5细节创造商业价值

细节创造商业价值——商业项目交通动线价值解析

如何将商场之外众多的潜在消费者顺利引人项目，是商业地产运营成功的一大关键；这就需

要从细节着眼，将商场内部人流动线规划与外部交通环境有机结合。

一、商业动线就是创造价值的黄金线

如何把外部的交通条件跟商业动线规划结合起来，以创造不同楼层和不同人流的价值非常重要。完美的商业动线设计，几乎就成为创造商业价值的黄金线。

1、商业人流动线与外部交通环境之间的关系

商业人流动线一般是指商业项目内部消费人群流动方向及路线；而项目外部交通环境是指项目外部的各种交通条件及环境因素的集合，主要包括两个部分：

第一、交通设施条件，如道路条件、人行设施、公交体系，轨道交通条件等方面。

第二、交通动向因素，如：人流，车流的数量及运动方向等方面；因此，他们二者之间的关系是彼此独立又相互联系的，外部交通环境是内部商业人流动线的基础和先决条件。

2、商业人流动线与外部交通环境良好结合的原则

原则一：在融合的基础上实现替代功能的原则。

原则二：把握不同外部交通条件下的商业人流动线结合方法。

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“不过在所实际接触的一些案例中，我们发现在商业内部人流动线规划的过程中，外部交通环境的影响却往往是被忽略的一个重要因素。“华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司研策部董事邓俊文在接受采访时指出。”而由此所带来的人流引入不畅及外冷内热等情况却会严重地影响商业地产项目的实际运营情况，乃至成为项目成功或失败的重要因素之一。”

二、交通动线是商业动线设计的基本原则

在“融合”基础上实现“替代”，是结合外部交通环境设计商业动线的一条基本原则。

1、什么是“融合”

“融合”是指项目与周边交通设施的直接连接，一般通过出口、入口或通道方式，将项目内部人流动线与外部交通环境融合成一个系统。

策略分析：

如项目与周边道路通过设置出入口实现连接、项目与地铁或轻轨站通过规划通道而实现连接等。这是一种基础性的、也是较为普遍的规划方式，对于项目汇聚人流有着基础性的作用，但无明显的促进作用。

2、什么是“替代”

“替代”则是指通过项目出入口设置以及内部人流动线的规划而实现对于外部交通环境中的人流动向的替代。

案例解析：

北京西单文化广场的77街商场利用地下商业通廊替代地面广场步行街的方式实现了西单地铁站与西单商业区之间的连通功能，从而将大量前往西单商业区的人流引入了商场内部，获得了更多营业机会。

此种规划方式是一种更为先进的规划方式，替代的实现不仅对于项目汇聚人流有着重要的帮助，并且也可以为项目的经营带来更多的发展机会。

因此，在商业人流动线规划实践工作中，应明确在融合的基础上重点实现替代功能，从而通过实现替代功能来充分地利用外部交通环境和有效的提升人流。

三、两种“人流+交通”结合方法

总体来说，一个商业物业的外部交通条件可以分为道路条件、人行设施、公交体系及轨道(地铁)交通等多种情况；因此，针对不同的外部交通条件，商业人流动线与其的结合方式会有所不同。

1、人流动线与人行设施的结合方式

在人流动线与人行设施的结合方式方面较为具有代表性的就是地下过街设施或空中过街设施与商业项目出入口的直接对接。

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北京新世界中心一期地下过街通道直接连接B1层超市入口，二期地下过街通道直接连接B1层商业部分就是这方面的代表性案例。

2、人流动线与公交站点的结合方式

在人流动线与公交站点之间的结合方式来看，国内较多的采取设置出入口的方式，而香港的商业项目则采取了将公交站点设置在项目首层内的方式来实现；从两种方式来看，国内的商业情况较为适合采取设置出入口的方式来进行结合，但在规划中也应注意公交站点与项目出入口之间最好具有一定的绿化设施或广场进行分隔，以避免由于公交站点人员密集而对于项目商业展示面或商业环境的影响。

四、商业动线与轨道交通联系的五大要点

在国际城市发展中，轨道交通周边也已成为商业发展潜力最大，实用程度最高，抗风险能力最强的城市高效商业形式。对于购物中心来讲，轨道交通是项目提升价值的关键因素之一。

案例解析——龙德广场

位于立水桥的龙德广场紧邻城市地铁5号线和城铁13号线交汇之处，对于龙德广场规划设计来讲，如何充分利用轨道交通有利条件和有效吸引商业人流是龙德广场设计重点考虑的方面。

◆龙德广场在与轨道交通接轨方面采取了以下设计：

1、主入口设置上，龙德在轨道交通方向设置了4处入口，以便人流快捷地到达广场。

2、立面形象上，龙德广场将西侧立面的设计作为重要展示面，观光梯，大型多样化的广告，各种主力店及特色店LOG0，绚丽的灯光，以独特的商业形象吸引轨道交通所载客流。

3、外部广场塑造绿荫停车场，四通八达的人行道有效组织八方人流就近进入广场。

4、设置两组人行天桥，将立汤路西侧轨道交通人流与龙德广场建立直接联系。尤其是5号线的开通，极大提升了立水桥商圈的商业价值，加之龙德广场的入住，未来是奥北新的商业中心带。

◆商业项目人流动线与轨道交通的结合方式多为通道连接方式，在此方面的规划中龙德广场注意如下几个方面的问题：

1、以最短的路径快速接入

由于一般情况下人流的流动取决于距离及环境两个因素，因此在商业地产项目规划地铁通道的过程中应尽可能缩短地铁通道的长度，从而保证消费人流的快速接入。

2、方向明确，注重引导

由于一般消费者对于地下的环境均会表现出陌生及迷失方向的感觉。因此在进行规划时，应尽可能避免转弯及拐角，并且利用清楚明确的导示系统引导消费者进入。

3、要注意接入通道的宽度问题

一般情况下，北京的地铁通道受到土建结构等方面的限制，其宽度均会维持在8米以下；但过小的宽度很容易导致人流的堵塞或不畅、从而影响消费人流的引入。因此在商业项目与地铁站点的对接过程中应尽可能保证通道宽度大于6米。

4、关于人流的疏散问题

地铁人流的疏散问题存在于两个方面，一方面是按照国家有关规定地铁出入口必须设置一条独立的逃生通道用于将地下人流快速输送到地面，从而保证在紧急情况下的人员快速疏散；另一方面是由于地铁运营时间一般与商业运营时间有所差异，因此在规划中应考虑采取备用通道或将地铁通道入口布置于项目出入口附近来解决地铁运营时间与商业运营时间的差异问题。

5、要了解地铁接入口的高度问题

以北京的地铁系统为例，一般情况下，换乘平台的高度均在地下一11米左右。因此部分商业项目将地铁的出入直接连接于项目的B2层，甚至是B3层；这样的规划方式一方面不利于人流的疏散；另一方面B2层规划商业所受到的种种限制导致了该层面的商业将不够丰富，从而无法产生较强的吸引力。因此，一般情况下，将地铁人流直接接入项目的B1层是较为适宜的方式。