2017房估-案例与分析-精讲班-19、第二章第四节-旅馆房地产估价(二)

六、价值类型

房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价原则（略）

八、估价依据（略）

九、估价方法

本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某饭店抵押价值评估的基本方法。同时，在饭店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。

错处：缺所选用估价方法的定义或内涵。

十、估价结果

估价对象在价值时点的评估结果如下：

市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款为零；抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。

错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。

十一、注册房地产估价师（略）

十二、实地查勘期（略）

十三、估价作业期（略）

十四、风险提示（略）

十五、变现能力分析（史记：建议大家结合案例教材32、33页内容对比学习）

房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

估价对象变现能力分析表2－25

错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。

××市××镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选）

一、估价对象描述与分析

（一）估价对象区位状况描述与分析（略）

（二）估价对象实物状况描述与分析

该饭店占地面积3691㎡，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105．32㎡，饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该饭店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型饭店，目前已成为××镇标志性建筑物之一。该饭店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2012年的2100余万元上升至2014年的1．38亿元。饭店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次饭店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，饭店平

均房价在350元左右。通过市场调查，××市同档次饭店平均价格在400～450元左右，考虑到本饭店的规模及地域因素，我们认为本饭店的客房定价合理，有较强的市场竞争力，加之虎门为中国的服装之都，该镇商务型客户较多，我们预计本饭店的长期发展前景良好。

饭店的功能分布情况如下：

1层：接待大堂、佛罗伦萨西餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品店、停车场、发廊。该层大堂一侧约50㎡出租经营工艺精品店，月租金为15000元。停车场内部分面积出租经营发廊，月租金为10000元，停车场内35．1㎡出租经营士多店，月租金为5500元。西餐厅设有餐位80个。

2层：整层作为海港中餐厅，设有25间不同大小的包房，总餐位数550个，该餐厅的人均消费在100～150元之间。

3层：该层为KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房l7间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。该层的小商品店出租经营，月租金为9200元。

4层：×××康乐部（桑拿中心），该层设有日式按摩房67间，目前有57间正在营业，其余在装修中，预计8月可以对外营业。根据介绍该桑拿房的平均消费在484元左右。

5层、7～22层：全部为客房，共10种类型客房，客房总数为22l间。其中二十一层为行政楼层客房。

6层：设有2个大型会议室，目前正在装修中，预计在今年8月可以营业。

地下室：该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。

该饭店基本装修情况如下：

外墙：裙楼贴大理石；大堂：地面铺大理石，内墙面贴大理石，天花板为艺术吊顶；走廊：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花板为石膏板吊顶；客房：地面铺实木地板、部分铺地毯，内墙贴墙纸，天花板石膏板吊顶。

饭店设施：中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等，室内及室外共配有100余个停车位。

目前饭店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。其中客房、商务、会议、健身为饭店自主经营项目，商场、饮食、娱乐、康体等为饭店出租经营项目。

其基本情况如下：

1层：饭店大堂、商场、美容美发室，营业面积约1050㎡，其中商场和美容美发室为出租经营项目；另有一个50个车位的停车场。

2层：整体出租，经营中餐（龙滕海鲜酒楼）和西餐，营业面积合计约1980㎡。其中中餐大厅可同时容纳200人就餐，并有28个包房，每个包房可同时容纳15人就餐。西餐厅设有80个座位。

3层：整体出租，经营歌舞厅，营业面积约1980㎡。设有近20个各种中、小包间。

4层：整体出租，经营桑拿洗浴，营业面积约1980㎡。设有豪华房12间、贵宾房17间、豪华贵宾房6间。

5～8层：饭店客房，营业面积约7920㎡。设有各类套房146间，其中：标准单人房44间、豪华单人房15间、豪华双人房2l间、商务房40间、蜜月房7间、套房4间、豪华商务房3间、豪华蜜月房8间、行政套房3间、高级行政套房1间。

9层：饭店会议中心、健身中心、网球场。共有3个会议室：大会议室可以容纳300人会议，中、小会议室可分别容纳80人、20人会议。

10层：为饭店临时建筑（尚未办理产权证件），目前为酒店办公用房。

史家解读：10层作为饭店办公用房，是供饭店管理人员使用的房屋，此部分房屋也有潜在收益，其价值包含在饭店整体收益中了，不能单独计算，原因是：这部分房产是为饭店服务的，其价值已体现在饭店其他部分房产如客房、餐厅等用房的收益之中了。同样，饭店大堂也不能单独计算其收益价值。

（三）估价对象权益状况描述与分析

本次评估物业为××镇港口路某饭店整体房地产，该饭店原名为“××大厦”，原权利人为××公司，该公司从2001年开始投资兴建“××大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2008年12月23日取得该《××市建筑工程竣工验收证书》。2011年9月30日通过转让方式正式取得产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于2014年9月6日及2015年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。

二、市场背景描述与分析（略）

三、最高最佳利用分析（略）

四、估价方法适用性分析（略）

五、估价测算过程

（一）假设未设立法定优先受偿权利下的价值