上海助理物业管理师操作案例问答题
物业管理人员案例分析试题及答案（5篇）
物业管理人员案例分析试题及答案（5篇）第一篇：物业管理人员案例分析试题及答案姓名：成绩：物业管理人员案例分析试题案例一（如何应对业主的成见？）某小区一位业主装修时。
擅自在阳台顶棚焊接铁架。
与楼体其他阳台极不协调，管理处发现后，立即发出停工整改通知书，该业主对此怨声载道，说管理处限制她自由，铁架非安装不可。
你发火我不发火。
管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好，软抗也罢，在原则问题上绝不退缩。
业主见管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。
虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中留下了对管理处的成见，每次见面都板着脸，管理员上前主动搭话也爱理不理。
为消除她的误解，管理处不计较其态度，依然真诚地为她提供各方面帮助，换取她的理解和信任。
装修时帮助她打扫卫生，入住时帮助她搬运家私，通过一系列微小的事情，这位业主终于主动与管理处配合，还成了协助该小区管理的主力军。
[问题]这种情况，你有什么好的处理方法？[参考答案]1.坚持原则处理此类问题要态度坚决，决不能轻易退让，否则开了一个口子，会一发不可收拾。
2.一心换心管理处每天都在和业主打交道；磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧。
关键要主动用自己真诚重新换取理解和信任。
案例二（如何处理小区商铺违反管理处规定的事情？）某小区有商铺近60家，他们大多数都能够按照有关管理规定开展商务活动.但其中一家店铺，近年来屡屡违规，经常将一些招聘，商品和杂物摆出店门之外，影响了小区环境的整洁美貌。
管理人员数次劝说、批评、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。
最后决定由主管找店铺老板正式谈话，若不见效，则坚决采取处罚措施。
[问题]这种情况，你有什么好的解决对策[参考答案]主管将该店铺老婆约到管理处办公室。
首先，严肃指出屡屡乱摆放，严重违反了符合政府法规精神、又为业主住户认可的小区管理规定，理应予以惩处，但考虑到其曾经能够积极配合小区管理和缴费工作，所以再给一次自觉整改的机会。
物业管理师考试案例题精选(一)
物业管理师考试案例题精选(一)房屋结构改造维修方面案例、设计本“一卫” 业主改“两卫”案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。
物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备?－判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。
依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。
因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
”房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。
顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
案例、外墙开一窗大楼留一疤案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。
物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。
物业公司只得将卫某告上法庭。
问题：自己的物业是否就有权随意破墙?判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。
”作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。
卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。
物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。
助理物业管理师试题
助理物业管理师试题（1）一、职业道德理论知识部分????答题指导：◆该部分均为选择题，每题均有四个备选项，其中单项选择题只有一个选项正确，多项选择题有两个或两个以上选项正确。
◆请根据题意的内容和要求答题，并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。
◆错选、少选、多选均不得分。
?(一)单项选择题(请在下述每题的4个选项中，选择1个选项，并在答题卡上将相应的字母涂黑)1、你认为没有顾客时，柜台服务人员比较妥当的做法是．(????)。
????(A)坐下来休息一下????(B)与同事聊聊天??(C)整理一下货架上的物品????(D)看报纸2、符合从业人员举止得体要求的是(????)。
????(A)态度谦卑????(B)表情严肃?(C)谨小慎微???（D)形象庄重3、流传于商界的谚语“悦来客店兴旺，狗猛酒酸萧条”，说明了(?????)的重要性。
????(A)爱岗敬业????(B)团结协作?(C)勤劳节俭????(D)文明礼貌4、下列关于职业兴趣的表述中，你认为正确的是(????)。
????（A)每个从业人员都可以完全依据自己的职业兴趣选择职业????(B)对不感兴趣的岗位，从业人员有权不服从安排????(C)兴趣和爱好是天生的，后天无法培养????(D)尽可能地把岗位需要与个人兴趣结合起来5、对于从业人员来说，关于学习的正确说法是(????)。
????(A)学习技能就够了，没有必要强调知识的学习????(B)既要向同行学习，也要向行业以外的入学习????(C)学就学先进，比自己水平低、能力差的人不值得学习????(D)知识不都是有用的，不必学习与工作无关的知识6、英国建筑设计师克里斯托夫·雷恩曾在巴黎卢浮宫前感叹：“要是能够设计出这样的建筑，即使粉身碎骨也心甘情愿。
”对此，你的感受是(????)。
?????(A)前人是无法超越的????(B)雷恩富有敬业精神????(C)雷恩设计水平太低????（D)雷恩很嫉妒卢浮宫的设计水平7、下列关于诚信的论述中，你认为正确的是(????)。
助理物业管理师考试试题练习考试试题附答案
Word版,可自由编辑助理物业管理师考试试题练习 1单选1、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是A、大厦业主委员会B、大厦承租人C、大厦产权人D、大厦投资人2、写字楼商务服务中心是为了方便客人,满足客人需要而设立的商务服务机构。
A、写字楼业主B、大厦承租人C、大厦业主委员会D、物业管理公司3、写字楼商务中心服务保障的前提条件是A、物业的保值增值B、物业的出租率C、资金的良性循环D、设备的正常使用和保养4、在客户正式迁入写字楼之前,营业部应向发出客户迁入通知,并将合同中的特殊条款通知有关职能部门。
A、工程部B、客务部C、保卫部D、各部门5、客户对承租的写字楼办公室进行装修的过程时,工程部应协助到写字楼保卫部办理动工手续并监理施工。
A、客户B、装修商C、营业部D、施工人员6、客户办公室装修竣工后,由进行工程验收。
A、工程部B、客户C、装修商D、工程部和客户7、在客户迁出过程中, 负责现场监督管理工作。
A、保卫部B、经营部C、保卫部与经营部D、保卫部与工程部8、在客户迁出之日,由安排专用货梯服务。
A、经营部B、保卫部C、工程部D、客务部9、写字楼物业管理者核查承租户财务状况的目的主要是A、为了了解租户心理B、为了掌握市场信息C、为了确定收费标准D、为选择租户时作决策10、为了实现商品的扩大再生产, 应当实现正常消耗完全得到补偿,并可获取一定利润的租金。
A、商品租金B、成本租金C、基础租金D、市场租金1、是房屋租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准。
A、商品租金B、成本租金C、基础租金D、市场租金2、能够抵偿抵押贷款还本付息,经营费用和空置损失的租金为A、抵押租金B、商品租金C、成本租金D、基础租金3、市场租金是在商品%%租金的基础上,反映物业而出现的一种租金。
A、新旧程度B、供求关系C、偿还能力D、自身发展4、写字楼物业租约一般分为A、毛租约和纯租约B、长租约和短租约C、有偿租约和无偿租约D、成本租约和利润租约5、现在我国大型商厦一般是每平方米的地上建筑面积设置一个停车位A、10-100B、50-100C、100-200D、200-5006、定期租赁大型购物中心或商厦10年以上的承租户为A、基本承租户B、主要承租户C、次要承租户D、一般承租户7、是公共商业区发展的基础。
助理物业管理师实操题(一)
助理物业管理师实操题（一）一、某晚，某写字楼消防监控室值班保安员接到火情报告后，立即拨打“119”电话报了警。
当消防人员赶到现场时，只见一片混乱，经过消防人员的全力扑救，终将大火扑灭，但最终损失巨大。
请问：(1)值班保安员在火灾应急处理程序上有何失误?(2)为了尽量减少火灾损失，物业管理企业接到火灾报警后，应怎样进行正确的处置?（3）结合本案例简述消防演习方案的实施程序？二、新兴物业管理公司承接了一处二十世纪五十年代建造的住宅小区的物业管理业务，在接管验收过程中发现有些房屋的结构有明显变化，甚至丧失稳定和承载能力，管道严重堵塞。
在移交人的急切要求下，新兴物业管理公司在验收后7日内签发了接管文件，对于房屋存在的问题，准备在接管以后由物业管理公司进行处理。
请问：(1)新兴物业管理公司的做法正确吗?(2)对于接管验收过程中发现的危险房屋应该如何处理?(3)对有危险的房屋和对有损坏的房屋的处理方法是一样的吗?（4）简述房屋维修养护管理制度有哪些？三、某物业服务公司接管了一处新建的住宅小区。
并通知业主在领到钥匙后3个月内装修完毕。
然而3号楼有几户业主迟迟未进行装修。
直到半年过后在绝大多数业主已经入住的情况下才开始装修，而且为赶工期，每天早上6点多钟就开工，晚上干到10点多才收工；楼道里到处都是装修垃圾，原来已清扫干净的地面又满是尘土，严重影响了其他业主的生活。
请问：（1）出现这种情况，物业服务公司有无责任?为什么?（2）物业房屋企业对业主的装修管主要有哪些？（3）在业主装修管理期间各方的责任有哪些？四、某住宅小区业主拖欠物业服务费的现象很严重，不少业主反映过去他们总是按时交费．物业服务公司一收就是几十万、上百万，但业主们从来不知遵这些钱是怎么花的，所以不愿意再糊理糊涂地交钱·而该小区物业服务公司的经理则说，由于费用收不上来，只好严格控制成本。
减少保安、保洁人员·其结果是业主更不满意，更不愿意交钱，收费更难。
助理物业管理师操作考核(案例部分)复习辅导
闻。于是，物业服务企业按照业主委员会的决定强行拆除
了这些业主违规安装的防盗门。
一、日常管理方案及制度
操作内容
1．该小区业主委员会的做法正确吗？为什么？
（3分）
2．个别业主擅自将防盗门外移是否属法规规定
的禁止行为？为什么？
（3分）
3．发现业主、使用人在物业使用过程中有违规 行为的，物业服务企业应当怎样做？（4分）
操作内容
1．这小区的墙体渗漏应当由谁承担维修责任？如开发商委2．如果你是此案中的小区经理，应该怎样做？ （2分）
3．业主如果对房屋维修不满意可不可以拒交物业费？为什
么？
（2分）
4．在物业服务过程中经常会有些业主因为这样或那样的理
由而拒交物业服务费，作为小区经理，你应当如何面对？
每个案例又有3 ～ 4个小题 3、分值：每题10分，共50分
三、复习思路和方法
（一）复习思路 1、熟悉物业管理相关法规和政策 2、结合物业管理实际工作分析和回答问题
（二）复习和答题方法 1、分清案例类型 案例类型主要分为三大类 (1) 分析题类型：结合案例素材 (2) 简答题类型：结合教材和文件 (3) 计算题类型：结合案例素材和教材
一、日常管理方案及制度
（试题代码：1.1.4）
案例背景
在本市某一新建住宅小区，业主刚入住半年，便发现
有部分房屋墙体渗漏。小区业主找到提供前期物业服务的
甲公司反映。小区经理说：这楼还在保修期内，应当由开
发商维修，等过了保修期再找我们物业公司。见物业公司
不管，业主们又找不到开发商，便开始不交物业费。
了公共走道上，侵占了公共部位，其他业主也纷纷效仿。
为制止这类在物业使用中的禁止行为，物业物业企业对相
助理物业管理师试题
助理物业管理师试题助理物业管理师试题作者：佚名时间：2008-8-26浏览量：助理物业管理师习题一、单选、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是A、大厦业主委员会B、大厦承租人c、大厦产权人D、大厦投资人2、写字楼商务服务中心是为了方便客人,满足客人需要而设立的商务服务机构。
A、写字楼业主B、大厦承租人c、大厦业主委员会D、物业管理公司3、写字楼商务中心服务保障的前提条件是A、物业的保值增值B、物业的出租率c、资金的良性循环D、设备的正常使用和保养4、在客户正式迁入写字楼之前,营业部应向发出客户迁入通知,并将合同中的特殊条款通知有关职能部门。
A、工程部B、客务部c、保卫部D、各部门5、客户对承租的写字楼办公室进行装修的过程时,工程部应协助到写字楼保卫部办理动工手续并监理施工。
A、客户B、装修商c、营业部D、施工人员6、客户办公室装修竣工后,由进行工程验收。
A、工程部B、客户&nbs助理物业管理师试题作者：佚名时间：2008-8-26浏览量：p;c、装修商D、工程部和客户7、在客户迁出过程中,负责现场监督管理工作。
A、保卫部B、经营部c、保卫部与经营部D、保卫部与工程部8、在客户迁出之日,由安排专用货梯服务。
A、经营部B、保卫部c、工程部D、客务部9、写字楼物业管理者核查承租户财务状况的目的主要是A、为了了解租户心理B、为了掌握市场信息c、为了确定收费标准D、为选择租户时作决策0、为了实现商品的扩大再生产,应当实现正常消耗完全得到补偿,并可获取一定利润的租金。
A、商品租金B、成本租金c、基础租金D、市场租金1、是房屋租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准。
A、商品租金B、成本租金c、基础租金D、市场租金2、能够抵偿抵押贷款还本付息,经营费用和空置损失的租金为A、抵押租金B、商品租金c、成本租金D、基础租金3、市场租金是在商品租金的基础上,反映物业而出现的一种租金。
A、新旧程度B、供求关系助理物业管理师试题作者：佚名时间：2008-8-26浏览量：c、偿还能力D、自身发展4、写字楼物业租约一般分为A、毛租约和纯租约B、长租约和短租约c、有偿租约和无偿租约D、成本租约和利润租约5、现在我国大型商厦一般是每平方米的地上建筑面积设置一个停车位A、10-100B、50-100c、100-200D、200-5006、定期租赁大型购物中心或商厦10年以上的承租户为A、基本承租户B、主要承租户c、次要承租户D、一般承租户7、是公共商业区发展的基础。
助理物业管理师题
1、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？∴新建房屋接管验收应验交的资料：1)产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。
2)技术资料：14项。
2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗？∴主体结构质量与使用功能的检验：1)地基基础的沉降不得超过允许变形值；2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值；3)木结构应结点牢固；4)砖石结构有足够的强度；5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。
3、某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？∴屋面工程接管验收的标准：1)符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；2)平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；3)阳台和３层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？∴楼地面验收应检验：1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3)木楼地面应平整牢固。
5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？∴装修应注意的方面：1)门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密；2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密；4)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡；5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。
6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。
上海助理物业管理师操作案例问答题
上海助理物业管理师操作案例问答题The document was prepared on January 2, 2021上海助理物业管理师操作案例1、案例背景本市某新建住宅小区于2011年4月1日交房，至11月底多数业主已入住。
前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理，签了两年的合同。
由于甲企业管理制度不规范，管理人员不到位，因此管理水平与先前的承诺差距较大，业主们很有意见，要求召开业主大会。
在街道办事处指导下，业主大会顺利举行。
通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》，选举产生了业主委员会。
经表决同意解聘甲物业服务企业，新聘乙物业服务企业，并签了物业服务合同。
但甲公司认为自己的合同尚未到期，业主大会的做法违约，拒绝乙公司进入小区。
所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。
操作内容1．该小区能否成立业主大会为什么（3分）2．该小区业主大会是否违约为什么（2分）3．甲公司有哪些错误之处（2分）4．甲乙两家物业服务企业应当怎样进行移交和检查验收（3分）参考答案及评分标准1．该小区能够成立业主大会。
（1分）因为业主已经多数（即业主入住达到50%以上）入住，符合成立条件。
（2分）（3分）2．该小区业主大会的做法不违约。
（1分）前期物业服务合同的期限可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
（1分）（2分）3．甲公司有以下错误：（2分）1）管理制度不规范，管理人员不到位，使管理水平与先前的承诺差距较大；（1分）2）拒绝乙公司接管小区，致使资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。
（1分）4．甲公司在物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交建设单位提供的竣工验收资料和公共设施维修养护等资料及物业管理用房。
（分）乙公司承接该小区物业时，应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。
（分）（3分）2、案例背景本市某新建住宅小区共有物业总面积19万平方米，其中办公楼面积为万平方米。
助理物业管理师_答案
一、选择题1. A2. A3. A4. C5. C6. D7. A8. C9. A10. C11. A12. C13. C14. B15. C16. A17. B18. D19. B20. D二、案例分析案例一：物业管理公司的治安和安全管理是属于防范性质的，在一般情况下物业管理公司不能具有类似与公安机关这种执法机关依法破门而入的条件，惟有进行正当防卫或紧急避险才具备破门而入的合法性。
物业管理公司的保安和其他安全管理是属于防范性的服务，不承担任何人身和财产的保管和保险责任，但如果出现报警信号的误报等情况后，不仅给业主、住户等当事人造成一定的人身或财产的损失，而且也直接损害了物业公司的良好声誉，因此，要求物业管理公司在接到住户报警信号后，要保持高度的警惕性，迅速、灵活、机警、准确的排除误报，迅速与业主取得联系，查明情况，必要时用110报警电话或其他有效途径向公安机关报警，通过公安执法机关妥善处理。
案例二：本案中，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月8元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。
物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。
而不由物业公司负责赔偿。
本案中的自行车并未明确交给物业公司保管，如果业主将自行车停放在由物业公司专人管理的自行车库，并且停放时有交接手续，这种情况下自行车丢失，可要求物业公司赔偿。
业主不能以自行车丢失来作为拒交物业服务费的理由。
自行车的丢失损失的赔偿与交纳物业管理费是两个不同的民事责任。
即使业主的自行车丢失有充分的证据证明是物业公司的责任，业主也不能以此为由而拒交物业服务费，而应起诉要求物业公司赔偿，如果法院认定是物业公司的责任，由物业公司按法院的判决另行赔偿，不能抵消或抵扣业主应交的物业管理费。
案例三：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。
物业管理师案例试题及答案
物业管理师案例试题及答案一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意，备选项至少有1个错项，错选、本题不得分，少选、所选的每个选项得0.5分）案例一甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理服务。
几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四项工作。
A、在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书B、对部分锈蚀的给水支管及时进行更换C、为提升小区品质，应业主要求改建了小区的D、为解决小区移动通信信号弱的问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的为（）。
2、上述各项工作中，应经业主大会同意的为（）。
3、上述各项工作费用，可在物业服务费中列支的为（）。
4、上述各项工作费用，可使用住宅专项维修资金的为（）。
5、上述各项工作中，应由建设单位负责解决的为（）。
案例二某住宅项目总占地面积12万�O，建筑容积率为4.5，分两期开发。
一期占地面积6万�O，其中保障性住房建筑面积10万�O，地下停车库与地下设备用房3万�O，其余为商品住宅；二期建筑面积为19万�O。
该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前应确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订《物业服务合同》；④合同期拟定5年。
该项目一期全部售罄，中标的甲物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续、投入使用半年后物业费实收率只有30%左右，甲公司亏损严重。
关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。
请回答下列问题：6、该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算算式为（）。
A、6×4.5―10=17万�O，B、6×4.5―10―3=14万�O，C、12×4.5―10―19=25万�O，D、12×4.5―10―3―19=22万�O7、建设单位在一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的为（）。
助理物业管理师理论多余单选
助理物业管理师理论多余单选一、单项选择题(每题1分,共150题)1、〔〕，指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严峻渗漏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。
A、损坏房B、严峻损坏房C、危险房D、翻修房〔正确答案：B 提交答案：判题：╳〕2、«上海市住宅物业治理规定»规定：物业服务企业应当自承接验收之日起〔〕内签署验收确认书。
A、五日B、七日C、十日D、十五日〔正确答案：B 提交答案：判题：╳〕3、以下不属于按房屋用途不同分类的是〔〕用途。
A、居住B、工业C、专门D、其他〔正确答案：C 提交答案：判题：╳〕4、«物业治理条例»规定：业主应当依照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，( )。
A、业主负连带交纳责任B、业主与物业使用人负连带交纳责任C、但最终由使用人承担交纳责任D、由业主与物业使用人协商交纳责任〔正确答案：A 提交答案：判题：╳〕5、«物业治理条例»规定：治理规约应当对有关物业的使用、爱护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的( )，违反治理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
A、要约B、责任C、义务D、职责〔正确答案：C 提交答案：判题：╳〕6、在墙体类型划分中，按墙的方向又可分为〔〕。
A、围墙与隔墙B、承重墙和非承重墙C、纵墙和横墙D、外墙和内墙〔正确答案：C 提交答案：判题：╳〕7、凡投保人所雇佣的职员在保险有效期内，在受雇佣过程中，从事于保险单所载明的、与投保人业务有关的工作时，〔〕，投保人依照雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。
A、遭受意外B、遭受意外而至受伤C、遭受意外而至受伤、死亡D、遭受意外而至受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡〔正确答案：D 提交答案：判题：╳〕8、物业服务企业，对公用设施设备采纳外包治理模式，订立的合同中，应明确〔〕的内容。
物业管理师操作技能试题简答题(附答案)
物业管理师操作技能试题简答题(附答案)物业管理师操作技能试题简答题(附答案)1、物业管理对物业的基本要求?物业管理对物业的基本要求，不仅是从物业交付使用后便于管理的角度考虑，更要从业主和使用人的角度考虑。
具体要求有:1)、物业的设计要科学、合理、适用、美观，并要方便维修和养护。
2)、建筑质量要好减少使用成本。
3)、设施齐全，能为使用人提供多种服务。
4)环境优美、安全、舒适。
5)、为物业管理提供必要的设施。
2、物业管理早期介入的物质准备包括那些方面的工作?1)、人员准备，综合素质高。
2)、资料准备，对方的资料和法规。
3)、设备准备，车辆、器材。
4)、资金准备。
3、规划设计阶段的工作应该注意反映那些问题?1)、配套设施的完善问题。
2)、水电供应容量问题。
3)、安全保卫系统。
4)、垃圾处理方式。
5)、高层建筑物外观的清洁问题。
6)、消防设施问题。
7)、物业管理需要的设备问题。
8)、对建筑材料得意见。
9)、其他问题。
4、物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督?1)监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。
2)监督建设工程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量。
3)监督物业附属设施设备的配套建设过程。
4)监督特殊附属设施设备的建设过程。
5、拟管项目全面情况调查研究的主要内容?1)项目的位置。
2)项目的面积。
3)项目建筑情况。
4)配套交通状况。
5)消防、安保、清洁等设施状况。
6)项目性质及特色。
7)政府的支持、扶持和介入程度。
8)开发商的背景。
9)周边环境状况。
6、竟标项目进行全面调查的主要内容，从什么渠道得到信息?1)派人实地考察。
2)从新闻媒介收集信息。
3)向政府有关部门了解。
4)其他途径。
7、怎样对住区人员自然状况进行分析?1)总人数，它决定需求的总体规模。
2)性别，不同性别具有需求的差异性。
3)年龄，不同年龄段有需求的特殊性。
4)职业和学历，这决定了需求的种类和档次。
5)民族，不同民族的生活习惯各异。
助理物业管理师练习二
在本市某新建住宅小区，业主刚入住半年，便发现有部份房屋窗台渗漏水。
小区业主找到提供前期物业服务的甲物业服务公司反映。
小区经理说：这楼还在保修期内，应当由开辟商维修，等过了保修期再找我们物业公司。
业主们见物业公司不管，又找不到开辟商，便开始不交物业费。
1．该小区的窗台渗漏水应当由谁承担维修责任？如开辟商委托物业服务企业维修，费用由谁承担？2．你认为作为小区经理应该怎样做？3．业主如果对房屋维修不满意可不可以拒交物业费？为什么？4．在物业服务过程中时常会有些业主因为这样或者那样的理由而拒交物业服务费，作为小区经理，你应当如何面对？1．应当由开辟商承担维修责任。
因为这小区的业主刚入住才半年，建造物还在保修期内。
如开辟商委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议，维修费应由开辟商承担。
2．如果我是此案中的小区经理，首先不能推委。
如果和建设单位有维修约定，应该即将派维修相关人员前去查看，提出维修实施方案，及时维修。
如果和建设单位没有维修约定，也应该协助业主联系并催促建设单位及时维修。
3．不可以。
业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费。
4．分析原因，查明情况。
业主的不满主要针对哪些方面，要严格自查、整改。
对仍不缴纳物业服务费的，业主委员会应当催促其交纳，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
本市某住宅物业管理区域内住宅的总建造面积有 10 万㎡，现由甲物业服务企业进行管理服务。
该企业在进行物业服务方案测算中，列出了该物业管理区域内全年各项费用(不包括税金)如下：(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费(3)清洁卫生费93 万元36 万元24 万元(4)绿化养护费18 万元(5)公共秩序维护费18 万元(6)办公费9 万元(7)固定资产折旧 5 万元(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 5 万元采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%。
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上海助理物业管理师操作案例1、案例背景本市某新建住宅小区于2011年4月1日交房，至11月底多数业主已入住。
前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理，签了两年的合同。
由于甲企业管理制度不规范，管理人员不到位，因此管理水平与先前的承诺差距较大，业主们很有意见，要求召开业主大会。
在街道办事处指导下，业主大会顺利举行。
通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》，选举产生了业主委员会。
经表决同意解聘甲物业服务企业，新聘乙物业服务企业，并签了物业服务合同。
但甲公司认为自己的合同尚未到期，业主大会的做法违约，拒绝乙公司进入小区。
所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。
操作内容1．该小区能否成立业主大会？为什么？（3分）2．该小区业主大会是否违约？为什么？（2分）3．甲公司有哪些错误之处？（2分）4．甲乙两家物业服务企业应当怎样进行移交和检查验收？（3分）参考答案及评分标准1．该小区能够成立业主大会。
（1分）因为业主已经多数（即业主入住达到50%以上）入住，符合成立条件。
（2分）（3分）2．该小区业主大会的做法不违约。
（1分）前期物业服务合同的期限可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
（1分）（2分）3．甲公司有以下错误：（2分）1）管理制度不规范，管理人员不到位，使管理水平与先前的承诺差距较大；（1分）2）拒绝乙公司接管小区，致使资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。
（1分）4．甲公司在物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交建设单位提供的竣工验收资料和公共设施维修养护等资料及物业管理用房。
（1.5分）乙公司承接该小区物业时，应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。
（1.5分）（3分）2、案例背景本市某新建住宅小区共有物业总面积19万平方米，其中办公楼面积为5.5万平方米。
开发商通过招投标程序，选聘甲物业服务企业承担前期物业管理服务。
张先生是甲公司工程部副经理，现公司委派他参加新建物业的承接查验并担任小区经理，还要求他制定临时管理规约和房屋使用说明书，签订前期物业服务合同。
操作内容1．甲物业服务企业必须具备几级以上资质？ (2分) 2．甲公司委派张先生参与的工作哪些不合适？为什么？（2分）3．新建物业承接查验有哪些主要内容？（3分）4．物业的现场查验一般有哪些方法？ (3分)参考答案及评分标准：1．甲物业服务企业必须具备二级以上资质。
(2分) 2．甲公司要求张先生制定临时管理规约和房屋使用说明书不合适。
(1分) 临时管理规约和房屋使用说明书应当由建设单位制定。
(1分) (2分) 3．新建物业承接查验主要内容为物业共用部位、共用设备、共用设施。
(3分) 4．物业的现场查验一般有核对、观察、使用、检测和实验等方法。
(3分) 3、案例背景本市某住宅小区的个别业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位，其他业主也纷纷效仿。
为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主委员会会议，并通过了限期拆除违法搭建的决议。
在规定的期限内，大部分业主拆除了违法搭建，只有个别业主仍置若罔闻。
物业服务企业在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了个别业主违法安装的防盗门。
操作内容1．该小区业主委员会的做法正确吗？为什么？（3分）2．个别业主擅自将防盗门外移是否属法规规定的禁止行为？为什么？（3分）3．发现业主、使用人在物业使用过程中有违规行为的，物业服务企业应当怎样做？（4分）参考答案及评分标准1．该小区业主委员会的做法正确吗？为什么？（3分）答案：（1）该小区业主委员会的做法不正确。
共有部分管理的决议应当由业主大会决定，而不是业主委员会。
(2)业委会不是行政执法机关，无权授予物业服务企业强行拆除违法安装的防盗门。
2．个别业主擅自将防盗门外移是否属法规规定的禁止行为？为什么？（3分）（1）属于法规规定的禁止行为。
(2)个别业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，占用了物业公共部位，损害了公共利益及他人利益，违反物业的相关法律法规。
3．发现业主、使用人在物业使用过程中有违规行为的，物业服务企业应当怎样做？物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；在已经劝阻、制止无效的情况下，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。
（4分）4、案例背景在本市某一新建住宅小区，业主刚入住半年，便发现有部分房屋墙体渗漏。
小区业主找到提供前期物业服务的甲公司反映。
小区经理说：这楼还在保修期内，应当由开发商维修，等过了保修期再找我们物业公司。
见物业公司不管，业主们又找不到开发商，便开始不交物业费。
操作内容1．这小区的墙体渗漏应当由谁承担维修责任？如开发商委托物业服务企业维修，费用在哪里支出？（3分）2．如果你是此案中的小区经理，应该怎样做？（2分）3．业主如果对房屋维修不满意可不可以拒交物业费？为什么？（2分）4．在物业服务过程中经常会有些业主因为这样或那样的理由而拒交物业服务费，作为小区经理，你应当如何面对？（3分）参考答案及评分标准1．应当由开发商承担维修责任。
（1分）因为这小区的业主刚入住才半年，建筑物还在保修期内。
如开发商委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议，维修费在物业保修金中支付。
（2分）2．如果我是此案中的小区经理，首先不能推诿。
如果和建设单位有维修约定，应该立即派维修相关人员前去查看，提出维修实施方案，及时维修。
如果和建设单位没有维修约定，也应该协助业主联系并督促建设单位及时维修。
（2分）3．不可以。
（1分）业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费。
如果对房屋维修不满意的，可以投诉到上级公司或房屋行政管理部门。
（1分）（2分）4．分析原因，查明情况。
业主的不满主要针对哪些方面，要严格自查、整改。
对仍不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
（3分）5、案例背景某小区的物业服务收费是包干制。
业主委员会成立一年后，要求其选聘的物业服务企业公布全部收支账目，包括人员工资、办公经费、维修资金、车辆停放收入及企业利润，并提供发票原件，接受审核。
物业服务企业则认为自己是实行包干制的，收支帐目属自己的经营性行为且涉及商业秘密，对业主委员会的要求予以拒绝。
操作内容1．请简述包干制的含义。
（2分）2．业主委员会可以要求物业服务企业公布全部收支账目吗？为什么？（2分）3．物业服务企业的答复正确吗？为什么？（3分）4、物业服务企业公布维修资金的账目应包括哪些内容？（3分）参考答案及评分标准1．包干制是指业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
（2分）2．不可以。
（1分）因为在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。
业主只能对物业服务企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。
（1分）3.（1）不正确。
（1）A.受托的物业服务企业每半年公布一次专项维修资金和公共收益的收支情况，接受业主的监督。
B.其次依据物业服务合同的约定有公布财务的，物业服务企业应按约定公布财务账目。
（2分）4．业主委员会或者其委托的物业服务企业应当每月与开户银行核对专项维修资金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：1）专项维修资金交纳、使用和结存的金额；2）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；3）业委会活动经费在维修基金中列支的项目和费用及按户分摊情况；4）物业服务合同中约定的其它情况。
（3分）6、案例背景XX花园A座的电梯经常损坏，虽然物业服务企业每次都及时通知专业维修单位及时维修，但只是小修小补，没有解决根本问题。
一天，A座电梯又突发故障，三位居民被关在电梯内达半小时。
现小区业主委员会要求物业服务企业一定要及时对该电梯进行彻底更新改造，切实解决业主的后顾之忧。
操作内容1．A座电梯的更新、改造，要经过哪些程序？（3分）2．A座电梯目前的现状已经影响了居民的正常使用，且有安全隐患，对此物业服务企业应当怎样做？（3分）3．如果该住宅小区遇到紧急情况需要动用住宅专项维修资金，应按哪些程序操作？（4分）参考答案及评分标准1．A座电梯属于A座楼全体业主的共用设备。
需要更新改造的，应当由A座楼共用的业主决定，并经专有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共用部分总人数三分之二以上的业主同意。
（3分）2．A座电梯的现状属于已经出现影响正常使用的紧急情况，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告。
（3分）3．因为XX花园已成立业主大会，所以物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，由业主委员会审核同意，报区、县房屋行政管理部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。
（4分）7、案例背景本市某住宅物业管理区域内住宅的总建筑面积有8万㎡，现由甲物业服务企业进行管理服务。
该企业在进行物业服务方案制定中，测算了该物业管理区域内全年各项费用，具体如下：(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等 62万元(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费 24万元(3)清洁卫生费 16万元(4)绿化养护费 12万元(5)公共秩序维护费 12万元(6)办公费 6万元(7)固定资产折旧 3万元(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 3万元(9)经业主大会同意的业主委员会办公费 2万元采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为 10%。
操作内容1．实行物业服务费酬金制的，物业服务预收费用，应由哪几个部分组成？（2分）2．该住宅物业管理区域的物业管理全年各项总费用是多少？（2分）3．根据已知条件，请计算该物业管理区域的物业管理酬金是多少？（3分）4．该住宅物业管理区域的物业服务费每月每平方米的收费标准为多少？（3分）参考答案及评分标准1．实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务费应当由物业服务支出和物业服务企业的酬金组成。
（2分）2．该物业管理区域的物业管理全年各项总费用是：62+24+16+12+12+6+3+3+2=140万元（2分）3．该物业管理区域的物业管理酬金是多少？140万元×10%=14万元（3分）4．该物业管理区域的物业服务费每月每平方米标准为：140万元×(1+10%)÷8万㎡÷12月=1.60元/㎡?月（3分）8、案例背景本市某新建物业管理区域的住宅总建筑面积12万㎡，开发商委托XX物业服务企业进行前期物业管理，该公司经测算该物业管理项目全年各项费用如下：(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等 58万元(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费 25万元(3)清洁卫生费 16万元(4)绿化养护费 9万元(5)公共秩序维护费 12万元(6)办公费 4万元(7)固定资产折旧 3万元(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 3万元采用包干制方式，该物业管理项目法定税费和利润约 14万元操作内容1．根据上海市的有关规定：实行包干制的物业服务费用的构成包括了哪几个部分？（2分）2．该物业管理区域的物业管理服务全年总成本是多少？（2分）3．请核算该物业管理区域的物业服务费每月每平方米为多少？（3分）4．物业服务企业财务管理有哪些内容？（3分）参考答案及评分标准1．实行包干制的物业服务费用的构成包括该项目的管理服务成本、法定税费和利润。