资产评估假设的概念与作用

第13讲　资产评估假设的概念与作用
第六节　资产评估假设
内容概要
一、资产评估假设的概念与作用
（一）资产评估假设的概念
资产评估假设是依据现有知识和有限事实，通过逻辑推理，对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。

是资产评估结论成立的前提条件。

（二）资产评估假设的作用——化繁为简提高评估工作效率
资产的价值受到主客观因素影响，抓主要因素，忽略次要因素，化繁为简，在可以控制相关差异的前提下提高评估工作效率。

二、主要资产评估假设
评估具体假设
是按照评估目的及评估操作要求针对评估对象的特点所具体使用的评估假设。

■企业等经营主体可能涉及经营范围及方式、经营管理水平、会计政策、税赋基准及税率、补贴及优惠政策、企业守法合规、管理团队的稳定性及尽责履职、关联交易定价等方面的假设。

■单项资产则可能涉及评估对象的物理、法律、经济状况，未来的管理及运营等方面的假设。

（一）主要资产评估假设的内含
假设描述假设描述
1.交易假设最基本的前提假设7.有序清算
2.公开市场交易环境假定8.强制清算
清算
3.最佳使用多用于房地产评估9.现状利用
4.持续经营经营主体10.原地使用
5.非真实性假设
6.特别假设特殊的11.移地使用
可能不是最佳使用
1.交易假设——交易过程中
假定所有待评资产已经处在交易过程中，根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

（最基本的假设）
2.公开市场假设
（1）概念
是指资产可以在
充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。

（2）公开市场概念
公开市场是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。

在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。

资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行的。

买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

3.持续经营假设
持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。

是一项针对经营主体（企业或业务资产组）的假设。

该项假设一般不适用于单项资产（称为继续使用假设）。

是评估假设也是会计假设
持续经营假设下的评估是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值的。

（通常是收益法评估的基础）
没有相反的证据证明该经营主体不能满足持续经营，则应该认为该经营主体可以满足持续经营假设。

指表明企业的经营将在可以预计的未来结束。

如合同规定的经营期满、资不抵债而濒临破产清算等。

“现状持续经营”
“预计状态持续经营”
4.有序清算假设
有计划有秩序是经营主体在其所有者有序控制下实施清算，即清算在一个有计划、有秩序的前提下进行。

5.强制清算假设是经营主体的清算不在其所有者控制之下，而是在外部势力的控制下按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行，该清算经营主体的所有者无法干预。

如破产清算。

6.原地使用假设[ 原地续用］
原地使用是指一项资产在原来的安装地继续被使用，其使用方式和目的可能不变，也可能会改变。

原地使用价值要素包括：设备的购置价格＋设备运输费＋安装调试费等。

使用方式及目的变化了，需根据委托条件确定是否考虑变更使用方式而发生的成本费用。

7.移地使用假设［转移后续用］
移地使用是指一项资产不在原来的安装地继续被使用，而是要被转移到另外一个地方继续使用，当然使用方式和目的也可能会改变，也可能不改变。

涉及环节及费用：
●移地续用涉及设备的拆除、迁移和重新安装调试等环节。

●设备本体价值，设备的拆除费用、运输到新地址的费用和重新安装调试费等。

8.最佳使用假设
最佳使用是指一项资产在
法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，经过充分合理的论证，实现其最高价值的使用。

最佳用途：
■存在多种不同的用途或利用方式，应选择最佳用途或利用方式来对比评估。

■会计准则中的公允价值明确规定是最佳用途下的市场价值。

9.现状利用假设
现状利用假设要求对一项资产按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。

可能不是最佳使用方式。

10.非真实性假设
是指为进行分析所作出的与现实情况相反的假设条件。

与已知的实际情况相反。

非真实性假设所假定的评估对象的物理、法律和经济特征、市场条件或趋势等资产外部条件以及分析中使用的数据与已知的实际情况相反。

·为了进行合理分析，仍然要进行的假设
·对委托方不具有所有权的资产进行评估属于非真实性假设
按照《专业评估执行统一准则》非真实性假设仅在以下情形才可以使用：
（1）基于法律规定、合理分析或进行比较的需要；
（2）使用非真实性假设后能够进行可信的分析；
（3）评估师遵守《专业评估执行统一准则》中关于非真实性假设的披露要求。

11.特别假设——不确定性事项的假定
是指直接与某项特定业务相关、如果不成立将会改变评估结论的假设。

使用特别假设时需要注意其存在基础是就评估对象的物理、法律和经济特征、市场条件或趋势等资产外部条件以及分析中所使用数据的真实性等不确定性事项予以假定。

例20：（二）特殊假设
1.假设海尔多媒体公司目前产品使用的“海尔”、“Haier”商标在预测期内仍维持目前不收费使用方式
，“模卡”商标在基准日后权属无偿转移至海尔多媒体公司并在转移前维持目前不收费使用方式；
2.假设目前在海尔多媒体公司体外尚未执行完毕的海尔彩电产品订单涉及的客户资源在2017年6月底前全部转移至海尔多媒体公司，海尔多媒体公司在此之后为海尔彩电产品国内市场唯一运营平台；
3.假设海尔多媒体公司未来经营年限内的产品销售、物流、售后服务等仍按现有方式继续使用海尔集团及其关联方的销售、物流、售后网络等资源，日常运营仍按现有方式继续使用海尔集团内ERP系统，与上述资源提供方的合作能够在目前的费用标准基础上继续按优惠费率执行。

如果上述条件发生变化，评估结果一般会失效，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估结论。

特别假设or非真实性假设判断：取决于对某项条件条件的了解程度。

特别假设，不知道该条件的状况且可以合理相信该条件是真实的，所作出的假设。

非真实性假设，已知晓该条件并不真实，但出于评估分析的需要所作出的相关假设。

使用特别假设会对评估结论形成重大影响。

按照《专业评估执行统一准则》特别假设仅在以下情形才可以使用：
（1）基于恰当评估、形成可信评估结论的需要；
（2）评估师有合理的理由使用特别假设；
（3）使用特别假设后能够进行可信的分析；
（4）评估师遵守《专业评估执行统一准则》中关于特别假设的披露要求。