2015年中国房地产市场形势总结与2016年展望

中位数
262万 242万 211万 121万 170万 130万 129万 127万 105万 98万 95万 78万 75万 74万 62万 57万 56万 54万 52万 91万 88万 88万 80万 57万 57万
高价位 (成交套数占10%)
814万（含）以上 511万（含）以上 580万（含）以上 325万（含）以上 454万（含）以上 307万（含）以上 299万（含）以上 284万（含）以上 227万（含）以上 177万（含）以上 250万（含）以上 136万（含）以上 116万（含）以上 148万（含）以上 99万（含）以上 97万（含）以上 104万（含）以上 96万（含）以上 100万（含）以上 153万（含）以上 170万（含）以上 137万（含）以上 111万（含）以上 89万（含）以上 82万（含）以上
土地改革 户籍改革 • 全面取消暂住证制度实施居住证制度。 • 开展土地改革试点； • 《深化农村改革综合性实施方案》落地。 不动产登记 • 不动产登记条例正式实施。
同发展为代表的城市一体化发展进
程不断加快，推动构建经济新增长 极。
区域一体化
• 《京津冀协同发展规划纲要》逐步落实；
• 《长江中游城市群发展规划》出台 • 力争完成房地产业营改增； • 推进消费税改革
图：2014年以来不同城市成交走势
120 100
一线
“930”政策
二线
三线
“330”政策
新“930”政策 “831”政策
80 万 平 60 方 米 40
20
0
降息0.4个 百分点
降准
降息 降准1个 百分点 降息 降息
双降 双降
数据来源：中国人民银行，CREIS，中国指数研究院整理
5
新房价格：2015年1-11月累计上涨3.39%，11月同环比第四个月双涨
2015年 1-11月 3.39% 15.10% -0.86% -1.22%
2014年 1-11月 -2.25% 0.65% -4.88% -4.38%
2015年 上半年 0.82% 5.17% -0.75% -1.25%
2014年 上半年 0.83% 2.64% -1.10% -0.88%
窄。
数据来源：CREIS中指数据，
月度成交面积 国五条
1-11月月均成交面积
930房贷新政 央行降息
持续政策放松
注：重点城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福 州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐 州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。
数据来源：CREIS中指数据，
9
各类城市成交：各类城市均增长，线城市增幅最为明显
图： 2010年来不同城市住宅成交量走势
120 100 80 万 平 60 方 米 40 20 一线 二线 三线
1-11月 一线城市月均成交约84 万 平 方 米 ， 同比 增 幅 达 到 48%，在各类城市中增幅最 为明显。
10%
1991年以来 最低水平
12-07 12-10 13-01 13-04 13-07 13-10
08-01 08-04 08-07 08-10 09-01 09-04 09-07 09-10 10-01 10-04 10-07 10-10 11-01 11-04 11-07 11-10 12-01 12-04 14-01 14-04 14-07 14-10 15-01 15-04 15-07 15-10
20
10 0
一线
二线
三线
数据来源：CREIS中指数据，
10
成交结构：各类城市分化愈加显著，一线城市套总价高，且价格跨度大； 部分二、三线城市价格低于90万，市场需求较为集中
表：25个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间
城市
均值
394万 321万 327万 174万 230万 179万 163万 160万 143万 115万 129万 90万 82万 92万 74万 66万 69万 62万 66万 103万 113万 99万 81万 63万 60万
图：2009年以来十大城市主城区二手住宅均价及环比涨跌幅
十大城市均价(左) 35000 环比（右） 8%
30000
25000 20000 15000
6%
4% 2% 0%
元 / 平 方 米
10000
5000 0
-2%
-4% -6%
数据来源： CREIS中指数据、
8
新房成交：成交持续攀升，今年以来成交创历史新高
投资
保障房
下调除保障性住房和普通商品住房项目外房地产行业其他项目最低资本金比例至25%。
创新融资体制机制，推广特许经营等各种政府与资本合作PPP模式。
已有商品房库存转化为保障房源；支持保障房和棚改房的货币化安置。
资料来源：中国指数研究院整理
2
政策：降准降息降首付，构建宽松货币环境有利于房地产市场需求持 续释放
中高价位 (成交套数占30%)
312万（含）-814万 277万（含）-511万 241万（含）-580万 138万（含）-325万 188万（含）-454万 155万（含）-307万 148万（含）-299万 144万（含）-284万 119万（含）-227万 106万（含）-177万 111万（含）-250万 86万（含）-136万 80万（含）-116万 83万（含）-148万 65万（含）-99万 63万（含）-97万 61万（含）-104万 60万（含）-96万 57万（含）-100万 96万（含）-153万 98万（含）-170万 97万（含）-137万 86万（含）-111万 62万（含）-89万 62万（含）-82万
6
各级城市：1-11月一线城市住宅价格累计上涨15.1%，二三线城市下跌
图：2010年6月至今各级城市住宅均价环比涨跌情况
一线城市中北京、上海、
4% 3% 2% 1%
一线城市
二线城市
三线城市
深圳楼市需求旺盛，财富人群
聚集，宽松政策助力下，改善 性需求明显释放，并且多个豪 宅于今年入市，导致一线城市
0%
-1% -2%
房价明显上涨， 1-11月累计涨
幅达15.1%。
表：百城及各级城市住宅均价不同阶段累计涨跌幅情况
多数 二三线城市 虽在利好
政策推动下需求有所释放，但
由于库存压力较大，房价上涨 动力不足， 1-11 月呈累计下跌 态势，但跌幅较去年明显收
城市
百城 一线 二线 三线
2015年 11月 0.46% 1.41% 0.02% -0.34%
数据来源：国家统计局第六次人口普查，中国指数研究院整理
财税改革
4
政策影响：新一轮政策刺激下，二三线城市受益将最为明显，年末暖冬 可期
2014年“930”政策以来，50个代表城市市场成交已经历两轮显著回升，市场需求大幅释放。从各 线城市月均成交走势看，政策对一线城市的作用明显强于二三线城市。今年8月以来，需求透支致 使一线城市成交显著回落，新一轮政策刺激下，一线城市需求提升幅度有限，新“930”政策后， 二线、三线城市需求释放值得期待。
8% 6% 4%
数据来源：中国人民银行，CREIS，中国指数研究院整理
3
政策：五中全会全面放开二孩政策助力地产白银时代，长效机制建设 稳步推进
• 10月十八届五中全会召开，提出全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。二孩政策放开，有利 于优化人口结构，增加未来劳动力供给，减缓老龄化压力，促进人口有序增长，在一定程度上 对冲人口规模增速下降对经济社会的影响。我们认为短期内符合要求城镇人口生育二孩将带来 1500-2000万左右的人口增长，生育高峰或将在2017年到来。对于地产而言，按人均30平方米 计算，将新增4.5-6亿住宅需求，长期来看，2030年后适婚人口增长也将使刚需进一步扩大。 • 今年以来，中央提出建立房地产健 康发展的长效机制，各项相关制度 和措施也积极推进落实。不动产登 记暂行条例正式实施、机构整合工 作进展顺利；户籍、土地、财税改 革均有新进展。另外，以京津冀协
2015年1-11月百城住宅价格累计上涨3.39%（去年同期为下跌2.25%）。具体来看，一季度累计 小幅下跌0.18%；二季度止跌，累计上涨1.00%；三季度累计涨幅扩大至1.78%；10-11月累计上涨
0.76%。百城住宅价格环比于今年5月止跌，同比于8月止跌，之后持续双涨态势。
11月百城住宅均价连续第四个月双涨，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上 涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。
• 稳消费、去库存贯穿全年中央层面表态始终，年内中央多次会议均提及稳消费。近期中央财经领 导小组第十一次会议更特别指出要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。 • 2014年11月以来，多轮降准降息释放流动性、降低资金成本，利好房地产市场供需两端。当前长 贷基准利率为4.9%，大型金融机构存准率为17.5%。 • 同时年内三度调整首付比例，扩大首置刚需和部分改善需求释放。当前首套房商贷首付比例最低 为25%，公积金为20%；二套房末还清贷款再购房的最低首付比例为40%。
0
图：2010年以来不同城市1-11月住宅成交及同比走势
1-11月 二线城市 月均成交约 74
90 80 70 60 万 平 50 方 40 米 30
月均成交(左)
同比(右)
60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
万平方米，同比增长22%。