赤峰棚改项目投融资方案设计

市红山区棚户区改造政府购买服务项目

投融资方案

（讨论稿）

国开金融有限责任公司

2017．04

一、项目概况

（1）项目名称：市红山区棚户区改造政府购买服务项目

（2）项目类型：新建；

（3）所处行业：基本公共服务；

（4）地点：自治区市红山区东城、西城、桥北；

（5）购买方式：政府购买服务；

（6）购买主体：市红山区棚户区改造办公室；

本项目的主要购买容包括：征地拆迁款的筹集（东城为头道街征拆款的20%+东城征拆款的100%，西城为征拆款的20%-40%，桥北为征拆款的20%-40%）以及配套基建部分的设计、投融资、建设和运营、维护；

其中：

1）给水管道、燃气管道、电力管线、热力管道、热力站、变电站、停车场由相关单位投建运营。

2）道路和绿化由承接主体进行投资建设、维护；

3）体育活动中心、康体娱乐、加气加油站（承接主体需要能够通过公开市场获取土地）由承接主体投资建设、运营；

4）学校、医院及其他设施由承接主体负责投资建设，政府负责运营。

（7）项目总投资

表1 项目总投资表（单位：亿元）

二、操作模式

本项目由红山区政府授权红山区棚改办作为购买主体，按照《政府采购法》等相关规定，履行合规的政府采购程序，通过单一来源采购方式确定承接主体（棚改服务提供商-SPV项目公司）负责实施，即由购买主体向SPV项目公司购买棚改服务，SPV项目公司主要依靠政府采购资金回收投资成本和获取合理收益。

国开金融及其指定平台将通过政府采购、配套开行贷款的创新模式整体实施红山区棚改项目。作为新经济形势下支持地方棚改的创新模式，具体资本金合作方案如下：

1、合作方式：国开金融及其指定平台（联合其他金融机构等社会资本）以“名股实债”进行投资，与承接单位按照70：30的比例组建红山棚改项目基金，并共同设立棚改服务提供商-SPV项目公司，各基金合伙人及股东根据项目进度、贷款需求同比例投入。

2、合作期限：共计8年，前3年为投资期，后5年为退出期，经国开金融同意，可延期2次，每次1年。

3、后续合作拓展：待实施棚改、腾退土地后，国开金融将继续

帮助红山区拓展文化、旅游、休闲、健康等领域的先进资源，向综合运营延伸发展。

三、交易方案

1、交易结构

（1）组建红山区棚改项目基金：由国开系基金管理公司作为GP，出资100万元，组建红山区棚改项目基金，总规模55.39亿元。其中国开金融（+其他金融机构等）作为优先级LP，出资比例70%，出资金额387730万元；项目承接单位作为劣后级LP，出资比例30%，出资金额166170万元；国开系基金管理公司收取GP管理费率不高于2%；

（2）组建项目公司：项目公司（SPV）股权比例为承接单位1%、红山区棚改项目基金99%；

（3）配套贷款：国开行蒙分行为项目公司（SPV）配套贷款2200000万元。

2、信用结构

（1）采购资金（包括贷款本息、名股实债的资本金本息部分）

全额逐年纳入政府财政预算安排，并由市政府及人大出函明确；

（2）项目承接单位为资本金部分提供回购承诺；

（3）项目承接单位认缴红山区棚改项目基金30%份额并作为劣后级LP;

（4）项目承接单位认缴的红山区棚改项目基金份额质押给项目基金优先级LP；

（5）项目承接单位所持有的SPV项目公司股权质押给项目基金优先级LP；

（6）政府采购合同项下应收账款做第二顺位质押给项目基金优先级LP。

2、红山区棚改项目基金退出安排

在合作期，从第四年开始，政府将要求项目承接单位逐步回购红山区棚改项目基金股权，具体的回购安排将考虑项目进度和国开金融出资情况。国开金融第一年的投资，退出期限不超过5年；国开金融第二年的投资退出期限不超过4年。

四、政府采用本模式的益处

政府采用本投融资模式的益处在于：

1、采购资金纳入财政预算管理，不列入地方政府债务，政府购买服务模式有效降低了债务压力和财政资金支付压力，有利于政府打造健康可持续财政。

2、项目综合资金成本低（项目端最终综合成本仅5.58%）；

3、配套的开行贷款期限为25年，每年平均还款压力高度可控。

4、通过棚改项目，形成市政府和国开金融良好的合作机制，为后续政府采购、PPP项目实施打下良好基础。