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司(发包方)欠宁夏禹鼎建筑工程有限公司管理费情况说明，青铜峡市第三建筑公司下辖的四个施工队陈玉清、刘海斌、孙立新、葛鹏程，该四个施工队的管理费是由青铜峡市第三建筑公司直接收取的，至于青铜峡市第三建筑公司管理费用没有收清，是青铜峡市第三建筑公司和四个施工队之间的债务纠纷，城建开发公司不欠青铜峡市第三建筑公司的管理费；宁正价鉴(2020)第0033号工程造价鉴定意见书与本案没有关联，《金岸城市花园刘海斌10某、16某》表、《金岸城市花园陈玉清6某、7某、地下车库》表、《金岸城市花园葛鹏程12某、15某、9某》表、《金岸城市花园孙立新13某及地下车库》表只能说明青铜峡市第三建筑公司和四个施工队之间有关联性。

城建开发公司提交城建开发公司与秦浩网签的商品房买卖合同(现售)及宁夏增值税普通发票，鲍某质证对证据的真实性无异议，但是城建开发公司的行为损害了鲍某的合法权益。

对当事人提交的证据，本院认定如下：鲍某提交的证据一中的企业变更信息1份、协议书1份城建开发公司对真实性无异议，本院予以认定；鲍某提交的证据一中《金岸城市花园一期商贸12号楼建筑工程施工合同补充协议》、涉案金岸城市花园住宅小区工程收款金额和青铜峡市城市建设综合开发有限责任公司未付款金额明细、证据
二、证据三、证据四被上诉人城建开发公司不认可，均涉及案外人，本案中不予认定；城建开发公司提交的证据鲍某对真实性无异议，本院予以认定。

二审审理查明，城建开发公司于2021年2月20日与案外人秦浩就案涉青铜峡市金岸城市花园13幢2单元601号住宅房签订商品房买卖合同，并于2021年9月8日在青铜峡市不动产登记事务中心进行备案。

城建开发公司陈述案涉房屋已于2021年6月交付给案外人秦浩使用，秦浩已装修入住，鲍某陈述2021年12月从楼外部看案涉房屋正在装修。

本院查明二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为本院认为，鲍某与城建开发公司签订《商品房买卖合同》约定鲍某购买案涉金岸城市花园13幢2单元601号住宅房，付款方式为“顶三建工程款”，双方均认可鲍某、城建开发公司、青铜峡市第三建筑公司协商以案涉房屋抵顶城建开发公司欠青铜峡市第三建筑公司的管理费，故签订了案涉《商品房买卖合同》，现鲍某依据双方签订的《商品房买卖合同》诉讼主张城建开发公司为鲍某办理所购买的金岸城市××园房屋过户登记手续，但因城建开发公司认为其公司已不欠青铜峡市第三建筑公司的管理费，故将案涉房屋出售给案外人并办理了备案登记。

因城建开发公司就其与案外人青铜峡市第三建筑公司之间就是否欠付管理费存在争议，致案涉商品房抵顶事宜产生争议，且案涉房屋城建开发公司已经出售给案外人秦浩，并办理了备案登记，城建开发公司陈述案涉房屋已于2021年6月交付给案外人秦浩使用，秦浩已装修入住使用，鲍某亦陈述2021年12月从楼外部看案涉房屋正在装修，故结合本案实际，鲍某要求城建开发公司为其办理案涉房屋过户登记手续的主张不能成立，一审未予支持并无不当。

对于鲍某与城建开发公司及案外人青铜峡市第三建筑公司之间的争议当事人可另行依法解决。

综上所述，鲍某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款。