土地增值税处理及清算实务培训.pptx
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《土地增值税培训》PPT参考课件
▪ ---国税函[2010]220号第三条第四款
23
▪ 4、与转让房地产有关的税金 ▪ 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、
印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 ▪ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时 缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产 开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列 入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳 税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳 的印花税。 ▪ ---财税字[1995]48号 第九条 ▪ 5、房地产企业加计扣除 ▪ 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。
9
▪ 房地产评估增值 ▪ 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，
不属于征收土地增值税的范围 ▪ 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及
附着物， ▪ A、有下列情形之一的，免征土地增值税：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可 以免征土地增值税 ---条例第八条（二）
10
▪ B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
---国税发[2006]187号第四条第五款
27
▪ (四）、企业分类
▪ 企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地 产开发企业和非房地产开发企业
12
▪ （三)、纳税人 ▪ 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着
物产权并取得增值性收入的单位和个人 ▪ 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、
事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 ▪ 条例第二条所称个人，包括个体经营者
23
▪ 4、与转让房地产有关的税金 ▪ 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、
印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 ▪ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时 缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产 开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列 入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳 税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳 的印花税。 ▪ ---财税字[1995]48号 第九条 ▪ 5、房地产企业加计扣除 ▪ 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。
9
▪ 房地产评估增值 ▪ 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，
不属于征收土地增值税的范围 ▪ 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及
附着物， ▪ A、有下列情形之一的，免征土地增值税：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可 以免征土地增值税 ---条例第八条（二）
10
▪ B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
---国税发[2006]187号第四条第五款
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▪ (四）、企业分类
▪ 企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地 产开发企业和非房地产开发企业
12
▪ （三)、纳税人 ▪ 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着
物产权并取得增值性收入的单位和个人 ▪ 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、
事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 ▪ 条例第二条所称个人，包括个体经营者
土地增值税清算PPT资料21页
（六）开发企业房屋价格明显偏低又无正当理由的，
以及视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确 认：
（1）按本企业清算项目当月或最近月份同类 开发产品市场销售的平均价格确认。
（2）按本企业在同一地区，同一年度销售的 同类开发产品市场销售的平均价格确认。
（3）由主管税务机关参照当地、当年同类开 发产品市场售价或评估价格确认。
例题
1、房屋转让收入500万元，扣除项目金额400万元，计算土 地增值税税额？
答:增值额=500-400=100 增值率=100/400=25%<50%
土地增值税税额=100*30%=30 2、房屋转让收入500万元，扣除项目金额200万元，计算土
地增值税税额？ 答:增值额=500-200=300
（三）应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算 征收。
可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例， 直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增 值税税额。
第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额 第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣 除项目金额 第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去 扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额 = 增值额×30％ (二)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额 = 增值额×40％-扣除项目金额×5％ (三)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额 = 增值额×50％-扣除项目金额×15％ (四)增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额 = 增值额×60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
土地增值税清算实务ppt课件
《实施细则
》第八 闽地税发〔2005〕195号 条：土地增值税以 第五条 土地增值税以纳税 纳税人房地产成本 人房地产成本核算的最基 核算的最基本的核 本的核算项目或核算对象 算项目或核算对象 为单位计算。纳税人在取 得施工许可证后的30日内 为单位计算。 ，应按每一成本核算项目 或对象向主管税务机关办 理项目登记 。
M经济开发发展公司是否缴纳土地增值 税？
甲市M经济开发发展公司将下属A酒店的经营
权及全部资产以9000万元价格转让给乙市B商 行。双方签订的转让协议书规定， A酒店“转 让前产生的债权债务由甲方(M公司)处理并承担 ，与乙方(B商行)无关”；B商行则“协助甲方 (M公司)做好楼宇及酒店原管理从业人员的去留 工作”。
《中华人民共和国物权法》 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公 共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇 公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。
国税函[1997]573号
某开发商销售的车库、车位没有产权， 预售证也没有体现车库、车位，某地税部门 认为车库、车位属于建设用地使用权，有土 地证，转让土地使用权就要缴纳土地增值税。 是否正确？
公共配套设施费
公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清 算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车 场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水 厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、 邮电通讯等公共设施。
1、清算单位和项目
2、 3、
清算条件
清算手续办理的时限及违规处罚
4、住宅和非住宅问题
土地增值税清算95PPT课件
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 政策理解：举例土地增值税纳税鉴定表.xls
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （五）清算资料的报送 u 凡符合土地增值税清算条件的纳税人，
应当依照有关税收政策规定在90日内自行 清算完毕，然后及时向主管税务机关报送 清算的相关资料。主管税务机关对土地增 值税清算情况进行审核和评估，据实征收。 (湘地税发[2010]25号)
u 1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土 地增值税的清算。
u （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
u （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；
u （3）直接转让土地使用权的。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要 求纳税人进行土地增值税税款清算。
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （4）单纯转让土地使用权5%； u （5）对房地产开发公司既开发建造普通标
准住宅，又开发建造其他类型商品房的， 其销售收入应分别核算，否则一律从高计 税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政 策。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
第一部分土地增值税清算相关概念
u 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的 地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷 款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品 房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等 与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资 料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳 税人还应提供记账凭证复印件；
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 政策理解：举例土地增值税纳税鉴定表.xls
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （五）清算资料的报送 u 凡符合土地增值税清算条件的纳税人，
应当依照有关税收政策规定在90日内自行 清算完毕，然后及时向主管税务机关报送 清算的相关资料。主管税务机关对土地增 值税清算情况进行审核和评估，据实征收。 (湘地税发[2010]25号)
u 1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土 地增值税的清算。
u （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
u （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；
u （3）直接转让土地使用权的。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u 2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要 求纳税人进行土地增值税税款清算。
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
u （4）单纯转让土地使用权5%； u （5）对房地产开发公司既开发建造普通标
准住宅，又开发建造其他类型商品房的， 其销售收入应分别核算，否则一律从高计 税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政 策。
03.11.2020
房地产企业纳税专题讲座
第一部分土地增值税清算相关概念
第一部分土地增值税清算相关概念
u 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的 地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷 款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品 房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等 与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资 料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳 税人还应提供记账凭证复印件；
【精品培训讲座】土地增值税清算实务与政策解读,ppt,可编辑-PPT课件
• （3）非直接销售和自用房地产的收入确定
•
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖
励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其
他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视
同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
•
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产
的平均价格确定；
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，
或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租
或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕
的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税 清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关 规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进 行土地增值税清算。
• 国家税务总局关于印发《土地增值税清算 管理规程》的通知国税发[2009]91号
(2009.5.12)
• （1） 前期管理 ① 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收
管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地 使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人 项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、 项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税 务管理与纳税人项目开发同步。
地增值税清算：
•
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整
个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但
剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
•
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
•
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
土地增值税清算培训演示课件.ppt
土地增值税清算培训
肇庆高新区地方税务局
vjghkjh
1
一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
录
三、土地增值税清算管理
vjghkjh
2
• 一、土地增值税基本政策
vjghkjh
3
土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
vjghkjh
3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
vjghkjh
11
• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
vjghkjh
13
普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”
肇庆高新区地方税务局
vjghkjh
1
一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
录
三、土地增值税清算管理
vjghkjh
2
• 一、土地增值税基本政策
vjghkjh
3
土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
vjghkjh
3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
vjghkjh
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• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
vjghkjh
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普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”
土地增值税清算操作要点解析.pptx
津国恒信 税务师事务所
1-2.土地增值税计算方法
土地增值税采取四级超率累计进税率
级数
土地增值额
1 增值额为超过扣除项目金额50%
的部分
2 增值额超过扣除项目金额50%未
超过100%的
3 增值额超过扣除项目金额100%未
超过200%的
4 增值额超过扣除项目金额200的
部分
税率 （%）
30
40
50
60
津国恒信 税务师事务所
6、土地增值税清算的一般流程
6-1.审核清算条件，确定清算范围 6-2.收入与税金的确定 6-3.扣除项目的确认 6-4.清算表的填写
津国恒信 税务师事务所
增值率分析
增值率分析（设X为销售总额、Y为建造成本）
建造成本：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发 间接费
6-5.附送资料
（一）国有土地使用权证书； （二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项
目，应报送中介机构出具的《鉴证报告》； （三）项目竣工决算报表，当期财务会计报表（包
括：损益表、主要开发产品（工程）销售明 细表、已完工开发项目成本表）等； （四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； （五）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国 有土地使用权出让或转让合同；
土地增值税的增值率=（销售收入总额—扣除项目金额）/扣除项目 金额
= 销售收入总额-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及 附加）
建造成本& X-(1.3Y+0.055X) 1.3Y+0.055X =增值率
津国恒信 税务师事务所
《房地产开发项目结算土地增值税清算与最新土地增值税反避税应对实务》培训PPt249页
最新土地增值税反避税应对实务【主要收益】•1、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成本的准确核算•2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理•3、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧•4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用•5、交流解决企业现实中的财税疑难问题【主要内容】•第一节房地产开发项目结算及会计核算实务•第二节开发项目土地增值税清算实务解析•第三节企业所得税与土地增值税比较•第四节企业主要税收筹划方法及反避税应对•第五节房地产企业常见84个税收问题第一节房地产开发项目结算及会计核算实务•一、项目开发的三个阶段•二、项目开发结算的四个程序•三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法•四、开发间接费用的10大内容•五、房屋开发成本与土地开发成本的核算•六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点•七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点•一、项目开发的三个阶段•准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。
•（一）准备阶段•房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
•取得国有土地使用权的最主要途径：•1、出让方式•2、划拨方式•3、转让方式•4、参加竞拍取得开发项目•5、合作开发取得土地或项目•6、收购房地产项目•7、收购目标公司股权获得土地或在建项目•8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目•9、改制重组置换方式取得土地或项目•（二）行政审批阶段•房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。
•1、选址定点•计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查、规划部门办理项目选址意见书。
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延长至2000年底。
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前 已签订房地产开发合同或立项并已按规定 投入资金进行开发，其首次转让房地产的 ，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征 税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》，对于以房地产进行投资、联营， 合作建房，企业兼并转让房地产的征免税 问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土 地增值税。
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的 认定，可在各省、自治区、直辖市人民政 府根据《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收 入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非 货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《关于对1994年1月1 日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值 税的通知》。具体规定：1994年1月1日以前已签 订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让 ，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订 房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金 进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转 让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以 有偿受让土地合同签订之日为准；
自用的收入 确定
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地增值税，在 税款清算时不列收入，不扣除相应的成本 和费用。
（国税发〔2006〕187号规定）
旧 房的定义
七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是
已使用一定时间或达到一定磨损程度的房 产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可 由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和 地方税务局具体规定。
起源：
征收土地增值税的国家和地区在具体征收 上各有不同。
例如征税对象就有所差别 中国内地和意大利相同，包括土地及其建
筑物和附着物，即房和地； 台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。
政策梳理
1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合 理调节土地增值收益，维护国家权益， 1993年12月13日，国务院发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例》。该条例规定 “转让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人，应当依照本条例 缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施 。
土地增值税处理与清算实务
主讲:易坤山
主办:武汉房地产开发企业协会 协办:武汉市金瑞君安税务师事务所
课程安 排
时间:四小时左右 内容: 第一节：增值税历年重要政策回顾 第二节：清算政策分析及实务处理 第三节：三个清算案例分析 第四节：税收优惠与纳税筹划案例 专题：合作建房涉税分析
一、重要政 策回顾
政策梳理
1999年12月24日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税优惠政策延期的通知 》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房 地产开发合同或已立项，并已按规定投入 资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年 内首次转让房地产的，免征土地增值税’ 的税收优惠政策已于1998年底到期。
政策梳理
国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号 对土地增值税的清算提出了具体的要求。
二、
清算实务
一、收入的确认问题
（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货 币收入、实物收入和其他收入
（摘自国务院第138号令发布的《土
地增值税暂行条例》）
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干 问题的通知 （财税[2006]21号 ）规定：
（1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售 和居民个人转让普通住宅的征免税问题
（2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算 问题
政策梳理
（3）、关于土地增值税的预征和清算问题 （4）、关于因城市实施规划、国家建设需 要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税 问题。 （5）、关于以房地产进行投资或联营的征 免税问题 国税发[2006]21号
土地增值税溯源
追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界 开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904 年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦 推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土地 增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征和 取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名义 对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内地 和台湾。
确认方
法和顺序
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等 ，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同 销售收入按下列方法和顺序审核确认： （一）按本企业当月销售的同类房地产的平 均价格核定。 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格确认。 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确认。 国税发[2007]132号
政策梳理
2002年7月10日，国家税务总局发布《关于 认真做好土地增值税征收管理工作的通知 》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前 已签订房地产开发合同或立项并已按规定 投入资金进行开发，其首次转让房地产的 ，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征 税。
二、完善土地增值税的预征办法，各地开 始预征。”
政策梳理
1995年5月25日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税一些具体问题规定的 通知》，对于以房地产进行投资、联营， 合作建房，企业兼并转让房地产的征免税 问题等进行了相关规定。
国税发[1995]48号
政策梳理
1999年7月29日，财政部、国家税务总局发 布《关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人 拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土 地增值税。
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通 标准住宅有关政策的通知财税[2006]141 号 2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的 认定，可在各省、自治区、直辖市人民政 府根据《国务院办公厅转发建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见的通知》( 国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准” 的范围内从严掌握。
条例第二条所称的收入，包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字(1995)6号《土地增值税
暂行条例实施细则》）
视同销售收 入的确认
(2)非直接销售
房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非 货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例实施细则》，具 体实施《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》。
政策梳理
1995年1月27日，财政部发布《关于对1994年1月1 日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值 税的通知》。具体规定：1994年1月1日以前已签 订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让 ，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订 房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金 进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转 让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以 有偿受让土地合同签订之日为准；
自用的收入 确定
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地增值税，在 税款清算时不列收入，不扣除相应的成本 和费用。
（国税发〔2006〕187号规定）
旧 房的定义
七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是
已使用一定时间或达到一定磨损程度的房 产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可 由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和 地方税务局具体规定。
起源：
征收土地增值税的国家和地区在具体征收 上各有不同。
例如征税对象就有所差别 中国内地和意大利相同，包括土地及其建
筑物和附着物，即房和地； 台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。
政策梳理
1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合 理调节土地增值收益，维护国家权益， 1993年12月13日，国务院发布《中华人民共 和国土地增值税暂行条例》。该条例规定 “转让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人，应当依照本条例 缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施 。
土地增值税处理与清算实务
主讲:易坤山
主办:武汉房地产开发企业协会 协办:武汉市金瑞君安税务师事务所
课程安 排
时间:四小时左右 内容: 第一节：增值税历年重要政策回顾 第二节：清算政策分析及实务处理 第三节：三个清算案例分析 第四节：税收优惠与纳税筹划案例 专题：合作建房涉税分析
一、重要政 策回顾
政策梳理
1999年12月24日，财政部、国家税务总局发 布《关于土地增值税优惠政策延期的通知 》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房 地产开发合同或已立项，并已按规定投入 资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年 内首次转让房地产的，免征土地增值税’ 的税收优惠政策已于1998年底到期。
政策梳理
国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号 对土地增值税的清算提出了具体的要求。
二、
清算实务
一、收入的确认问题
（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货 币收入、实物收入和其他收入
（摘自国务院第138号令发布的《土
地增值税暂行条例》）
政策梳理
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干 问题的通知 （财税[2006]21号 ）规定：
（1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售 和居民个人转让普通住宅的征免税问题
（2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算 问题
政策梳理
（3）、关于土地增值税的预征和清算问题 （4）、关于因城市实施规划、国家建设需 要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税 问题。 （5）、关于以房地产进行投资或联营的征 免税问题 国税发[2006]21号
土地增值税溯源
追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界 开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904 年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦 推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土地 增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征和 取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名义 对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内地 和台湾。
确认方
法和顺序
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等 ，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同 销售收入按下列方法和顺序审核确认： （一）按本企业当月销售的同类房地产的平 均价格核定。 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格确认。 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确认。 国税发[2007]132号