土地使用权价值评估案例
用地土地使用权价值评估》案例分析报告
关于《汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗仓库及配套用地土地使用权价值评估》案例分析报告蓝爱纯汕头市立恒土地房地产评估有限公司一、估价案例的主要情况1、估价案例的背景委托估价方因融资的需要，拟以估价对象设定土地抵押权，委托我公司对估价对象的土地使用权的市场价值进行估价，为抵押人及抵押权人双方确定贷款额度提供地价参考依据。
2、估价对象概况（1）宗地登记状况：估价对象汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗地，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］记载，地号：东陇.10，图号：F50G011046，用地面积908.5平方米；用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，土地使用权性质为国有。
（2）宗地权利状况：估价对象目前开发程度已达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］，土地使用权人为汕头市澄海区成源床上用品厂，用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，截止估价基准日该宗地其他特殊使用规定及他项权利限制等情况未见记载。
（3）宗地利用状况：估价宗地的土地实际开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，估价时设定土地开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，目前地面上部分建有框架建筑物（未办证）（不列入本次估价范围）。
该区域工业氛围集聚较好，估价宗地土地用途为仓库及配套。
3、估价目的提供估价宗地的客观合理价值，为委托方向中国建设银行股份有限公司汕头市分行申请抵押贷款提供价值参考。
4、估价时点经与委托方沟通确定本次估价时点为：二○一二年九月七日。
5、地价定义根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价是指估价对象在估价基准日，土地实际开发程度为宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，估价时设定土地开发程度达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整；土地权属来源为出让，土地使用权性质为国有，土地法定用途为仓库及配套，实际用途为仓库及配套，用地面积908.5平方米；土地使用年限至2049年7月30日；规划利用条件未明示，本次评估设定容积率≤2的出让国有仓库及配套用地土地使用权价值。
土地估价案例doc
土地估价实务案例分析小组人员：赵倩牟迪李松柄土地估价方法一、土地估价目的与适用原则的分析不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。
（1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；（2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；（3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；（4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。
二、估价对象状况与估价方法适用性分析1．市场比较法市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
2．收益还原法收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。
因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。
3．剩余法剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
4．成本逼近法成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
5．路线价估价法路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。
当然，这种方法仅适用于城市的估价。
(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
摘要：
1.2023 年农村集体土地使用权评估背景
2.农村集体土地使用权评估方法
3.评估案例分析
4.结论
正文：
一、2023 年农村集体土地使用权评估背景
随着我国经济的快速发展，农村集体土地使用权的评估问题日益凸显。
为了维护农民权益，保障土地资源的合理利用，我国政府对农村集体土地使用权进行了一系列改革，并在2023 年出台了相关政策，对农村集体土地使用权进行评估。
二、农村集体土地使用权评估方法
农村集体土地使用权评估方法主要包括以下几种：
1.市场比较法：根据市场上类似土地的成交价格，对被评估土地进行比较，从而得出评估价格。
2.剩余法：评估被评估土地的未来收益，然后根据一定的折现率计算出土地评估价值。
3.成本法：根据土地开发所需的成本，以及土地本身的价值，综合计算出土地评估价值。
4.地价指数法：根据政府发布的地价指数，对被评估土地进行评估。
三、评估案例分析
假设某农村集体土地总面积为1000 亩，土地用途为农业用地，根据市场比较法，该土地的评估价值如下：
1.收集市场上类似农业用地的成交价格数据，选择最近三个月的成交价格作为参考。
2.计算参考数据的平均价格，得出市场价格。
3.根据市场价格，计算被评估土地的评估价值。
四、结论
农村集体土地使用权评估是保障农民权益的重要手段，评估方法的选择应结合实际情况，综合考虑市场价格、土地用途、土地开发成本等因素，以得出合理的评估结果。
不动产评估收益法案例
②计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-年贬值额X已使用年限 = 3500X3000-218750X5 =9406250（元）
③计算房屋收益年净收益（假设房屋收益 年期为无限年）
房屋年净收益=房屋现值X房屋年资本化率 =9406250X9% =846562.5（元）
（5）计算土地净收益
土地年净收益=年房地产净收益-年房屋净收益 =2245740-846562.5 =1399177.5（元） （6）
六．案例评价
对于有使用期限的房地产，在估价时应注意： 在采用收益法估价时，估价对象可获取收益的年限 受到土地可使用年限的限制，这一点在案例的收益 法估价过程中予以考虑。
六、计算方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能 带来连续的收入——租金，而且收益比较稳 定的特点，决定采用收益法进行评估。
（1）计算总收益 总收益应为客观总收益而不是年总收益。 年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元） （2）计算总费用 年管理费=2592000X3%=77760（元） 年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元） 年税费=30X3000=90000（元）
二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公 允的市场价格意见。
三、评估基准日
评估基准日为2009年1月
四、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理 性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础 上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估 算委估资产的现时公允价值。
高速公路土地估价案例分析
高速铁路客运站建设区商业建设用地土地使用权出让价格估价案例分析一：项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。
现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。
目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。
现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公倾，其中经营性用地365.12公倾。
武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。
二：估价项目概况估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。
规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率4.0，覆盖率为45%，绿化率为25%。
估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。
估价基准日：2008年8月15日。
三：委估项目的初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。
2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。
影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。
3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。
4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。
四：土地使用权价值测算过程分析1．评估方法选择根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
资产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介某房地产公司（以下简称“甲公司”）因扩大经营规模，计划进行资产重组。
甲公司拟将部分土地使用权和在建工程进行评估，以确定其市场价值。
为此，甲公司委托了某资产评估有限公司（以下简称“乙公司”）进行资产评估。
乙公司根据甲公司的要求，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，并出具了《资产评估报告》。
甲公司收到乙公司的《资产评估报告》后，发现报告中的评估价值与其预期存在较大差距。
甲公司认为乙公司的评估结果严重偏低，影响了其资产重组的决策。
甲公司遂与乙公司就评估结果进行了多次协商，但双方意见分歧较大，未能达成一致。
无奈之下，甲公司向人民法院提起诉讼，要求乙公司重新评估并赔偿因其评估价值偏低造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 乙公司是否尽到了尽职调查义务；2. 乙公司出具的《资产评估报告》是否客观、公正；3. 甲公司是否因乙公司的评估结果遭受了损失；4. 甲公司遭受的损失是否应当由乙公司承担。
三、法院审理1. 尽职调查义务法院审理认为，根据《资产评估法》及相关规定，资产评估机构及其评估人员应当对评估对象进行充分的尽职调查，包括但不限于实地勘查、资料收集和分析等。
乙公司在接受甲公司委托后，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，已尽到了尽职调查义务。
2. 评估报告的客观性、公正性法院审理认为，乙公司出具的《资产评估报告》在评估方法、参数选取等方面符合相关规范要求，评估过程规范，评估结果具有一定的合理性。
虽然评估价值与甲公司的预期存在差距，但不足以认定乙公司出具的《资产评估报告》存在重大错误。
3. 甲公司是否遭受损失法院审理认为，甲公司未能提供充分证据证明其因乙公司的评估结果遭受了损失。
甲公司仅以评估价值偏低为由要求乙公司赔偿损失，但未提供具体损失数额及损失与评估结果之间的因果关系。
4. 责任承担法院审理认为，乙公司虽然未尽到完全的尽职调查义务，但其评估报告在整体上仍具有一定的合理性。
土地使用权评估
影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定
根据樟树市城区土地定级估价报告，确定区域因素 及个别因素修正系数的步骤如下: ①编制三级商业用地宗地地价修正系数说明表 3-2 ②编制三级商业用地地价修正系数表 3-3 ③编制待估宗地各因素修正系数表 3-4 ④编制基准地价系数修正法估价结果表 3-5
收益还原法
在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础 上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算 为 评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。 其基本公式为： 总地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] 其中: n——待估宗地土地剩余使用年期 r——土地还原率
（二）估价过程 基准地价系数修正法 樟树市基准地价介绍及内涵
（4）城市社会经济发展状况
2007 年樟树市国民经济保持快速增长。全市生产总值连续跃上 了 30亿、40 亿、50 亿、60 亿元四个台阶，达 63.96 亿元，是 2002 年 26 亿元的2.46 倍，年均增长 25.3%，提前两年完成了 50 亿元目标；财政收入从 2002 年的 2.7 亿元，连续攀上了 3 亿、4 亿、5 亿、6 亿元四个台阶，达 6.2 亿元，是 2002 年的 2.3 倍，年均增长 23.1％；全社会固定资产投资总 额达 26.5 亿 元，年均增长 42.6％；社会消费品零售总额达 15.6 亿元，年 均增长 7.35％；金融机构存、贷款余额达 68 亿元和 25.4 亿元， 分别是 2002 年的 2.1 倍、1.18 倍。工业主导地位更加突出， 三次产业结构由 2002 年的31.1:40.6:28.3 调整为 2006 年的 19.8:52.5:27.7 ，二产比重首次突 破 50%。
土地估价报告案例
土地估价报告项目名称：昆明吴井房地产开发有限公司位于昆明市官渡区吴井路509号住宅及商业用地土地使用权价格评估受托估价单位：昆明俊霖土地评估有限公司土地估价报告编号：霖土估字（2007）T第031号 提交估价报告日期：二ＯＯ七年八月十日土地估价报告第一部分 摘要一、估价项目名称昆明吴井房地产开发有限公司位于昆明市官渡区吴井路509号住宅及商业用地土地使用权价格评估二、委托估价方昆明吴井房地产开发有限公司三、估价目的对委托评估宗地土地使用权市场价值进行评估，为其依法办理股权转让手续提供土地使用权市场价格参考依据。
四、估价基准日2007年6月30日五、估价日期2007年8月1日至2007年8月10日六、地价定义根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估的土地价格是指估价对象土地在2007年6月30日，用途设定为住宅用地，土地使用年限设定为土地剩余使用年限69.2年（法定最高出让年限70年）,开发程度设定为宗地红线外市政基础设施配套达到六通（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气）和宗地内场地平整条件下的土地使用权价格。
以人民币为计价单位。
七、估价结果本次评估中昆明吴井房地产开发有限公司办理股权转让所涉及的共1宗计22196.52平方米用地，在2007年6月30日，用途设定为住宅用地，宗地土地使用年限设定为出让剩余使用年限69.2年，开发程度设定为宗地红线外市政配套达到六通（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气）和宗地内场地平整条件下的土地使用权总地价为：单位地价：5456元/平方米（折合363.73万元/亩）土地面积：22196.52平方米（折合33.2948亩）总地价：12110.4213万元大写：壹亿贰仟壹佰壹拾万零肆仟贰佰壹拾叁元整（货币种类：人民币）详见土地估价结果一览表八、土地估价师签字姓 名 资格证书号 签 名 张丽萍 2004530078钱家兴 2002530024九、土地估价机构估价机构负责人签字：二ＯＯ七年八月十日土地估价结果一览表估价机构：昆明俊霖土地评估有限公司 估价报告编号：霖土估字(2007)T第031号 估价期日：2007年6月30日估价期日的土地使用权性质：出让宗地编号 宗地用途估价期日土地使用者土地证书号 宗地位置土地级别估价期日实际用途估价设定用途容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度土地使用权剩余年限(年)土地面积(m2)单位地价(元/m2)单位地价(万元/亩)总地价(万元)031 住宅及商业用地昆明吴井房地产开发有限公司昆国用(2007)第00442号昆明市官渡区吴井路509号Ⅲ级住宅 住宅 3宗地红线外六通红线内五通一平宗地红线外六通红线内场地平整69.2 22196.525456 363.73 12110.4213合计 22196.525456 363.73 12110.4213一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：未设定他项权利2、基础设施条件：六通（通路、通电、通讯、通供水、通排水、通气）和宗地内场地平整地面平整状况：地势为平坦周围道路状况：一般3、规划限制条件：无4、影响土地估价的其他限制条件：按现状用途进行评估二、其他需要说明的事项：1、评估报告自评估基准日起一年内有效。
精准土地价格评估方法与案例分析
精准土地价格评估方法与案例分析土地作为国家的重要资源，其价格评估一直受到广泛关注。
精准的土地价格评估不仅能为国家提供有力的支持，还能为土地的合理利用和开发提供重要依据。
本文将以实际案例为基础，介绍一种精准土地价格评估的方法，并对其进行详细分析。
一、案例背景本次案例选取我国某城市一块住宅用地进行评估。
该地块位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全，地理位置优越。
地块面积为20000平方米，规划容积率为2.5，建筑密度为30%。
该地块使用权将在未来三个月内进行拍卖。
二、评估方法1.市场比较法市场比较法是通过收集近期类似地块的交易数据，对地块进行比较分析，从而确定土地价值。
我们需要收集该城市近期类似住宅用地的交易信息，包括地块面积、位置、容积率、建筑密度等因素。
然后，对这些地块的交易价格进行整理和分析，得出平均价格。
根据本次评估地块与交易地块的差异，对平均价格进行调整，得到本次评估地块的价值。
2.收益还原法收益还原法是通过预测地块未来开发的收益，将其还原为当前的土地价值。
我们需要根据地块的规划条件，预测未来开发的收益。
包括住宅销售收入、租金收入等。
然后，根据预测的收益，计算净收益现值，即把未来收益按照一定的折现率折算到当前的价值。
根据净收益现值，得出土地的价值。
3.成本逼近法成本逼近法是通过计算开发地块所需的成本，从而确定土地价值。
我们需要收集地块开发所需的成本数据，包括土地取得成本、建设成本、税费等。
然后，将这些成本加总，得到总成本。
根据总成本，得出土地的价值。
三、评估结果及分析1.市场比较法评估结果根据市场比较法，我们收集到近期该城市类似住宅用地的交易价格为每平方米15000元。
考虑到本次评估地块的面积、位置、容积率、建筑密度等因素，我们对平均价格进行调整，得出本次评估地块的价值为30000万元。
2.收益还原法评估结果根据收益还原法，我们预测该地块未来开发的住宅销售收入为45000万元，租金收入为1500万元。
建筑物评 评估案例-土地评估
XX大厦土地使用权评估一、评估对象概况评估对象位于X X市X X区XX路X号，市商务中心用地内。
该地块南邻X X路，西邻步行街、北邻规划路，东邻XX街，规划用地11600平方米。
规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的大厦。
评估对象所处地区，是xx市涉外建筑最为集中的地方。
其周边已开发建设成为xx市主要的涉外商贸活动中心。
该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站7.5公里，距机场20公里。
该地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备其具体规划设计条件见下表用地规划表二、评估目的测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月20日四、评估采用的基本方法和步骤评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。
考虑到我国的国清，结合该宗地的实际情况，评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。
具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。
2．运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7．选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。
8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
五、评估估算过程（一）运用假设开发法测算评估对象地价1．确定地块整体开发的功能分布。
土地估价案例与报告-5_真题(含答案与解析)-交互(305)
土地估价案例与报告-5(总分100, 做题时间90分钟)一、案例分析题(2题。
请阅评剧，并根据有关条件综合分析回答问题)1.某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A 宗地进行招标地价评估。
该估价机构收集到有关资料如下所示。
(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%，税金为房地产总价的6%，银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分述如下。
实例B：2370元/m2。
实例C：2730元/m2。
实例D：2500元/m2。
A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。
比较因素A宗地比较实例B 比较实例C 比较实例D交易时间100 -1 -5 -4交易情况100 0 -1 +1区域因素100 -2 +2 -3个别因素100 0 +10 +5使用年期100 -3 0 -1根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
SSS_TEXT_QUSTI分值: 20先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。
第一步：采用市场比较法确定不动产总价。
(1)分别计算三个案例的试算价格。
(2)采用算术平均法求取不动产总价。
单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)÷3=2554.19(元/m2)不动产总价=2554.19×2000×4=2043.352(万元)第二步：计算建筑成本费用及利润。
土地估价报告案例
土地估价报告项目名称：成都华神集团股份有限公司因土地作价注资需要涉及的位于成都高新区西部园区西北片区（1号地块)的一宗出让工业用地使用权价格评估受托估价单位：四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司土地估价报告编号：四川恒通(2012)(估)字第042号提交估价报告日期：二〇一二年四月二十二日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称成都华神集团股份有限公司因拟向四川华神钢构有限责任公司以土地使用权作价注资的需要涉及位于成都高新区西部园区西北片区（1号地块)（实际查勘地址为：科晶路255号）的一宗出让工业用地使用权价格评估。
二、委托估价方委托单位：成都华神集团股份有限公司住所：成都高新区天府大道高新孵化园华拓大厦B座3楼法定代表人：周蕴瑾三、估价目的土地使用权价格评估，仅为委托方以土地使用权作价注资提供独立、客观、公正的土地使用权公开市场价格参考。
四、估价基准日二〇一二年四月十一日。
五、估价日期二〇一二年四月十一日至二〇一二年四月二十二日。
六、地价定义根据成高国用（2011）第28269•国有土地使用证‣、高新规编号（2007）237号•建设工程规划许可证‣及估价人员现场查勘，估价对象证载用途为“工业”用地，规划用途和实际用途均为工业生产用地。
遵循合法原则，本次估价设定的土地用途为“工业”用地。
在估价基准日，根据委托方提供的•土地开发状况一览表‣及估价人员现场查勘，估价对象实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内“六通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气，场地平整)。
为了客观体现地价水平，本次估价设定估价对象的土地开发程度为宗地外“六通”(同前)、宗地内“六通一平”(同前)。
根据委托方提供的•建筑物状况一览表‣及估价人员现场查勘，截止估价基准日，委估宗地范围内现有一幢建筑面积为49086平方米的钢结构的生产厂房及两台龙门吊，宗地的开发强度与•建设工程规划许可证‣（高新规编号（2007）237号）规划审批的建筑面积一致，估价对象的实际容积率为0.72。
土地法学案例分析
土地法学案例分析1。
某县某镇职业高中于1956年组建，所占有的土地属划拨国有土地，一直沿用至今。
2006年镇政府为了发展经济，决定对原有集镇进行改造,要求职业高中临街部分建两层楼建筑。
由于经费困难，职业高中表示无力建造.于是，镇政府决定将职业高中临街土地598.5平方米，以每31.5平方米为一宗地，底价3000元进行拍卖。
8月26日由镇政府及委托单位物价局拍卖行,司法局公证处等单位人员参加对职业高中临街的19宗国有土地进行拍卖，镇政府共得拍卖国有土地款97900元。
请问:镇政府此次拍卖国有土地的行为是否合法，为什么？答：（1）镇政府无权拍卖国有土地使用权。
（2）根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行规定》第 9 条规定：土地使用权的出让由市、县人民政府负责,有计划有步骤地进行。
第10条规定 : 土地使用权出让的具体内容,由土管部门会同城建、房产部门共同拟定方案，按照批准权限批准后，由土管部门实施.第47条规定：无偿使用划拨土地使用权的土地使用者，因迁移解散或者其他原因而停止使用土地的,由市、县人民政府无偿收回其划拨的土地使用权，并可以依法予以出让。
以上规定说明国有土地使用权的出让，是政府代表国家行使国有土地所有权的权利体现。
因此，出让国有土地使用权必须由政府垄断，即只有县级以上人民政府才有国有土地使用权的出让权,县级以上人民政府土地管理部门代表政府具体组织实施。
(3）案例中的镇政府不仅超越了职权,而且形成了非法转让国有土地使用权的事实。
2.2006年8月某工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设,并于同年12月经县政府批准,同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩.后由于电子市场行情发生变化,该工厂的技改项目一直未开工建设.为使企业摆脱困境,2007年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约以后,即在土地上圈起了围墙。
请问:（1）该工厂用地10亩是否合法？(2)该工厂为了摆脱困境,将10亩土地转让给畅达公司的行为属于什么性质? （3）对畅达公司圈起的土地如何处理？答：（1）根据土地管理法第44条的规定,该工厂用地10亩是合法的。
土地使用权如何摊销的案例分析
土地使用权如何摊销的案例分析土地使用权是指土地所有权人将土地使用权临时出让给他人使用，作为一种联合经济合同的一种形式。
土地使用权的摊销是会计核算中的一个重要环节，它涉及到企业资产的评估和摊销，对企业的财务状况和经营结果具有重要影响。
本文将通过一个实际案例，结合相关法规和会计准则，对土地使用权如何摊销进行深入分析。
以某房地产开发企业购买土地使用权作为案例进行分析。
该企业在2018年以10,000万元购买一块土地使用权，使用权期限为50年。
根据《企业会计准则》和相关法规，首先需要明确土地使用权的摊销期限和方法。
根据《企业会计准则》的规定，土地使用权的摊销期限应当根据土地的使用年限进行确定。
土地使用年限根据《土地管理法》和相关法规进行规定，一般为50年至70年，具体取决于土地所在地的政策规定。
在本案例中，土地使用权期限为50年，因此将其作为摊销期限。
接下来是确定土地使用权的摊销方法。
根据《企业会计准则》，土地使用权的摊销应当采用直线法。
直线法是一种常见的摊销方法，它假设资产的使用寿命和产生的经济利益成正比。
以本案例为例，将土地使用权的账面价值（10,000万元）除以摊销期限（50年），得到每年的摊销金额为200万元。
在进行土地使用权的摊销过程中，需要注意一些关键事项。
首先是土地使用权的评估。
在购买土地使用权时，企业应当进行评估，并确定其公允价值。
根据《企业会计准则》，土地使用权公允价值的确定可参考市场价格、法定评估或专家评估等方法。
在本案例中，假设土地使用权的公允价值等于购买价格（10,000万元）。
其次是土地使用权的减值测试。
根据《企业会计准则》，企业应当在每个会计期间结束时对资产进行减值损失测试。
如果发现资产的公允价值低于其账面价值，企业应当计提减值准备，并将其计入当期损益。
对于土地使用权来说，如果发现其公允价值低于账面价值，企业应当按照减值准备的要求进行计提。
最后是土地使用权的摊销记录和披露。
企业应当按照《企业会计准则》的要求，建立土地使用权的摊销记录，包括摊销金额、摊销期间、摊销会计科目等。
案例分析土地作价入股的3种方案
案例分析土地作价入股的3种方案，哪一种更节税？随着我国房地产市场日新月异，土地使用权的取得形式也多样化，在实践中，往往先由已经成立的房地产公司先参与土地中标，中标后再成立项目公司对中标的土地进行独立开发，这样就造成土地出让金由中标房地产出资、土地使用权属于中标房地产，取得的土地出让金行政收据的抬头也是中标房地产，必须过户到项目公司后才能进行立项报建及开发，但过户变更到项目公司名下，将被认定为转让土地使用权的行为，按相关的法律法规缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等，这样在尚未开发就已经造成巨大的税金支付，加大了企业沉重的税收负担。
本文通过划拨、分立、划转以下三种不同的方式，实现房地产企业将土地变更至项目公司，解析实现节税技巧。
【案例】由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建成立的A公司，2015年6月1日，以200万元/亩的价格,通过招投标手续购入市区地块W共60亩，现评估公允价值为230万元/亩。
A公司领导层商议一致同意，将成立B项目公司，将W地块过户到B项目公司进行开发。
这样以下列三种不同方案，分析土地变更中的税收成本：1、由A公司投资成立全资B子公司，A公司与B公司签订协议，将该地块W按账面净值划转到B公司名下的土地无偿划转协议；2、由A公司进行分立，分立成A公司及B公司，股权比例不变，将该地块W以及购买时的相关联的债权一并转让给B公司；3、将该地块W以增资扩股形式投资入股到B公司名下。
【涉税成本分析】方案一：资产划转方案的涉税成本A公司需缴纳的税金如下：1、增值税根据财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
土地使用权价值评估案例
土地使用权价值评估案例市区位于城市中心的一块土地，原先是一座破旧的厂房。
由于城市规划的调整和区位的优越性，该土地目前被规划为商业用地，具有很大的开发潜力。
为了确定土地使用权的价值，需要进行一系列的评估工作。
首先，需要进行市场调研，了解当前商业用地的价格水平，了解周边的商业设施、交通、人口密度等因素对土地价值的影响。
同时，需要考虑土地异动情况，看是否存在其他未来规划中的公共设施等影响土地使用价值的因素。
其次，需要进行土地物理特征的评估。
这包括土地的面积、形状、朝向、地理位置等因素。
对土地的土质、地势、地下水位等进行调查，了解是否存在建设的限制因素，比如地质灾害隐患、环境保护区等。
对土地的交通便利程度、周边设施等进行综合考量。
然后，需要考虑土地的法律和政策限制因素。
这包括土地使用权的期限、土地所有权人的权益、土地开发和转让的政策等。
了解相关的法律法规和政策规定，确定土地使用权的限制条件。
接下来，需要进行土地市场潜力分析。
根据区域发展规划和市场需求预测，确定土地开发的潜力。
这包括商业用地的需求量、竞争情况、租金水平等。
分析土地所处的发展阶段，考虑土地开发的风险和回报。
最后，结合上述评估结果，可以确定土地使用权的价值。
在计算土地使用权价值时，可以采用收益法、比较市价法、成本法等方法。
比如，可以筛选出几个类似的商业用地进行比较，并根据租金水平和预期收益计算出土地使用权的价格范围。
同时，还考虑到土地使用权的期限，进行贴现计算，得出最终的评估结果。
综上所述，土地使用权价值评估是一个综合考虑市场因素、物理因素、法律因素和潜力因素的过程。
通过科学的评估方法，可以为土地交易和土地利用决策提供重要的参考。
在实际操作中，需要结合具体情况，合理选择评估方法，并进行合理调整和修正，以确保评估结果的准确性和可靠性。
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
2023年农村集体土地使用权评估案例范文摘要：一、引言二、2023年农村集体土地使用权评估案例概述1.评估背景2.评估目的3.评估范围4.评估方法三、2023年农村集体土地使用权评估过程1.资料收集2.现场勘察3.评估指标体系构建4.评估结果分析四、2023年农村集体土地使用权评估结果1.土地使用权价格评估2.土地附属设施评估3.土地生态环境评估五、2023年农村集体土地使用权评估启示与建议1.政策法规完善2.评估机制创新3.提高评估专业水平4.保障农民权益六、结论正文：一、引言随着我国农村集体土地制度改革不断深入，农村集体土地使用权的评估已成为土地征收、补偿和安置的重要依据。
2023年农村集体土地使用权评估案例具有一定的代表性，本文将对其进行详细分析，以期为今后农村集体土地使用权评估提供借鉴和参考。
二、2023年农村集体土地使用权评估案例概述1.评估背景2023年，我国某地区因城市扩容、基础设施建设等需要，对农村集体土地进行征收。
为确保征收补偿的合理性和公平性，当地政府组织开展了农村集体土地使用权评估工作。
2.评估目的本次评估旨在确定征收范围内农村集体土地使用权的价值，为政府制定补偿政策和补偿标准提供依据。
3.评估范围评估范围包括征收范围内的农村集体土地使用权、土地附属设施以及生态环境等方面。
4.评估方法采用市场比较法、剩余法、成本法等多种方法进行评估，综合分析征收范围内农村集体土地使用权的价值。
三、2023年农村集体土地使用权评估过程1.资料收集评估小组收集了征收范围内土地使用权的相关资料，包括土地权属证书、土地利用现状图、土地市场交易数据等。
2.现场勘察评估小组对征收范围内的土地进行了现场勘察，了解土地利用状况、基础设施情况、生态环境等方面的信息。
3.评估指标体系构建根据征收范围内土地的实际情况，构建了包括土地使用权价格、土地附属设施价值和土地生态环境价值在内的评估指标体系。
4.评估结果分析综合运用市场比较法、剩余法、成本法等方法，对征收范围内的农村集体土地使用权进行了评估，并分析了评估结果。