房地产项目开发成本经济测算[详细]
房地产开发成本测算大全(二)2024
房地产开发成本测算大全（二）引言：房地产开发是一个复杂而庞大的过程，其中一个重要的环节是成本测算。
准确的成本测算可以帮助开发商合理规划预算，降低风险，并提高项目的盈利能力。
本文将为您介绍房地产开发成本测算的相关内容，帮助您更好地理解和应用开发成本测算的方法和技巧。
一、土地成本测算1.调查土地市场行情，了解土地的价值和潜在价值。
2.考虑土地的位置、规划用途和开发潜力，评估土地的开发价值。
3.研究土地的法律规划和用地政策，了解土地使用条件和限制。
4.确定土地的购买方式和交易细节，包括土地转让费用、税费和手续费。
5.综合考虑以上因素，计算出土地的实际成本，并作为基础确定项目的总体预算。
二、规划设计成本测算1.与设计师和建筑师合作，制定项目规划和设计方案。
2.计算设计师和建筑师的项目费用，包括设计费、勘察费和社会保险费。
3.成本测算中要考虑到建筑面积、建筑结构和施工材料等因素，对建筑规模进行测算。
4.综合考虑上述因素，计算出规划设计的实际成本，并纳入项目的总体预算。
5.随着项目的进展，进行设计变更的成本控制调整，确保项目的质量和成本的平衡。
三、施工成本测算1.进行施工项目的招标和投标，选择合适的承包商。
2.与承包商进行价格谈判和合同签订，确保施工费用的合理性和可控性。
3.监控施工进度和质量，及时调整和控制项目的施工成本。
4.计算施工期间的人工费用、材料费用和设备费用等，以及其他间接成本。
5.综合考虑上述因素，计算出施工成本的实际金额，并纳入项目的总体预算。
四、销售成本测算1.进行市场调研，了解目标消费者的需求和购买能力。
2.设计和制定销售策略，包括销售渠道的选择和销售目标的设定。
3.进行销售人员培训和人员招聘，确保销售团队的专业素质。
4.计算销售人员的薪酬和提成费用，包括社会保险费和奖励机制。
5.综合考虑上述因素，计算出销售成本的实际金额，并纳入项目的总体预算。
五、管理费用测算1.制定项目管理计划，明确管理职责和管理流程。
房地产开发成本计算方法(全套)
房地产开发成本计算方法(全套)房地产开发成本计算方法（全套）第一节建设项目投资估算建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费和开发间接费。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础办法建设费、修建安装工程费、大众配套办法建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产5,000万元组成。
房地产开发成本计算方法(全)
房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金.(三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等.而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）.亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6—1：某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157，349平方米，其中住宅135，049平方米，商铺5，300平方米，会所17，000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租,会所自己经营.该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70，644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5，000万元组成。
房地产开发成本测算大全
引言：房地产开发是一个复杂的过程，其中一个必不可少的环节就是成本测算。
成本的准确测算对于房地产开发公司来说至关重要，它直接影响项目的投资回报率以及开发商的盈利能力。
本文将详细介绍房地产开发成本测算的相关内容，以帮助开发商更好地控制和管理成本，从而提高项目的盈利能力。
概述：本文将从五个大点出发，分别是土地成本测算、建筑施工成本测算、设计费用测算、物业管理费用测算以及其他相关成本测算。
每个大点将进一步细分为五至九个小点进行详细阐述。
正文：一、土地成本测算1.土地购置费用测算调查研究费用土地市场价格评估土地购置交易费用2.土地开发准备费用测算前期市场调研费用土地规划和设计费用市政设施配套费用3.土地使用权及相关税费测算土地使用权出让金土地房产税费土地增值税4.土地开发风险成本测算投资回报率计算土地开发风险溢价土地开发周期成本5.土地成本控制与管理土地拍卖策略土地购置合同谈判技巧土地使用权期限管理二、建筑施工成本测算1.建筑施工预算编制施工材料成本估算人工成本估算设备租赁及维护成本估算2.建筑施工风险成本测算施工期风险成本施工质量风险成本施工安全风险成本3.建筑施工监理费用测算监理人员工资及福利费用监理设备租赁及维护成本监理工作风险成本4.建筑施工质量控制与管理施工质量管理体系建立施工质量监督与检验施工质量事故处理5.建筑施工进度控制与管理施工进度计划编制施工进度监督与管理施工进度延误处理三、设计费用测算1.设计人员薪酬及福利费用测算设计人员工资水平调查设计人员福利待遇评估设计人员绩效奖金测算2.设计软件及设备费用测算设计软件购买与更新费用设计设备租赁与维护费用设计软件与设备风险成本测算3.设计方案变更及风险成本测算设计方案变更费用估算设计风险成本估算设计效果评估与管控4.设计质量控制和管理设计质量管理体系建立设计质量监督与检查设计质量事故处理5.设计进度控制和管理设计进度计划编制设计进度监理与管理设计进度延误处理四、物业管理费用测算1.物业管理人员薪酬及福利费用测算物业管理人员工资水平调查物业管理人员福利待遇评估物业管理人员绩效奖金测算2.物业管理设备及设施费用测算物业管理设备购买与更新费用物业管理设施租赁与维护费用物业管理设备与设施风险成本测算3.物业维修及保养费用测算日常维修材料及人工费用估算重大维修和设备更新费用估算物业维修风险成本测算4.物业管理质量控制和管理物业管理质量管理体系建立物业管理质量监督与检查物业管理质量事故处理5.物业管理服务水平控制和管理服务水平评估与提升投诉处理与纠纷解决居民满意度调查与管控五、其他相关成本测算1.税费成本测算城市维护建设税房产税城镇土地使用税2.融资成本测算借款利息资金调配成本风险溢价3.管理费用测算公司运营费用行政管理费用人力资源费用4.销售及推广成本测算销售人员薪酬及奖金推广宣传费用渠道费用5.其他杂费测算项目备案及审批费用环境评估费用监理与验收费用总结：本文从土地成本测算、建筑施工成本测算、设计费用测算、物业管理费用测算以及其他相关成本测算五个大点，详细介绍了每个大点中的小点内容。
房地产项目前期测算的方法
经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。
房地产开发成本计算详则
房地产开发成本计算详则房地产开发成本计算是指在房地产项目开发过程中，根据企业预测的建设方案，按照一定的成本计算方法和理论，对项目的前期准备、土地购置、规划设计、建设工程、竣工验收以及房地产销售等环节的全部费用进行详细的核算和计算。
以下是房地产开发成本计算的详细内容。
一、前期准备成本前期准备成本包括项目前期调研、可行性研究、项目投资概算、项目立项报告、项目策划等环节的全部费用。
具体包括土地清查费、征地补偿费、规划设计费、可行性研究费、招标代理费、审批费、专利费等。
二、土地购置成本土地购置成本是指购买土地所需支付的款项。
包括土地拍卖保证金、土地出价保证金、土地出让金、土地维修金等。
三、规划设计成本规划设计成本是指规划设计所需的费用。
包括规划设计费、规划勘测费、设计审查费等。
四、建设工程成本建设工程成本是指房地产项目建设所需的费用。
主要包括建筑物本体工程费、装饰装修费、设备费、水电费、土建材料费、劳动力费、机械设备费、工程安全费、工程管理费等。
五、竣工验收成本竣工验收成本是指项目建设完成后所需支付的费用。
包括竣工验收检测费、竣工验收证书费、交付证书费等。
六、销售成本销售成本是指房地产销售过程中所需支付的费用。
包括广告宣传费、销售人员薪资、物业管理费、房地产销售中介费、买卖合同公证费等。
七、其他费用其他费用包括项目开发过程中产生的其他各类费用。
具体包括招标费、保险费、税费、会计审计费、建设期利息、融资成本等。
以上为房地产开发成本计算的详细内容。
通过对每个环节的费用进行细致的核算和计算，可以更准确地评估房地产项目的总成本，为项目的控制和管理提供参考依据。
同时，也可以对每个环节的费用进行合理控制和预算，以提高项目的经济效益。
房地产项目开发成本估算(详细)
2.1报建费 2.2城档服务费 2.3白蚁防治费 2.4交易服务费 2.5企业工会费 2.6农民工培训费 2.7招投标代理费 2.8测地形图费 2.9放线费 2.10防雷费 2、前期 规划竣工测量费 工程费 2.11国土测量分户费 2.12施工图审查费
2、前期 工程费 2.13工程监理费 2.14工程质监、安监费 2.15环卫环保费 2.16设计费 2.17地质勘探费 2.18抗震 2.19拆除工程、渣土、环 卫 2.20不可预估费 小 名 称 计 总建筑面积*7.5元/㎡ 总建筑面积*2元/㎡ 总建筑面积*2元/㎡ 总建筑面积*17元/㎡ 2000元/栋 35000 35000 35000 35000 估算 2000 估算 总建筑面积*30元/㎡ 计算式 地下一层：建筑面积4019.19×2000元/㎡ 35000 30 2.1+2.2+……+2.19 面积 单价 0 2000 4019.19 4000 25739.54 1320 2 1000000 50000 26 3.1+3.2+3.3+3.4 面积 单价 0 0 26000 10 26000 30 26000 40 26000 80 4.1+4.2+……+4.6 数量 单价 200 1800 4 180000 200 2150 200 300 200 200 7.5 2 2 17 2 262,500 70,000 70,000 595,000 100,000 4,000 0 1,050,000 6,039,056 总价 0 16,076,760 33,976,193 2,000,000 1,300,000 53,352,953 总价 0 260,000 780,000 1,040,000 2,080,000 4,160,000 总价 360,000 720,000 430,000 60,000 40,000
房地产开发成本测算大全
房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
构成1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到.2．土地征收及拆迁安置补偿费。
（1）土地征收费。
国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等.农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2)房屋征收安置补偿费.在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿.它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费。
3．前期工程费.前期工程费主要包括：(1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2)“三通一平"等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
房地产项目经济测算全解析(含常用税费比例)
项目收入
项目收入的关键要素 1.收入估算：估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计 划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业 的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划 应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。 2.开发方案 ：整个开发期拟开发建设的物业类型和数量。 租售方案 ：对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面 积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、 半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开 发项目，应按不同用途或使用功能划分。 3.租售价格 ：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定租金单价或销售 单价。
4.土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产 项目开发中较为少见。 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于 支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价
项目投资 九、不可预见费
定义：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 提示：（一）~（八）各项费用之和的3%～7%估算。 土地成本视具体情况而定是否加入 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经 营期间的运营费用。 运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿 地管理费，卫生清洁与保安费用， 办公费，保险费，房产税，广告宣 传及市场推广费，租赁代理费， 不可预见费
区别：管理费用作为期间费用，区别还是比较大的，但如何划分这两项费 用，却没有一个明确的标准。实际工作中，通常以是否设立现场管理机构 为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地 派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的 管理费用，企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生 的费用应作为期间费用，计入管理费用。
房地产项目开发成本经济测算
房地产项目开发成本经济测算房地产是一种投资，当一个开发商开始一项新的建筑项目，他们需要评估该项目的成本。
成本经济测算是确认并量化建筑项目的预算和风险的过程。
这篇文章将讨论房地产项目开发成本的经济测算，并提供一些关键技巧和方法。
成本测算基础知识房地产项目成本的经济测算需要考虑多个因素，包括土地成本、建筑和材料成本、劳动力成本、税费、证书和许可等。
该测算过程的目的是确定项目的总体成本，并确保可行性，同时评估所需资本和资金的供应，确保开发商能够获得足够的利润。
成本测算的步骤一个完整的成本测算过程包括以下步骤：1.确认项目的目标和可行性，收集并分析项目的信息，包括项目地理位置、规模和用途等相关信息。
2.建立一个具体的项目预算，包括所有的建筑和材料成本、税费、证书和许可等。
这个预算必须考虑到期望的利润，风险等级以及其他因素。
3.研究和分析市场并评估项目的销售潜力，以确定项目的可行性和市场需求。
这个步骤可能包括市场需求分析和调查，定价策略和市场营销计划等。
4.评估其它可能的风险或不确定性，例如法律诉讼、自然灾害或金融市场等影响该项目的因素，需要有预先的应对计划。
5.确保项目有足够的资金供应以完成该项目，这包括融资、银行贷款以及其他可能的融资策略。
6.定期监督并更新项目成本及预算，确保投资者对项目的进展掌握及时并有必要的数据报告。
成本测算的关键技巧以下是一些成功的房地产成本经济测算的关键技巧：1.确定测算的准确性和完整性，细致地考虑所有的费用和预算。
不要在预算中忽略任何因素，包括税费、人工成本和建筑材料的改变或波动等等可能导致成本增加的因素。
2.多尝试与专业测算公司合作，他们会有丰富的经验能够提供最合适、最详细的测算统计和价值分析。
不要因为尝试节约成本而舍弃测算准确性，尽量多和此前成功的案例联系起来，跟踪记录降低不必要的成本，提升投资回报率。
3.评估与规划项目潜在的风险，为可能发生的风险提前做准备，确保项目的可行性和投资者的利益。
如何测算房地产的开发成本
如何测算房地产的开发成本一般楼盘的成本构成精确为：一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可预见费七、贷款利息八、销售费用九、管理费用十、营业税十一、土地增值税一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积。
2、城市建设配套费珠海市为例，主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都市发达经济圈为110元/平米。
3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税=土地成交价格×3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积。
4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准×总占地面积，重庆市为例，土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加。
5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。
拆迁安置、补偿等费用。
6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合价金中。
二、前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。
2、规划设计费（1）咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况而定。
房地产开发项目的成本和利润测算模板
房地产开发项目的成本和利润测算模板一、引言房地产开发项目的成本和利润测算是项目规划和决策的重要依据。
准确测算成本和利润能够帮助开发商评估项目的投资回报，做出明智的决策。
本文将介绍一种常用的房地产开发项目的成本和利润测算模板，帮助开发商更好地分析和决策。
二、成本测算1.土地成本测算土地成本通常是房地产开发项目最重要的成本之一。
在成本测算模板中，应包含以下信息：- 土地位置和面积- 土地价格评估- 土地转让费用（如土地出让金、土地增值税等）- 开发项目前期调研和规划费用2.建筑工程成本测算建筑工程成本是房地产开发项目的核心成本，在成本测算模板中，应包含以下信息：- 建筑设计和施工方案- 建筑面积和层数- 建筑材料和装修标准- 施工合同和费用预算3.基础设施成本测算基础设施成本是指房地产开发项目所需的公共设施和基础设施建设费用，如道路、供水、供电等。
在成本测算模板中，应包含以下信息：- 基础设施规划和设计- 基础设施建设施工合同和费用预算- 基础设施运维和维修费用预算4.其他成本测算除了土地成本、建筑工程成本和基础设施成本，还应考虑其他与房地产开发项目相关的成本，如：- 管理和人力资源成本- 销售和市场推广费用- 监理和咨询费用- 税费和政府审批费用三、利润测算1.销售收入测算销售收入是房地产开发项目的主要利润来源之一，测算模板中应包含以下信息：- 销售价格和销售面积- 销售周期和预售情况- 销售收入预估2.租赁收入测算房地产开发项目还可以通过租赁获得稳定的经营收入，测算模板中应包含以下信息：- 租赁价格和租赁面积- 租赁周期和租赁率- 租赁收入预估3.其他收入测算除了销售收入和租赁收入，房地产开发项目还可以通过其他方式获得收入，如：- 物业管理费收入- 广告收入- 配套设施收入4.项目成本与利润分析将上述成本和收入进行整合，得到项目的总成本和总收入后，可以进行成本和利润的分析，以评估项目的经济效益，确定项目的可行性和投资回报。
房地产项目经济测算
一期项目经济测算一、项目基本经济测算指标序号土地指标单位面积备注1总用地面积㎡87500总建筑面积㎡2450002 容积率指标限制条件容积率备注2.8分项业态指标3业态指标单位数量面积备注总建筑面积㎡2450003.1 社区服务中心㎡5003.2 活动中心㎡5003.3 商业㎡150003.4 幼儿园㎡15003.5 小学㎡50003.6 住宅㎡222500二、投资成本测算1、建设投入测算序号项目名称金额（亿元）单方造价（元/㎡）1 土地成本0 02 前期工程费0.1225 2003 建安工程 3.43 16004 基础设施费0.49 2005 配套设施 1.225 1006 开发间接费用0.147 1207 开发期间费用0.49 2008 流转税费、企业所得税0.49 4506 不可预见费用0.1225 57 建设投入 6.517 2615单方建设成本为：2615元/㎡；总建设投入资金为：6.517亿元。
三、销售收入测算序号项目计价面积(㎡) 建面均价(元/㎡) 金额（亿元）销售收益1 住宅222500 3500 7.82 商业15000 6000 0.9销售收益合计8.7亿元费用项目名称明细内容一、土地成本1-1 土地出让金或政府地价1-2 土地转让费支付转让方相关费用1-3 拆迁补偿费包括：1、地上附属物拆除费：工程建设场地上现存的并防碍施工的房屋，构筑物等的拆除，2、补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附属物补偿费、私有树木补偿费、园林部门所有树木赔偿费、被拆除房屋补偿费以及拆迁安置房费等。
1-4 红线外市政工程费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）。
1-5 其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费、四源费、交纳的大市政配套费等。
二、前期费用2-1 勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询，2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。
房地产开发成本计算方法(全)
房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算(一)建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分.固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金.建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一)房地产开发项目投资特点：三种经营模式,出售、出租和自主经营。
（二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用.包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）.亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5，300平方米，会所17，000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租,会所自己经营。
房地产项目成本测算详解
房地产项目成本测算详解随着房地产行业逐步进入白银时代，行业利润率逐渐下降，而项目的好坏直接影响房企的利润和现金流。
今天我们学习房地产项目成本测算方法。
房地产项目建设周期相对较长，成本构成纷繁复杂，全面理解及准确计算房地产项目的成本是房企测算项目利润的关键。
在系列一：房地产项目销售收入测算篇中，我们主要介绍了房地产项目利润测算思路和销售收入的测算方法，本篇将对房地产项目成本进行抽丝剥茧，详细介绍每项成本的含义、其成本费用核算范围及估算方法，并通过具体案例予以解析帮助读者理解。
由于成本中的税金占比较大、计算复杂且房地产项目涉及税种较多，将单独作为细分研究在后续的系列研究中推出，本篇仅聚焦于除税金之外的项目成本。
需要关注的是，作为房企外部人员，我们无法像房企那样对每项成本进行较为精确的估算，本篇研究提供的成本测算方法主要基于外部人员可获得有限信息的前提假设。
一、房地产项目总成本概览房地产项目的总成本主要可分为土地成本、建造成本、期间费用及税金，不同房企每类成本项下的细分类别及名称不尽相同，参考多家房企的项目成本分类明细表，对房企的项目总成本分类总结如表1，后文将以各二级分类成本为细分单位做简要介绍（税金将在后续研究中介绍），并探讨相关成本的计算/估算方法。
二、项目成本详解（除税金）1、土地成本土地成本指取得开发项目用地而发生的费用。
房地产开发项目取得土地使用权一般有以下几种方式：划拨或征收、出让、转让、股东投资入股、租用，对应的土地成本分别为土地征收拆迁费、出让地价款、土地转让费、土地投资评估价及土地租用费。
（1）土地征收拆迁补偿费随着城市内人地矛盾加剧，城中村、老破小、旧村厂区改造问题日益突出，以征收拆迁方式获取土地成为房企的一种选择。
土地征收拆迁模式对应的土地成本主要为拆迁补偿费，此外还需补缴一定土地出让金。
具体来看，土地征收拆迁补偿费可分为农村土地征收拆迁补偿费和城镇土地拆迁补偿费：农村土地征收拆迁费主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、耕地占用税等；城镇土地征收拆迁费主要包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，原用地单位停产、停业补偿费等。
房地产开发成本构成项目及费率测算
房地产开发成本构成项目及费率测算房地产开发成本构成及费率测算一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。
养殖场的拆迁赔偿费等。
旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金国家收取的款项。
包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
① 场地平整② 勘察设计③ 临时设施④ 桩基工程⑤ 土建安装⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。
⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。
包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。
所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。
二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。
主要包括：① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。
② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。
③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。
包括折旧费、大修费、附属工具费。
动力及燃料费等。
④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。
房地产开发项目(投资)经济测算
房地产开发项目(投资）经济测算１、测算三方面: 开发成本、盈利能力、现金流安排２、项目建设总投资（开发总成本)：建设成本+ 财务费用(1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式:征用农地、场地平整、临设费）（2)勘察设计和前期工程费:勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+临设(3)建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4)室外工程和市政配套：基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程(5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费（6)管理费用: 组织和管理房地产经营活动必要的费用(7)财务费用: 项目筹集资金发生的费用,主要为利息3、项目评价指标:(1)静态评价指标：1＼收资收益率:投资成本获得利润的能力。
(除以开发年数得出年投资收益率)２\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间.３\盈亏平衡点:收入等于成本时的项目销售率。
（2）静态评价指标:1＼项目净现值:项目投资活动期内,净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值．2\内部收益率:项目寿命期内,使投资方案净现值为0的贴现率。
3\项目净现值率:动态投资收益率,单位同投资现值所获得的净收益现值大小。
4\动态回收期:考虑货币时间价值的条件下,以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
4、操作指南:(1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积(2)建设工期安排:资料齐备（3)成本计取计划:其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和３％计取；不可预见费:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。
（4)销售安排:明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
(5）销售回款:假设一次性付款比例为10%,按揭比列为90％,按揭首付比例为3成,非住宅为4层,按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
创新路项目经济测算(按造价成本最高估算)一、基本情况
宗地面积:28亩,18666.7平米.
其中含代征路2.92亩,1946.7平米;
净用地面积:25.08亩,16720平米;
二、经济技术指标
三、成本情况
(一)土地成本
其中征地费用3000万元,土地变性费用按每亩180万元计算.
(二)建安成本
根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》(1999),结合本地类似工程的实际造价确定本项目建安工程总费用为196492938元,单方造价指标如下表:
(三)前期工程
前期工程费用包括项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等.共计34965853元.
根据国家计委(现国家发展与改革委员会)与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》,并考虑城建统一征收费及其他费用(见下表):
(四)基础设施费
基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信等设施的建设费用,共计20766343元,参考同类工程数据,各类费用取费如下表:
(五)其他费用
其他费用包括土工程监理费、管理费用、市场推广费用、不可预见费等项.共计57973720.89元,参考同类工程数据,各类费用取费如下表:
四、销售情况
本项目价格定位:
住宅部分:6000元/平米;
商业部分:10000元/平米;
项目总静态净销售收入为:416037144.1元,其中住宅回迁面积为18000㎡,回迁商业面积为2000㎡,回迁部分不作销售,具体如下表所示:
五、情况汇总
六、财务评价
项目总成本为390598854.8元,总净销售收入为416037144.1元,利润总额为25438289.3元,销售利润率为6.11%,投资利润率为6.51%.(实际利润率可到10%以上,这份材料是我们给当事人,挡其他买家的表,某些数据人为抬高,实际利润可到1.6亿)。